|
31 августа 2010 г.
|
Дело N А64-1315/09-8
|
г. Воронеж
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2010 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.
судей Маховой Е.В.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мещеряковой В.С.,
при участии:
от Администрации города Моршанска Тамбовской области: Шиндиной Ю.А., представителя по доверенности N 864 от 16.08.2010 г.,
от ООО "Хозяюшка": Тебякиной Е.В., директора, приказ N 12 от 14.08.2006 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Моршанска Тамбовской области на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2009 г.. по делу N А64-1315/09-8 (судья Фирсов С.Л.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "Хозяюшка" к Администрации города Моршанска Тамбовской области о понуждении к заключению договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Хозяюшка" (далее - ООО "Хозяюшка", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском (с учетом статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Администрации города Моршанска Тамбовской области (далее - ответчик), об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией г. Моршанска Тамбовской области и ООО "Хозяюшка" при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (нежилого помещения площадью 189 кв.м. (104,5 кв.м. - торговая площадь, 32,2 кв.м. - складская площадь, 20,7 кв.м. - коридор, 30,5 кв. м - подсобное помещение, 1,1 кв.м. - туалет), расположенного в здании, назначение - нежилое, до 1917 года постройки, инвентарный N 7728/188:100, этажность 1, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Моршанск, ул. Интернациональная, д. 45, кадастровый (или условный) N 68-68-10/010/2008-069, по протоколу разногласий от 03.03.2009 г., предложенному ООО "Хозяюшка".
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2009 г.. года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, Администрации города Моршанска Тамбовской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2009 года отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 г.. производство по настоящему делу было приостановлено, в связи с назначением по делу экспертизы на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 188,9 кв.м, инвентарный номер 7728/188:1005, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Моршанск, ул. Интернациональная, д. 45, помещение N 5, литер А.
Определением суда от 26.07.2010 г.. производство по делу возобновлено.
В судебном заседании апелляционного суда 24.08.2010 г.. представитель Администрации города Моршанска Тамбовской области поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Хозяюшка" возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения сторон, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2009 г. в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 37 от 29.12.2006 г.. у истца на праве аренды находится нежилое помещение площадью 189 кв.м, (104,5 кв.м. - торговая площадь, 32,2 кв.м. - складская площадь, 20,7 кв.м. - коридор, 30,5 кв. м - подсобное помещение, 1,1 кв.м. - туалет), расположенного в здании, назначение - нежилое, до 1917 года постройки, инвентарный N 7728/188:100, этажность 1, по адресу: Тамбовская область, г. Моршанск, ул. Интернациональная, д. 45.
Ссылаясь на положения Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец обратился в Администрацию города Моршанска с заявлением от 24.10.2008 г.. о рассмотрении вопроса, касающегося приобретения им в собственность арендуемого помещения.
В ответ на указанное заявление ответчиком были направлены в адрес истца проект договора купли-продажи, договора залога, охранное обязательство, передаточный акт по проекту договора купли-продажи муниципального имущества.
Ввиду несогласия ООО "Хозяюшка" с содержащимися в названных проектах условиями, истцом в адрес Администрации города Моршанска было направлено сопроводительное письмо с подписанными истцом проектами договоров и протоколами разногласий.
Не получив ответа на направленное в адрес ответчика письмо, истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции полагает, что, принимая обжалуемое решение, арбитражный суд области не учел следующего.
Предметом апелляционного обжалования является урегулирование разногласий, возникших у сторон при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.
В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии с проектом, предложенным ответчиком, предмет договора купли-продажи определяется следующим образом: нежилые помещения общей площадью 353,1 кв.м. (1 этаж - 188,9 кв.м., подвал - 164,2 кв.м., что составляет 174/1000 доли от общей площади 2031,6 кв.м., здания с подвалом, кирпичное, лит.А. назначение: нежилое, до 1917 года постройки, инвентарный N 7728/188:100, этажность: 1, по адресу: Тамбовская обл.. г.Моршанск, ул. Интернациональная, д. 45. кадастровый (или условный) N 68-68-0/010/2008-069, существующие ограничения (обременения) права: объект культурного наследия, земельный участок площадью 240 кв.м., что составляет 174/1000 доли от общей площади 1379 кв.м., кадастровый (или условный) номер:68:27:0000062:9, категория земель: земли населенных пунктов - для торговой деятельности. Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрировано.
