Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2011 г. N 19АП-8370/10

г. Воронеж

3 июня 2011 г.

Дело N А35-6775/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 3 июня 2011 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семенюта Е.А.,

судей Сергуткиной В.А.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анзельм К.К.,

при участии:

от открытого акционерного общества "Сбербанк России": Кравченко Н.В., представителя по доверенности N ДО-3-26/6383 от 20.07.2010, Толстовой О.А., начальника юридического отдела, доверенность N ДО-3-26/6733 от 12.10.2010;

от общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ": Вялых Е.В., представителя по доверенности N 7 от 29.04.2011; Филатова Л.В., генерального директора; Макарского Н.А., представителя по доверенности N 6 от 20.04.2011;

от общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский ДСК": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области: Кириллова С.А., заместителя начальника отдела, представителя по доверенности N 12 от 11.01.2011 г., Губановой Т.В., ведущего специалиста-эксперта, по доверенности N 53 от 23.05.2011.

от третьих лиц: Новик Нины Ивановны, Стародубцева Юрия Ивановича, Кошкарбаева Аманжола Баранбаевича, Кошкарбаевой Светланы Ивановны, Асютиной Татьяны Николаевны, Титова Виталия Семеновича, Ширабакиной Тамары Александровны, Жакова Алексея Сергеевича, Ефремова Михаила Михайловича, Афанасьевой Татьяны Викторовны, Иваницкого Александра Владимировича, Белашовой Галины Вячеславовны, Карибова Юрия Константиновича, Локтионовой Татьяны Валентиновны, Мицкой Светланы Евгеньевны, Владимировой Натальи Александровны, Уварова Бориса Дмитриевича, Трубниковой Ларисы Владимировны, Есипова Климента Константиновича, Хардиковой Евгении Владимировны, Богдановой Нины Васильевны, Вербиной Оксаны Леонидовны, Бикуловой Натальи Владимировны, Агибаловой Валентины Анатольевны, Умеренковой Ирины Владимировны, Стекачевой Елены Владимировны, от Мамошина Владимира Александровича, Куликовой Натальи Михайловны, Минайловой Елены Ивановны, Рукавицына Анатолия Александровича, Деловой Ирины Владиславовны, Мамошиной Ольги Николаевны, Булатниковой Елены Александровны, Шевякиной Марии Дмитриевны, Худяковой Юлии Леонидовны, Бугаевой Елены Владимировны, Киреевой Елены Николаевны, Селезнева Сергея Борисовича, Мишина Виктора Петровича, Коренева Сергея Николаевича, Морозова Николая Александровича, Морозовой Нины Сергеевны, Гладких Ивана Борисовича, Петраш Александра Станиславовича, Дружинина Олега Игоревича, Возгриной Ольги Михайловны: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения N 01/158/2009-566 от 15.06.2010 об отказе в государственной регистрации и обязании внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о расторжении договора долевого участия N 1/ДСК от 14.05.2008, при участии в качестве третьих лиц АК СБ Курское отделение N8596 Сбербанка России, общества с ограниченной ответственностью "Октябрьский ДСК", физических лиц

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" (далее - ООО "Комбинат строительных материалов и работ", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением:

- о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области) N 01/158/2009-566 от 15.06.2010 об отказе в государственной регистрации;

- об обязании Управления Росреестра по Курской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о расторжении договора долевого участия N 1/ДСК от 14.05.2008.

Решением арбитражного суда, принятым по данному спору, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Полагая указанное решение незаконным и необоснованным, ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене принятого судебного акта.

