Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2011 г. N 02АП-3671/11

г. Киров

29 июля 2011 г.

Дело N А82-9060/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Дьяконовой Т.М., Бармина Д.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Русиновой А.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Гусарова О.Е., действующего на основании доверенности от 23.08.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.04.2011 по делу N А82-9060/2010, принятое судом в составе судьи Кокуриной Н.О.,

по иску Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля (ОГРН 1067604080345)

к обществу с ограниченной ответственностью "Яржилстрой" (ИНН 7606059943, ОГРН 1067606021670),

о расторжении договора аренды от 27.11.2008 N 19396/2-о и освобождении земельного участка

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Яржилстрой"

к Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля, муниципальному учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН 7604093410, ОГРН 1067604080884),

об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

установил:

Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее -Управление, истец по первоначальному иску, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Яржилстрой" (далее - ООО "Яржилстрой", ответчик по первоначальному иску) о расторжении договора аренды земельного участка от 27.11.2008 N 19396/2-о и обязании освободить земельный участок, площадью 619 кв.м, расположенный по ул.Серго Орджоникидзе, д.18 в Заволжском районе.

В процессе рассмотрения дела истец отказался от иска в части требований о расторжении договора аренды земельного участка от 27.11.2008 N 19396/2-о в связи с истечением срока действия договора.

Истец также уточнил предъявленные требования, просит обязать ответчика освободить земельный участок, площадью 619 кв.м с кадастровым номером 76:23:020813:0038, расположенный по ул.Серго Орджоникидзе, д.18 в Заволжском районе, и передать по акту приема-передачи арендодателю.

В свою очередь, ООО "Яржилстрой" (истец по встречному иску) предъявило к Управлению (ответчик по встречному иску) встречный иск об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 14.03.2011 к участию в деле в качестве второго ответчика по встречному иску привлечено муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - МУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", Агентство, второй ответчик по встречному иску).

В ходе рассмотрения дела ООО "Яржилстрой" уточнило предъявленные требования, просит обязать ответчиков заключить с обществом договор аренды земельного участка, площадью 618 кв.м с кадастровым номером 76:23:020813:38, расположенного по адресу: г.Ярославль, ул.Серго Орджоникидзе, рядом с жилым домом N 18, сроком на 3 года с арендной платой по рыночной стоимости согласно результатам независимой оценки, прочие условия которого изложены в проекте договора аренды N 19396/3-о, составленном в марте 2011 года.

В судебном заседании истец поддержал предъявленные требования об освобождении земельного участка, ссылаясь на прекращение действия договора аренды от 27.11.2008 N 19396/2-о в связи с истечением срока аренды. Истец также указал, что разрешение на строительство на спорном земельном участке ответчиком не получено, строительство не ведется, что в силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.11.2001 N 137-ФЗ является основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства.

Ответчик иск не признал, полагает, что Управление и Агентство обязаны заключить с ним договор аренды земельного участка на новый срок, указывая, что, несмотря на то, что земельный участок был предоставлен постановлением мэра г.Ярославля от 03.11.2006 N 3850, до сентября 2009 года общество не имело возможности использовать данный участок для строительства, так как его границы и конфигурация не позволяли осуществить строительство 10-этажной жилой секции, пристроенной к дому N 18, и только после изменения границ земельного участка и принятия постановления мэра г.Ярославля от 24.06.2009 N 1886 о внесении изменений в постановление о предоставлении земельного участка в части указания его площади появилась возможность согласовать в соответствующих органах проект здания.

Управление встречный иск не признало, ссылаясь на длительное не освоение обществом земельного участка, отсутствие соответствующего постановления мэра о предоставлении земли, не указание организацией в проекте договора аренды размера арендной платы.

Агентство в отзыве на встречный иск также считает, что преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) у общества не возникло. Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в течение трех лет, арендные отношения прекращаются.

