Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 июля 2007 г. N КГ-А40/6244-07 Если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимого имущества, являющегося объектом аренды, права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику объекта аренды с момента заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке, в том числе и права арендодателя на получение арендной платы по договору аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 9 июля 2007 г. N КГ-А40/6244-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 декабря 2007 г. N КГ-А40/13648-07-П

Иск заявлен Открытым акционерным обществом "Кольчугинский завод по обработке цветных металлов им. С. Орджоникидзе" (ОАО "Кольчугцветмет") к Закрытому акционерному обществу "Интерсильверлайн" (ЗАО "Интерсильверлайн") о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 4 февраля 2003 г. N 138/Д-03 за период с апреля по декабрь 2003 г. в сумме, эквивалентной 8.710,62 евро по курсу Банка России на день платежа (л.д. 203).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2007 г. взыскано с ЗАО "Интерсильверлайн" в пользу ОАО "Кольчугцветмет" 8.710,62 евро долга по аренде в рублях по курсу Банка России, а также 7.436 руб. 20 коп. расходов по госпошлине, решение мотивировано тем, что между сторонами был заключен договор аренды от 4 февраля 2003 г. N 138/Д-03 со сроком действия с 4 февраля 2003 г. по 31 декабря 2007 г., что п. 4.1 установлена арендная плата в размере 1.050 евро с НДС в месяц в рублях по курсу Банка России на день платежа, что наличие задолженности по арендной плате за спорный период истцом доказано, что срок исковой давности по заявлению ответчика применению не подлежит, поскольку сторонами был подписан акт сверки расчетов по состоянию на 22 марта 2005 г., а поэтому срок исковой давности был прерван. Первая инстанция отвергла довод ответчика о погашении задолженности по арендной плате путем зачета сумм переплаты по другим договорам, как не имеющий достаточного документального подтверждения. Первая инстанция отвергла как необоснованный довод ответчика о том, что ОАО "Кольчугцветмет" не является надлежащими истцом в связи с продажей им объекта аренды другому лицу (л.д. 90).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2007 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2007 г. по делу N А40-69504/06-11-556 отменено. В иске ОАО "Кольчугцветмет" о взыскании с ЗАО "Интерсильверлайн" долга по арендной плате отказано. Взыскано с ОАО "Кольчугцветмет" в доход федерального бюджета 1.000 руб. госпошлины. При этом апелляционная инстанция указала, что отношения сторон до 1 июня 2005 г. регулировались договором от 4 февраля 2003 г. N 138/Д-03 сроком действия с 4 февраля 2003 г. по 31 декабря 2007 г. на аренду нежилого помещения площадью 1.792,3 кв.м. в здании производственного цеха N 7, расположенного по адресу: Владимирская область, город Кольчугино, ул. К. Маркса, д. 25, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, фактически сторонами исполнялся, что на момент обращения с иском в суд между сторонами отсутствуют правоотношения по аренде указанного здания, которое было продано истцом ООО "Новэкс" в составе другого имущества по договору купли-продажи от 1 июня 2005 г., переход права собственности права собственности по которому зарегистрирован в установленном порядке, что в соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду и к новому собственнику переходят все права и обязанности арендодателя по договору аренды, в том числе в части требований оплаты задолженности, имевшей место до момента перехода права собственности на имущество, поскольку иное не предусмотрено соглашением между новым и прежним собственником. Апелляционная инстанция пришла к выводу, что в связи со сменой собственника имущества прежний собственник выбыл из правоотношений по договору аренды, договорные отношения между истцом и ответчиком прекращены, следовательно отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о взыскании долга по оплате арендной платы за указанный период применительно к положениям ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих обязательственные отношения сторон (л.д. 108-109).

В кассационной жалобе истец просит постановление от 5 апреля 2007 г. отменить, а решение от 18 января 2007 г. оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционной инстанцией ст. 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 112-114).

Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представитель истца привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представитель ответчика просил оставить без изменения обжалуемое постановление, ссылаясь на его законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов жалобы.

Проверив доводы жалобы, материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, кассационная инстанция находит постановление от 5 апреля 2007 г. подлежащим отмене в связи со следующим.

Применяя и давая толкование ст. 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не учла, что в соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, что согласно п. 1 ст. 425 гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения.

Таким образом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимого имущества; являющегося объектом аренды, права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику объекта аренды с момента заключения договора купли-продажи в установленном законом порядке. Указанное в полной мере относится к праву арендодателя на получение арендной платы по договору аренды.

Признав ОАО "Кольчугцветмет" ненадлежащим истцом, апелляционная инстанция не рассматривала повторно дело и не проверила доводы апелляционной жалобы ответчика.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом апелляционной инстанции, и имеющимся в деле доказательствам, что неправильно применены нормы материального права, а поэтому в силу п. 3 ч. 1 ст. 287 и ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление от 5 апреля 2007 г. подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, проверить доводы апелляционной жалобы, и с учетом установленных обстоятельств принять постановление по делу.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2007 г. N 09АП-3299/2007-ГК по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-69504/06-11-556 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2007 г.