Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2011 г. N 18АП-7981/11

г. Челябинск

30 августа 2011 г.

N 18АП-7981/2011 N 18АП-7983/2011 Дело N А07-21557/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Муниципального унитарного предприятия Бытового обслуживания населения "Смена" и индивидуального предпринимателя Нгуен Зульфии Равильевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2011 по делу N А07-21557/2010 (судья Хомутова С.И.).

Муниципальное унитарное предприятие бытового обслуживания населения "Смена" (далее - МУП БОН "Смена", истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нгуен Зульфие Равильевне (далее - ИП Нгуен З.Р., предприниматель, ответчик) о взыскании 288 909 руб. 05 коп., в том числе: арендной платы в сумме 102 312 руб. 29 коп., арендной платы, неуплаченной вследствие неосновательного обогащения в сумме 58 600 руб. 27 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по арендной плате и неосновательного обогащения по арендной плате в сумме 16 225 руб. 95 коп., суммы неосновательного обогащения в связи с неуплатой за содержание мест общего пользования (далее - МОП) в сумме 69 847 руб. 68 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности по содержанию МОП в сумме 6094 руб. 10 коп., суммы неосновательного обогащения в виде задолженности за пользование земельным участком в сумме 12 052 руб. 28 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности за пользование земельным участком в сумме 1154 руб. 16 коп., неосновательного обогащения в виде задолженности по отоплению в сумме 21 458 руб. 07 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности по отоплению в сумме 1164 руб. 25 коп. (с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 4 л. д. 83-85).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2011 (резолютивная часть от 09.06.2011) исковые требования удовлетворены частично (т. 4 л. д. 122-136). С ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в общей сумме 132 513 руб. 63 коп. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, МУП БОН "Смена" подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на следующие обстоятельства. Судом не взыскана задолженность в размере арендной платы за период с 01.01.2009 по 16.03.2009 в сумме 26 459 руб. 18 коп. Судом необоснованно отказано во взыскании неосновательного обогащения за содержание МОП, так как обязанность арендатора по возмещению расходов по содержанию МОП предусмотрена пунктами 2.3.4, 2.3.6, 2.3.9, 3.6 договора аренды. Доводы суда о том, что объем тепловой энергии с разбивкой по месяцам не согласован с потребителем не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения за пользование отоплением, так как примерная разбивка расходов на производство тепла в зависимости от среднегодовой температуры наружного воздуха - это чистая формальность. Суд, признавая неосновательное обогащение (тем самым признавая пользование ответчиком чужими денежными средствами), отказал во взыскании процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Не согласившись с решением суда, ИП Нгуен З.Р. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на следующие обстоятельства. Истцом в настоящем деле избран ненадлежащий способ защиты нарушенного, по его мнению, права. Как следует из искового заявления, основанием предъявления требований послужило ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды N 99-А.а. Однако правовым основанием иска истец указал нормы о неосновательном обогащении, то есть, внедоговорное обязательство. Договор аренды N 99-А.а не содержит положений о том, что арендодатель и арендатор наделили истца правом требовать исполнения денежных обязательств, вытекающих из договора аренды, в том числе на обращение в суд. Истцом не представлено доказательств проведения реконструкции здания Быта (в том числе старый и новый технические паспорта в их сравнении), повлекшей за собой увеличение доли МОП. Ошибочен вывод суда о том, что коэффициент использования МОП К4 претерпел изменения (с 0,18 на 0,35) поскольку данный коэффициент органом власти не изменялся и остается равным 1. В связи с чем, арендодатель не был вправе в одностороннем порядке увеличивать размер арендных платежей.

К дате судебного заседания от ИП Нгуен З.Р. поступил отзыв на апелляционную жалобу МУП БОН "Смена", в котором предприниматель возражала против доводов апелляционной жалобы истца. В отзыве предприниматель указала на то, что повышение арендной платы нельзя признать обоснованным, поскольку какого-либо соглашения об увеличении размера арендуемого имущества между арендодателем и арендатором не заключалось.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

К апелляционной жалобе МУП БОН "Смена" приложены документы: копия расчета годовой арендной платы с 01.01.2009, копия расчета годовой арендной платы с 16.03.2009, копия методики определения арендной платы, копия порядка расчета процентов, копия соотношения фактических расходов к калькуляции по отоплению, копия соотношения фактических расходов к калькуляции по содержанию мест общего пользования.

