Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2011 г. N 18АП-7527/11

г. Челябинск

24 августа 2011 г.

N 18АП-7527/2011 Дело N А07-3918/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного торгового предприятия "Рынок "Южный" Демского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2011 по делу N А07-3918/2011 (судья Салиева Л.В.).

В заседании приняли участие представители:

муниципального унитарного торгового предприятия "Рынок "Южный" Демского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Канбекова Т.Ш. (распоряжение от 12.01.2010 N 11рк), Резяпова Г.Ф. (доверенность от 15.03.2011).

Муниципальное унитарное торговое предприятие "Рынок "Южный" Демского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Рынок "Южный") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гиниятуллиной Галине Михайловне (далее - ответчик, ИП Гиниятуллина) о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 7,4 кв. м (торговое место N 57), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Ухтомского, 19.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.06.2011 (резолютивная часть объявлена 09.06.2011) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Рынок "Южный" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ошибочность вывода суда о том, что истцом не было совершено действий, свидетельствующих о намерении прекратить договорные отношения с ответчиком. Полагает, что вывод суда о том, что уведомление о расторжении договора ответчиком было получено только 20.04.2011, не соответствует действительности. Суд не исследовал обстоятельства того, что ответчик неоднократно уклонялся не только от получения уведомлений о расторжении договора от 01.02.2011, от 23.02.2011, от 28.02.2011, но и от подписания самого договора аренды торгового места. Податель жалобы считает необоснованным вывод суда о том, что уведомления о расторжении договора от 01.02.2011, от 23.02.2011, от 28.02.2011 не являются доказательствами надлежащего уведомления ответчика о расторжении договора, отвечающими признакам допустимости в соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку указанные уведомления были вручены ответчику в присутствии администраторов и представителей охранной организации. В качестве следующего довода апелляционной жалобы Рынок "Южный" указал, что, принимая во внимание то обстоятельство, что ИП Гиниятуллина получила исковое заявление по настоящему делу 16.03.2011, в дальнейшем получила определение суда о принятии искового заявления к производству, а 11.04.2011 приняла участие в предварительном судебном заседании, на момент вынесения решения по настоящему делу трехмесячный срок, установленный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек. По мнению подателя жалобы, при вынесении обжалуемого решения суд не дал правовой оценки тому обстоятельству, что со стороны ответчика были выявлены неоднократные грубые нарушения правил работы рынков, что в силу пункта 6.14 договора является самостоятельным основанием для расторжения договора.

От ИП Гиниятуллиной поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своих возражений ИП Гиниятуллина со ссылкой на то, что договор аренды от 01.04.2010 N 1/57 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, указала, что, принимая во внимания положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации для отказа от договора аренды истец должен был предупредить ответчика за три месяца. Ответчик указал, что уведомления от 01.02.2011, от 23.02.2011, от 28.02.2011 им не были получены. Уведомление о расторжении договора, которое было получено ответчиком 20.04.2011, содержалось в письме истца от 13.04.2011. Кроме того, 23.04.2011 ответчиком было получено письмо истца от 22.04.2011 N 43 об освобождении занимаемого помещения. С учетом изложенного ИП Гиниятуллина в отзыве полагает, что договор аренды считается расторгнутым только с 20.07.2011.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения представителей подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ИП Гиниятуллиной.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно указали на то, что из пункта 6.8 договора аренды от 01.04.2010 N 1/57 следует, что стороны в договоре установили иной, отличный от установленного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок для освобождения арендатором занимаемого помещения в случае отказа арендодателя от договора (месяц вместо трех месяцев), что не было учтено арбитражным судом первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что на основании решения Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 19.07.2006 N 806-ОНФ за Рынком "Южный" зарегистрировано право хозяйственного ведения на административное здание, нежилое, торговое, двухэтажное, общей площадью 1134 кв. м, инвентарный номер 341843, литеры А, А1, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Ухтомского, 19, кадастровый (или условный) номер 02-04-01/119/2007-360, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2009 серии 04 АВ N 369481 (т. 1, л. д. 89).

