Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2011 г. N 18АП-7032/11

г. Челябинск

29 июля 2011 г.

N 18АП-7032/2011 Дело N А07-3954/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.05.2011 по делу N А07-3954/2011 (судья Гареева Л.Ш.),

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - КУМС Администрации г. Уфа, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ВМТ-Сервис" (далее - ООО "ВМТ-Сервис", ответчик) о выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Достоевского, 102, общей площадью 100,5 кв.м.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.05.2011 (резолютивная часть решения объявлена 19.05.2011) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился КУМС Администрации г. Уфа и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить полностью, оставить исковое заявление без рассмотрения.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправомерность принятия решение об отказе в удовлетворении исковых требований, что ограничивает право истца на повторное обращения в арбитражный суд, после направления уведомления об отказе от договора по юридическому адресу ответчика.

Заявитель жалобы считает, что в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения.

Ответчиком ООО "ВМТ-Сервис" направлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором содержится просьба об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения и ее рассмотрении в отсутствие представителя.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании решения Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы от 04.03.2003 N 184-ОНФ, 25.03.2003, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (арендодатель), МУП "ЖРЭУ-3 Кировского района г. Уфы" (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ВМТ-Сервис" (арендатор) оформлен договора аренды N 4816, согласно которому арендодатель совместно с балансодержателем обязуются предоставить арендатору за плату во временное пользование объект муниципального нежилого фонда г. Уфы - подвал, площадью 100,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 102, данные технического паспорта объекта - 31.10.2002 N 10330 (л.д. 13-17).

Объект нежилого фонда передается в аренду сроком на 3 года, договор аренды действует с 13.10.2002 до 13.10.2005 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.4 договора, по истечении срока действия договора арендатор обязан, в срок, не превышающий 10 дней, передать арендуемый объект нежилого фонда балансодержателю при участии арендодателя по акту приема-передачи.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. В случае использования арендатором объекта нежилого фонда по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного имущества, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), он обязуется вносить арендную плату за пользование имуществом в размере и порядке, установленными настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений. В случае нарушения арендатором сроков возврата объекта нежилого фонда, арендодатель вправе потребовать принудительного выселения арендатора из занимаемого объекта нежилого фонда (пункты 2.6, 2.7 договора).

Согласно пункту 4.3.19 договора, арендатор обязался по окончании срока действия настоящего договора передать объект нежилого фонда балансодержателю по акту приема-передачи, уведомив об этом арендодателя.

Вышеуказанный объект передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 13.10.2002 (л.д. 18).

29.06.2010 Комитет уведомлением N КС 3719 сообщил ООО "ВМТ-Сервис" об отказе от договора аренды от 25.03.2003 N 4816 и необходимости освобождении помещения в трехмесячный срок с момента получения настоящего уведомления, сдав Комитету по акту приема-передачи (л.д. 28). Указанное уведомление было направлено ответчику по адресу: г. Уфа, ул. Достоевского, 102 и возвращено органом связи в связи с отсутствием адресата (л.д. 29).

Ссылаясь на то, что арендуемое помещение не освобождено, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд пришел к выводу, что договор аренды продолжает действовать, надлежащих доказательств направления по адресу ответчика уведомления об отказе от договора, в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено, в силу чего требования о выселении арендатора из занимаемых нежилых помещений удовлетворению не подлежат.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Факт согласования предмета аренды следует из пункта 1.1 договора, который содержит наименование, определение местонахождения объектов и их площадь.

В материалы дела истцом представлен технический паспорт на нежилое помещение, встроенное в жилое здание N 102 по ул. Достоевского, литера А, по состоянию на 31.10.2002, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л.д. 19-27).

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, в связи с чем, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в Уфимском межрайонном филиале Государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции Республики Башкортостан по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2003, о чем сделана запись за N 02-01/01-102/2003-59 (л.д. 17).

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2.5 анализируемого договора предусмотрено условие, исключающее продление договора на неопределенный срок. Вместе с тем, в пункте 2.8 стороны предусмотрели возможность перезаключения договора на новый срок, за исключением случаев недобросовестного исполнения арендатором условий настоящего договора.

При толковании названного условия, в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о том, что договор аренды от 25.03.2003 N 4816 не содержит прямого запрета на возобновление арендных отношений по истечении установленного соглашением сторон срока. Возможность перезаключения договора подтверждает намерения сторон возобновить спорные отношения на новый срок, который по смыслу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть неопределенным.

Такое толкование подтверждается последующим поведением сторон, в частности содержанием искового заявления и уведомления Комитета от 29.06.2010, в котором прямо указано на продление договора аренды от 25.03.2003N 4816 на неопределенный срок.

Поскольку по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор аренды от 25.03.2003 N 4816, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

С учетом изложенного, удовлетворение иска о выселении арендатора, связано с установлением обстоятельства прекращения договорных отношений сторон.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 указанного Кодекса). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Вместе с тем, имеющиеся в материалах дела документы не подтверждают уведомление арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке.

Как верно установлено судом первой инстанции, представленное истцом уведомление от 29.06.2010 N КС-3719 не соответствует требованиям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уведомление о расторжении договора направлено по адресу арендуемого помещения: г. Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 102, тогда как юридический адрес ответчика, согласно представленной выписке из Единого государственного реестра юридических лиц - г. Уфа, ул. Революционная, д. 26.

Согласно положениям статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.

Поскольку уведомление об отказе от договора арендатором не было и не могло быть получено ввиду направления по ненадлежащему адресу, истцом не доказано обстоятельство прекращение действия договора аренды от 25.03.2003 N 4816, в качестве основания иска о выселении. В этой связи, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца является правильным.

Судебной коллегией также отмечается наличие иного самостоятельного основания для отказа в удовлетворении иска о выселении ООО "ВМТ-Сервис". В материалах дела не имеется доказательств нахождения ответчика на дату рассмотрения спора, в ранее предоставленном ему по договору аренды помещении. Сведения органа связи об отсутствии адресата, при возврате уведомления, направленного по адресу арендуемого помещения: г. Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 102, свидетельствуют об обратном. Акты осмотра (обследования) помещения истцом не представлены.

При недоказанности нахождения ответчика в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, д. 102, удовлетворение исковых требований о выселении ответчика из указанного помещения, является невозможным.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения, в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению в силу следующего:

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Заявленные настоящим иском требования не являются требованиями о расторжении договора, которые предполагают досудебный порядок урегулирования. Для урегулирования споров о выселении действующим законодательством, а также договором от 25.03.2003 N 4816, досудебный порядок не предусмотрен.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно посчитал, что заявленные требования истца не подлежат удовлетворению.

При этом судебной коллегией отмечается ошибочность мнения истца о невозможности заявления к ответчику требований о выселении. Действующим процессуальным законодательством допускается заявление требований с тем же предметом, но иными основаниями, к которым относятся фактические обстоятельства (в том числе отказа от договора аренды).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения, государственная пошлина относятся на заявителя жалобы. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, в связи с освобождением Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан от уплаты государственной пошлины, на основании статьи 333.40 Налогового кодека Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.05.2011 по делу N А07-3954/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова В.В. Баканов