Определением апелляционной инстанции от 09.02.2011 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, придя к выводу, что решением суда первой инстанции затронуты права и интересы лиц, которые к участию в деле привлечены не были, а именно - физических лиц.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены физические лица- Новик Н.И., Стародубцев Ю.И., Кошкарбаев А. Б., Кошкарбаева С.И., Асютина Т.Н., Титов В.С., Ширабакина Т. А., Жаков А.С., Ефремов М.М., Афанасьева Т.В., Иваницкий А.В., Белашова Г. В., Карибов Ю.К., Локтионова Т.В., Мицкая С.Е., Владимирова Н.А., Уваров Б.Д., Трубникова Л.В., Есипов К.К., Хардикова Е.В., Богданова Н.В., Вербина О.Л., Бикулова Н.В., Агибалова В.А., Умеренкова И.В., Стекачева Е.В., Мамошин В.А., Куликова Н.М., Минайлова Е.И., Рукавицын А.А, Делова И.В. , Мамошина О.Н. , Булатникова Е.А., Шевякина М.Д., Худякова Ю.Л., Бугаева Е.В., Киреева Е.Н., Селезнев С.Б., Мишин В.П. , Коренев С.Н., Морозов Н.А., Морозова Н.С., Гладких И.Б., Петраш А.С., Дружинин О.И., Возгрина О.М.

В судебном заседании представители ООО "КСМиР" поддержали заявленные требования, считают оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилья незаконным, нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, полагают, что обязанность по предоставлению всех необходимых документов для регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве выполнили.

Представители Управления Росреестра, ОАО "Сбербанк России" возражали против удовлетворения заявленных требований, полагая оспариваемый акт правомерным, соответствующим требованиям действующего законодательства по основаниям, изложенным в отзывах, пояснениях, представленных суду.

Представители ООО "Октябрьский ДСК" в судебное заседание не явились, доказательства надлежащего уведомления имеются в материалах дела.

Представители третьих лиц- физических лиц в судебное заседание не явились, доказательства надлежащего уведомления имеются в материалах дела.

Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства (статьи 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 12 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального Закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации") апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей, в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 24.05.2011 по 2.06.2011.

Как видно из материалов дела, 14.05.2008 между ООО "Комбинат строительных материалов и работ" (застройщик) и ООО "Октябрьский ДСК" (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве N 1/ДСК, в соответствии с которым застройщик обязался построить десятиэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и закрытой автостоянкой по ул.Красной Армии, в районе жилого дома N59, г.Курска и после ввода его в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства, в свою очередь обязавшемуся уплатить обусловленную договором цену и принять объект в собственность. Данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области 21.07.2008. Соглашениями от 31.03.2009, 19.08.2009, 31.10.2009, также зарегистрированными в установленном законом порядке, внесены изменения в договор N 1/ДСК от 14.05.2008.

Из договора с учетом внесенных в него изменений следует, что объектом долевого строительства являются одно- и двухкомнатные квартиры общей проектной площадью 3282,37 кв.м., административные помещения общей площадью 256,51 кв.м., 18 машиномест в полуподземной автостоянке для легковых автомобилей.

Сроком окончания строительства является II квартал 2010 года.

Пунктом 2.1 договора определена цена каждого объекта из расчета для одно- и двухкомнатных квартир - 26000 руб. за квадратный метр общей проектной площади; для административных помещений - 30700 руб. за квадратный метр общей проектной площади; для полуподземной автостоянки для легковых автомобилей 268000 руб. за одно машиноместо. Общая стоимость объектов, подлежащих передаче участнику, составила с учетом внесенных в договор изменений 98040477 руб. В соответствии с пунктом 2.2 договора общая стоимость объектов уплачивается участником полностью до конца 2008 года.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения участником установленного договором срока и порядка внесения платежа застройщик в соответствии с действующим законодательством имеет право предъявить требование о расторжении договора.

В силу пункта 5.1 договора все изменения, дополнения в договор, а также расторжение договора по соглашению сторон производятся в письменной форме путем составления соглашения с обязательной его государственной регистрацией.

Согласно пункту 5.2 договора участник вправе уступить право требования по договору участия в долевом строительстве другому лицу только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника.

