Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 18АП-6313/11

г. Челябинск

11 августа 2011 г.

N 18АП-6313/2011 Дело N А76-25657/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2011 по делу N А76-25657/2010 (судья Котляров Н.Е.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" - Демаков М.С. (доверенность от 24.06.2011),

некоммерческой организации Жилищно-строительный кооператив "Дом" - Бердюгина Е.К. (доверенность от 11.01.2011).

Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-хозяйственный комплекс "Родничок" (далее - ООО "СХК "Родничок", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" (далее - НО "ЖСК "Дом", кооператив, ответчик) о признании права собственности на квартиру, назначение жилое, общей площадью 56,2 кв.м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10-А, кв.1, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-130; квартиру, назначение жилое, общей площадью 40,2 кв.м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв.3, кадастровый номер 74-74-01/099/2009-497; квартиру, назначение жилое, общей площадью 57 кв.м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 81, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-132; квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,2 кв.м, этаж 1, находящуюся по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв.82, кадастровый номер 74-74-01/170/2009-047.

Определением арбитражного суда от 29.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра).

Решением суда от 10.05.2011 (резолютивная часть от 10.05.2011) заявленные требования удовлетворены, за ООО "СХК "Родничок" признано право собственности на объекты недвижимости:

квартиру, назначение жилое, общей площадью 56,2 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул.Кыштымская, д. 10-А, кв.1, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-130;

квартиру, назначение жилое, общей площадью 40,2 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв.3, кадастровый номер 74-74-01/099/2009-497;

квартиру, назначение жилое, общей площадью 57 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв. 81, кадастровый номер 74-74-01/677/2008-132;

квартиру, назначение жилое, общей площадью 45,2 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская д. 10-А, кв.82, кадастровый номер 74-74-01/170/2009-047 (т. 11 л.д. 16-21).

В апелляционной жалобе НО "ЖСК "Дом" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается неправильное применение судом норм материального права, неполное исследование обстоятельств по делу и несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам в силу следующего:

- полагает, что судом не исследовано обстоятельство об исполнении истцом обязательств по договору о внесении целевых паевых взносов и по инвестиционному договору. Апеллянт указывает, что сумма в размере 3 829 717 рублей по договору о внесении целевых паевых взносов истцом не внесена, в силу чего ответчик в одностороннем порядке расторг указанный договор. Не доказанным ответчик находит и факт оплаты размера строительства по инвестиционному договору от 10.11.2005. Заявление ООО "СХК "Родничок" о зачёте взаимных требований не является сделкой, не является передаточным документом и не влечёт прекращения взаимных обязательств сторон по инвестиционному договору и договору о внесении целевых паевых взносов. При этом апеллянт также отмечает, что суд, установив обстоятельство уплаты истцом сумм паевых взносов, тем не менее указал на наличие у истца права на объекты, созданные истцом для себя (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), не применив норму п. 4 ст. 218 Кодекса.

- недоказанным является обстоятельство создания спорных объектов за счёт истца. Представленные в материалы дела платёжные документы о расходах истца на жилой дом в целом не могут свидетельствовать об оплате строительства четырёх квартир, так как невозможно соотнести конкретные суммы расходов на строительство жилого дома с расходами на строительства четырёх спорных квартир. Между сторонами отсутствует соглашение о разделе результатов инвестиционной деятельности по инвестиционному договору, не все расходы заказчика подтверждены, следовательно, не подтверждён факт финансирования НО "ЖСК "Дом" строительства. Акт приёма-передачи квартир от 22.09.2008 с указанием на то, что оплата паевых взносов произведена, не может быть допустимым доказательством в отсутствие первичной документации и при наличии отрицания иными участниками сделки данного факта. При этом судом не дана оценка тому обстоятельству, что договор о внесении целевых паевых взносов прекращён в одностороннем порядке в связи с невнесением истцом паевых взносов. Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что создание спорных квартир осуществлено за его счёт, а суд сделал неверный вывод о статусе истца как инвестора строительства.

