Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2011 г. N 19АП-1731/11

"20" мая 2011 г.

Дело N А35-6886/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 мая 2011

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усовой Н.Н.,

при участии:

от ООО "Росарт": 1) Домикальчикову Г.Р. - представитель по доверенности N б/н от 10.06.2010; 2) Сухоставская Н.И., директор, паспортные данные указаны в протоколе судебного заседания;

от КУМИ города Курска: Масалова Е.М. - представитель по доверенности N 2456-07/01-07 от 12.04.2010;

от КУИ Курской области: представитель не явился, извещён надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 17.02.2011 по делу N А35-6886/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Росарт" (ОГРН 1024600958711) к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, при участии третьего лица комитета по управлению имуществом Курской области о признании пункта договора недействительным и внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Росарт" (ООО "Росарт", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (КУМИ г. Курска) с иском о признании пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 недействительным и об установлении выкупной стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39 в размере 119 015 руб. 64 коп. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, был привлечен комитет по управлению имуществом Курской области.

Определением Арбитражного суда Курской области от 08.02.2011 исковые требования ООО "Росарт" к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска в части установления выкупной стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г.Курск, ул.Ленина, 39 в размере 119 015 руб. 64 коп. оставлены без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда Курской области от 17.02.2011 исковые требования ООО "Росарт" были удовлетворить частично. Пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 года в части определения стоимости земельного участка, площадью 365 кв. м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39 в размере 3 000 000 руб. признан недействительным. В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, КУМИ города Курска обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции в части признания пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества за N 05-2009/03/В от 23.03.2009 недействительным в части определения выкупной стоимости земельного участка и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении данных исковых требований.

В судебном заседании представитель КУМИ города Курска поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Представители ООО "Росарт" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 23.03.2009 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО "Росарт" был заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 05-2009/03/В.

В соответствии с пунктом 1 договора ООО "Росарт" приобретает в собственность объект недвижимости - нежилое здание литер Б, площадью 175,8 кв.м., с земельным участком, площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что имущество продается по цене 8 261 000 руб. - основная сумма в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Приложением N 1 к указанному договору купли-продажи сторонами был согласован график платежей на период с 30.03.2009 по 10.03.2014.

Имущество передано Истцу по акту приема-передачи от 26.03.2011.

Право собственности покупателя на нежилое здание и земельный участок зарегистрировано 22.04.2009 (свидетельства о государственной регистрации права от 22.04.2009 серии 46 АД N 172133 и N172132).

Одновременно стороны заключили договор залога N 05-2009/03/3 от 23.03.2009, в соответствии с пунктом 2.1. которого, оценка выкупаемого имущества произведена на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и составляет 8 261 000 руб. без учета НДС.

07.05.2009 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23.03.2009 N 05-2009/03/В, в соответствии с которым стороны установили новый график платежей, указанный в Приложении N 1 к договору купли-продажи.

28.10.2009 ООО "Росарт" направило письмо о внесении изменений в договор купли-продажи, в части изменения выкупной стоимости арендуемого имущества путем выделения из выкупной стоимости имущества суммы НДС.

10.11.2009 КУМИ города Курска направил в адрес общества проект дополнительного соглашения, предусматривающего внесение изменений в пункт 3 договора купли-продажи, в соответствии с которым КУМИ города Курска предложил первый абзац пункта 3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: "Имущество продается по цене 9 207 980 (девять миллионов двести семь тысяч девятьсот восемьдесят) рублей с учетом НДС, в том числе стоимость здания - 6 207 980 (шесть миллионов двести семь тысяч девятьсот восемьдесят) рублей с учетом НДС, земельного участка - 3 000 000 (три миллиона) рублей без учета НДС. Основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости 8 261 000 (Один миллион сто тридцать восемь тысяч) рублей без учета НДС."

Данный проект был подписан ООО "Росарт" с протоколом разногласий. В проекте разногласий истец предложил следующую редакцию первого абзаца пункта 3 договора купли-продажи: "Имущество продается по цене 8 261 000 (восемь миллионов двести шестьдесят одна тысяча) рублей с учетом НДС, в том числе стоимость здания - 5 261 000 (пять миллионов двести шестьдесят одна тысяча) рублей с учетом НДС (в т.ч. НДС 802 525, 42 руб.), земельного участка - 3 000 000 (три миллиона) рублей без учета НДС (НДС не облагается). Основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости 8 261 000 (Один миллион сто тридцать восемь тысяч) рублей".

