Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2011 г. N 05АП-4874/11

г. Владивосток

Дело

10 августа 2011 г.

N А51-2196/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 09 августа 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 августа 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей И.Л. Яковенко, С. Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.В. Лукониной,

при участии:

от ЗАО "Глобойл Терминал" (ОГРН 1022500576218, ИНН 2503021530) - Строганова Т.В. - паспорт 05 07 377302, доверенность от 12.05.2011 с специальными полномочиям,

от Администрации городского округа ЗАТО Большой Камень (ОГРН 1022500580629, ИНН 2503017117) - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа ЗАТО Большой Камень

апелляционное производство N 05АП-4874/2011

на решение от 15.06.2011

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-2196/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) ЗАО "Глобойл Терминал"

к Администрации городского округа ЗАТО Большой Камень

о признании недействительным расторжения договора аренды

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Глобойл терминал" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа ЗАТО Большой Камень о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка N 654/04 от 12.08.2004 по инициативе Администрации городского округа ЗАТО Большой Камень в одностороннем порядке с 21.02.2011.

В судебном заседании 17.05.2011 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил признать недействительным досрочное расторжение в одностороннем порядке по инициативе ответчика договора аренды земельного участка N 654/04 от 12.08.2004, заключенного между ЗАО "Глобойл терминал" и Администрацией ЗАТО г.Большой Камень, оформленное письмом ответчика от 07.02.2011 N 16- 354 "О расторжении договора аренды". Суд в порядке ст.49 АПК РФ ходатайство удовлетворил.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2011 заявленное требование удовлетворено.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного требования.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность вывода суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требования истца. Указал, что стороны при заключении договора аренды в пункте 6.5 установили приоритет положений договора перед положениями законодательства, в том числе регулирующие порядок расторжения договора. Полагал, что согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются в первую очередь гражданским законодательством. Счел, что договором аренды предусмотрен иной, отличный от общего правила, порядок его расторжения, а именно предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Заявитель жалобы также указал, что за период действия договора аренды истец неоднократно нарушал условие договора по срокам внесения арендной платы: допущена просрочка ее уплаты более двух месяцев подряд. С учетом изложенного полагал, что поскольку на стороне истца имело место ненадлежащее исполнение обязательства по договору, ответчик правомерно заявил о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.

В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

В отзыве истец указал на законность и обоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии у ответчика оснований для досрочного расторжения договора ввиду недоказанности неуплаты арендных платежей в течение 2 кварталов подряд, а также несоблюдение ответчиком предусмотренного частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ судебного порядка расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка. Полагал необоснованными доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению жалобы в его отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционная коллегия установила, что 12.08.2004 между Администрацией ЗАТО г. Большой Камень (Арендодатель) и ЗАО "Глобойл Терминал" (Арендатор) заключен договор N 654/04 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды без права выкупа земельный участок общей площадью 4,70884 га в границах, указанных в плане земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, расположенный в северной части ЗАТО г. Большой Камень, в районе мыса Максимова для строительства железнодорожного тупика для слива нефтепродуктов.

Срок действия договора был сторонами установлен с 24.06.2004 по 24.06.2007.

Договор был зарегистрирован в установленном порядке 09.09.2004.

08.06.2007 стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 12.08.2004 N 654/04, которым продлили срок действия договора до 24.06.2032. Соглашение было зарегистрировано в установленном порядке 20.06.2007.

Письмом от 07.02.2011 N 16-354 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды N 654/04 от 12.08.2004 в одностороннем порядке в связи с нарушением условий договора в части оплаты арендной платы.

Истец, полагая неправомерным расторжение ответчиком договора аренды в одностороннем порядке, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды N 654/04 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение 2 кварталов подряд.

При этом в материалы дела не представлены доказательства наличия у истца задолженности по арендной плате за 2 квартала подряд.

Довод заявителя жалобы о том, что неуплата арендных платежей в течение двух месяцев подряд является невыполнением условий договора, которое согласно п. 3.1. договора дает право арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, судом апелляционной инстанции отклонен, поскольку договором установлен более длительный срок неисполнения обязательства по уплате арендной платы, при котором у арендодателя возникает такое право (2 квартала).

Кроме того, в соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 23 разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11, следует, что основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка могут служить лишь такие обстоятельства, которые могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. При этом не может служить основанием досрочного расторжения договора сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из акта сверки взаиморасчетов по арендной плате и начисленной пени за несвоевременную оплату за земельный участок, расположенный в северной части ЗАТО Большой Камень, в районе мыса Максимова, предоставленный ЗАО "Глобойл Терминал" для строительства железнодорожного тупика для слива нефтепродуктов согласно договору аренды N 654/04 от 12.08.2004 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 08.06.2007 за период с 01.01.2008 по 20.02.2011 излишне оплаченная сумма по арендной плате составляет 19 235,27 руб. В таком случае задолженность истца перед ответчиком по уплате арендных платежей на настоящий момент отсутствует.

При этом довод заявителя жалобы о приоритете применения норм гражданского законодательства при регулировании вопроса о расторжении договора аренды земельного участка судом апелляционной инстанции отклонен по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Так, статья 619 ГК РФ устанавливает основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Вместе с тем часть 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает иные положения относительно расторжения договора аренды. Применение указанной нормы обусловлено спецификой предмета договора аренды - земельный участок, а также сроком действия договора аренды - более чем пять лет.

В таком случае суд первой инстанции правомерно применил к возникшим правоотношениям положения земельного законодательства и сделал обоснованный вывод об отсутствии у ответчика оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Ошибочным также является довод заявителя жалобы о приоритете правил договора над нормами действующего законодательства РФ (ч. 9 ст. 22 ЗК РФ), поскольку норма ч. 9 ст. 22 ЗК РФ носит императивный характер, законодатель не ставит применение данной нормы в зависимость от установления сторонами иных условий в договоре.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.06.2011 по делу N А51-2196/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

И.Л. Яковенко С. Б. Култышев