- у истца отсутствуют правовые основания для возникновения права собственности на объекты, поскольку между сторонами имеется спор относительно размера фактических затрат на создание жилого дома в рамках инвестиционного договора. Кроме того, инвестиционный договор устанавливает иной принцип распределения результатов инвестиционной деятельности, и возлагает на инвестора обязанность произвести компенсацию всех расходов, которые были осуществлены застройщиком не за счёт капитальных вложений инвестора (п. 3.9, 5.2.1 договора), а соглашение о разделе результатов инвестиционной деятельности по инвестиционному договору сторонами не заключено. Сам по себе факт финансирования строительства не является безусловным основанием для возникновения права собственности на вновь возведённый объект, так как истец должен доказать, что финансирование строительства велось под условием передачи объектов в собственность истцу, как лицу его создавшему. Между тем, с момента ввода в эксплуатацию объекты выбыли из владения истца, так как были переданы по акту от 18.09.2008 ответчику.

- отсутствуют основания наличия у истца права собственности на квартиры в силу заключения сторонами договора о внесении целевых паевых взносов, так как ООО "СХК "Родничок", выполняя функции заказчика строительства, передав результаты инвестиционной деятельности ответчику, утратило право на инвестиционный проект, приобретая право требования оплаты вознаграждения за исполнение функций заказчика. При этом основания для возникновения у истца права на основании п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, так как данная норма не регулирует отношения по возникновению права собственности на вновь созданный объект.

- суд сделал неверный вывод о том, что на момент государственной регистрации права собственности инвестора НО "ЖСК "Дом" у него отсутствовало право собственности на объекты недвижимости, так как право собственности зарегистрировано на основании взаимного заявления истца и ответчика как на объект инвестиционной деятельности (ст.ст. 4, 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

Апеллянт также полагает юридически значимым тот факт, что общество "Родничок" обращалось в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности, но ему было отказано в связи с тем, что в регистрационном деле имеется акт о закреплении квартир за инвестором, отсутствует протокол распределения квартир и имеется реестр пайщиков кооператива, среди которых отсутствует общество, при этом новых доказательств наличия у истца оснований для возникновения права собственности в рамках настоящего дела не представлено. Таким образом, у истца отсутствовали правовые основания для государственной регистрации права собственности, а собственником объектов является ответчик как инвестор на основании п. 2 ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 4, ст. 6, 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Управления Росреестра.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возразил по доводам жалобы.

Ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения по существу дела N А76-11137/2011 (т. 11 л.д. 23).

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства (протокол судебного заседания 08.08.2011).

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы города Челябинска от 11.08.2004 N 1364-П о предоставлении ООО "СХК "Родничок" земельного участка (т. 1 л.д. 45) между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и ООО "СХК "Родничок" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 06.06.2006 N УЗ N 004991-К-2003, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора земельный участок площадью 2751 кв.м., расположенный в квартале ограниченном ул. Островского - ул. Каслинской - пр. Победы - Свердловского проспекта в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона), для строительства жилого дома N 42 (т. 1 л.д. 46-51).

10 ноября 2005 года между ООО "СХК "Родничок" (заказчик) и НО "ЖСК "Дом" заключен инвестиционный договор по строительству жилого дома N 10/11-42 инв. (т. 1 л.д. 72-78).

В соответствии с условиями указанного договора, предметом договора является реализация инвестиционного проекта по строительству в г.Челябинске жилого дома, общей проектной площадью жилых помещений, без учета общего имущества многоквартирного дома 5 842, 96 кв.м. (с учетом общего имущества многоквартирного дома 6065,28 кв.м.), полезной площадью нежилых (офисных) помещений 0 кв.м., на земельном участке, расположенном в квартале ограниченном пр. Победы - Свердловским пр. - ул. Островского - ул. Каслинская Курчатовского района г. Челябинска, площадь земельного участка 0, 2751 га.

Согласно пункту 2.2. вышеуказанного договора, ориентировочный объем инвестиций оценивается в 110 000 000 руб. из расчета 6065,28 кв.м. (100 %), которые получит ЖСК-инвестор в счет инвестирования в строительство объекта.

Пунктом 3.2.2. договора инвестирования предусмотрено, что вкладом ЖСК-инвестора является финансирование в размере 100 % инвестиционного проекта.

Пунктом 3.5 предусмотрено, что при завершении строительства объекта раздел недвижимого имущества на объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам БТИ, которые изготавливаются по заявке и за счет ЖСК-инвестора на основании утвержденного проекта и натурных объемов БТИ и согласовываются сторонами. Одновременно сторонами производится окончательный расчет инвестиций. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта, согласно условиям договора.