К апелляционной жалобе ИП Нгуен З.Р. приложены документы: копия дополнительного соглашения от 18.01.2008, дополнительное соглашение от 22.06.2011.

В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании ст. 268 АПК ОФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции на основании ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ определил: приложенные МУП БОН "Смена" к апелляционной жалобе документы: копию расчета годовой арендной платы с 01.01.2009, копию расчета годовой арендной платы с 16.03.2009, копию методики определения арендной платы, копию порядка расчета процентов, копию соотношения фактических расходов к калькуляции по отоплению, копию соотношения фактических расходов к калькуляции по содержанию мест общего пользования не приобщать, так как данные документы уже имеются в материалах дела. Указанные документы помещены в материалы апелляционного производства в связи с отсутствием в судебном заседании представителей МУП БОН "Смена", о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания от 25.08.2011.

Суд апелляционной инстанции на основании ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ определил: приложенный ИП Нгуен З.Р. к апелляционной жалобе документ: копию дополнительного соглашения от 18.01.2008 не приобщать, так как данный документ уже имеется в материалах дела; дополнительное соглашение от 22.06.2011 не приобщать, поскольку данный документ не был предметом оценки суда первой инстанции (принят после вынесения решения). Указанные документы помещены в материалы апелляционного производства в связи с отсутствием в судебном заседании ИП Нгуен З.Р. либо ее представителей, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания от 25.08.2011.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных имущественных отношений Республики Башкортостан по Благовещенскому району и городу Благовещенску (арендодатель), МУП БОН "Смена" (балансодержатель) и ИП Нгуен З.Р. (арендатор) заключен договор N 99-А.а о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 18.01.2008 (т. 1 л. д. 12-14), согласно условиям которого арендодатель совместно с балансодержателем на основании постановления администрации муниципального района Благовещенский район РБ от 18.01.2008 N 40 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда - часть нежилого помещения на первом этаже здания Дома быта, с центральным отоплением и снабжением, 1991 года постройки, строение кирпичное, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Коммунистическая, д. 12, общей площадью 85,3 кв.м, для использования под торговлю промышленными товарами (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2. договора со ссылкой на ст. 425 ГК РФ его условия распространены на взаимоотношения сторон, возникшие с 23.10.2007 по 23.09.2008. То есть срок действия договора составляет менее одного года, в связи с чем государственная регистрация договора не требовалась.

Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 24.01.2008 (т. 1 л. д. 15).

В пункте 1.1 договора также определено, что характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 1021/8 от 27.02.2007.

В материалы дела представлены копии технических паспортов на нежилое помещение, расположенное по адресу: Благовещенский район, г. Благовещенск, ул. Коммунистическая N 12, инвентарный N 1021, от 16.03.2009 (т. 2 л. д. 98-113), N 1021 от 09.04.2004 (т. 2 л. д. 15-22), выкопировка N 1021/8 от 27.02.2007 (т. 2 л. д. 23-25).

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды. Расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора).

Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы.

Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, и не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (п. 3.2 договора).

Согласно расчету годовой арендной платы с 23.10.2007 ежеквартальная арендная плата установлена в размере 16 374 руб.06 коп (без учета НДС, т. 1 л. д. 16), а с 01.01.2008 арендная плата установлена в размере 18 846 руб. 92 коп. (без учета НДС) (т. 1 л. д. 17).

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства по РБ без выставления арендатору счета на оплату по реквизитам указанным в расчете арендной платы.

Как следует из материалов дела и объяснений сторон, данных в суде первой инстанции, договор аренды после окончания срока его действия (23.09.2008) был возобновлен на неопределенный срок. Доказательства расторжения договора и возврата объекта аренды арендодателю в материалы дела не представлено.

В материалы дела истцом представлен технический паспорт N 1021 по состоянию на 16.03.2009 (т. 2 л. д. 110-166), а также письма ГУП ЦУИОН N 31а от 13.02.2009 и от 20.04.2011 N 117 (т. 2 л. д. 1, 58), из которых следует, что была проведена техническая инвентаризация и составлен новый технический паспорт, в соответствии с которым коэффициент, используемый ГУП ЦУИОН для расчета доли мест общего пользования (коэффициент МОП) увеличен до 0,35, соответственно общая арендуемая площадь, занимаемая ответчиком, увеличилась до 102,3 кв.м (с учетом увеличенного МОП - 26,5 кв.м с изменением коэффициента до 0,35).

