Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 г. N 13АП-7535/11

г. Санкт-Петербург

25 июля 2011 г.

Дело N А42-5523/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Жиляевой Е.В., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Коросташовым А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7535/2011) ООО "ГРЕЙС" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 11.03.2011 по делу N А42-5523/2010 (судья Никитина О.В.), принятое

по иску ООО "ГРЕЙС"

к Министерству имущественных отношений Мурманской области

заинтересованное лицо: Государственное областное учреждение "Управление по эксплуатации и обслуживанию государственного имущества Мурманской области"

3 - и лица: 1. Государственное областное унитарное предприятие "Учебно-спортивный центр", 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области

Об обязании внести изменения в пункт 4.1 договора аренды N 50 от 29.06.2005

Об обязании заключить дополнительные соглашения к договору аренды N 50 от 29.06.2005

при участии:

от истца: до перерыва - представителя по доверенности от 15.10.2010 г.. Лопухова А.С., после перерыва - не явился (извещен)

от ответчика: не явились (извещены)

от 3-и лица: не явились (извещены)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ГРЕЙС" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Министерству имущественных отношений Мурманской области (далее - Министерство) об обязании внести изменения в пункт 4.1. договора аренды N 50 от 29.06.2005 г.., указав, что размер годовой арендной платы устанавливается ежегодно согласно отчету независимого оценщика; обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 50 от 29.06.2005 г.., установив в нем арендную плату за 2009 год в размере 1 615 руб. в год (без НДС) за 1 кв.м, а за весь объект - 580 285 руб. 65 коп. (без НДС); обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 50 от 29.06.2005, установив в нем арендную плату за 2010 год в размере 1 572 руб. в год (без НДС) за 1 кв.м, а за весь объект - 478 674 руб. (без НДС).

Решением 11.03.2011 г.. иск в части требований Общества об обязании Министерства внести изменения в п.4.1 договора аренды оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ; в остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе, поданной Обществом, истец просит решение отменить и удовлетворить иск в полном объеме. По мнению подателя жалобы, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, неполностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Ответчики представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых изложенные в ней доводы отклонили, считая жалобу необоснованной, а решение принятым в соответствии с нормами действующего законодательства.

На основании ст.18 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена состава суда и рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены, представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя Общества и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 29.06.2005 г.. между ГОУП "Учебно-спортивный центр" (арендодатель) и Обществом (арендатор), при участии и по согласованию с Департаментом имущественных отношений Мурманской области, являющегося представителем собственника передаваемого в аренду имущества, заключен договор аренды N 50, в соответствии с которым арендатору передано во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 304,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Мурманск, ул. К. Маркса, д. 3, для использования под оздоровительный центр. Одновременно с передачей прав по владению и пользованию помещениями Обществу переданы права пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования арендуемого помещения.

Договор действует до 31.12.2015г. и вступает в силу с момента государственной регистрации. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с даты подписания акта приема-передачи объекта (п.1.3 договора).

27.06.2005 г.. нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, были переданы Обществу по акту приема - передачи.

П. 4.4. договора стороны согласовали условие о том, что размер годовой арендной платы (приложение N 3 к договору аренды) может быть пересмотрен Департаментом в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами РФ.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется

Департаментом обеим сторонам договора и является обязательным для сторон.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно разделу 6 договора все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями (кроме условий пункта 4.4. договора) (пункт 6.1. договора).

По одностороннему требованию Департамента, Арендодателя или Арендатора договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 6.2. договора).

Уведомлением от 16.03.2006 N 19-04-03-02/694 ответчик известил стороны договора об увеличении арендной платы в связи с вступлением в силу постановления Правительства Мурманской области от 10.03.2005 N 78-ПП о новом размере арендной платы с 29.06.2006 в сумме 1 109 108 руб. в год. Вместе с уведомлением сторонам был направлен новый расчет арендной платы со ссылкой на произведенный отчет об оценке объекта от 25.10.2005.

