Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2011 г. N 11АП-5525/11

15 июля 2011 г.

Дело N А55-4811/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2011 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терентьева Е.А., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем Вдовиной И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 июля 2011 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Автотехобслуживание"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2011 года, принятое по делу N А55-4811/2009, судья Шабанов А.Н.,

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г.Самара, ул.Скляренко, 20,

к закрытому акционерному обществу "Автотехобслуживание", г.Самара, ул.Мориса Тореза, 99,

о взыскании 245 277 руб. 22 коп.,

с привлечением к участию в деле третьего лица - Департамента управления имуществом городского округа Самара, г.Самара, ул.Льва Толстого, 20,

с участием:

от истца - не явились, извещены,

от ответчика - Кочетков И.Н., представитель по доверенности от 09.07.2010 г.,

от третьего лица - не явились, извещены,

установил:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Автотехобслуживание" о взыскании долга по арендной плате за период с 01.01.2006 г. по 17.07.2006 г. в размере 182 947 руб. 47 коп. и пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 11.01.2006 г. по 17.07.2006 г. в размере 56 702 руб. 02 коп., обосновывая свои требования неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка N 28893з от 30.10.1997 г.

Заявлением от 20.05.2009 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 182 947 руб. 47 коп. и пени за несвоевременное внесение арендной платы в период с 15.01.2006 г. по 17.07.2007 г. в размере 62 329 руб. 75 коп.

В отзыве на исковое заявление ЗАО "Автотехобслуживание" с иском не согласилось, указав, что сторонами не было согласовано изменение в части определения размера арендной платы, просило о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, определением Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2009 г. привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара.

В отзыве на исковое заявление Департамент управления имуществом городского округа Самара указал, что ответчик арендную плату за пользование земельным участком не оплачивал.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.08.2009 г. иск удовлетворен частично, с ЗАО "Автотехобслуживание" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскан долг по арендной плате 101 239 руб. 58 коп. и пени 10 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2009 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 06.08.09 г. изменено, по делу принят новый судебный акт, с ЗАО "Автотехобслуживание" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскан долг по арендной плате 95 917 руб. 38 коп. и пени 10 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2010 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 06.08.2009 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2009 г. отменены, дело направлено на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2010 г. с ЗАО "Автотехобслуживание" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскан долг по арендной плате 88 632 руб. 24 коп. и пени 2 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2010 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2010 г. оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.12.2010 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2010 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2010 г. отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на иск, поступившем в суд при рассмотрении дела в суде первой инстанции в третий раз, ответчик ЗАО "Автотехобслуживание" указало, что в формуле расчета арендной платы, введенной в действие Постановлением Главы г.Самары от 26.11.2003 г. N 1343 введены два дополнительных коэффициента, которые ранее сторонами в договоре не согласовывались (коэффициент категории арендатор и коэффициент вида использования земельного участка). Данное обстоятельство ответчик расценил как изменение условий договора и полагает, что такое изменение противоречит договору и не может быть применено в деле. Далее в отзыве ответчик указывал, что он не был уведомлен о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору к Министерству имущественных отношений Самарской области, более того соглашения о переходе прав арендодателя по договору к Министерству между Министерством и органом местного самоуправления г.о. Самара не заключалось. Также ответчик вновь указал на необходимость применения срока исковой давности.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2011 года с ЗАО "Автотехобслуживание" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскан долг по арендной плате 98 947 руб. 01 коп. и пени 10 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом закрытое акционерное общество "Автотехобслуживание" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска - отказать.

В обоснование в жалобе ответчик указал, что у ответчика отсутствует задолженность по оплате арендной платы, а применение судом при расчете Методики, установленной постановлением Главы г.Самара от 08.11.2005 г. N 2988 - противоречит условиям договора ввиду добавления в новой формуле трех дополнительных коэффициентов (коэффициент категории арендатора, коэффициент вида использования земельного участка, коэффициент престижности). Далее в жалобе ответчик отмечает, что в нарушение п. 2.3 Регламента взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области и других участников отношений в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между Комитетом по управлению имуществом г.о. Самара и Министерством имущественных отношений Самарской области не было заключено соглашение о передаче прав арендодателя.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 07.06.2011 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 14.06.2011 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2011 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 12.07.2011 г. в связи с необходимостью дополнительного изучения материалов дела и правовой позиции заявителя апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы Кочетков И.Н. на ее удовлетворении настаивает по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, указывает, что позиция истца основана на позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в судебном акте по делу N А55-35889/2009, обстоятельства которого сходны с обстоятельствами рассматриваемого дела.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статьи 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте арбитражного суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Из апелляционной жалобы ответчика усматривается, что решение суда первой инстанции в той его части, в которой судом были оставлены без удовлетворения часть исковых требований истца, ответчиком не оспаривается.