Истец уведомил ответчика об изменении площади арендуемого помещения, с учетом изменения МОП (0,35), согласно техническому паспорту по состоянию на 16.03.2009, уведомил об изменении расчета годовой арендной платы с 16.03.2009 в размере 38 607 руб. 76 коп., утвержденного председателем КУС Минземимущества РБ по Благовещенскому району и г. Благовещенску (т. 1 л. д. 25), направил дополнительное соглашение к договору аренды с учетом изменения общей площади объекта аренды (102,3 кв.м). Ответчик от подписания дополнительного соглашения уклонилась.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя в части заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего. Поскольку до 16.03.2009 общая арендуемая площадь составляла 85,3 кв.м, за 2008 год ответчик вносила арендную плату в соответствии с условиями договора аренды и задолженности по арендной плате не имеет, суд посчитал, что требование о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением в размере 10 870 руб. 52 коп. за 2008 год не подлежит удовлетворению. С учетом частичной уплаты ответчиком арендной платы, суд пришел к выводу, что за период с 17.03.2009 по 30.11.2010 включительно подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 121 042 руб.55 коп. Требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательное обогащение в соответствии со ст. 395 ГК РФ, судом не удовлетворены, поскольку истцом не обоснован расчет процентов. Отказывая во взыскании неосновательного обогащения за неуплату за содержание МОП, суд исходил из того, что условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов, понесенных последним в связи с содержанием мест общего пользования, отдельно от предусмотренной договором арендной платы, являющейся платой за пользование имуществом; иных соглашений, предусматривающих данные обязательства ответчика, материалы дела не содержат. Отказывая во взыскании неосновательного обогащении за отопление и процентов за пользование чужими денежными средствами суд исходил из того, что расчет, представленный истцом, не обосновывает размер заявленных требований, поскольку документально не подтвержден ни в части применяемого тарифа, ни в части фактического количества полученного ответчиком отопления. Суд пришел к выводу о правомерности требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком, так как ответчик обязан нести расходы за пользование участком пропорционально занимаемой им площади арендуемого помещения. При этом судом отказано в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком за декабрь 2007 год, поскольку договор аренды между сторонами заключен 18.01.2008, а помещение передано ответчику по акту приема-передачи 24.01.2008. Требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательное обогащение за пользование земельным участком в соответствии со ст. 395 ГК РФ, судом не удовлетворено, поскольку истцом не обоснован расчет процентов

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для частичного удовлетворения требований истца следует признать ошибочными в силу следующего.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со ст. 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) или ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции неверно применил к спорным правоотношениям нормы о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ) в силу следующего.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Оценивая положения рассматриваемого договора с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии основания считать договор незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае, как следует из п. 1.1 договора аренды от 18.01.2008 N 99-А.а (т. 1 л. д. 12), предметом аренды является нежилое помещение, при этом сторонами в договоре согласованы идентифицирующие признаки предмета договора, указано, что характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 1021/8 от 27.02.2007.

Из содержания названных документов, а также с учетом исполнения договора аренды от 18.01.2008 N 99-А.а путем передачи ИП Нгуен З.Р. спорного помещения на основании акта приема-передачи (л. д. 15) и использования его ответчиком, следует вывод об отсутствии между сторонами договора аренды разногласий относительно предмета договора, в силу чего основания считать договор аренды незаключенным отсутствуют.

На основании ст.ст. 131, 164, 433, 651 ГК РФ судом апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что срок действия договора от 18.01.2008 N 99-А.а составляет менее чем один год (п. 1.2 договора), поэтому считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что после 23.09.2008 договор аренды от 18.01.2008 N 99-А.а с ИП Нгуен З.Р. не расторгнут в установленном законом порядке, об отказе от договора в порядке, предусмотренном ст. 610 ГК РФ истцом не заявлялось, сторонами не оспаривается, действие указанного договора продлилось на неопределенный срок.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что в настоящем деле правоотношения сторон сложились и вытекают из договора аренды от 18.01.2008 N 99-А.а. Положения, регулирующие арендные правоотношения, содержатся в главе 34 ГК РФ.

Поскольку между истцом и ответчиком существуют отношения обязательственного характера вследствие ненадлежащего исполнения действующего в настоящее время договора аренды от 18.01.2008 N 99-А.а, нормы о неосновательном обогащении (статьи 1102, 1105, 1107 ГК РФ), регулирующие внедоговорные отношения, в данном случае неприменимы.

