Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2011 г. N 08АП-4673/11

город Омск

01 августа 2011 г.

Дело N А46-1792/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Глухих А.Н., Еникеевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4673/2011) закрытого акционерного общества "ЭОС" на решение Арбитражного суда Омской области от 11 мая 2011 года по делу N А46-1792/2011 (судья Суставова О.Ю.), принятое по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к закрытому акционерному обществу "ЭОС" (ИНН 7728302698, ОГРН 1037728048478) о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от ЗАО "ЭОС" - представитель Медведев Е.Н. (паспорт, по доверенности от 15.04.2011 сроком действия 1 год),

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - после перерыва представитель Шлегель Н.А. (удостоверение, по доверенности N 0402/4194 от 06.05.2011);

установил:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "ЭОС" (далее - ЗАО "ЭОС", ответчик, заявитель) о внесении изменений в договор аренды N ДГУ-Ц-13-800 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, от 04.07.2008, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы и составляет 877,99 рублей в месяц".

РАСЧЕТ

ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка и расположенного на территории города Омска

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п и рассчитывается по формуле:

Aп = Кс х 2 Сап/12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость части земельного участка из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:0079 составляет 702388,96;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,015 (пункт 8 приложение N 1 к постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п);

12- количество месяцев в году;

Размер ежемесячной арендной платы составляет 877,99 рублей с 13 ноября 2008 года.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.05.2011 по делу N А46-1792/2011 исковые требования удовлетворены частично: внесены изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка N ДГУ-Ц-13-800, данный пункт изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы и составляет 877,99 рублей в месяц".

РАСЧЕТ

ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности земельного участка и расположенного на территории города Омска

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п и рассчитывается по формуле:

Aп = Кс х 2 Сап/12, где:

Ап - размер ежемесячной арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость части земельного участка из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:0079 составляет 702388,96;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0,015 (пункт 8 приложение N 1 к постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п);

12- количество месяцев в году;

Размер ежемесячной арендной платы составляет 877,99 рублей".

В удовлетворении остальной части исковых требований Главного управления по земельным ресурсам Омской области отказано.

Данным решением с ЗАО "ЭОС" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска арбитражным судом.

В части отказа в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции указал, что не подлежит удовлетворению требование истца в части установления срока действия изменений в договоре аренды с 13.11.2008.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "ЭОС" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части внесения изменений в пункт 2.1 договора аренды и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что ГУЗР Омской области произвело расчет арендной платы с применением удельного показателя кадастровой стоимости, применимого к земельному участку с разрешенным использованием для производственных целей под здания, строения, однако после раздела в 2003 году земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:0079 часть земельного участка, арендуемая ответчиком приобрела статус самостоятельного объекта гражданских правоотношений и в действительности используется для эксплуатации объектов энергетики.

ГУЗР Омской области в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда, открытом 25.07.2011, объявлялся перерыв до 27.07.2011.

Представитель ответчика в судебном заседании высказался согласно доводам апелляционной жалобы. Пояснил, что при расчете кадастровой стоимости земельного участка должен приниматься во внимание приведенный в приложении N 1 к Постановлению Правительства Омской области N 174-п средний удельный показатель кадастровой стоимости земель (4 604,92) по видам разрешенного использования, соответствующий 9-му виду разрешенного использования и номеру кадастрового квартала спорного земельного участка (55:36:07 04 02).

Представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений по данному обстоятельству лица, участвующие в деле, не представили.

Поэтому проверка обжалуемого судебного акта произведена судом апелляционной инстанции только в пределах доводов жалобы (пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Рассмотрев материалы дела, проверив по доводам апелляционной жалобы в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения.

Как следует из материалов дела, 04.07.2008 между ГУЗР Омской области (арендодатель) и ЗАО "ЭОС" (арендатор) заключен договор аренды N ДГУ-Ц-13-800 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске (далее - договор N ДГУ-Ц-13-800).

Согласно пункту 1.1 данного договора в соответствии с распоряжением ГУЗР Омской области от 18.04.2008 N 1983-р "О предоставлении ЗАО "ЭОС" в аренду части земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске" арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет часть земельного участка площадью 152 кв.м. из состава земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, находящегося в государственной собственности, площадью 17187 кв.м., расположенного в городе Омске, в границах, указанных на кадастровой карте (плане) участка, в соответствии с приложением N 1 к настоящему договору.

В пункте 1.2 договора N ДГУ-Ц-13-800 согласовано, что передаваемая в аренду часть земельного участка имеет учетный кадастровый номер 8 из состава участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:79.

Местоположение участка: установлено относительно здания цеха N 5, имеющего почтовый адрес: Омская область, г.Омск, Центральный АО, ул. Орджоникидзе, д. 287, корпус 1, для производственных целей (пункт 1.3 договора N ДГУ-Ц-13-800).

Целевое назначение аренды участка для производственных целей под здания, строения (пункт 1.4 договора).

Пунктом 2.1 договора N ДГУ-Ц-13-800 установлено, что размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение N 3 к настоящему договору) и составляет 2837,88 руб. в год.

В соответствии с пунктом 2.2 договора N ДГУ-Ц-13-800 размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом изменения кадастровой стоимости участка и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Согласно подпункту 2 пункта 4.1 договора арендодатель имеет право изменять в одностороннем порядке не чаще одного раза в год размер арендной платы при принятии нормативных правовых актов, изменяющих значение величин, применяемых в расчете арендной платы.

В связи с изменением нормативного регулирования порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, ГУЗР Омской области направило в адрес ЗАО "ЭОС" письмо N 02-01/794 от 02.02.2011 с предложением подписать соглашение к договору аренды земельного участка N ДГУ-Ц-13-800 от 04.07.2008.

