Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 13АП-6837/11

г. Санкт-Петербург

11 августа 2011 г.

Дело N А56-4611/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей Н.А. Мельниковой, И.А. Тимухиной,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6837/2011) ООО "АИК"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.03.2011 по делу N А56-4611/2011 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по заявлению ООО "АИК"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и признании преимущественного права на его приобретение

при участии:

от истца: директора Кузакова А.И. по решению от 14.05.10г., представителя Артеменко Д.В. по доверенности от 10.05.11г.,

от ответчика: представителя Калининой Н.А. по доверенности от 30.12.10г.,

установил:

ООО "АИК" (194902, Санкт-Петербург, Парголово, Выборгское ш., д. 226; ОГРН 1027801527192) (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) в реализации преимущественного права на приобретение используемого Обществом на основании договора аренды объекта недвижимости и признании преимущественного права Общества на его приобретение.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.03.2011 г.. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Общество просит решение суда от 24.03.2011 г.. отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на то, что до заключения договора аренды с Комитетом Общество непрерывно владело и пользовалось спорным помещением на основании договора с ОАО "Машиностроительное объединение имени Карла Маркса" (далее - Объединение) на протяжении периода, достаточного для обращения за выкупом названного объекта в порядке, определенном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Комитета в судебном заседании апелляционного суда против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на то, что спорное помещение из государственной собственности не выбывало, в связи с чем договоры аренды, заключённые в отношении него между Обществом и Объединением, являются ничтожными сделками.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 01.02.2008 N 04-А002499 (далее - Договор), в соответствии с которым Комитет предоставил Обществу во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 78:10:5216А:2001:3:1, расположенное по адресу: 195257, Санкт-Петербург, ул. Вавиловых, д.10, к.4, лит.А, пом.8Н (далее - помещение).

05.11.2010 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 13.12.2010 г.. N 4384 Комитет отказал Обществу в удовлетворении названного заявления, указав на отсутствие предусмотренной ст. 3 Закона N 159-ФЗ совокупности условий.

Полагая, что отказ Комитета нарушает права Общества в осуществлении предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании названного отказа незаконным, а также о признании преимущественного права Общества на приобретение спорного помещения.

Апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления законным и обоснованным ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 данного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании п. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 названного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Комитет, отказывая Обществу в реализации им преимущественного права на приобретение помещения, исходил из того, что последний непрерывно владел спорным помещением с момента заключения Договора 01.02.2008 г.., то есть менее шести месяцев до момента вступления в силу Закона от 22.07.2008 г..

В обоснование апелляционной жалобы Общество ссылается на фактические арендные отношения, сложившиеся у него с арендодателем с 02.02.2006.

Вместе с тем, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N 159-ФЗ, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно положениям п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

При этом в соответствии с п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом.

При таких обстоятельствах ссылки Общества на наличие фактических арендных отношений в отношении спорного помещения с 2006 года не влияют на результат рассмотрения настоящего спора.

Апелляционный суд, соглашаясь с доводами Комитета, также отклоняет ссылки Общества на фактическое пользование нежилым помещением на основании договоров от 01.03.2000 г.. N 5, от 01.01.01г. N 13, от 28.10.02г. N 13, 01.10.03г., от 01.10.04г., от 01.10.05г., заключенных с Объединением, так как спорное помещение согласно плану вторичного объекта недвижимости прошло кадастровый учёт и сформировано как самостоятельный объект недвижимости 22.05.2007 г..

Отсутствие самостоятельного кадастрового учета помещения до 22.05.07г. в силу положений ст. 130 Гражданского кодекса РФ не позволяет расценивать его в качестве объекта гражданских прав.

Кроме того, как следует из материалов дела, спорное помещение до 2007 г.. являлось жилым помещением и не вошло в план приватизации Объединения.

Распоряжением Администрации Калининского района от 21.02.07г. N 171-р спорное помещение переведено в нежилой фонд и внесено в реестр государственной собственности Санкт-Петербурга как нежилое помещение 8Н.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что помещение из государственной собственности не выбывало, в связи с чем договоры аренды, заключённые между Обществом и Объединением, не являвшимся собственником спорного помещения, а следовательно, не обладавшим правом распоряжаться спорным помещением, являются ничтожными сделками.

Исходя из изложенного, апелляционный суд, соглашаясь с выводом арбитражного суда первой инстанции, считает обоснованным оспариваемый отказ Комитета ввиду отсутствия предусмотренной статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ совокупности условий для предоставления Обществу преимущественного права на приобретение спорного помещения.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.03.2011 г.. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Н.А. Мельникова И.А. Тимухина