В связи с чем, следует признать обоснованными соответствующие доводы апелляционной жалобы ИП Нгуен З.Р. о необходимости применения к спорным правоотношениям норм, регулирующих договорные отношения.

Довод ответчика об отсутствии оснований у истца, не являющегося арендодателем по договору аренды от 18.01.2008 N 99-А.а, требовать исполнения денежных обязательств, вытекающих из договора отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из п. 2 ст. 113 ГК РФ, имущество муниципального унитарного предприятия находится в муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно ст. 294 ГК РФ муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.

Положения ст. 295 ГК РФ, регламентирующие права собственника находящегося на праве хозяйственного ведения имущества, не предусматривают для собственника возможности сдачи в аренду имущества предприятия.

Как следует из разъяснений п. 40 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с п. 1 ст. 295 ГК РФ и иными законами. При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.

В силу абз. 3 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

Таким образом, в случае, если недвижимое имущество передано собственником предприятию на праве хозяйственного ведения, арендодателем указанного имущества может быть само предприятие.

Материалами дела подтверждается, что спорное здание, в котором находится арендуемые ответчиком помещение, находится в муниципальной собственности муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан и передано МУП БОН "Смена" на праве хозяйственного ведения. Указанное право истца зарегистрировано 30.12.2004 (т. 4 л. д. 95-96).

На основании п. 2 ст. 299 ГК РФ доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

Наличие титула права хозяйственного ведения предполагает возможность реализации предусмотренного федеральным законом объема полномочий, следовательно, при передаче имущества в аренду, обремененного вещным правом, унитарное предприятие имеет такую форму реализации права хозяйственного ведения, как получение арендных платежей.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Договором аренды от 01.01.2008 N 99-А.а (раздел 3) данные условия определены.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Представленными в материалы дела копиями платежных документов подтверждается, что ответчик в спорный период уплачивал арендную плату из расчета 18 846 руб. 92 коп. ежеквартально (6 282 руб. в месяц), исходя из площади арендуемого помещения, указанной в договоре и равной 85,3 кв.м.

Согласно письму N 31а от 13.02.2009 и от 20.04.2011 N 117 (т. 2 л. д. 1, 58) и техническому паспорту N 1021 по состоянию на 16.03.2009 (т. 2 л. д. 110-166) следует, что Государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" был изменен коэффициент МОП в сторону увеличения от 0,18 до 0,35, соответственно общая арендуемая площадь, занимаемая ответчиком увеличилась до 102,3 кв.м (с учетом увеличенного МОП - 26,5 кв.м с изменением коэффициента до 0,35).

Согласно п. 3.2 договора аренды от 01.01.2008 N 99А.а размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, и не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (п. 3.2 договора).

При оценке представленных в материалы дела расчетов арендной платы в связи с изменением коэффициента МОП суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае коэффициент использования мест общего пользования арендуемого объекта (К4) был изменен с 0,18 на 0,35 с 16.03.2009, что явилось для арендодателя основанием для изменения размера годовой арендной платы в одностороннем порядке и оформления нового расчета (пункты 3.1, 3.2. договора).

Указанный вывод суда противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Из представленных в материалы дела расчетов годовой арендной платы (т. 3 л. д. 29-31) следует, что в спорный период К4 (коэффициент использования площадей общего пользования) оставался неизменным и равен 1.

Согласно Методике определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом МР Благовещенский район РБ, утвержденной решением Совета МР Благовещенский район РБ от 07.10.2008 N 468-113, К4 равен 1 при наличии технического паспорта. В случаях, когда технический паспорт арендуемого помещения отсутствует, арендная плата начисляется с применением К4, равным 1,2.

Материалами дела подтверждается наличие технического паспорта арендуемого ответчиком помещения, в связи с чем, оснований для применения К4=1,2 не имеется.

Доказательства того, что в спорный период коэффициенты, используемые при расчете годовой арендной платы за спорное помещение, изменялись в установленном порядке соответствующими органами местного самоуправления, суду не представлено.

При указанных обстоятельствах, оснований для изменения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке, предусмотренном условиями договора (пунктами 3.1, 3.2 договора) путем направления нового расчета, у истца не имелось.