02.11.2006 Правительством Мурманской области вынесено распоряжение N 241-РП "Об установлении льготной ставки арендной платы ООО "ГРЕЙС", в соответствии с которым Обществу по договору установлена льготная ставка арендной платы в размере 50% от расчетной, равной 1 820 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в год, на срок до 31.08.2009. Распоряжение вступает в силу с 01.01.2007.

28.11.2006 стороны подписали дополнительное соглашение N 2 к договору, согласно которому, в том числе, пункт 4.1. договора изложен в редакции: "_при подписании соглашения устанавливается льготная ставка арендной платы в размере 50% от расчетной, равная 1 820,00 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в год. Величина годовой арендной платы составляет 554 554,00 руб. без НДС. Сумма ежемесячной арендой платы составляет 46 212,83 руб. без НДС"; пункт 4.2. договора включил в себя положения, что в случае, если законодательством Мурманской области будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, чем предусмотренный пунктом 4.2. договора, Арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного оформления сторонами (т. 1, л.д. 35-37).

Согласно пункту 3 указанного дополнительного соглашения, последнее действует до 31.08.2009, вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяется на отношения, возникшие с 01.01.2007.

28.11.2006 стороны договора подписали и скрепили печатями дополнительное соглашение N 2 к договору в соответствии с которым установили новый размер арендной платы, согласовали, что арендная плата по договору, рассчитанная в установленном порядке, в полном объеме до 20 числа оплачиваемого месяца перечисляется в областной бюджет и зачисляется на счет УФК по Мурманской области. В дополнительном соглашении указано, что соглашение действует до 31.08.2009.

Распоряжением Правительства Мурманской области от 20.06.2007 N 173-РП, в связи с изменением цели использования помещений Обществу установлена льготная ставка арендной платы в размере 50% от расчетной, равной 1 820 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в год для использования помещений под спортивно-оздоровительную деятельность и 2 100 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в год для использования помещений под офис на срок до 31.08.2009.

Дополнительным соглашение от 09.07.2007 стороны определили цели использования арендуемого помещения, состав передаваемых в аренды помещений, установили размер арендной платы, согласовав срок действия дополнительного соглашения до 31.08.2009 и распространив действие дополнительного соглашения с 16.02.2007.

14.02.2008 стороны подписали дополнительное соглашение N 4, в котором согласовали, что арендная плата по договору в полном объеме подлежит перечислению на счета арендодателя, определили ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств.

Уведомлением от 23.06.2009 N 08-627 ГОУ "Учебно-спортивный центр" известило Общество об истечении срока действия дополнительного соглашения N 3 от 09.07.2007 в части предоставления льготной арендной платы в размере 50% от расчетной, и, соответственно, об увеличении арендной платы с 01.09.2009.

Заявлением от 24.09.2009 исх. N 26, адресованным Министерству и ГОУП "Учебно - спортивный центр", ООО "ГРЕЙС" в связи с тем, что, по мнению Общества, при расчете годовой арендной платы за арендуемое по договору нежилое помещение не были учтены индивидуальные особенности арендуемых помещений, а, следовательно, завышена арендная плата, просило внести необходимые изменения в договор. За основание перерасчета арендной платы Общество просило принять постановление Правительства Мурманской области N 78-ПП от 10.03.2005, а также отчет N А-01-07/09 от 06.08.2009.

Письмом от 20.10.2009 исх. N 08/981 ГОУ "Учебно-спортивный центр" сообщало Министерству, что обратилось в ООО "Общество оценщиков" с целью определения рыночной стоимости годовой арендной платы нежилых помещений, арендуемых Обществом, результатом данного обращения стало составление отчета оценки NА-01-07-09 от 06.08.2009.

ГОУ "Учебно-спортивный центр" обратилось к Министерству с просьбой изменить размер арендной платы для ООО "ГРЕЙС" согласно данным отчета оценки N А-01-07-09 от 06.08.2009.

Письмом от 20.11.2009 исх. N 19-04-03-02/5000 Министерство сообщило ГОУ

"Учебно-спортивный центр" о возврате проекта дополнительного соглашения к договору аренды в связи с нарушением Обществом Порядка расчета арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Мурманской области, утвержденного постановлением Правительства Мурманской области от 10.03.2005 N 78-ПП.

