Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2011 г. N 12АП-2361/11

г. Саратов

Дело N А57-9732/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.И. Антоновой,

судей Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макарихиной О.А.

при участии в судебном заседании:

от Комитета по управлению имуществом города Саратова - Погребняк Ирина Сергеевна по доверенности N 02-08/10912 от 29.10.10,

от Общества с ограниченной ответственностью "Волгаторг" - Андронова Татьяна Анатольевна по доверенности б/н от 08.12.2010,

от Общества с ограниченной ответственностью "Сбытсервис-4" - Андронова Татьяна Анатольевна по доверенности б/н от 01.02.2011,

от Общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "Хлебосол" - Демидов Иван Александрович по доверенности б/н от 20.07.2010.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом города Саратова, Общества с ограниченной ответственностью "Волгаторг"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от "17" февраля 2011 по делу

N А57-9732/2010 (судья Конева Н.В., арбитражные заседатели Медведева П.А., Синельникова Н.А.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое

предприятие "Хлебосол", г. Саратов

к Комитету по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов

к Обществу с ограниченной ответственностью "Волгаторг", г. Саратов

третьи лица: Спиркин Виктор Иванович, г.Саратов, Лузик Илья Викторович, г.Саратов,

Общество с ограниченной ответственностью "Сбытсервис-4", г.Саратов

о признании торгов недействительными

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "Хлебосол" (далее ООО ПКП "Хлебосол"), г. Саратов с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее КУИ г. Саратова), г. Саратов и Обществу с ограниченной ответственностью "Волгаторг" (далее ООО "Волгаторг"), г. Саратов, третье лицо: Спиркин Виктор Иванович, г.Саратов, Лузик Илья Викторович, г. Саратов и Общество с ограниченной ответственностью "Сбытсервис-4" (далее ООО "Сбытсервис-4"), г.Саратов о признании недействительными: торгов в форме открытого аукциона N 274к-1592 проведенных 24.03.2010 г.; договора купли-продажи объекта нежилого фонда на аукционе N 630-ан от 30.03.2010 г.

Решением суда от "17" февраля 2011 г.. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью "Волгаторг" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

ООО ПКП "Хлебосол" является арендатором нежилых помещений площадью 131,9 кв.м., расположенных по адресу: г.Саратов, ул. Московская, 59/30, арендуемых в соответствии с условиями договора аренды объекта нежилого фонда N 134/1 от 06.07.2004 г., заключенного с КУИ г.Саратова.

Решением от 11.06.2010 г. по делу N А57-1575/2010 Арбитражный суд Саратовской области отказал в удовлетворении исковых требований ООО ПКП "Хлебосол" к КУИ г.Саратова о признании действий по отказу в выкупе нежилых помещений незаконными, об обязании предоставить нежилые помещения в собственность ООО ПКП "Хлебосол" за плату, по тем основаниям, что ООО ПКП "Хлебосол" подало заявление в КУИ г.Саратова на приобретение в собственность не всего арендуемого имущества, расположенного по адресу: г.Саратов, ул. Московская, 19/30, а только его части площадью 116,3 кв.м.

КУИ г.Саратова письмом N 05-11/9602 от 21.12.2009 г., уведомил ООО ПКП "Хлебосол" о том, что нежилое помещение площадью 182,7 кв.м. , расположенное по адресу: г.Саратов, ул. Московская, 59/30 включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2010 год.

24 марта 2010 года КУИ г. Саратова провел торги в форме открытого аукциона и 30 марта 2010 года заключил с победителем торгов ООО "Волгаторг" договор купли-продажи объекта нежилого фонда на аукционе N 630-ан, предметом которого явились нежилые помещения площадью 182,7 кв.м., расположенные по адресу: г.Саратов, ул. Московская, 59/30, в которые вошли и нежилые помещения, арендуемые ООО ПКП "Хлебосол" на основании договора аренды (п.1.1.).