В силу этого, а также, поскольку истцом и третьим лицом возражений против рассмотрения дела в обжалуемой части не высказано, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пересматривает законность и обоснованность судебного решения только в обжалованной его части - в той части, в которой исковые требования Министерства имущественных отношений Самарской области были удовлетворены.

Из материалов дела усматриваются следующие фактические обстоятельства возникшего спора.

30.10.1997 г. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г.Самары (арендодатель) и АООТ "Автотехобслуживание" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 141 площадью 4019,0 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, Кировский район, Московское шоссе/ул. Г.Димитрова, автостоянка N 11. Срок аренды определен договором с 01.01.1997 г. по 01.01.1998 г.

По условиям договора арендатор обязался оплачивать арендную плату в размере 10 851 300 руб. в год (согласно прилагаемому расчету арендной платы). В тоже время расчет арендной платы сторонами в суд представлен не был, несмотря на то, что судами он неоднократно затребовался.

В тексте договора расчет арендной платы изложен следующим образом:

450 х 2 х 1,5 х 2 х 1 х 4019,0 = 10 851 300 (руб./год).

Размер арендной платы по условиям договора может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы с письменным извещением арендатора.

Сроки внесения арендной платы: за первый квартал не позднее 15.01., за второй квартал не позднее 15.04., за третий квартал не позднее 15.07, за четвертый квартал не позднее 15.10.

Договором предусмотрена уплата арендатором неустойки в случае неуплаты арендной платы в установленные сроки в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Ответчиком арендные платежи оплачивались:

- за 1-й квартал 2006 г. - 2712 руб. 82 коп. (п\п 27 от 03.01.2006 г.);

- за 2-й квартал 2006 г. - 2712 руб. 82 коп. (п\п 167 от 06.04.2006 г.);

- за июль 2006 г. - 904 руб. 28 коп. (п\п N 323 от 24.07.2006 г.).

В последующем на основании договора купли-продажи земельного участка N 797 от 27.06.2006 г. ЗАО "Автотехобслуживание" стало собственником спорного земельного участка, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.07.2006 г.

Письмом от 12.02.2009 г. Министерство имущественных отношений Самарской области предложило ЗАО "Автотехобслуживание" оплатить задолженность по арендной плате по состоянию на 18.07.2006 г. (дата приобретения земельного участка в собственность) в размере 182 947 руб. 47 коп. и пени 5 487 руб. 47 коп.

Как указано выше достоверно установить соглашение сторон при заключении договора по вопросу о порядке и размере определения арендной платы на основании приложения N 2 к договору (расчет арендной платы) невозможно, поскольку такого приложения сторонами суду представлено не было.

В силу этого суд руководствуется статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и при толковании условий договора судом принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 2.1 договора, как указано выше, стороны согласовали расчет арендной платы следующим образом: 450 х 2 х 1,5 х 2 х 1 х 4019,0 = 10 851 300 (руб./год).

При этом, указанную формулу определения арендной платы следует трактовать так, как определил ответчик: А з.год = S x Am x K94 x K95 x К96 х K97, где

S (площадь земельного участка) = 4019,0 кв.м.;

Am (базовая (дифференцированная) ставка земельного налога в руб. за 1 кв.м. - установлена в соответствии с Постановлением Главы Администрации г.Самара от 01.03.1994 г. N 324 "О ставках земельного налога и нормативной цене земли в г.Самаре") = 9 (п.175 приложения к постановлению);

K94 (коэффициент инфляции 1994 года - установлен постановлением Администрации г. Самары от 11.11.1994 г. N 1602 "О внесении изменений и дополнений в постановление Главы администрации г.Самары N 324 от 01.03.1994 г. "О ставках земельного налога и нормативной цене земли в г.Самаре") = 50;

K95 (коэффициент инфляции 1995 года - установлен Федеральным законом РФ от 31.03.1995 г. N 39-ФЗ "О федеральном бюджете на 1995 год") = 2;

К96 (коэффициент инфляции 1996 года - установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.1996 г. N 378) = 1,5;

K97 (коэффициент инфляции 1997 года - установлен Федеральным законом РФ от 26.02.1997 г. "О федеральном бюджете на 1997 год" = 2.