В свою очередь истец настаивает на том, чтобы предмет договора обозначался как нежилые помещения общей площадью 189 кв.м.(104,5 кв.м. - торговая площадь, 32,2 кв.м. -складская площадь, 20,7 кв.м. - коридор, 30,5кв.м.-подсобное помещение, 1,1 кв.м. -туалет), что составляет 174/1000 доли от общей полезной площади 1087,7 кв.м., (здание с подвалом, кирпичное, назначение: нежилое, до 1917 года постройки, инвентарный N 7728/188:100, этажность: 1, по адресу: Тамбовская обл., г.Моршанск, ул.Интернациональная, д. 45, кадастровый (или условный) N68-68-10/010/2008-069, существующие ограничения(обременения) права: объект культурного наследия, земельный участок площадью 240 кв.м., что составляет 174/1000 доли от общей площади 1087,7 кв.м., кадастровый (или условный) номер:68:27:0000062:9,категория земель: земли населенных пунктов -для торговой деятельности. Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрировано.
Обе стороны тем самым определяют предмет договора в виде доли в праве на здание, в котором расположено арендуемое обществом нежилое помещение.
Между тем названная позиция сторон не основана на действующем законодательстве.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Возможность приобретения муниципального имущества в долях предусмотрена законом лишь для случаев, когда предметом продажи выступают части нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения). В этом случае, как следует из пункта 9 Информационного письма N 134, субъекты малого или среднего предпринимательства, вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.
В то же время из имеющейся в деле технической документации (технический паспорт, составленный по состоянию на 11.07.2008 г.) не следует, что арендуемое обществом помещение занимает всю площадь здания по улице Интернациональная, д.45. Отсутствует также факт подачи совместного заявления о реализации права на приобретение указанного здания.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчуждению подлежат арендуемые субъектами предпринимательской деятельности объекты недвижимого имущества.
Согласно условиям заключенного между сторонами договора аренды от 29.12.2006 г., его объектом является нежилое помещение, площадь которого по данным, уточненным в кадастровом паспорте помещения от 30.03.2009 г., составляет 188,9 кв.м. Только это имущество может быть объектом купли-продажи по спорному договору.
Указание о продаже доли в праве на земельный участок, расположенный под зданием по улице Интернациональная, д.45, наряду с продаваемым арендованным имуществом, противоречит действующему законодательству.
Как разъясняется в пункте 1 Информационного письма N 134, действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Так, согласно пункту 4 статьи 28 Закона Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г.. N 178-ФЗ собственники частей зданий, строений и сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
Сведений о завершении приватизации всех помещений, иных частей здания по ул.Интернациональная, 45 в материалах дела не имеется.
Относительно спора о размере доли в праве на общее имущество здания, приобретаемое вместе с нежилым помещением необходимо отметить следующее.
В пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 г.. разъяснено, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
При этом в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 г.. указывается, что изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Таким образом, при обозначении предмета спорного договора купли-продажи нежилого помещения не требуется указывать на то, что к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания, так и размер такой доли.
На основании изложенного апелляционный суд полагает необходимым изложить пункт 1.2. договора в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность Покупателя муниципальное имущество (далее имущество): нежилое помещение N 5 общей площадью 188,9 кв.м, кадастровый (или условный) номер 68-68-10/018/2009-417, расположенное на первом этаже здания площадью 2031,6 кв.м. по адресу: Тамбовская область, ул.Интернациональная, дом N 45, а Покупатель обязуется принять имущество и оплатить его".
В части, касающейся определения условия о цене продаваемого имущества, апелляционный суд руководствуется следующим.
В силу абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определенная оценщиком величина стоимости продаваемого объекта не названа в качестве обязательной.
Согласно данным отчета от N 09-01/08-1 от 08.01.2009 г., проведенного по заданию ответчика, рыночная стоимость 1 кв.м. нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания по ул.Интернациональная, д.45, составляет с учетом налога на добавленную стоимость 17 327 руб. 13 коп.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государ
