Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2011 г. N 12АП-880/11

г. Саратов

Дело N А06-2671/2010 01 августа 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи - Тимаева Ф.И.,

судей - Грабко О.В., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кривороговой А.М.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца - Яровой И.П. на основании доверенности от 01.05.2010 N 1, выданной сроком до 01.05.2013,

от ответчиков - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Астрахани

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 14 декабря 2010 года по делу N А06-2671/2010, судья Подосинников Ю.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ателье Стиль"

к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани, Администрации Астрахани,

третье лицо: ООО "Агентство независимой оценки",

о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества недостоверной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ателье Стиль" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани, Администрации г.Астрахани о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества недостоверной и установить ценой договора купли-продажи нежилого помещения величину рыночной стоимости, установленную в судебном разбирательстве.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции общество порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличило исковые требования и просило рассмотреть первоначально заявленные требования и признать незаконным решение комитета имущественных отношений N 21 от 30.04.2010.

Уточненные исковые требования были приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 14 декабря 2010 года с учетом дополнительного решения от 30.03.2011 решение комитета имущественных отношений г. Астрахани N 21 от 30.04.2010 об определении стоимости неотделимых улучшений в сумме 681750 руб. признано незаконным. Суд обязал Управление муниципального имущества администрации города Астрахани заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 137,9 кв.метра, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, 13, Литер А, пом.023 по выкупной стоимости 1781000 руб. с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества - нежилого помещения в сумме 909000 руб. в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Производство по делу в части требований общества к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани, Администрации г. Астрахани о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества недостоверной прекращено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее - Управление) обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области от 14 декабря 2010 года по делу N А06-2671/2010 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в иске отказать в полном объеме.

Управление считает оспариваемое решение незаконным и необоснованным, и несоответствующим фактическим обстоятельствам дела по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, обществу на праве аренды в соответствии с договором N 11558 от 02.07.2004 принадлежит нежилое помещение по адресу г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, 13 литер А пом. 023.

20 июля 2009 года между Комитетом имущественных отношений города Астрахани (далее - комитет) и обществом заключено дополнительное соглашение о сдаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул.Б.Хмельницкого, д.13, общей площадью 98,6 кв.м., в соответствии с которым срок договора аренды продлен по 13.05.2010.

Комитетом было принято решение о приватизации указанного недвижимого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

31 марта 2010 письмом N 01-1685 Комитет направил в адрес общества предложение о реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения (том 1 л. д.41).

К данному письму были приложены следующие документы: копия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, проект договора купли-продажи арендуемого имущества, образец заявления о соответствии условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, комитетом была совершена оферта, соответствующая ч. 2 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, направленная на заключение договора купли-продажи вышеуказанного помещения с обществом.

Предложение вручено обществу 06.04.2010.

Из условия п. 2.1 проекта договора следует, что выкупная стоимость имущества составляет 3300000 руб.

Указанная стоимость имущества включена в условия договора на основании отчета N 29-6 от 17.03.2010, составленного ООО "Агентство независимой профессиональной оценки".

Общество, не согласившись с условиями договора в части размера выкупной цены, передало данные разногласия на разрешение арбитражного суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

По вопросу достоверной величины стоимости объекта оценки при рассмотрении дела в суде первой инстанции была проведена экспертиза в виде оценки рыночной стоимости спорного имущества (отчет от 07.07.2010 N 157-10).

Согласно представленного отчета рыночная стоимость объекта оценки составила 1781000 руб.

Достоверность данной оценки сторонами не оспаривается.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из материалов дела видно, что обществом с согласия арендодателя были произведены неотделимые улучшения. Согласие собственника имущества подтверждено письмом комитета N 08-7-4043, актом межведомственной комиссии от 23.09.2004, приказом комитета по архитектуре и градостроительству Администрации города Астрахани N 65 от 17.06.2005.