01 сентября 2007 года между Рынком "Южный" (управляющая рынком компания) и ИП Гиниятуллиной (продавец) заключен договор N 1/57 (т. 1, л. д. 80-81) о предоставлении торгового места на розничном рынке, согласно которому управляющая рынком компания обязуется предоставить продавцу во временное пользование торговое место N 57 площадью 7,4 кв. м, отвечающее требованиям Правил организации деятельности розничных рынков на территории Республики Башкортостан, для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг), а продавец обязуется оплатить предоставленное торговое место (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора установлен до 31.12.2007 (пункт 1.2 договора).

04 января 2008 года договор от 01.09.2007 N 1/57 был продлен до 31.12.2008 (т. 1, л. д. 81, оборот) с отметкой о том, что "не оплачено за вывеску, очень много замечаний. Учесть при составлении следующего договора".

01 апреля 2010 года между Рынком "Южный" (управляющая рынком компания) и ИП Гиниятуллиной (продавец) заключен договор N 1/57 (т. 1, л. д. 55) о предоставлении торгового места на розничном рынке, в соответствии с которым ИП Гиниятуллиной предоставлено то же место на торговом рынке (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора определен до 30.06.2010 (пункт 1.2 договора).

Торговое место N 57 передано ИП Гиниятуллиной по акту приема-передачи от 03.01.2010 (т. 1, л. д. 56).

По истечении срока действия договора от 01.04.2010 N 1/57 ответчик продолжил пользоваться спорным помещением без возражений со стороны истца, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 стати 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывает истец, им предпринимались попытки уведомить ИП Гиниятуллину о расторжении договора от 01.04.2010 N 1/57 в одностороннем порядке.

На уведомлении от 01.02.2011 (т. 1, л. д. 12) отсутствуют подписи директора Рынка "Южный" и ИП Гиниятуллиной, имеется надпись "от подписи отказалась" и подписи администратора Скорняковой, администратора Шаяхметовой, охраны рынка в лице Андреева.

На уведомлении от 23.02.2011 (т. 1, л. д. 18) имеется подпись директора Рынка "Южный" с печатью, отсутствует подпись ИП Гиниятуллиной, имеется надпись "вручено данное уведомление при присутствии администраторов Аверьяновой, Юнусовой, представителя охранной системы".

На уведомлении от 28.02.2011 (т. 1, л. д. 19) имеется подпись директора Рынка "Южный" с печатью, отсутствует подпись ИП Гиниятуллиной, имеется надпись "вручено данное дополнение к уведомлению от 23.02.2011 при присутствии администраторов Аверьяновой, Юнусовой, представителя охранной системы, о чем подтверждают своими подписями, что ИП Гиниятуллина от подписи отказалась".

Полагая, что спорный договор расторгнут истцом с 01.03.2011 в предусмотренном законом порядке, ответчик торговое место не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что представленные в материалы дела уведомления от 01.02.2011, от 23.02.2011, от 28.02.2011 не могут быть признаны надлежащими доказательствами соблюдения истцом установленного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, поскольку ни одно из представленных уведомлений не содержит подписи ответчика или уполномоченного им лица. Суд отклонил довод истца о том, что указанные уведомления вручались ответчику в присутствии свидетелей (составлялся акт), как несостоятельный, поскольку это не является доказательством, отвечающим признакам допустимости (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Руководствуясь тем обстоятельством, что письмо от 18.04.2011 N 41 с требованием освободить торговое помещение было получено ответчиком 20.04.2011, суд пришел к выводу, что договор действует до 20.07.2011 (до истечения трех месяцев со дня получения ответчиком уведомления о расторжении договора).

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Иск заявлен о выселении ответчика с торгового места на рынке.

В рассматриваемом случае торговое место на рынке представляет собой часть нежилого помещения - торговое место N 57, площадью 7,4 кв. м, расположенное в административном здании, нежилом, торговом, двухэтажном, общей площадью 1134 кв. м, инвентарный номер 341843, литеры А, А1, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Ухтомского, 19.

То обстоятельство, что спорное торговое место является объектом недвижимости, подтверждается, в том числе представленным в материалы дела техническим паспортом по состоянию на 29.04.2009 (т. 1, л. д. 90-98). Представители подателя жалобы в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции пояснили, что торговое место N 57 на поэтажном плане (т. 1, л. д. 94) соответствует помещению N 35.

Ни истец, ни ответчик не отрицают тот факт, что предоставленное ИП Гиниятуллиной торговое место является объектом недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В спорном договоре от 01.04.2010 N 1/57 указан номер торгового места, его площадь, имеется указание на то, что торговое место отвечает требованиям Правил организации розничных рынков на территории Республики Башкортостан. Схема расположения торговых мест имеется в материалах дела (т. 1, л. д. 74).