По договору залога N 625507059/3-1 от 13.03.2009, государственная регистрация которого осуществлена 14.04.2009, ООО "Октябрьский ДСК" передало в залог ОАО "Сбербанк России" имущественные права, как принадлежащие залогодателю, так и те, которые будут приобретены в будущем из договора участия в долевом строительстве от 14.05.2008 N 1/ДСК, в том числе, но не исключительно, право требовать передачи залогодателю жилых помещений общей площадью 1910,42 кв.м. в строящемся жилом доме по адресу: г.Курск, ул.Красной Армии (в районе дома N 59), а именно: квартиры N N 19, 20, 27, 28, 49, 51, 52, 55, 57 - 61, 63 - 65, 67 - 72, 74 - 78, 80 - 82, 84, 86, 87, 32, 35, 38, 15, 44.

Осуществив сверку взаимных расчетов по состоянию на 15.12.2009, стороны договора от 14.05.2008 N 1/ДСК установили, что из 98040477 руб. ООО "Октябрьский ДСК" оплачено только 63767285 руб., тогда как 34273192 по состоянию на указанную дату оплачено не было.

16.12.2009 ООО "Комбинат строительных материалов и работ" направило участнику долевого строительства - ООО "Октябрьский ДСК" уведомление о требовании расторжения договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 (исх. N 713), в котором сообщило о том, что в соответствии с пунктами 4.2, 5.1 договора расторгает этот договор с 16.12.2009 за исключением следующих объектов долевого строительства: 2 автостоянки, 2 офисных помещения, 40 квартир N N 1, 4, 5, 6, 11, 12, 13, 17, 18, 19, 23, 24, 25, 28, 29, 30, 32, 33, 35, 36, 38, 39, 44, 45, 48, 49, 52, 53, 54, 58, 59, 63, 64, 68, 69, 72, 82, 83, 84 и 87, так как неисполнение обязательств по оплате ставит под угрозу ввод объекта в эксплуатацию и выполнение обязательств перед другими дольщиками. Данное уведомление и ведомость расчетов по договору направлены по почте ценным письмом с описью вложения и получены ООО "Октябрьский ДСК" 18.12.2009.

25.12.2009 Общество обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области (в настоящее время - Управление Росреестра по Курской области) с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 14.05.2008 N 1/ДСК на квартиры N N 5, 13, 23, 24, 33, 44, 53, 54, 63, 64, 74, 83, 84, 7, 17, 27, 47, 57, 67, 77, 87, 6, 16, 36, 56, 76, 10, 20, 30, 40, 50, 60, 70, 80, 11, 51, 61, 71, 81, 1, 49, 58, 59, 68, 69, 78, 4, 12, 15, 25, 32, 35, 45, 52, 55, 65, 72, 75, 82, 18, 19, 28, 29, 38, 39, 48, помещение закрытой автостоянки (машиноместо N7-31), нежилое помещение площадью 157,8 кв.м., нежилое помещение площадью 98,7 кв.м., расположенные по адресу: г.Курск, ул. Красной армии (в районе дома N59). Обществом в регистрирующий орган был представлен ряд документов, в том числе ведомость расчетов по договору от 14.05.2008 N1/ДСК, в которой указано, что ООО "Комбинат строительных материалов и работ" передает в собственность в ООО "Октябрьский ДСК" объекты долевого строительства на основании заключенных договоров уступки права требования, которые внесены в реестр дольщиков и лиц, имеющих законное право их требования. В данной ведомости содержится перечень дольщиков по договорам уступки сорока квартир, двух автостоянок и двух нежилых помещений.

14.01.2010 ООО "Комбинат строительных материалов и работ" также направило ООО "Октябрьский ДСК" уведомление о требовании расторжения договора участия в долевом строительстве N 1/ДСК от 14.05.2008 (исх. N 11), в котором сообщило о расторжении с 16.12.2009 договора в соответствии с пунктами 4.2, 5.1 этого договора.

Уведомлением от 18.01.2010 регистрирующий орган сообщил о приостановлении на месяц регистрационных действий по внесению в ЕГРП записи о расторжении договора в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для внесения записи в ЕГРП. В связи с этим заявителю было предложено представить регистрирующему органу документ, подтверждающий расторжение договора, (соглашение сторон о расторжении, вступившее в законную силу решение суда), а также письменное согласие залогодержателя на расторжение договора, либо погасить регистрационную запись об ипотеке.