Согласно отчета об оценке N 055 от 23.04.2010 по определению рыночной стоимости проведенного ремонта обществом в арендуемом помещении, рыночная стоимость затрат в помещении N 023 литер А общей площадью 98,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, ул.Б.Хмельницкого, д.13, составляет 909000 руб.

Управление данная сумма не оспорена, доказательств того, что она завышена по сравнению с реально произведенным объемом работ, не представлено.

Вместе с тем, Управлением принято решение о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 681750 руб., что составляет 75% от суммы затрат, о чем свидетельствует Протокол N 21 от 30.04.2010 заседания комиссии по зачету затрат средств арендаторов.

Поскольку Управлением не оспаривается, что обществом произведены неотделимые улучшения арендуемого помещения, то в силу п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость этих неотделимых улучшений должна быть учтена при определении выкупной стоимости имущества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции сторонами представлен проект договора купли-продажи объекта недвижимости от 05 апреля 2010 г.

Согласно п. 2.1 данного договора стоимость объекта недвижимости, являющего предметом настоящего договора, составляет 3300000 руб., в том числе НДС (18%).

Исходя из установленных обстоятельств и правил п. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ выкупная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 872000 руб. (1871000 руб.- 909000 руб.).

Как видно из существа спора разногласия Управления и общества возникли только по цене реализуемого помещения.

В связи с этим, разрешая настоящий спор, суд должен был принять редакцию спорного пункта договора, поскольку разрешение таких споров не предполагает обязание сторон к заключению договора.

Следовательно, решение суда первой инстанции в части обязания управления заключить договор купли-продажи с обществом следует изменить, изложив в следующей редакции: "Урегулировать разногласия по договору купли-продажи от 05 апреля 2010 г. между комитетом имущественных отношений г. Астрахани и обществом с ограниченной ответственностью "Ателье "Стиль", приняв пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 872000 руб., в том числе НДС (18%)".

Что касается требования общества о признании незаконным решения комитета N 21 от 30.04.2010 года об определении стоимости неотделимых улучшений в сумме 681750 руб., то судебная коллегия считает, что суд первой инстанции неправомерно удовлетворил его в связи со следующим.

Согласно ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Из смысла данной нормы права следует, что ненормативный акт может быть признан недействительным в случае его несоответствия нормативному правовому акту.

Принимая указанный ненормативный акт, комитет не принимал во внимание рыночную стоимость произведенных обществом улучшений.

В то время как общество апеллирует к рыночной стоимости произведенных им улучшений, определенных на основании отчета об оценке N 055 от 23.04.2010.

Указание в решении комитета суммы меньшей суммы затрат общества не свидетельствует о том, что указанное решение противоречит нормативным правовым актам и должно быть признано недействительным.

Кроме того, наличие оспариваемого ненормативного акта не препятствует разрешению спора по цене выкупаемого имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений в рамках преддоговорного спора.

Вывод суда апелляционной инстанции о возможности урегулирования преддоговорного спора без оспаривания ненормативного акта о выкупной цене подтверждается в том числе и судебной практикой ФАС Поволжского округа (постановление от 09.06.2011 по делу N А06-4135/2010).

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения требований общества о признании решения комитета N 21 от 30.04.2010 недействительным.

Следовательно, решение в данной части следует отменить, в иске в указанной части - отказать.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 марта 2007 г. N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", в силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, с Управления в пользу общества следует взыскать 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 14 декабря 2010 года по делу N А06-2671/2010 в части признания незаконным решения комитета имущественных отношений г. Астрахани N 21 от 30.04.2010 отменить.

В иске в указанной части отказать.

В остальной части решение изменить.

Урегулировать разногласия по договору купли-продажи от 05 апреля 2010 г. между комитетом имущественных отношений г. Астрахани и обществом с ограниченной ответственностью "Ателье "Стиль", приняв пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 872000 руб., в том числе НДС (18%)".

Взыскать с Управления муниципального имущества администрации города Астрахани в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ателье Стиль" 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ф.И. Тимаев

Судьи

О.В. Грабко В.Б. Шалкин