О факте заключения договора купли-продажи объекта нежилого фонда, на аукционе N 630-ан между КУИ г. Саратова и ООО "Волгаторг", ООО ПКП "Хлебосол" стало известно в судебном заседании Арбитражного суда Саратовской области 03.06.2010 года по делу N А57-3575/2010, в связи с чем, истец вынужден был обратиться в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, со ссылкой на обременение спорного объекта обеспечительными мерами, принятыми в рамках дела N А57-3575/2010, о чем вынесено определение от 19.03.2010 г., а также на нарушение Федерального закона N 159-ФЗ, руководствуясь ст. 65 АПК РФ пришел к выводу о достаточности оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

Как установлено материалами дела, истец просит признать недействительными торги в форме открытого аукциона N 274к-1592, проведенные КУИ г. Саратова 24.03.2010 г. по продаже нежилых помещений площадью 182,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 59/30 (протокол о результатах аукциона N 506 от 24.03.2010 г.) и признать недействительным договор купли-продажи объекта нежилого фонда на аукционе N 630-ан от 30.03.2010 г., заключенный между КУИ г. Саратова и ООО "Волгаторг", считая, что данные торги проведены при наличии принятых обеспечительных мер, со значительными нарушениями требований, предъявляемых к организаторам проведения торгов, а также в нарушение права преимущественной покупки истцом данных помещений.

Как установлено материалами дела муниципальному образованию гор.Саратов принадлежат на праве собственности объекты нежилого фонда - нежилое помещение площадью 85,1 кв.м. на первом этаже трехэтажного нежилого здания по адресу г.Саратов, ул.Московская, 59/30, нежилое помещение площадью 97,6 кв.м. в подвале трехэтажного нежилого здания по адресу г.Саратов, ул.Московская, 59/30 что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав N N 17/045/2011-486, 17/045/2011-487 (том 2 л.д.32-33).

По договору аренды объекта нежилого фонда N 134/1 от 06.07.2004 года в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2009 года истец арендует часть указанных помещений, а именно на первом этаже 76,9 кв.м., в подвале 55 кв.м.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу 05.08.2008.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Указанное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных названной статьей.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ), субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как установлено частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела истец 17.12.2009 года обратился в Комитет с заявлением об оформлении договора купли-продажи части арендуемых нежилых помещений площадью 116,3 кв.м., расположенных по адресу г.Саратов, ул.Молсковская,59/30 в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным Законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ.

Письмом от 03.02.2010 г. N 05-11/828 истцу было отказано в удовлетворении вышеуказанного заявления со ссылкой на незаключенность договора аренды нежилых помещений.

Решением от 11.06.2010 г. по делу N А57-1575/2010 Арбитражный суд Саратовской области отказал в удовлетворении исковых требований ООО ПКП "Хлебосол" к КУИ г.Саратова о признании действий по отказу в выкупе нежилых помещений незаконными, об обязании предоставить нежилые помещения в собственность ООО ПКП "Хлебосол" за плату, по тем основаниям, что ООО ПКП "Хлебосол" подало заявление в КУИ г.Саратова на приобретение в собственность не всего арендуемого имущества, расположенного по адресу: г.Саратов, ул. Московская, 19/30, а только его части площадью 116,3 кв.м.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указывает на проведение 24.03.2010 г. торгов и заключение по итогам торгов договора купли-продажи N 630-ап от 30.03.2010 г. в нарушение права преимущественной покупки истцом данных помещений.

Предметом торгов и договора купли-продажи N 630-ап от 30.03.2010 г. определен как нежилые помещения площадью 182,7 кв.м., в том числе 97,6 кв.м. на первом этаже, 85,1 кв.м. - в подвале трехэтажного нежилого здания, по адресу: г.Саратов, ул. Московская, 59/30, выделенное на плане, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Согласно плану в состав нежилого помещения первого этажа площадью 97,6 кв.м. входят помещения N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 площадью 61,3 кв.м., 1,2 кв.м., 1,8 кв.м., 20,7 кв.м., 5,2 кв.м., 3,3 кв.м., N7 4,1 кв.м. соответственно. В состав нежилого помещения подвала площадью 85,1 кв.м. входят помещения N1, 2, 3, 4 площадью 28,0 кв.м, 22,3 кв.м, 4,7 кв.м, 30,1 кв.м. соответственно.