Решением от 29.04.2011 Арбитражный суд Ярославской области отказал в удовлетворении первоначального иска Управления к ООО "Яржилстрой" об обязании освободить земельный участок, площадью 619 кв.м с кадастровым номером 76:23:020813:0038, расположенный по ул.Серго Орджоникидзе, д.18 в Заволжском районе, и передать его по акту приема-передачи арендодателю и обязал Управление и Агентство заключить с ООО "Яржилстрой" договор аренды земельного участка, площадью 618 кв.м с кадастровым номером 76:23:020813:38, расположенного по адресу: г.Ярославль, ул.Серго Орджоникидзе, рядом с жилым домом N 18, на срок до 09.11.2011 с арендной платой по рыночной стоимости согласно результатам независимой оценки, прочие условия которого изложены в проекте договора аренды N 19396/3-о, составленном в марте 2011 года. В остальной части встречного иска ООО "Яржилстрой" судом отказано. В части исковых требований Управления к ООО "Яржилстрой" о расторжении договора аренды земельного участка от 27.11.2008 N 19396/2-о производство по делу прекращено.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит принять по делу новый судебный акт, которым отказать ООО "Яржилстрой" в удовлетворении заявленных требований в полном объеме и удовлетворить исковые требования Управления об обязании ООО "Яржилстрой" освободить земельный участок, площадью 619 кв.м с кадастровым номером 76:23:020813:0038, расположенный по ул.Серго Орджоникидзе, д.18 в Заволжском районе, и передать его по акту приема-передачи.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не в полной мере исследовал и не дал правовую оценку тем обстоятельствам, что на протяжении всего срока действия договора аренды земельный участок ООО "Яржилстрой" не используется, строительство не ведется, разрешение на строительство не получено. Считать ООО "Яржилстрой" арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, нет оснований, ответчиком не исполнено два судебных решения Арбитражного суда Ярославской области по делам N N А82-8082/09-56 и А82-8833/10-99, вследствие чего за ним числится задолженность по арендной плате и пени в сумме 1 931 451 руб., и не получено разрешение на строительство. На основании изложенного, заявитель полагает, что ООО "Яржилстрой" не является добросовестным арендатором, а потому не вправе претендовать на применение в отношении него положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

ООО "Яржилстрой" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, жалобу Управления - без удовлетворения, считает, что материалами дела подтверждается, что до сентября 2009 года (до уточнения границ и конфигурации земельного участка) возможность использования земельного участка в целях строительства 10-этажной жилой секции, пристроенной к жилому дому N 18 по ул.Серго Орджоникидзе в г.Ярославле, была исключена. Задолженность по арендной плате вызвана поведением Управления, которое длительное время не согласовывало внесение изменений в межевой план арендуемого земельного участка. Общество признает, что формально нарушило пункт 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", но сделало это по объективным причинам, не зависящим от него, ввиду отсутствия реальной возможности.

Агентство в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает позицию Управления, изложенную в жалобе, просит его требования удовлетворить в полном объеме. Также ответчик отмечает, что в оферте, поступившей в адрес Агентства, отсутствовал пункт о размере и порядке внесения арендных платежей. Требование суда об обязании Агентства заключить с ООО "Яржилстрой" новый договор аренды на условиях определения размера арендной платы по рыночной стоимости согласно результатам независимой оценки, ответчик находит не соответствующему абзацу 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закону Ярославской области "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле" от 27.04.2007 N 21-з и пунктам 2.3., 2.4. постановления Правительства Ярославской области от 24.12.208 N 710-П, согласно которым размер арендной платы в отношении предоставленных в аренду земельных участков, собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченным на распоряжение данным земельным участком государственным или муниципальным органом власти, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего земельного участка и коэффициентов функционального использования.

В судебном заседании представитель Управления поддержал приведенные в жалобе доводы и возражения.