Рассчитанная таким образом формула определения арендной платы соответствует содержанию п. 2.1 договора (4019,0 х 9 х 50 х 2 х 1,5 х 2 = 10 851 300 неденоминированных рублей в год). Истцом каких-либо возражений против указанного определения арендной платы в соответствии с условиями договора заявлено не было.

В спорном периоде времени порядок определения размера арендной платы в г.Самаре определялся постановлением Главы г.Самары от 08.11.2005 г. N 2988, действовавшим с 01.01.2006 г.

В соответствии с Постановлением Главы города Самара от 08.11.2005 г. N 2988 "Об утверждении методики определения размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре" (данное постановление вступило в силу с 01.01.2006 г. и применимо к рассматриваемым правоотношениям), было установлено, что арендная плата за земельные участки рассчитывается по формуле: Ап = А x S, где, Ап - размер арендной платы за земельный участок в год; А - размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год; S - площадь земельного участка.

При этом размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год рассчитывается по формуле: А= Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки, где А - размер арендной платы в год; Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель (Постановление Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254); Ка - коэффициент категории арендатора (приложение N 1); Кпр - коэффициент престижности (приложение N 2); Кв - коэффициент вида использования земельного участка (приложение N 3); Ки - коэффициент инфляции (устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации).

Для рассматриваемого дела показатели, характеризующие размер арендной платы определялись следующими данными: Скад = 6 742 руб. 45 коп., Ка = 1, Кпр = 0,4, Кв = 0,032, Ки = 1.

Рассчитанная на основании указанных данных арендная плата за год составляет 346 853 руб. 20 коп. или 28 904 руб. 43 коп. в месяц.

Сравнительный анализ методики определения размера арендной платы, установленной Постановлением Главы города Самары от 08.11.2005 г. N 2988 и формулы определения арендной платы, изложенной в пункте 2.1 договора позволяет установить, что в соответствующей методике установлены три дополнительных коэффициента - коэффициент категории арендатора, коэффициент престижности, коэффициент вида использования земельного участка - которые сторонами при заключении договора от 30.10.1997 г. - не предусматривались.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 2.2. договора аренды от 30.10.1997 г. арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки, арендной платы и льготы с письменным уведомлением об этом арендатора.

Однако толкование этого условия с учетом буквального значения использованных в нем выражений, указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

В пункте 2.1 сторонами в договоре сформулирована методика определения размера арендной платы, толкование которой, предложенное ответчиком, истцом не опровергнуто.

Поскольку положения договора не предусматривают возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Главой г.Самары постановления от 08.11.2005 г. N 2988 само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Не было предусмотрен договором и применение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (Скад), а его применение в расчете прямо противоречит положениям главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости одностороннего изменения условий договора.

Правовая позиция, сформулированная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09, на применение которой в рассматриваемом деле указал суд кассационной инстанции в постановлении от 27.12.2010 г., распространяется на случаи, когда соответствующие ставки платежей установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды. Учитывая обязательный характер такого акта, размер платежей за пользование земельными участками определяется в соответствии его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменений законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Постановление Главы города Самары от 08.11.2005 г. N 2988, на которое ссылаются истец и суд при определении размера обязательств по внесению арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 30.10.1997 г. В этой связи вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий договора аренды земельного участка от 30.10.1997 г.

Указанная позиция была сформулирована Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в определении N ВАС-1709/11 от 21.04.2011 г., принятом по делу N А55-35889/2009, т.е. после рассмотрения дела судом кассационной инстанции 27.12.2010 г. и судом первой инстанции 11.04.2011 г.

Из материалов дела не усматривается, что стороны согласовали изменение условий договора (в части определения размера арендной платы), а применение постановления Главы г.Самары от 08.11.2005 г. N 2988 в качестве безусловного основания для изменения условий договора противоречит требованиям статей 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2006 г. по 17.07.2006 г. в сумме 98 947 руб. 01 коп. и неустойки в размере 10 000 руб. удовлетворены судом первой инстанции необоснованно

В связи с этим решение суда первой инстанции в обжалованной части подлежит отмене, в данной части надлежит принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 апреля 2011 года, принятое по делу N А55-4811/2009, отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Министерству имущественных отношений Самарской области - отказать.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Самарской области в пользу закрытого акционерного общества "Автотехобслуживание" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш.Романенко