В соответствии с пунктом 5.1.7. договора инвестирования, по завершению строительства и приемки Государственной приемочной комиссией инвестиционного объекта заказчик обязуется передать инвестору по акту приема-передачи помещения, согласно перечню (приложение N 1), который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Как предусмотрено пунктом 5.2.5. договора инвестирования, и дополнительным соглашением от 29.09.2006 к указанному договору (л.д. 82 т. 1), инвестор обязуется принять объект у заказчика (с его характеристиками согласно проектной документации), согласно перечню (приложение N 1), по акту приема-передачи после подписания акта государственной приемочной комиссии.

Между ООО "СХК "Родничок" и НО "ЖСК "Дом" составлен акт о закреплении квартир за инвестором в доме по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10А, (строительный адрес: г. Челябинск, ул. Островского, д. 42) в соответствии с инвестиционным договором от 10.11.2005 N 10/11-42 инв., согласно которому за пайщиками НО "ЖСК "Дом" закрепляется 118 квартир, общей площадью 5 469,5 кв.м. (т. 1 л.д. 83-86).

НО "ЖСК "Дом" и ООО "СХК "Родничок" (пайщик) заключили договор о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья от 10.11.2005 N Р/42 (т. 1 л.д. 58-64), согласно которому ООО "СХК "Родничок" вносит в паевой фонд НО "ЖСК "Дом" целевые паевые взносы в размерах и сроки, предусмотренные настоящим договором, а НО "ЖСК "Дом" обязуется в виде возврата целевого паевого взноса передать в собственность ООО "СХК "Родничок" жилое помещение либо часть этого жилого помещения в виде согласованного количества квадратных метров.

В соответствии с пунктом 2.2. договора от 10.11.2005 N Р/42 и дополнительным соглашением к указанному договору от 18.09.2008 (л.д. 65 т. 1), по окончании строительства инвестиционного объекта, подписании акта приемки объекта Государственной комиссией и передаче объекта в эксплуатацию, НО "ЖСК "Дом" передает ООО "СХК "Родничок", как возврат целевого паевого взноса, часть инвестиционного объекта в виде жилых помещений: двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 61,3 кв.м., строительный N 1, однокомнатной квартиры общей проектной площадью 44,26 кв.м., строительный N 3, двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 57 кв.м., строительный N 82, однокомнатной квартиры общей проектной площадью 45,2 кв.м., строительный N 83. Общая площадь всех квартир составляет 207,76 кв.м.

Согласно пункту 2.3. договора от 10.11.2005 N Р/42, сумма целевых паевых взносов на создание инвестиционного объекта составляет 3 829 717 руб.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2008 N 000418-82, администрацией города Челябинска разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома N 42, расположенного в квартале, ограниченном ул. Островского - ул. Каслинская - пр. Победы - Свердловским пр. (т. 3 л.д. 119-120).

Из актов от 22.09.2008 приемки передачи квартиры по договору N Р/42 о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья следует, что НО "ЖСК "Дом" передал ООО "СХК "Родничок" часть инвестиционного объекта в виде жилых помещений: двухкомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом общего имущества жильцов в многоквартирном доме 61,3 кв.м., расположенной на 1 этаже, 1 подъезде, квартира N 1, общая площадь квартиры составляет 56,2 кв.м.; однокомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом общего имущества жильцов в многоквартирном доме 44,26 кв.м., расположенной на 1 этаже, 1 подъезд, квартира N 3, общая площадь квартиры составляет 40,2 кв.м.; двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 57,0 кв.м., расположенной на 1 этаже, 3 подъезд, квартира N 81, общая площадь квартиры составляет 57,0 кв.м.; однокомнатной квартиры общей проектной площадью 45,2 кв.м., расположенной на 1 этаж, 3 подъезд, квартира N 82, общая площадь квартиры составляет 45,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Кыштымская, д. 10-а, что соответствует строительному адресу: г. Челябинск, ул. Островского, д. 42 (т. 1 л.д. 66-69).

Из пунктов 2 и 3 указанных актов приемки передачи следует, что квартиры переданы в надлежащем санитарно-техническом состоянии; паевые взносы уплачены полностью.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности от 14.01.2009 и от 12.03.2009, Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности за НО "ЖСК "Дом" на жилые помещения: квартиру N 1, общей площадью 56,2 кв.м., этаж 1; квартиру N 3, общей площадью 40,2 кв.м., этаж 1; квартиру N 81, общей площадью 57 кв.м., этаж 1; квартиру N 82, общей площадью 45,2 кв.м., этаж 1, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул.Кыштымская, 10-а (т. 1 л.д. 151-154).