17.02.2010 государственная регистрация была приостановлена по заявлению Общества от 17.02.2010 до 15.05.2010.

Сообщением от 15.06.2010 Управление Росреестра по Курской области уведомило Общество об отказе в государственной регистрации расторжения договора на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации). Данный отказ был мотивирован непредставлением документа, подтверждающего расторжение договора участия в долевом строительстве, а также письменного согласия залогодержателя на расторжение договора залога, и отсутствием заявления ООО "Октябрьский ДСК" и ОАО "Сбербанк России" о погашении регистрационной записи об ипотеке. Кроме того, в оспариваемом отказе было указано на наличие ведомости расчетов по договору участия в долевом строительстве , являющейся приложением к представленным уведомлениям, ООО "КСМиР" согласно договора участия передает в ООО "Октябрьский домостроительный комбинат" объекты долевого строительства на основании заключенных договоров уступки права требования, которые внесены в реестр дольщиков и лиц, имеющих законное право их требования в отношении определенного перечня квартир, помещений.

Не согласившись с решением Управления Росреестра по Курской области от 15.06.2010 об отказе в государственной регистрации, полагая его незаконным, а свои права и законные интересы нарушенными, ООО "Комбинат строительных материалов и работ" обратилось за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, с учетом поступивших отзывов на заявление, представленных доказательств, апелляционная коллегия не находит оснований для удовлетворения заявленных требований исходя из следующего.

На основании п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 4, 5 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" просрочка внесения единовременного платежа в течение более 2 месяцев либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей (нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более 2 месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, установленном ст. 9 данного Закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, в силу указанных норм застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.

Как видно из материалов дела и что подтверждается заявителем, последним уведомление об отказе от исполнения договора направлено только ООО "Октябрьский ДСК".

Однако, в материалы дела при рассмотрении апелляционной жалобы ООО "Комбинат строительных материалов и работ" представлены копии договоров уступки права требования (2008-2009 г.г.), по которым ООО "Октябрьский ДСК" уступило право требования получить в натуре от ООО "Комбинат строительных материалов и работ" 44 квартиры, два машиноместа в закрытой подземной автостоянке и два нежилых помещения. При этом лицами, которым уступается право требования, в соответствии с договорами являются:

N п/п	Фамилия, имя, отчество лица	Объект долевого строительства, право требования которого уступлено
1.	Афанасьева Татьяна Викторовна	Квартира N 1
2.	Рукавицын Анатолий Александрович	Квартира N 4, квартира
3.	Иваницкий Александр Владимирович	Квартира N 5
4.	Делова Ирина Владиславовна	Квартира N 6, нежилое помещение, два машиноместа
5.	Мамошина Ольга Николаевна	Квартира N 11
6.	Балашова Галина Вячеславовна	Квартира N 12
7.	Карибов Юрий Константинович	Квартира N 13
8.	Локтионова Татьяна Валентиновна	Квартира N 17
9.	Мамошин Владимир Александрович	Квартира N 19
10.	Стародубцев Юрий Иванович	Квартира N 23
11.	Кошкарбаевы Аманжол Баранбаевич и Светлана Ивановна	Квартира N 24
12.	Куликова Наталья Михайловна	Квартира N 25
13.	Асютина Татьяна Николаевна	Квартира N 28
14.	Титов Виталий Семенович и Ширабакина Тамара Александровна	Квартира N 29
15.	Минайлова Елена Ивановна	Квартира N 32
16.	Жаков Алексей Сергеевич	Квартира N 33
17.	Ефремов Михаил Михайлович	Квартира N 35
18.	Вербина Оксана Леонидовна	Квартира N 38
19.	Петраш Александр Станиславович	Квартира N 48, квартира
20.	Бикулова Наталья Владимировна	Квартира N 40
21.	Агибалова Валентина Анатольевна	Квартира N 44
22.	Дружинин Олег Игоревич	Квартира N 45
23.	Умеренкова Ирина Владимировна	Квартира N 47
24.	Стекачева Елена Владимировна	Квартира N 49
25.	Новик Нина Ивановна	Квартира N 51
26.	Булатникова Елена Александровна	Квартира N 52
27.	Худякова Юлия Леонидович	Квартира N 53
28.	Мицкая Светлана Евгеньевна	Квартира N 54
29.	Шевякина Мария Дмитриевна	Квартира N 58
30.	Возгрина Ольга Михайловна	Квартира N 59
31.	Владимирова Наталья Александровна	Квартира N 61
32.	Бугаева Елена Владимировна	Квартира N 63
33.	Киреева Елена Николаевна	Квартира N 64
34.	Селезнев Сергей Борисович	Квартира N 68
35.	Мишин Виктор Петрович	Квартира N 69
36.	Коренев Сергей Николаевич	Квартира N 72
37.	Морозовы Николай Александрович и Нина Сергеевна	Квартира N 74
38.	Уваров Борис Дмитриевич	Квартира N 78
39.	Трубникова Лариса Владиимировна	Квартира N 82
40.	Есипов Климент Константинович	Квартира N 83
41.	Гладких Иван Борисович	Квартира N 84
42.	Хардикова Евгения Владимировна	Квартира N 87
43.	Богданова Нина Васильевна	Нежилое помещение