КУМИ города Курска протокол разногласий отклонил и 03.12.2009 письмом N 6714-07/01-11 уведомил ООО "Росарт" об отказе в подписании данного соглашения к договору купли-продажи.

Обращаясь с настоящим иском, ООО "Росарт" просило признать пункт 3 договора недействительным в связи с отсутствием указания на размер НДС в выкупной цене помещения и в части неправильного определения выкупной стоимости земельного участка.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что пункт 3 договора купли-продажи противоречит положениям Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", так как предусматривает выкупную стоимость имущества без учета НДС. Письмом Министерства финансов Российской Федерации от 19.10.2009 N 03-07-15/147 (далее - письмо Минфина от 19.10.2009) разъяснено, что при реализации государственного или муниципального недвижимого имущества, составляющего государственную или муниципальную казну, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость.

Кроме того истец сослался на то, что стоимость земельного участка, определенная договором в размере 3 000 000 руб. завышена, поскольку определена с нарушением действующего земельного законодательства и должна составлять 119 015 руб. 64 коп.

Удовлетворяя в части исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 450, 451 Гражданского кодекса РФ отказал в признании недействительным пункта 3 договора, указав, что истец был осведомлен о том, что стоимость нежилого здания предполагается равной 8 261 000 руб. без учета НДС.

Решение суда в этой части сторонами не обжаловано. В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца не возражали против пересмотра решения лишь в обжалуемой части.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лица, участвующие в деле, не заявили возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Удовлетворяя исковые требования в части признания выкупной стоимости земельного участка не соответствующей требованиям действующего законодательства, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых она расположена.

В силу статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Таким образом, при реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими имущества, представляющего любой самостоятельный объект недвижимости, должна происходить одновременная передача лицу земельного участка, занимаемого таким объектом.

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в абзаце 5 пункта 4 статьи 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Исходя из приведенного, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что порядок определения выкупной стоимости земельного участка, приобретаемого одновременно с отчуждаемым объектом недвижимости муниципальной собственности должен определяться не на основании указанного выше Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а в соответствии с применимыми нормами земельного законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 января 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Законом Курской области от 24.03.2008 N 9-ЗКО "О цене земельных участков, находящихся в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (в ред. Законов Курской области от 15.05.2009 N 25-ЗКО, от 11.02.2010 N 3-ЗКО) (статья 1) установлено, что до 1 января 2012 года выкупная цена земли в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Правила) определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Государственная кадастровая оценка земель поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен, информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером N 46:29:102309:40, земельный участок из состава земель населенных пунктов с разрешенным использованием для торговой деятельности, имеет кадастровую стоимость 4 760 625 рублей 65 копеек.

Следовательно, выкупная цена в договоре земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102309:40, находящегося но адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, общей площадью 365 кв.м. должна составлять два с половиной процента от кадастровой стоимости 4 760 625 рублей 65 копеек, то есть 119 015 рублей 64 копейки.

Довод апелляционной жалобы относительно неправомерного определения стоимости отчуждаемого участка применительно к нормам Федерального закона N 137-ФЗ от 25.12.2001 в связи с тем, что льготная стоимость, установленная статьей 2 данного Закона может быть использована лишь в отношении собственников земельного участка, судебная коллегия не находит состоятельным по следующим основаниям.

Исходя из вышеизложенных норм, право на выкуп земельного участка у субъектов малого и среднего бизнеса и соответствующая обязанность передать его в собственность у уполномоченных органов возникает именно в силу того, что они становятся собственниками объектов недвижимости, расположенных на данных участках. Иной нормы, обязывающей передать земельный участок в собственность на каком-либо ином основании и устанавливающей при этом порядок определения стоимости, земельное законодательство не содержит. Таким образом, ввиду нераспространения действия Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 на данные правоотношения, подлежит применению норма статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.12.2001.

Иное толкование без установленных законом оснований поставило бы в неравное положение лиц, реализующих право на одновременный выкуп недвижимого имущества и земельного участка и собственников, осуществивших такое право после приобретения права собственности, что противоречит части 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей начала равенства гражданских правоотношений.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что определение стоимости земельного участка исходя из его рыночной оценки, противоречит закону, судебная коллегия находит верным.

Таким образом, в обжалуемой части суд первой инстанции правильно применил норы материального права и не допустил нарушений процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Курской области от 17.02.2011 по делу N А35-6886/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова А.И. Поротиков