ООО "Яржилстрой", Агентство явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, дело просили рассмотреть в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г.Ярославля от 11.06.2004 N 2290 о предварительном согласовании места размещения объекта ЗАО "Яртерминал" предварительно согласовано размещение 10-этажной жилой секции, пристроенной к жилому дому N 18 по ул.С.Орджоникидзе на земельном участке, ориентировочной площадью 0,025 га (Т.1, л.д.-74).

Постановлением мэра г.Ярославля от 23.05.2005 N 2268 функции заказчика переданы жилищно-строительному кооперативу "Терминал".

Постановлением мэра г.Ярославля от 03.11.2006 N 3850 о предоставлении земельного участка Жилищно-строительному кооперативу "Терминал" предоставлен земельный участок площадью 619 кв.м на праве аренды для строительства 10-этажной жилой секции, пристроенной к жилому дому N 18 по ул. Серго Орджоникидзе (Т.1, л.д.-75, Т.2, л.д.-78). В указанное постановление внесены изменения постановлением мэра г.Ярославля от 31.08.2007 N 2919 в части названия строящегося объекта - в окончательной редакции участок предоставлен для строительства жилой секции с магазином (Т.2, л.д.-45, Т.2, л.д.-77).

Постановлением мэра г.Ярославля от 24.06.2009 N 1886 также внесены изменения в постановление о предоставлении земельного участка - изменена площадь земельного участка, которая составила 618 кв.м (Т.1, л.д.-54, Т.2, л.д.-76).

По договору аренды земельного участка 09.11.2006 N 19396-о, заключенном между Управлением в лице Агентства и ЖСК "Терминал", земельный участок площадью 619 кв.м предоставлен в аренду для строительства 10-этажной жилой секции, пристроенной к жилому дому N 18 по ул.С.Орджоникидзе на срок до 01.11.2007 (Т.1, л.д.-45-48).

Дополнительным соглашением от 20.11.2006 N 1 к названному договору права и обязанности арендатора переданы ООО "Яржилстрой" (Т.1, л.д.-48).

В дальнейшем между Управлением в лице Агентства и ООО "Яржилстрой" был заключен договоры аренды данного земельного участка от 12.12.2007 N 19396/1-о сроком до 31.10.2008 (Т.1, л.д.-51-53) и от 27.11.2008 N 19396/2-о сроком до 31.10.2010 (Т.1, л.д.-7-13).

Срок аренды земельного участка, предусмотренный договором аренды от 27.11.2008 N 19396/2-о, истек 31.10.2010.

13.05.2010 ООО "Яржилстрой" обратилось к арендодателю с заявлением о переоформлении договора аренды и продлении срока аренды земельного участка на 2 года (Т.1, л.д.-61).

16.03.2011 ООО "Яржилстрой" вручило Управлению и Агентству подписанный обществом проект договора аренды земельного участка N 19396/3-о, составленный в марте 2011 года (Т,2, л.д.-43-44).

В свою очередь, Управление и Агентство направили обществу извещения об отказе от акцепта от 13.04.2011 N 859 и от 15.04.2011 N 873.

Поскольку земельный участок в установленном порядке по истечении действия договора обществом не возвращен, Управление обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском об обязании ответчика освободить данный земельный участок.

Общество, ссылаясь на невозможность использовать земельный участок для строительства, предъявило к Управлению и Агентству встречный иск об обязании заключить договор аренды на новый срок.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее и заслушав представителя заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Материалами дела подтверждается и установлено судом первой инстанции, что согласование проекта здания стало возможным только в сентябре 2009 года после уточнения границ земельного участка. ООО "Яржилстрой" неоднократно собирало и обновляло технические условия и последний раз осуществляло это после изменения конфигурации земельного участка. До истечения срока действия договора аренды организация не успела получить разрешение на строительство.