В соответствии с указанными свидетельствами, основанием для государственной регистрации права собственности на квартиры послужили инвестиционный договор по строительству жилого дома от 10.11.2005 N 10/11-42 инв., акт о закреплении квартир за инвестором от 18.09.2008.

Уведомлением о расторжении договора от 15.09.2010 N 15/2 НО "ЖСК "Дом" уведомило ООО "СХК "Родничок" о расторжении в одностороннем порядке договора от 10.11.2005 N Р/42 о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительства жилья (т. 1 л.д. 173).

Ссылаясь на наличие у истца как у застройщика права собственности в отношении спорных объектов, истец обратился в суд с настоящим исковыми требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что истец полностью исполнил обязательства по уплате паевых взносов по договору от 10.11.2005 о внесении целевых паевых взносов, спорные квартиры переданы ответчиком истцу по актам. Таким образом, спорные объекты возведены за счёт средств истца, обязательства по оплате строительства исполнены в полном объёме, ввиду чего истец приобретает право собственности на вновь созданный объект недвижимости, а у ответчика право собственности на квартиры отсутствует.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в частности, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно п. 58-59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Учитывая данные разъяснения, и исходя из требований ст. 8, 218 ГК РФ, при рассмотрении иска о признании права необходимо оценить материально-правовые основания возникновения права на спорное имущество. Признание судебным актом права собственности предполагает доказанность законных оснований приобретения такого права обратившимся в суд лицом.

В соответствии с положениями ст. 65 АПК РФ бремя доказывания наличия у истца соответствующих правовых оснований, влекущих приобретение права собственности на имущество, лежит на истце.

В обоснование наличие у общества "Родничок" правовых оснований для возникновения права собственности на спорное имущество, истец ссылается на создание спорных объектов за счёт средств истца на основании договора об инвестировании от 10.11.2005 и договора N Р/42 от 10.11.2005 о внесении целевых паевых взносов инвестиционной программы строительств жилья (далее по тексту - договор о внесении паевых взносов).

Согласно ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Для определения наличия правовых оснований возникновения у истца права собственности на недвижимое имущество, суд считает необходимым дать правовую квалификацию договору N Р/42 от 10.11.2005 и определить, какие нормы и нормативные акты подлежат применению при регулировании правоотношений истца и ответчика.

Согласно п. 2.1. договора о внесении паевых взносов (т. 1 л.д. 58) общество "Родничок", поименованное в договоре как "пайщик ЖСК", являясь участником инвестиционной программы строительства жилья в целях реализации инвестиционного проекта, предусматривающего создание инвестиционного объекта, вносит в паевой фонд ЖСК целевые паевые взносы в размерах и сроки, предусмотренные договором, а кооператив, поименованный в договоре "ЖСК", обязуется в виде возврата целевого паевого взноса передать в собственность пайщика жилое помещение в виде согласованного количества квадратных метров, основные характеристики которого указаны в п. 2.2. договора.

Пунктом 2.2. договора сторонами согласована передача следующих квартир:

- 2-комнатная квартира, общей проектной площадью 61, 3 кв.м., этаж 1, 1 подъезд, стр. N 1;

- 1-комнатная квартира, общей проектной площадью 44,26 кв.м, этаж 1, 1 подъезд, стр. N 3;

- 2-комнатная квартира, общей проектной площадью 61, 3 кв.м, этаж 1, 3 подъезд, стр. N 81;

- 1-комнатная квартира, общей проектной площадью 44,26 кв.м, этаж 1, 3 подъезд, стр. N 82.

Дополнительно сторонами согласован предмет договора в приложении N 1 (т. 1 л.д. 64), где также поименованы названные квартиры.

Дополнительным соглашением сторонами уточнён предмет договора в части площади передаваемых квартир и указания строительного номера, сторонами согласована передача следующих квартир:

- 2-комнатная квартира, общей проектной площадью 61, 3 кв.м., этаж 1, 1 подъезд, стр. N 1;

- 1-комнатная квартира, общей проектной площадью 44,26 кв.м, этаж 1, 1 подъезд, стр. N 3;

- 2-комнатная квартира, общей проектной площадью 57 кв.м, этаж 1, 3 подъезд, стр. N 82;

- 1-комнатная квартира, общей проектной площадью 45,2 кв.м, этаж 1, 3 подъезд, стр. N 83.