Управлением Росреестра также были представлены договоры уступки права требования, зарегистрированные в установленном порядке, в т.ч. в отношении вышеуказанных объектов в количестве 40 на момент рассмотрения настоящего спора.

Апелляционный суд полагает, что при наличии данных договоров регистрация расторжения при вышеуказанных обстоятельствах не могла быть проведена ответчиком.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Материалы дела свидетельствуют, что ООО "Октябрьский ДСК" заключило ряд договоров уступки прав требования из договора участия в долевом строительстве от 14.05.2008 N 1/ДСК с иными лицами (на настоящее время зарегистрированы 40).

Таким образом, расторжение договора участия в долевом строительстве от 14.05.2008 N 1/ДСК повлияет на передачу ООО "Октябрьский ДСК" прав требования по этому договору указанным выше лицам.

Исследовав представленные договоры, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно п.5.1 договоров уступки с момента регистрации его в УФРС по Курской области ( в настоящее время- Управление Росреестра по Курской области) права и обязанности по договору N 1/ДСК в объеме уступаемого права требования имущества переходят от ООО "Октябрьский ДСК" к новому участнику ( в данном случае - физическому лицу).

Следует отметить, что каждый договор уступки имеет реквизиты Застройщика - ООО "Комбинат строительных материалов и работ", отметку "Ознакомлен" , печать и подпись генерального директора .

К каждому договору приложены справки как ООО "Октябрьский домостроительный комбинат" , так и ООО "КСМиР", согласно которым каждое лицо подтвердило выполнение всех, в т.ч. финансовых по договору уступки права требования, обязательств, претензий по оплате друг к другу согласно данным справкам стороны не имеют.

Согласно статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке , предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора ( ст.11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Поскольку к регистрируемым договорам уступки права требования были приложены вышеуказанные справки, выданные как застройщиком так и первоначальным дольщиком, у регистрирующего органа отсутствовали основания сомневаться в уплате цены договора. Кроме того, следует отметить, что регистрация данных договоров не оспорена и существует в настоящее время.

В силу вышеприведенных правовых норм и с учетом наличия зарегистрированных договоров уступки права требования, суд апелляционной инстанции находит правильными доводы ответчика, третьих лиц, изложенных в отзывах, что в данном случае произошла перемена лиц в обязательстве.

Доводы заявителя о том, что перемена лиц в обязательстве не произошла суд находит несостоятельными, ввиду чего не принимает во внимание.