Оценив представленные доказательства и приведенные сторонами доводы, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что ООО "Яржилстрой" до сентября 2009 года (до уточнения границ и конфигурации земельного участка) не имело реальной возможности использовать спорный земельный участок в целях строительства 10-этажной жилой секции, пристроенной к дому N 18, то есть земельный участок не мог быть использован обществом по назначению. ООО "Яржилстрой" не получило в течение шести месяцев с даты заключения договора аренды разрешение на строительство по независящим от него обстоятельствам, что по существу ответчиками по встречному иску не оспаривается.

В этой связи суд отклонил доводы ответчиков по встречному иску о прекращении договора аренды в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в связи с неполучением разрешения на строительство по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды, а также в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Согласно статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 7 статьи 30 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В силу части 3 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.

Выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства являются необходимыми и обязательными этапами предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (пункт 5 статьи 30 ЗК РФ).

В статье 1 Закона Ярославской области от 27.04.2007 N 21-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле" предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле в целях строительства объектов капитального строительства (за исключением жилищного строительства) осуществляется органами исполнительной власти Ярославской области. Органы местного самоуправления городского округа город Ярославль распоряжаются земельными участками в целях, не предусмотренных частью настоящей статьи, то есть, в частности, в целях жилищного строительства (части 1, 2).

Из приведенных норм права следует, что арендные отношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя принятие уполномоченным органом исполнительной власти решения о предоставлении земельного участка и заключение на его основании договора аренды.

Суд первой инстанции при принятии оспариваемого решения исходил из того, что в рассматриваемом случае принятое мэром г.Ярославля постановление от 03.11.2006 N 3850 о предоставлении в аренду спорного земельного участка под строительство 10-этажной жилой секции, пристроенной к жилому дому N 18 по ул.С.Орджоникидзе в соответствии с пунктом 3 части 7 статьи 30 ЗК РФ является основанием для заключения договора аренды земельного участка.

С учетом требований пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" судом обоснованно указано, что предельный срок аренды в данном случае истекает 09.11.2011, то есть по истечении пяти лет с даты заключения договора аренды от 09.11.2006 N 19396-о.

При таких обстоятельствах договор аренды спорного земельного участка с ООО "Яржилстрой" на срок до 09.11.2011 должен быть заключен Управлением и Агентством, что соответствует положениям статьи 445 ГК РФ.

Доводы ответчиков по встречному иску о ненадлежащем исполнении арендатором принятых обязательств, в связи с чем, последний не имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, во внимание апелляционной инстанцией не принимаются исходя из следующего.

Арбитражный суд признал необоснованной ссылку ООО "Яржилстрой" на статью 621 ГК РФ в качестве нормы закона, предусматривающей обязанность Управления и Агентства заключить с обществом договор аренды на новый срок, поскольку спорный земельный участок не предоставлялся арендодателем третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Кроме того, до сентября 2009 года (до уточнения границ и конфигурации земельного участка) возможность использования обществом земельного участка по назначению была исключена по обстоятельствам, не зависящим от ООО "Яржилстрой".

Возражения Агентства в части обязания заключить с ООО "Яржилстрой" новый договор аренды на условиях определения размера арендной платы по рыночной стоимости согласно результатам независимой оценки не принимаются.

Рассматривая вопрос об установлении размера арендной платы, суд первой инстанции принял во внимание, что предыдущим договором аренды от 27.11.2008 N 19396/2-о предусматривалось перечисление арендной платы по рыночной стоимости по результатам независимой оценки, в связи с чем, правильно указал, что арендатор вправе требовать установления в договоре аренды размера арендной платы по рыночной стоимости на основании заключения оценщика, что, в свою очередь, не противоречит постановлению мэра г.Ярославля от 18.10.2006 N 3678 "О порядке оформления договоров аренды земельных участков", а также отметил, что пунктом 6.2. названного постановления мэра г.Ярославля обязанность по своевременному заключению договора на проведение оценки размера арендной платы возложена на Управление.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.04.2011 по делу N А82-9060/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

Т.М. Дьяконова Д.Ю. Бармин