Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 г. N 11АП-6334/11

21 июля 2011 г.

Дело N А49-102/2011

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июля 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Рогалевой Е.М., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя Боровковой Ольги Васильевны - Гусев О.Л., доверенность от 04 февраля 2011 г.;

от индивидуального предпринимателя Ошлакова Андрея Вениаминовича - Гусев О.Л., доверенность от 04 февраля 2011 г.;

от администрации г. Пензы - извещен, не явился;

от Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы - извещен, не явился;

от третьего лица - Гусев О.Л., доверенность от 23 июня 2010 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

администрации г. Пензы, г. Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 18 апреля 2011 г.

по делу N А49-102/2011 (судья Жулькина Н.Г.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Боровковой Ольги Васильевны (ИНН 583511312955, ОГРНИП 310583525600010), г. Пенза,

индивидуального предпринимателя Ошлакова Андрея Вениаминовича (ОГРНИП 310583432600015), г. Пенза,

к администрации г. Пензы, г. Пенза,

Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, г. Пенза,

третье лицо - индивидуальный предприниматель Гуляева Любовь Владимировна, г. Пенза,

о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели Боровкова Ольга Васильевна и Ошлаков Андрей Вениаминович (далее - заявители) обратились в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к администрации города Пензы (далее - Администрация) и Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы об оспаривании отказа, выраженного в письме от 01 ноября 2010 г. N 12642, в предоставлении заявителям в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 58:29:04001 005:0083, площадью 446 кв.м., занимаемого нежилым зданием по адресу: г. Пенза, ул. Карпинского, 174, обязании подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителям для подписания.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 18 апреля 2011 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что Закон Пензенской области от 07 апреля 2003 г. N 461-ЗПО "О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области" статьей 9 предусматривает, что право на получение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, реализуется гражданами и юридическими лицами при наличии свободных земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:04001 005:0083 по адресу: г. Пенза, ул. Карпинского, площадью 446 кв.м., зарегистрировано за Гуляевой Л.В. Договор аренды земельного участка не расторгнут и не оспорен в судебном порядке.

Порядок замены стороны в договоре также предусмотрен Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Статья 609 ГК РФ предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, и подлежат государственной регистрации.

Следовательно, на момент вынесения судебного акта, земельный участок с кадастровым номером 58:29:04001 005:0083 по адресу: г. Пенза, ул. Карпинского, обременен правами третьих лиц.

В судебном заседании представитель заявителей, третьего лица - индивидуального предпринимателя Гуляевой Л.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что индивидуальные предприниматели Боровкова О.В. и Ошлаков А.В. по договору купли-продажи от 02 августа 2010 г. приобрели у Гуляевой Л.В. в равных долях нежилое здание магазина по адресу: г. Пенза, ул. Карпинского, 174, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:29:04001 005:0083. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами от 22 сентября 2010 г. серии 58 АА N 861669, N 861670.

22 октября 2010 г. индивидуальные предприниматели Ошлаков А.В. и Боровкова О.В. обратились в администрацию города Пензы с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 58:29:04001 005:0083 при нежилом здании по адресу: г. Пенза, ул. Карпинского, 174, площадью 446 кв.м.

Земельный участок под размещение павильона ранее был предоставлен Гуляевой Л.В. на основании постановления главы г. Пензы от 14 сентября 2000 г. N 1786 в аренду на 49 лет.

20 декабря 2007 г. заключен договор аренды земельного участка, кадастровый номер 58:29:04001 005:0083, площадью 446 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Карпинского, 174, на срок 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке в УФРС по Пензенской области.

Одновременно в заявлении от 22 октября 2010 г. Гуляева Л.В. просила расторгнуть договор аренды от 20 декабря 2007 г. N 8367.

Администрация города Пензы в письме от 01 ноября 2010 г. N 12642 в ответ на это заявление сообщила, что принять решение о предоставлении в собственность земельного участка невозможно, поскольку в доверенности на Боровкова Е.К. отсутствует полномочие на обращение с таким заявлением, а также имеются расхождения разрешенного использования земельного участка в кадастровом паспорте и договоре аренды.

Не согласившись с данным отказом, индивидуальные предприниматели Боровкова О.В. и Ошлаков А.В. обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, а также объекты незавершенного строительства.

Исходя из положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ следует, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом приведенных положений действующего законодательства судом первой инстанции сделан правильный вывод, что после государственной регистрации права собственности на объект недвижимости по адресу: г. Пенза, ул. Карпинского, 174, Ошлаков А.В. и Боровкова О.В. в силу прямого указания закона приобрели право пользования земельным участком под объектом недвижимости на правах аренды и то обстоятельство, что орган местного самоуправления не перезаключил с ними договор аренды на их правовое положение как пользователя земельным участком не влияет.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

Порядок приобретения земельных участков в собственность или в аренду предусмотрен ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Исходя из положений п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В силу норм, закрепленных ст.ст. 11, 29 ЗК РФ и п. 1.3 ст. 33 Устава города Пензы, в компетенции администрации города Пензы находятся предоставление в соответствии с действующим законодательством и порядком, установленным Пензенской городской Думой, муниципальных земельных участков во все виды пользования, их продажа, продажа права на заключение договора аренды земельного участка.

Администрация города Пензы в данном случае является компетентным органом, который предусмотрен в ст. 29, пунктах 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ, и обязан совершать соответствующие действия по предоставлению земельных участков, в том числе, в собственность за плату.