В ноябре 2009 года Общество направило в адрес ГОУ "Учебно-спортивный центр" дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее условие об изменении размера арендной платы.

Письмом от 07.12.2009 исх. N 08/1134 ГОУ "Учебно-спортивный центр" возвратило арендатору дополнительное соглашение без согласования, в связи с нарушением последним Порядка расчета арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящего в государственной собственности Мурманской области от 10.03.2005 N 78-ПП.

Соглашением от 26.04.2010 стороны договора подтвердили переход прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от ГОУП "Учебно-спортивный центр" к Министерству и ГОУ "Управление по эксплуатации и обслуживанию государственного имущества Мурманской области", определили порядок зачисления арендной платы.

Дополнительным соглашением N 6 от 13.09.2010 стороны согласовали общую площадь арендуемого имущества, состав имущества, а также согласовали размер арендной платы и ее расчет.

Не согласившись с размером арендной платы, установленной собственником имущества по договору, Общество в 2010 году обратилось в ООО "Инком НД" с просьбой произвести оценку рыночно обоснованной величины арендной платы за занимаемые Обществом помещения.

Согласно отчету оценки N 090/10, составленному ООО "Инком НД" 14.07.2010 (дата оценки 01.07.2010), рыночно обоснованная величина арендной платы за встроенные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Мурманск, ул. Карала Маркса, д. 3, составляет 1 572 руб. за 1 кв.м в год (без НДС), за весь объект 478 674 руб. в год без НДС.

Письмом от 29.12.2010 исх. N 19-04-03-02/7985-н Министерство повторно указало истцу о возврате проектов дополнительных соглашений к договору аренды, как не соответствующих законодательству Мурманской области.

Не согласившись с размером арендной платы, определенной Министерством в 2009 и2010 годах, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив данные обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, пришел к правильному выводы об оставлении части исковых требований без рассмотрения, оставив без удовлетворения остальные требования Общества в связи с их противоречием положениям гражданского законодательства.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, данным в п.60 Постановления N 2/1 от 28.02.1995 г.. "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части 1 Гражданского кодекса РФ", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случаи представления истцом доказательств, подтверждающих принятия им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ.

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как правильно указал суд в решении, предложения о внесении измени в п.4.1 договора аренды, в редакции принятых судом уточненных исковых требований, Общество до предъявления иска в суд ответчику не направляло.

Податель жалобы документально выводы суда в указанной части не опроверг, доводы жалобы подтверждают соблюдение Обществом досудебного порядка урегулирования спора в части требования об установлении арендной платы за спорное помещение в размере 1572 руб. за 1 кв.м в год без НДС, за весь период 478674 руб. в год без НДС, которое в последствии было изменено истцом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ с указанием зависимости размера годовой арендной платы от отчета независимого оценщика.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Апелляционный суд не установил оснований для изменения выводы суда в указанной части, которые полностью соответствуют положениям материального и процессуального законодательства.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований, суд обоснованно исходил из положений п.4.4 договора (в редакции дополнительного соглашения N 6 от 13.09.2010 г..), предусматривающих право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае принятия решения Правительства Мурманской области о централизованном изменении Порядка расчета арендной платы за пользование государственным недвижимым имуществом Мурманской области.

Размер арендной платы и ее расчет, установленный дополнительным соглашением N 6 от 13.09.2010, определен на основании отчета о рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв.м недвижимого имущества, арендованного Обществом, выполненного по заказу ответчика ООО "Лиар" и соответствует постановлению правительства Мурманской области от 10.03.2005 г.. N 78-ПП (с изменениями от 18.05.2005 г..). Кроме того, п.2 постановления Правительства Мурманской области от10.03.2005 г.. N 78-ПП определено, что Порядок расчеты арендной платы применяется также для перерасчета арендной платы по действующим или перезаключенным на новый срок договорам аренды в соответствии с законодательством РФ и условиями договора аренды.

Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все имеющиеся доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешения спора не допущено.

Остальные доводы жалобы на законность и обоснованность судебного акта не влияют.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 11.03.2011 по делу N А42-5523/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Е.В. Жиляева О.Р. Старовойтова