Пунктом 2.3. договора предусмотрена обязанность истца оплатить паевый взнос в сумме 3 829 717 рублей в течение 3 дней с даты сдачи дома приёмочной комиссии.

Согласно п. 5.5. договора передача пайщику жилого помещения определяется сторонами как возврат целевого паевого взноса и осуществляется после приёмки объекта в эксплуатацию государственной приёмочной комиссией.

Согласно п. 4.4.5. договора кооператив имеет право не производить передачу пайщику жилого помещения до полного выполнения пайщиком условий договора.

В силу п. 5.2.2. договора если пайщик полностью уплатил паевой взнос, тем самым приобрёл право на оформление в собственность.

Ответчиком истцу передана часть инвестиционного объекта в виде жилых помещений (т. 1 л.д. 66-69):

- 2-комнатная квартира, общей проектной площадью 61, 3 кв.м., этаж 1, 1 подъезд, N 1, площадь согласно технической инвентаризации - 56, 2 кв.м.

- 1-комнатная квартира, общей проектной площадью 44,26 кв.м, этаж 1, 1 подъезд, N 3; площадь согласно технической инвентаризации - 40, 2 кв.м.

- 2-комнатная квартира, общей проектной площадью 57 кв.м, этаж 1, 3 подъезд, N 81, площадь согласно технической инвентаризации - 57 кв.м.

- 1-комнатная квартира, общей проектной площадью 45,2 кв.м, этаж 1, 3 подъезд, N 82 площадь согласно технической инвентаризации - 45.2 кв.м.

Согласно п. 3 актов приёмки-передачи квартир, паевый взнос истцом уплачен полностью.

Из материалов дела также следует, что истцом (заказчик) и ответчиком (инвестор) заключен инвестиционный договор N 10/11-инв от 10.11.2005 (т. 1 л.д. 72, далее по тексту - инвестиционный договор), по условиям которого истец предоставляет под застройку жилым домом земельный участок по адресу ул. Островского, - ул. Каслинская, - Свердловский пр. - пр. Победы, стр. N объекта 42, оформляет разрешительную документацию на строительство, осуществляет строительно-монтажные работы в отношении инвестиционного объекта и передаёт готовый объект инвестору (п. 1.2., 2.1., 3.2.1., 4.2., 5.1.4. договора), а инвестор приобретает 100% общей проектной площади жилых помещений в возведённом жилом доме по указанному адресу, которые заказчик передаёт ему по акту (п. 2.1., 5.1.7. договора).

Из сопоставления согласованных сторонами приложений к инвестиционному договору (т. 1 л.д. 79) и договору о внесении паевых взносов (т. 1 л.д. 64, 65) следует, что спорные четыре квартиры являются частью инвестиционного объекта - жилого дома, возведённого по адресу ул. Островского, - ул. Каслинская, - Свердловский пр. - пр. Победы, стр. N объекта 42.

Принимая во внимание, что предмет инвестиционного договора, равно как и предмет договора о внесении паевых взносов переданы сторонам по актам (т. 1 л.д. 83, т. 1 л.д. 66-69), право собственности кооператива на жилые помещения, являющиеся предметом инвестиционного договора, зарегистрировано (т. 1 л.д. 41-44, 151-154), суд на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ приходит к выводу об отсутствии между сторонами разногласий относительно существенных условий договора, ввиду чего не усматривает оснований полагать, что названные договоры являются незаключенными.

Таким образом, сущность сложившихся между истцом и ответчиком правоотношений заключается в возведении истцом за счёт финансирования, осуществляемого ответчиком, помещений в составе жилого дома, с правом приобретения данных объектов ответчиком в собственность и последующем отчуждении объектов недвижимости ответчиком истцу в рамках договора о внесении паевых взносов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (размещено на сайте ВАС РФ 28.07.2011), договоры, которые предусматривают финансирование строительства объектов недвижимости, могут быть квалифицированы, в частности как договоры подряда, договоры простого товарищества, договоры купли-продажи будущей вещи, смешанные договоры.

Анализируя договор о внесении паевых взносов, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать, что данный договор является договором подряда, принимая во внимание, что ни одна из сторон не принимает на себя обязательство осуществить строительство объекта, данная обязанность возложена на истца в рамках иного договора - инвестиционного договора от 10.11.2005.

Нет также оснований полагать, что данный договор является договором простого товарищества, учитывая, что у истца и ответчика как сторон по договору не имеется общей цели - возведения объекта недвижимости.