Решением Пензенской городской Думы от 31 октября 2008 г. N 1096-50/4 было утверждено Положение о порядке оформления документов и принятия решений о предоставлении земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления города Пензы, гражданам и юридическим лицам.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Положения в месячный срок со дня поступления заявления с приложением полного пакета документов администрация города Пензы принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование либо готовит мотивированный отказ в предоставлении земельного участка. Подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направление его заявителю возложено на Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы.

С учетом вышеизложенного довод Администрации, приведенный в апелляционной жалобе, о том, что судом первой инстанции не учтен тот факт, что заявление о расторжении договора аренды в Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы заявителями не подавалось, а именно этот орган, а не администрация города Пензы является стороной (арендодателем) по договору аренды, подлежит отклонению.

Как было указано выше, Администрация письмом от 01 ноября 2010 г. N 12642 сообщила заявителям, что принять решение о предоставлении в собственность земельного участка невозможно, указав причину такого решения в отсутствии в доверенности на Боровкова Е.К. полномочий на обращение с таким заявлением и наличие расхождения разрешенного использования земельного участка в кадастровом паспорте и договоре аренды.

Судом первой инстанции названное письмо Администрации правомерно оценено как решение администрации города Пензы, как органа местного самоуправления, уполномоченного предоставлять земельные участки, которым фактически отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату.

Поскольку право заявителей на земельный участок площадью 446 кв.м., на котором расположен принадлежащий им объект недвижимости, в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ является исключительным, то оспариваемый в рамках настоящего дела отказ Администрации в предоставлении земельного участок в собственность является незаконным.

Заявителями при обращении в орган местного самоуправления представлены все необходимые документы.

Арбитражный апелляционный суд признает несостоятельным довод Администрации об отсутствии в доверенности от 26 ноября 2009 г. полномочий на обращение в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка, поскольку нотариально оформленная доверенность от 26 ноября 2009 г. содержит полномочия Боровкова Е.К. на представление интересов Боровковой О.В. в соответствии со ст. 185 ГК РФ во всех учреждениях на подписание любых документов и заключение сделок, связанных с предпринимательской деятельностью.

Вывод суда первой инстанции о необоснованности довода Администрации о том, что указанный в кадастровом паспорте земельного участка от 27 января 2010 г. N 5829/203/10-537 вид разрешенного использования "под общественную застройку" не соответствует договору аренды от 20 декабря 2007 г. N 8367 - под размещение торгового павильона, арбитражный апелляционный суд признает правильным.

С учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, сформулированного в подпункте 5 п. 1 ст. 1 и ст. 36 ЗК РФ, при наличии в собственности заявителей объекта недвижимости, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, какого-либо иного назначения и вида использования испрашиваемого земельного участка, кроме как для размещения и использования реально расположенного на нем объекта недвижимости, у данного участка в настоящее время нет и не может быть, в связи с чем формальное несоответствие вида разрешенного использования, который указан в кадастровом паспорте, назначению законно расположенного на данном участке объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном порядке, не может служить препятствием для приобретения права собственности на испрашиваемый земельный участок, занятый этим объектом, в порядке ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, это не означает обязанности заявителей для целей предоставления им в собственность земельного участка в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ провести изменение целевого назначения и разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, так как эта обязанность для спорных правоотношений законом не предусмотрена.

Данный вывод следует из положений ст. 36 ЗК РФ, возлагающей на заявителя лишь обязанность представить уполномоченному органу местного самоуправления кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка и доказательства принадлежности заявителю находящихся на нем зданий, строений и сооружений, а на уполномоченный орган местного самоуправления - обязанность предоставить испрашиваемый участок в собственность при условии соблюдения процедуры обращения, а именно: полноты представленного пакета документов и отсутствия обстоятельств, предусмотренных п. 4 ст. 28 ЗК РФ. Каких-либо иных оснований для отказа в реализации такого права, помимо указанных выше, ст. 36 ЗК РФ не предусмотрено.

Кроме того, из анализа положений ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи с другими правовыми нормами, содержащимися в указанных нормативных актах, следует, что необходимость изменения разрешенного использования земельного участка или получения решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка являются проявлением отраслевого правового принципа осуществления строительства на основе документов территориального планирования и документов градостроительного планирования, в частности, правил землепользования и застройки. При этом такая необходимость имеется лишь при наличии намерения осуществлять строительство новых зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов, либо реконструкцию существующих объектов, однако это не имеет отношения к процедуре приобретения земельного участка в собственность в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ, при которой речь идет не о строительстве и территориальном планировании, а о приобретении прав на землю под уже фактически существующими и зарегистрированными объектами недвижимости.

Данные выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству.

В силу п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ.

Пунктом 4 ст. 28 ЗК РФ определены основания для отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Пункты 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ содержат перечни земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Администрацией в материалы дела не представлено доказательств того, что испрашиваемый заявителями земельный участок нельзя предоставить в собственность, что спорный земельный участок изъят из оборота, не подлежит приватизации либо зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные требования, поскольку оспариваемое решение администрации города Пензы, выраженное в письме от 01 ноября 2010 г. об отказе в предоставлении земельного участка, является незаконным и препятствует реализации заявителями принадлежащего им права.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 18 апреля 2011 г. по делу N А49-102/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

Е.М. Рогалева С.Т. Холодная