Заявление ООО "КСМиР" о том, что отсутствует множественность лиц на стороне участника долевого строительства не может быть признано правомерным.

При этом доказательств направления указанным лицам уведомления о расторжении договора не представлено. Факт того, что данное уведомление не направлялось физическим лицам, не оспаривает и заявитель.

Апелляционный суд считает, что поскольку заявитель в уведомлениях с требованиями о расторжении договора сослался на п.4.2 и 5.1 договора, у регистратора обоснованно возникли основания для приостановления, а впоследующем - для отказа в осуществлении регистрационных действий.

При изложенных выше обстоятельствах, заявителем не было выполнено требование закона (ч.4 ст.25.1 ФЗ N 122-ФЗ), а именно не приложена копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке ( физическим лицам).

Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно абз.4,10 п.1 ст.20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

С учетом представленных в материалы дела доказательств, апелляционный суд приходит к выводу, что иных сведений, из которых можно было бы сделать вывод о расторжении договора именно по основаниям, предусмотренным частью 3 и 4 статьи 9 Закона о долевом строительстве (односторонний отказ застройщика), представленные на государственную регистрацию уведомления от 16.12.2009, от 14.01.2010 не содержат.

Кроме того, регистрационный орган указал на то, что отсутствует согласие залогодержателя (ОАО "Сбербанк России" на расторжение договора и отсутствие погашенной записи об ипотеке.

Таким образом, у государственного регистратора при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов (ст.13 ФЗ N 122-ФЗ), правомерно возникли сомнения относительно того, является ли расторжение договора следствием одностороннего отказа застройщика от его исполнения (часть 3 и 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ) либо договор расторгается по иным основаниям. Сообщением о приостановлении государственной регистрации от 18.01.2010 N 01/158/2009-566 государственный регистратор сообщил о наличии у него сомнений относительно оснований расторжения договора и предложил заявителю в месячный срок представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации расторжения договора. Согласно пункту 1 статьи 19 Закона N214-ФЗ в случае приостановления государственной регистрации по решению государственного регистратора заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Вместе с тем, в течение срока на который была приостановлена государственная регистрация ООО "КСМиР" не только не представило в регистрирующий орган дополнительные доказательства, устраняющие сомнения регистратора относительно оснований расторжения договора, а напротив, по своему заявлению ходатайствовало о дальнейшем приостановлении государственной регистрации сроком на три месяца. Дополнительные доказательства, устраняющие сомнения регистратора относительно оснований расторжения договора, не были представлены заявителем в регистрирующий орган и по истечении трехмесячного срока приостановления государственной регистрации.

При вышеизложенных обстоятельствах государственный регистратор пришел к правильному выводу о необходимости отказа в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве 14.05.2008 N 1/ДСК применительно к абз. 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N214-ФЗ.

Доводы ООО "КСМиР" о том, что физическим лицам направлены предложения по урегулированию возникшей ситуации с приложением иных договоров, что свидетельствует о добросовестности заявителя, не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего дела, поскольку предметом рассмотрения является конкретный отказ регистрационного органа на определенную дату, когда иные дольщики не были уведомлены о намерении расторгнуть договор.

Ссылка на наличие судебного акта, подтверждающего расторжение договора отклоняется, поскольку при регистрации как на основание для ее проведения заявитель не ссылался на данный акт и не представлял его.

Основаниями для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются в соответствии со ст.ст.13 ГК РФ, 198 АПК РФ не соответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении настоящего спора наличие совокупности названных оснований для признания недействительным оспариваемого решения Управления Росреестра не установлено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку апелляционный суд перешел к рассмотрению спора по правилам первой инстанции решение Арбитражного суда Курской области по настоящему делу от 23.09.2010 г. подлежит отмене.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение настоящего дела относятся на заявителя.

Руководствуясь частью 2 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 23.09.2010 по делу N А35-6775/2010 отменить.

В удовлетворении заявленных требований Обществу с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов и работ" отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья

Е.А. Семенюта

Судьи

В.А.Сергуткина А.И.Протасов