В состав переданных по указанному договору N 630 от 30.03.2010 г. объектов нежилого фонда входят в том числе и арендуемые истцом помещения NN 1, 2, 3, 5, 6, 7 на первом этаже и нежилые помещения NN 1, 2, 3 в подвале здания общей площадью 131,9 кв.м.

Согласно техническому паспорту, представленному в материалы дела, Арендуемые истцом помещения как самостоятельные объекты права не сформированы.

В реестре объектов капитального строительства учтены как самостоятельные объекты нежилого фонда - нежилое помещение 1 этажа площадью 85,1 кв.м. и нежилое помещение подвала площадью 97,6 кв.м.

Право муниципального образования зарегистрировано именно на эти два объекта, сформированные как самостоятельные объекты права.

Согласно имеющимся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним именно указанные два объекта - нежилое помещение 1 этажа площадью 85,1 кв.м. и помещение подвала площадью 97,6 кв.м. обременены арендой ООО "Хлебосол".

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение нежилого помещения на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника.

При этом способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объекта гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Доказательств того, что на момент обращения ООО "Хлебосол" в Комитет по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение части арендуемого имущества в собственность, на дату проведения оспариваемых торгов, на дату обращения в суд с иском, как испрашиваемая им часть нежилого помещения площадью 116,3 кв.м., так и все арендуемые им помещения площадью 131,9 кв.м. по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 221 -ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в порядке кадастрового учета были сформированы в обособленный объект недвижимости материалы дела не содержат.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли- продажи арендуемого имущества.

Названной нормой не установлена обязанность уполномоченного органа, после получения от арендатора заявления предпринять действия по разделению этого имущества на обособленные помещения с тем, чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате разделения помещения, которое оно арендует более двух лет.

Собственник- Муниципальное образование город Саратов реализуя свое право свободного распоряжения принадлежащим ему имуществом, определил объект приватизации и выставил на торги сформированный как самостоятельный объект права нежилые помещения 1 этажа площадью 85,1 кв.м. и помещение подвала площадью 97,6 кв.м. а всего общей площадью 182,7 кв.м., обремененные арендой на части площади ООО "Хлебосол".

Нежилые помещения являющиеся предметом оспариваемых торгов и договора купли-продажи представляют собой в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" самостоятельные объекты недвижимости.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у истца преимущественного права на приобретение как объекта, являющегося предметом оспариваемых торгов и договора купли-продажи площадью 182,7 кв.м., так и арендуемых им помещений площадью 131,9 кв.м., не являющихся самостоятельным объектом права.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Статьей 12 ГК РФ установлены способы защиты гражданских прав, которые может применять лицо, полагающее, что его субъективное право нарушено. Выбор эффективного способа защиты своих прав такое лицо осуществляет самостоятельно, с учетом специальных положений гражданского законодательства. Однако лицо, полагающее нарушенным свое субъективное право, может требовать его защиты только способами, предусмотренными законом.

По смыслу ст. 11 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, т.е. целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется в силу статей 11, 12 ГК РФ истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Обращаясь в суд с настоящим требованием истец имел целью вернуть имущество с целью последующей реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Однако как указывалось выше преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

Учитывая, что публикация информационного сообщения о продаже спорного имущества на аукционе, была адресована неопределенному кругу лиц, истец имел возможность принять участие в проводимом 24.03.2010 года ответчиком аукционе по продаже нежилых помещений, являющихся предметом оспариваемых торгов. Истец при наличии заинтересованности в приобретении продаваемых помещений в собственность мог подать соответствующую заявку и стать участником аукциона.

Поскольку истец не представил доказательств своего участия в аукционе, не участвовал в нем, то суд апелляционной инстанции не может признать, что проведением аукциона были нарушены его права, поскольку в данном случае собственник, в порядке, предусмотренном законодательством, по своему усмотрению распоряжается принадлежащим ему имуществом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что обращаясь с рассматриваемым иском в арбитражный суд, истец в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении своего права на приобретение спорных помещений в собственность.

Признание торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не могут быть восстановлены путем признания сделки недействительной является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от "17" февраля 2011 по делу N А57-9732/2010 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Хлебосол" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Волгаторг" расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

В.А. Камерилова Ф.И. Тимаев