Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2011 г. N 17АП-5934/11

г. Пермь

28 июля 2011 г.

Дело N А50-22809/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Виноградовой Л.Ф., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Цапкиной Татьяны Павловны (ОГРНИП 304595704300141, ИНН 595700681500): не явились,

от ответчика - индивидуального предпринимателя Мартынова Александра Владимировича (ОГРНИП 304595729300070, ИНН 595787821981): Мартынов А.В.; Гришаева О.В., доверенность от 11.04.2011,

от ответчика - Муниципального образования "Чернушинский муниципальный район" в лице Управления имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Муниципального образования "Чернушинский муниципальный район" в лице Управления имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 17 мая 2011 года

по делу N А50-22809/2010,

принятое судьей Кремер Ю.О.,

по иску индивидуального предпринимателя Цапкиной Татьяны Павловны

к индивидуальному предпринимателю Мартынову Александру Владимировичу, Муниципальному образованию "Чернушинский муниципальный район" в лице Управления имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Индивидуальный предприниматель Цапкина Татьяна Павловна обратилась в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Мартынову Александру Владимировичу, Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района о признании недостоверным (недействительным) Отчета об оценке от 09.07.2010 N 144-07-10н по определению рыночной стоимости части 2-х этажного здания магазина общей площадью 210, 4 кв.м., расположенной на 1 этаже и в подвале по адресу: г. Чернушка, ул. Ленина, д. 81, а также о возложении на Управление имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района обязанности совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании по настоящему иску.

Определением от 16.12.2010 с согласия истца произведена замена Управления имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района Муниципальным образованием "Чернушинский муниципальный район" в лице Управления имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района (далее - муниципальное образование) (ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковое требование в части определения условий договора: просила изложить п.2.1 в редакции: "Цена продажи объекта составляет 713 000 (семьсот тринадцать тысяч) рублей, в том числе НДС 108 762 (сто восемь тысяч семьсот шестьдесят два) рубля 71 копейка. Сумму НДС Покупатель обязан перечислить на счет федерального бюджета по месту регистрации"; изложить п.2.2 в редакции: "Оплата цены продажи объекта в сумме 604 237 (шестьсот четыре тысячи двести тридцать семь) рублей 29 копеек осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на три года с момента подписания договора, поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в соответствии с графиком погашения выкупаемого имущества, который составляет Продавец"

Решением от 17.05.2011 исковые требования удовлетворены: признан недостоверным (недействительным) Отчет об оценке от 09.07.2010 N 144-07-10н по определению рыночной стоимости части 2-х этажного здания магазина, расположенной на 1 этаже и в подвале, общей площадью 210, 4 кв.м., расположенной по адресу: Пермский край, г. Чернушка, ул. Ленина, д.81.

Спорные условия договора купли-продажи нежилого помещения (объекта муниципального имущества) при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге N 16 от 17 августа 2010 г.. приняты в следующей редакции: пункт 2.1 принять в редакции: "Цена продажи объекта составляет 713 000 (семьсот тринадцать тысяч) рублей, в том числе НДС 108 762 (сто восемь тысяч семьсот шестьдесят два) рубля 71 копейка. Сумму НДС Покупатель обязан перечислить на счет федерального бюджета по месту регистрации". Пункт 2.2 принять в редакции: "Оплата цены продажи объекта в сумме 604 237 (шестьсот четыре тысячи двести тридцать семь) рублей 29 копеек осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на три года с момента подписания договора, поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в соответствии с графиком погашения выкупаемого имущества, который составляет Продавец".

Муниципальное образование с принятым решением не согласно, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, в удовлетворении иска отказать. Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства и соответствующие этим обстоятельствам доказательства, по мнению ответчика, свидетельствующие о том, что основания для признания недостоверным (недействительным) Отчета об оценке от 09.07.2010 N 144-07-10н по определению рыночной стоимости спорного объекта отсутствовали, отчет соответствует требованиям законодательства и может быть использован для целей, указанных в отчете и в договоре. Оспаривая доказательственное значение экспертного заключения, составленного по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы, ответчик указывает на то, что эксперт при проведении экспертизы и оценки спорного объекта не уведомил собственника здания. Значимым ответчик считает то, что заключение судебно-оценочной экспертизы, назначенной судом по настоящему делу, не является достоверным доказательством, определяющим действительную рыночную стоимость нежилых помещений, поскольку экспертом - оценщиком в качестве объектов-аналогов приведены нежилые объекты, находящиеся в г. Перми, при проведении анализа аналогов объекта недвижимости не учтены другие объекты недвижимости, расположенные на территории Чернушинского района; заключение составлено с учетом необходимости проведения капитального ремонта; цена за квадратный метр значительно ниже рыночной. В апелляционной жалобе содержится указание на необоснованный, по мнению ответчика, отказ в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Ответчик указывает на то, что орган местного самоуправления не нарушил права и законные интересы истца, действия ответчика соответствуют закону.

Индивидуальный предприниматель Мартынов А.В. в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда отменить, апелляционную жалобу муниципального образования - удовлетворить. Ответчик считает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенная предпринимателем Мартыновым А.В., соответствует Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и является достоверной. Отчет об оценке от 09.07.2010 N 144-07-10н прошел экспертизу в Экспертном совете Пермского регионального отделения Российского общества оценщиков.

Истец и ответчик (муниципальное образование), о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом с соблюдением требований ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Цапкина Татьяна Павловна является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу г. Чернушка, ул. Ленина, д. 81, по договору аренды N 230 от 10.01.2008, заключенного с Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района (т. 1, л.д. 80, 81).

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) Управлением имущественных отношений администрации Чернушинского муниципального района подготовлен и направлен предпринимателю Цапкиной Т.П. проект договора от 17.08.2010 купли-продажи нежилого помещения (объекта муниципального имущества) при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге N 16, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность предпринимателя муниципальное имущество: часть 2-х этажного здания магазина, расположенной на 1 этаже и в подвале, общей площадью 210, 4 кв.м., расположенной по адресу: Пермский край, г. Чернушка, ул.Ленина, д.81 (т. 1, л.д. 7-11).

Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 2 030 000 руб., в том числе НДС 309 661, 02 руб.

Цена договора определена на основании Отчёта об оценке от 09.07.2010 N 144-07-10н, выполненного предпринимателем Мартыновым А.В.

Существование неурегулированных разногласий относительно условий договора послужило основанием для обращения предпринимателя Цапкиной Т.П. в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. Кроме того, предприниматель Цапкина Т.П., полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная предпринимателем Мартыновым А.В. в отчете об оценке от 09.07.2010 N 144-07-10н, является недостоверной - завышенной, обратилась в арбитражный суд с иском о признании недостоверным (недействительным) Отчета об оценке от 09.07.2010 N 144-07-10н по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

По заказу ответчика независимым оценщиком - предпринимателем Мартыновым А.В. подготовлен отчет об оценке от 09.07.2010 N 144-07-10н по определению рыночной стоимости спорного объекта. Рыночная стоимость объекта определена в размере 2 030 000 руб.

На основании данного отчета органом местного самоуправления подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Индивидуальный предприниматель Цапкина Т.П. сочла, что Отчет об оценке от 09.07.2010 N 144-07-10н является недостоверным, не соответствует положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3

Согласно положениям статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, при этом индивидуальный предприниматель Цапкина Т.П. заявила ходатайство о назначении по настоящему делу экспертизы в целях определения соответствия оспариваемого отчета установленным методам и стандартам оценки, определением от 25.01.2011 судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Азанову И.Н.

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы, отчёт об оценке N 144-07-10н от 09.07.2010 по определению рыночной стоимости части 2-хэтажного здания магазина, расположенной на 1-ом этаже и в подвале, общей площадью 210, 4 кв.м., находящейся по адресу: Пермский край, г. Чернушка, ул. Ленина, д. 81, не соответствует требованиям полноты, объективности выводов, правильности применения методов оценки; нарушения, допущенные в Отчете об оценке N 144-07-10н от 09.07.2010, повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки; рыночная стоимость части 2-хэтажного здания магазина, расположенной на 1-ом этаже и в подвале, общей площадью 210, 4 кв.м., находящейся по адресу: Пермский край, г. Чернушка, ул. Ленина, д. 81, определенная для целей разрешения имущественных споров в судебном порядке по состоянию на 17 февраля 2011 г.. составляет округленно 713 000 рублей с учетом НДС (18%).

Суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требования истца, возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в результате оценки соответствующих обстоятельств обоснованно указал на то, что поскольку между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, с учетом представленного экспертного заключения, составленного по результатам проведения назначенной судом экспертизы, в отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии данного заключения положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, правомерно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого объекта в размере 713 000 руб.

Арбитражный суд апелляционной инстанции исследовал и оценил довод заявителя апелляционной жалобы, который заключается в указании на заключение судебно-оценочной экспертизы как на противоречивое, при этом заявитель апелляционной жалобы исходит из того, что экспертом-оценщиком при проведении анализа аналогов объекта недвижимости не учтены иные объекты недвижимости, расположенные на территории Чернушинского района; заключение составлено с учетом необходимости проведения капитального ремонта; цена за квадратный метр значительно ниже рыночной, о проведении оценки эксперт не известил ответчика - собственника имущества, а также довод о необоснованном, по мнению этой стороны, отказе в удовлетворении ходатайства в назначении повторной экспертизы.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Назначение, проведение судебной экспертизы и ее результат, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, соответствует положениям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, в связи с чем заключение признано судом надлежащим доказательством.

Заключение судебной экспертизы ответчиком по сути не оспорено.

Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом, осуществившим в рамках назначенной арбитражным судом судебной экспертизы, методике исследования, не выявлено.

Ответчиком не представлено доказательств обстоятельств, установление которых могло бы свидетельствовать о наличии оснований для назначения повторной экспертизы. Заключение судебно-оценочной экспертизы является ясным, полным, не вызывает сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Приведенные в качестве обоснования несоответствия исследуемого заключения фактическим обстоятельствам и принятым методам исследования обстоятельства сами по себе не могут быть признаны основанием для назначения повторной экспертизы и для исключения представленного заключения судебной из числа надлежащих доказательств (ст. ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции допущено не было.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

К категории таких нарушений не относится обстоятельство, на которое указано ответчиком в апелляционной жалобе, - ответчик не был ознакомлен с ходатайством об уточнении заявленных требований.

В этой части с учетом характера внесенных истцом в суть требований корректив арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что в результате указанного изменения права ответчика не были нарушены, признание судом первой инстанции допустимыми имевших место уточнений сути требований не привело к принятию неправильного решения и само по себе с учетом фактических обстоятельств не могло привести к этому.

Лица, участвующие в деле, имели возможность ознакомиться с ходатайством истца об уточнении исковых требований, понять суть обстоятельств, приведенных в обоснование измененного требования, доказательств, представленных истцом в обоснование последнего. Именно это признается арбитражным судом апелляционной инстанции значимым.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 17.05.2011 по делу N А50-22809/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Л.Ф. Виноградова Л.А. Усцов