Согласно приложению к данному соглашению расчет арендной платы предлагалось осуществлять в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п по изложенной в исковом заявлении формуле, в связи с чем, в новой редакции пункта 2.1 договора должен быть согласован размер ежемесячной арендной платы в сумме 877,99 руб.

Поскольку ответных действий со стороны ЗАО "ЭОС" на данное предложение не последовало, ссылаясь на наличие оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-13-800, ГУЗР Омской области обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Частичное удовлетворение исковых требований послужило основанием для обращения ответчика с апелляционной жалобой, оценивая доводы которой, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 7 части 1 статьи 1, части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

По смыслу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Положением об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле: Ап = Кс х Сап, где АП - годовой размер арендной платы, Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Значение Сап определяется в соответствии с приложением N 1 к настоящему Положению и для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок составляет 0,015 (пункт 8 приложения).

По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36, утвержденной Постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п, кадастровая стоимость земельного участка, часть которого находится в аренде у ответчика (учетный кадастровый номер 8), определена в размере 79 420 783 руб. 26 коп.

Кадастровая стоимость части земельного участка с условным номером 8 из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:0079 составляет 702 388 руб. 96 коп.

В данной связи подлежит отклонению довод заявителя апелляционной жалобы, изложенный устно в заседании суда апелляционной инстанции о необоснованности применения истцом при расчете кадастровой стоимости удельного показателя в размере 4620,98 руб./кв.м., вместо указанного в Постановлении Правительства Омской области N 174-п среднего удельного показателя в размере 4 604,92 руб./кв.м.

Постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п утверждены результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36. Данное Постановление содержит два приложения: приложение N 1 "Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36", которое устанавливает средние удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам разрешенного использования по каждому из кадастровых кварталов; приложение N 2 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов города Омска по результатам работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, проведенных в 2007 году", которое устанавливает кадастровую стоимость каждого из находящихся в данном кадастровом районе земельных участков.

Действительно, из приложения N 1 к Постановлению Правительства Омской области N 174-п следует, что к земельным участкам в кадастровом квартале 55:36:07 04 02 с видом разрешенного использования для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок подлежит средний удельный показатель кадастровой стоимости установлен в размере 4604,92 руб./кв.м.

Однако данный показатель является усредненным для кадастрового квартала.

В свою очередь, в пункте 36717 приложения N 2 к Постановлению Правительства Омской области N 174-п установлена кадастровая стоимость индивидуально для земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:0079 в размере 79 420 783 руб. 26 коп., чему соответствуют данные кадастрового паспорта земельного участка.

Таким образом, размер ежемесячной арендной платы за земельный участок, являющийся предметом договора аренды N ДГУ-Ц-13-800, исходя из расчета, установленного Положением об арендной плате, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, в настоящее время составляет 877 руб. 99 коп.

Из содержания пунктов 2.1, 2.2, 4.1 договора аренды N ДГУ-Ц-13-800 следует, что размер арендной платы определен на основании постановления Правительства Омской области от 14.06.2006 N 71-п и подлежит изменению не чаще одного раза в год с учетом изменения кадастровой стоимости участка, а также при принятии нормативных правовых актов, изменяющих значение величин, применяемых в расчете арендной платы.

Как указывалось выше, в соответствии с пунктами 2.1 договора величина арендной платы за предоставленную часть земельного участка определяется расчетным путем согласно расчету ежемесячной арендной платы, приведенному в приложении N 3 к настоящему договору.

Суд первой инстанции, проанализировав положения договора аренды земельного участка, пришел к правильному выводу о том, что его стороны определили размере арендной платы не в твердой сумме, а порядок ее определения, что не противоречит правилам статьи 614 ГК РФ.

Поэтому, принимая во внимание положения пункта 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", доводы ответчика об отсутствии оснований для изменения размера арендной платы, обусловленного вступлением в законную силу Постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п, устанавливающего иную методику расчета арендной платы, подлежат отклонению.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению в силу принятия соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09).

Суд апелляционной инстанции отклоняет как не основанные на нормах права доводы апелляционной жалобы о необходимости применения к переданной в аренду части земельного участка самостоятельного вида разрешенного использования - земельный участок для объектов энергетики.

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются как земельные участки, так и части земельных участков.

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 55:36:070402:79 прошел государственный кадастровый учет, в результате чего ему присвоен вид разрешенного использования для производственных целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 30.03.2011 данный земельный участок разделен на части, с указанием на учетный номер каждой части, площадь, характеристику и лиц, в пользу которых установлены обременения, в том числе часть земельного участка с учетным номером 8 площадью 152 кв.м. сдана в аренду ЗАО "ЭОС".

Никаких указаний на наличие иного вида разрешенного использования условной части N 8 земельного участка от установленного вида разрешенного использования земельного участка в целом не сделано.

Кроме того, указанным договором аренды определена цель использования части земельного участка - для производственных целей под здания, строения.

Сам по себе факт размещения на части земельного участка объекта энергетики не изменяет вид разрешенного использования земли, поскольку для этого требуется соблюдение установленной законодательством процедуры.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Пунктом 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской установлено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.

Доказательств соблюдения установленного порядка изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой в деле нет.

Возражений относительно отказа в удовлетворении исковых требований стороны суду апелляционной инстанции не заявили (часть 5 статьи 268 АПК РФ), поэтому выводы суда первой инстанции в данной части не подлежат переоценке судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Апелляционная закрытого акционерного общества "ЭОС" оставлена без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 11 мая 2011 года по делу N А46-1792/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

А.Н. Глухих Л.И. Еникеева