Вместе с тем из материалов дела следует, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора о внесении паевых взносов, на момент подписания сторонами договора не существуют как объекты права (п. 1.2., 2.2., 4.3.3., 5.5. договора, п. 1 дополнительного соглашения к договору, акты приёмки-передачи, т. 1 л.д. 58, 65-69), и не существуют в натуре, принимая во внимание, что подрядные работы по строительству объектов производились позднее подписания договора (т. 5 - т. 8).

Также из материалов дела следует, что ответчик на момент подписания договора о внесении паевых взносов не обладал правом собственности на квартиры, являющиеся предметом данного договора (т. 1 л.д. 151-154).

Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Из пункта 2 названного постановления следует, что договор купли-продажи будущей вещи также предусматривает отчуждение объекта, который не существует к моменту продажи в натуре.

Принимая во внимание указанные разъяснения, и учитывая, что рассматриваемый договор о внесении паевых взносов не может быть отнесён к иным видам договоров в силу отсутствия соответствующих квалифицирующих признаков, апелляционная коллегия полагает, что подписанный между истцом и ответчиком договор от 10.11.2005 о внесении целевых паевых взносов является договором купли-продажи будущей вещи.

Доводы истца и ответчика о том, что правоотношения сторон по данному договору регулируются нормой п. 4 ст. 218 ГК РФ, отклоняются.

Согласно указанной норме, член жилищного, жилищно-строительного, потребительского кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Положения указанной нормы следует толковать во взаимосвязи с п. 1 ст. 116 ГК РФ, согласно которой потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Статус ответчика как потребительского кооператива подтверждён его Уставом (т. 1 л.д. 129).

Таким образом, квалифицирующим признаком, определяющим право лица на паенакопления, является его членство в потребительском кооперативе.

Разделом 3 Устава некоммерческой организации "ЖСК "Дом" предусмотрен порядок вступления в члены кооператива.

Между тем доказательств того, что истец являлся членом кооператива, суду не представлено. Напротив, из письма ответчика в адрес истца N 15/2 от 15.09.2010 (т. 1 л.д. 70-71) следует, что ООО "СХК "Родничок" не выразило намерение вступить в число членов кооператива. Стороны данное обстоятельство также не оспаривают (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции также полагает, что участие истца в качестве члена ЖСК "Дом" исключалось условиями договора о внесении паевого взноса, поскольку пунктом 3.2. договора стороны согласовали, что истец вносит вступительный взнос на содержание и уставную деятельность кооператива в размере 0 (ноль) рублей, а обязанность истца соблюдать положения Устава и решений общего собрания кооператива ограничивается рамками создания инвестиционного объекта (п. 4.1.1. договора).

Суд также учитывает предыдущие правоотношения сторон, основанные на инвестиционном договоре, согласно которому строительство объекта осуществлялось истцом как подрядчиком и им же предоставлялся земельный участок и разрешительная документация на строительство.

Согласно норме ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая изложенное правовое обоснование, апелляционная коллегия не усматривает основания полагать, что поименованный сторонами в договоре паевый взнос являлся паенакоплением истца по смыслу п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Согласно п. 5 постановления Пленума высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Из материалов настоящего дела следует, что спорные четыре квартиры переданы ответчиком истцу (т. 1 л.д. 66-69) во исполнение договора о внесении паевых взносов, право собственности на объекты зарегистрировано за ответчиком (т. 1 л.д. 151-154).

С учётом изложенного, а также принимая во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в постановлении от 05.12.2010 N 4502/10, учитывая, что требование истца о признании права собственности, и требование о государственной регистрации права собственности преследуют одну материальную цель - зарегистрировать право лица, получившего вещь по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд рассматривается заявленные исковые требования с учётом требований п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Таким образом, истцом избран надлежащий способ защиты.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов настоящего дела следует, что ответчик уклоняется от государственной регистрации (отзывы и письменные пояснения ответчика), ссылаясь на то, что истцом не в полном объёме исполнены условия инвестиционного договора и договора о внесении паевых взносов.

Между тем данные доводы ответчика не могут быть признаны правомерными для целей государственной регистрации перехода права собственности.