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что возникшие между Рынком "Южный" и ИП Гиниятуллиной правоотношения по предоставлению торгового места регулируются главой 34 ("Аренда") Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав содержание договора аренды от 01.04.2010 N 1/57, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности и действительности. Признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда"). Требование о государственной регистрации договора в данном случае не применяется.

Как указано выше, по истечении срока действия договора от 01.04.2010 N 1/57 ответчик продолжил пользоваться спорным помещением без возражений со стороны истца, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 стати 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный вывод сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку передаваемое в аренду торговое место N 57 обладает признаками недвижимого имущества, то арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцу необходимо за три месяца предупредить ответчика о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Ссылка представителей подателя жалобы в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на пункт 6.8 договора, в соответствии с которым в качестве дополнительного условия договора предусмотрено письменное сообщение не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении торгового места, арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняется.

Так, разделом 6 договора сторонами определены дополнительные условия, а именно: содержать помещение, оборудование и инвентарь в полной исправности и порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными правилами; не загрязнять и не загромождать проходы вокруг торгового места, тротуары и территорию рынка тарой, товарами и другими предметами; доставлять мусор по мере накопления в течение рабочего времени своими силами в мусоросборники рынка; выполнять все распоряжения и предписания администрации, органов в части санитарного, ветеринарного и пожарного надзора, правил торговли, охраны труда и техники безопасности; (пункты 6.1-6.4).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что из совокупности условий, предусмотренных в разделе 6 договора, с учетом буквального содержания пункта 6.8 договора ("о предстоящем освобождении"), следует, что данный пункт устанавливает обязанность именно арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении торгового места.

Условия договора не позволяют применить пункт 6.8 договора к арендодателю при одностороннем отказе последнего от договора.

Таким образом, в рассматриваемом случае при расторжении договора необходимо руководствоваться пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в договоре иной срок не установлен.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что уведомления о расторжении договора от 01.02.2011, от 23.02.2011, от 28.02.2011 не являются доказательствами надлежащего уведомления ответчика о расторжении договора, поскольку как указано выше, данные уведомления не подписаны со стороны ответчика.

Довод подателя жалобы о том, что уведомления составлялись и были вручены ответчику в присутствии администраторов и представителей охранной организации, арбитражным судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку данные лица являются заинтересованными.

Доказательств того, что ответчику уведомления были направлены заказным письмом с уведомлением о вручении, в материалах дела не имеется.

Какие-либо иные доказательства доведения до ответчика воли истца на одностороннее прекращение арендных отношений ранее 20.04.2011, которые позволили бы суду оценить указанные уведомления от 01.02.2011, от 23.02.2011, от 28.02.2011 в совокупности с другими доказательствами, в материалы дела не представлены.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что ответчик отрицает получение указанных уведомлений (т. 1, л. д. 127).

Поскольку материалами дела подтверждается, что требование о расторжении договора аренды ИП Гиниятуллиной было получено только 20.04.2011 (т. 1, л. д. 132, 133), арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал, что договор аренды считается расторгнутым с 20.07.2011.

В связи с тем, что на момент вынесения обжалуемого решения трехмесячный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не истек, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований Рынка "Южный" о выселении ИП Гиниятуллиной из торгового места.

Первое уведомление о наличии настоящего спора получено ответчиком 25.03.2011 (т. 1, л. д. 69). Доказательства получения ИП Гиниятуллиной искового заявления по настоящему делу 16.03.2011, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, на момент вынесения судом решения по настоящему делу (09.06.2011) установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячный срок также не истек.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что суд не дал правовой оценки тому обстоятельству, что со стороны ответчика были выявлены неоднократные грубые нарушения Правил работы рынков, что в силу пункта 6.14 договора является самостоятельным основанием для расторжения договора, поскольку в рассматриваемом случае требования о расторжении договора истцом не заявлялось. Кроме того, в тексте договора аренды от 01.04.2010 N 1/57 указанный пункт отсутствует.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на Рынок "Южный".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2011 по делу N А07-3918/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного торгового предприятия "Рынок "Южный" Демского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева