Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2011 г. N 08АП-4187/11

город Омск

22 июля 2011 г.

Дело N А46-16012/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания: Бондарь И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4187/2011) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2011 по делу N А46-16012/2010 (судья Луговик С.В.),

по иску Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН 5503217827/ОГРН1105643000782)

к обществу с ограниченной ответственностью "Галерея - Кафе" (ИНН 5504068159/ОГРН1025500994705)

о взыскании 159 436 рублей 98 копеек

при участии в судебном заседании представителей:

от Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Омской области - Хлынцева О.С. (удостоверение, по доверенности N 8-Д от 11.01.2011 сроком действия до 31.12.2011);

от общества с ограниченной ответственностью "Галерея - Кафе" - Валиева Ю.И. (паспорт, полномочия не подтверждены);

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - ТУ Росимущества в Омской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Галерея-Кафе" (далее - ООО "Галерея-Кафе", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 20.10.2001 N 795N в сумме 159 436 рублей 98 копеек, в том числе задолженности по арендной плате в размере 144 611 рублей 13 копеек, пени в размере 14 825 рублей 85 копеек.

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.04.2011 по делу N А46-16012/2010 в удовлетворении исковых требований ТУ Росимущества в Омской области отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что истцом не представлена методика расчета арендной платы, а также иные нормативные акты, устанавливающие размер арендной платы, в связи с чем суд посчитал правомерным применение к сложившимся отношениям положений дополнительного соглашения N 2 к договору аренды нежилого помещения (здания) N 795N от 01.12.2005. На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований истцу судом первой инстанции было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ Росимущества в Омской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что при внесении изменений в методику расчета арендной платы, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Поскольку произошло централизованное изменение ставок арендной платы, то изменение арендной платы по договору N 795N от 20.10.2001 является законным.

От ООО "Галерея - Кафе" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя ООО "Галерея - Кафе", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Омской области в заседании суда апелляционной инстанции поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Нежилое строение общей площадью 567,4 кв.м, расположенное здании, литер А, по адресу: г. Омск, ул. Думская, д. 3, является собственностью Российской Федерации.

Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.08.2008 N 55 АВ 726591.

20.10.2001 Российская Федерация в лице Комитета по управлению имуществом Омской области (предшественник ТУ ФАУГИ, территориальный орган), и общество с ограниченной ответственностью "Галерея-Кафе" заключили договор аренды нежилого помещения (здания) N 795N (далее - договор).

По условиям договора в аренду сдавались нежилые помещения N N 1-15 в подвале, согласно прилагаемому поэтажному плану, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Думская, д. 3, литера А, для использования под кафе. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 183,80 кв.м. (пункт 1.1. договора).

Договор аренды нежилого помещения (здания) N 795N заключен на срок с 20.10.2001 по 30.09.2016.

Арендуемые помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 20.10.2001.

На момент заключения договора, арендная плата устанавливалась в размере 1146,32 у.е. в год и 95,53 у.е. в месяц без НДС (пункт 4.1. договора).

В последующем размер арендной платы изменялся на основании дополнительных соглашений к договору.

Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды нежилого помещения (здания) N 795N от 01.12.2005 стороны установили, что арендная плата за указанный в пункте 1.1 объект аренды, согласно расчета, составляет 12159,82 условных единиц (у.е.) в год, 1013,32 у.е. в месяц без НДС.

В связи с проведением арендатором за счет собственных средств капитального ремонта и работ по сохранению объекта культурного наследия арендная плата за объект аренды, указанный в пункт 1.1 договора аренды, устанавливается в размере 1731,39 у.е. в год, 144,28 у.е. в месяц без НДС.

Пунктом 2 дополнительного соглашения N 2 к договору аренды нежилого помещения (здания) N 795N от 01.12.2005 стороны установили, что настоящее соглашение действует до окончания срока действия договора аренды.

27.08.2010 истец в адрес ответчика направил уведомление N ТУ-10419 об изменении размера арендной платы. Арендная плата изменялась по истечении 15 дней с момента получения арендатором уведомления. Уведомление было получено арендатором 01.09.2010.

По мнению истца, ответчик в нарушение условий договора вносил арендную плату не в полном объеме и несвоевременно, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 71 758 руб. 08 коп. и пени (начисленные на основании пункта 3.1.1 договора) 32 682 руб. 93 коп., что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

25.04.2011 Арбитражным судом Омской области принято решение, которое обжаловано истцом в порядке апелляционного производства.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статья 65 АПК РФ закрепляет принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предполагается достижение согласия сторон договора при изменении размера арендной платы, а не обуславливается волеизъявлением только одной стороны.