Инвестиционный договор от 10.11.2005 и порядок его исполнения сторонами не подлежит оценке при рассмотрении настоящего спора, принимая во внимание, что право собственности ответчика на спорные четыре квартиры, являющиеся, в том числе, предметом данного договора, зарегистрировано, право в установленном порядке не оспорено, ввиду чего оснований для оценки правового основания возникновения данного права у суда не имеется (ст. 2 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а вопросы исполнения данного договора в части оплаты сторонами денежных средств подлежат разрешению в рамках спора, вытекающего из обязательственных отношений (ст. 309, 310 ГК РФ). Соответствующие доводы апелляционной жалобы о неисполнении истцом инвестиционного договора не подлежат оценке.

Ввиду указанного апелляционная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о неправомерности вывода суда об отсутствии у ответчика права собственности на квартиры на основании инвестиционного договора, соответствующий вывод подлежит исключению из мотивировочной части решения суда.

Оценивая указанный довод апелляционной жалобы ответчика применительно к договору о внесении паевых взносов, суд исходит из того, что названный договор является договором купли-продажи вещи в будущем.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из условий договора следует, что истец обязуется оплатить ответчику сумму 3 829 717 рублей, в пункте 2.3. договора указано, в каком соотношении данная сумма уплачена за каждую квартиру.

Таким образом, указанная сторонами в договоре сумма является платой за приобретение товара (четырёх квартир) в собственность, согласованная сторонами по обоюдному соглашению (ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ). Доказательств заключения данного договора сторонами под влиянием заблуждения, обмана, насилия или иных обстоятельств, влияющих на волю сторон заключить договор именно по этой цене, в материалы дела не представлено. Таким образом, указанная в договоре цена предполагается эквивалентом приобретённого истцом товара, ввиду чего доводы ответчика о том, что сумма 3 829 717 рублей не соответствует расходам, понесённым на строительство объектов недвижимости, не подлежат оценке, поскольку не соответствуют ст. 421, 424, 454 ГК РФ.

Кроме того последствия неоплаты покупателем приобретённого товара регулируются п. 3 ст. 486 ГК РФ. При этом по смыслу данной нормы, при неоплате товара продавец не имеет права отказаться от исполнения договора, а лишь вправе требовать оплаты товара, в силу чего ссылки ответчика об отсутствии у истца правовых оснований для возникновения права собственности ввиду неправомерности передачи ему четырёх квартир по актам (т. 1 л.д. 66-69), а также ввиду расторжения договора о внесении паевых взносов, отклоняются.

Указанные обстоятельства послужили основанием для отказа судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела N А76-11137/2011.

В материалах дела находит подтверждение и факт владения истцом спорными объектами, что следует из актов приёма-передачи объектов (т. 1 л.д. 66-69), а также не оспаривается ответчиком, который ссылается на неправомерное занятие помещений истцом (т. 1 л.д. 71).

Ссылки ответчика на то, что объекты выбыли из владения истца ввиду передачи их по актам от 18.09.2008 ответчику, отклоняются, поскольку передача объектов истцу по актам от 22.09.2008 состоялась позднее.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец обращался в регистрирующий орган и ему было отказано в государственной регистрации права, отклоняются, поскольку правомерность отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права в судебном порядке не оспаривалась, оснований для её оценки в рамках настоящего дела в силу ст. 198 АПК РФ у суда не имеется.

Кроме того, суд отмечает, что согласно требованиям раздела III Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, правовая экспертиза документов, поданных на государственную регистрацию права, является формальным действием, не предполагающим разрешение спора о праве, в связи с чем у регистрирующего органа при вынесении решения о государственной регистрации права не должно быть сомнений в наличии предусмотренных законом оснований для его возникновения.

Ввиду указанного, разрешение вопросов, связанных с оценкой пороков в документах-основаниях возникновения права собственности, не относится к компетенции регистрирующего органа, а является компетенцией суда, в силу чего их разрешение осуществляется в порядке выбора одного из предусмотренных законом способов защиты права собственности (п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В этой связи суд также отмечает, что, как следует из отказов регистрирующего органа в государственной регистрации права, основанием к отказу послужило, в том числе отсутствие истца в числе пайщиков кооператива, из чего следует, что регистрирующий орган квалифицировал отношения истца и ответчика как основанные на п. 4 ст. 218 ГК РФ, тогда как при квалификации правоотношений сторон в рамках настоящего дела судом таковых оснований не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

В связи с предоставлением НО "ЖСК "Дом" отсрочки по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина (статья 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 333.41, подпункты 4 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2011 по делу N А76-25657/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" - без удовлетворения.

Взыскать с некоммерческой организации "Жилищно-строительный кооператив "Дом" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева И.Ю.Соколова