В рассматриваемом случае соглашения сторон об изменении размера арендной платы достигнуто не было.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается только по письменному соглашению сторон, кроме случая, предусмотренного пунктом 4.4 договора.

Из пункта 4.4 договора следует, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой расчета арендной платы, принятой комитетом. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов) комитет вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 дней, без обязательного оформления этого изменения дополнительным соглашением. По инициативе любой из сторон изменение может быть оформлено дополнительным соглашением.

Таким образом, право ТУ Росимущества в Омской области на одностороннее изменение условий договора возникает только в случае внесения изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов), что предусмотрено пунктами 4.4 и 5.1 договора аренды.

Вместе с тем, перерасчет арендной платы произведен истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости и рыночной ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями от 18.08.2010 N 130/08-НИ, которым предусмотрен порядок исчисления арендной платы исходя из рыночной оценки нежилого помещения кафе, а не в результате изменения Методики расчета арендной платы.

Более того, в апелляционной жалобе истец указывает, что в 2008 году методика расчета была отменена распоряжением ТУ Росимущества в Омской области от 02.10.2008.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий договора аренды от 20.10.2001 N 795N и дополнительных соглашений к нему, в совокупности с фактическими отношениями контрагентов не усматривается, что изменение размера арендной платы, в том числе базовой ставки и коэффициентов, возможно исходя из рыночной оценки арендной платы за пользование нежилым помещением.

Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды нежилого помещения (здания) N 795N от 01.12.2005 стороны установили, что арендная плата за указанный в пункте 1.1 объект аренды, согласно расчета, составляет 12159,82 условных единиц (у.е.) в год, 1013,32 у.е. в месяц без НДС.

В связи с проведением арендатором за счет собственных средств капитального ремонта и работ по сохранению объекта культурного наследия арендная плата за объект аренды, указанный в пункт 1.1 договора аренды, устанавливается в размере 1731,39 у.е. в год, 144,28 у.е. в месяц без НДС.

В связи с чем дополнительное соглашение N 2 от 01.09.2005 исключает возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, установленный пунктом 4.4. договора.

Таким образом, направив уведомление об увеличении размера арендной платы, истец самостоятельно изменил размер арендой платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, что не предусмотрено ни договором аренды, ни действующим законодательством.

Истец в апелляционной жалобе указал, что порядок определения размера арендных платежей с учетом рыночной оценки стоимости арендуемого имущества установлен пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции постановления Правительства 23.03.2006 N 156), нормы которого и надлежит применять при взаимоотношении сторон.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции полагает, что в силу пункта 2 статьи 421 и пункта 1 статьи 4 ГК РФ правила исчисления арендной платы, определенные названным постановлением Правительства, введенные в действие с 04.04.2006, применимы лишь к последующим договорам, заключаемым уже на конкурсной основе, то есть не могут распространяться на отношения, возникшие ранее указанной даты.

В данном случае договор между сторонами был заключен в 2001 году, следовательно, нормы указанного постановления не могут быть применены к рассматриваемому договору.

Кроме того, Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.11.2009 N 901 "О внесении изменений в отдельные акты Правительства Российской Федерации по вопросам управления федеральным имуществом" пункт 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 утратил силу и не подлежит применению.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на практику, сложившуюся после принятия Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Действительно в данном Постановлении установлено, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Однако в данном случае не имелось никакого законодательно установленного изменения методики или применения в расчете параметров. Как было сказано выше, Постановление урегулирует лишь иной способ заключения договора и определяет для вновь заключенных договоров размер арендной платы, а не изменяет какие-либо параметры расчета или методику расчета.

В связи с чем, ссылка истца в обоснование апелляционной жалобы на данную норму права, является несостоятельной.

Также апелляционным судом не принимается довод истца о правомерности изменения размера арендной платы на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", поскольку указанная норма предусматривает необходимость привлечения оценщика, в том числе, при передаче имущества в аренду, но не распространяется на существующие арендные отношения в части определения (изменения) механизма расчета арендной платы.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Учитывая, что сторонами не было достигнуто соглашение об увеличении размера арендной платы и договором не предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из оценки рыночной ставки арендной платы, суд приходит к выводу о том, что действия истца, направленные на одностороннее изменение договора аренда, следует признать не соответствующими закону.

Таким образом, требования истца являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 25.04.2011 по делу N А46-16012/2010 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ТУ Росимущества в Омской области оставлена без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ТУ Росимущества в Омской области. Поскольку, на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, ТУ Росимущества в Омской области освобождено от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, то она не подлежит взысканию с истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 25.04.2011 по делу N А46-16012/2010 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Л.А. Золотова А.Н. Лотов