Согласно ст. 432 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Вопрос о внесении изменений в договор аренды арендодатель вправе разрешить в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Материалами дела подтверждается, что истец уведомлял ответчика об изменении площади арендуемого помещения в связи с изменением МОП (0,35) на основании данных технического паспорта по состоянию на 16.03.2009, а также об изменении расчета годовой арендной платы с 16.03.2009 в размере 38 607 руб. 76 коп., утвержденного председателем КУС Минземимущества РБ по Благовещенскому району и г. Благовещенску (т. 1 л. д. 25). В связи с чем истец направил дополнительное соглашение к договору аренды с учетом изменения общей площади объекта аренды (102,3 кв.м). Материалами дела подтверждается также, что ответчик от подписания дополнительного соглашения уклонилась.

Поскольку указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано, а, значит, сторонами не согласовано, суд апелляционной инстанции исходит из того, что спорный договор аренды в части увеличения площади арендованного помещения до 102,3 не считается измененным, в связи с чем, площадь нежилого помещения, превышающая 85,3 кв.м, не подлежит включению в расчет арендной платы за спорный период.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Истец не представил доказательств наличия задолженности ответчика по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора, исходя из расчета площади нежилого помещения 85,3 кв.м.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Отсутствие задолженности ответчика по уплате арендной платы исключает возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательное обогащение в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Отказ судом первой инстанции в удовлетворении требования истца в указанной части следует признать обоснованным.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и положения договора аренды от 01.01.2008 N 99.А.а, суд первом инстанции правомерно отказал во взыскании задолженности за содержание МОП, поскольку условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов, понесенных последним в связи с содержанием МОП, отдельно от предусмотренной договором арендной платы, являющейся платой за пользование имуществом; иных соглашений, предусматривающих данные обязательства ответчика, материалы дела не содержат.

Из представленных в дело расчетов годовой арендной платы, являющихся приложением к вышеуказанному договору, следует, что размер арендной платы определен с учетом коэффициента использования площадей общего пользования, равным 1.

В силу требований ст. 616 ГК РФ, на арендатора возложена обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

Между тем, условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов, понесенных последним в связи с содержанием МОП, отдельно от предусмотренной договором арендной платы, являющейся платой за пользование имуществом; иных соглашений, предусматривающих данные обязательства ответчика, материалы дела не содержат.

Ссылки истца на пункты 2.3.4, 2.3.6, 2.3.9, 3.6 отклоняются, поскольку вменение в обязанность арендатора условия о содержании объекта и прилегающей к нему территории в надлежащем санитарном состоянии, обеспечение сохранности инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте не свидетельствует о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в связи с содержанием истцом МОП. При этом п. 3.6 договора предусмотрено, что арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные услуги и иные услуги по отдельным договорам, заключаемым между арендатором и балансодержателем или предприятиями, обслуживающими объект.

Таким образом, договором аренды от 01.01.2008 N 99.А.а прямо не предусмотрена обязанность арендатора оплачивать МУП БОН "Смена" расходы за содержание МОП наряду с уплатой арендных платежей.

Отказывая во взыскании неосновательного обогащении за отопление и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что расчет, представленный истцом, не обосновывает размер заявленных требований, поскольку документально не подтвержден ни в части применяемого тарифа, ни в части фактического количества полученного ответчиком отопления.

Кроме того, согласно условиям договора аренды от 01.01.2008 N 99А.а в расчет арендной платы за владение и пользование спорным объектом не входит возмещение расходов по отоплению.

При этом п. 3.6 договора прямо предусмотрено, что арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные услуги и иные услуги по отдельным договорам, заключаемым между арендатором и балансодержателем или предприятиями, обслуживающими объект.

В связи с чем, доводы истца в указанной части являются необоснованными и отклоняются апелляционным судом.

Вывод суда первой инстанции об обоснованности требований в части взыскания с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в виде уплаченного последним земельного налога в общей сумме 11 471 руб. 08 коп. является неправильным в силу следующего.

Согласно ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемые объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Следовательно, ответчик, являющийся арендатором части нежилого помещения по адресу: г. Благовещенск, ул. Коммунистическая, д. 12, плательщиком земельного налога не является, и, соответственно, заявленные требования являются необоснованными.

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно абзацу 2 п. 3.6 договора от 18.01.2008 N 99-А.а арендная плата за землю и платежи за пользование другими природными ресурсами не включаются в состав годовой арендной платы за пользование объектом, устанавливаются и вносятся в порядке и в пределах, определяемых соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан.

Однако требований о взыскании арендной платы за пользование земельным участком истцом не предъявлено.

Поскольку оснований для взыскания неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере уплаченного истцом земельного налога не имеется, требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательное обогащение за пользование земельным участком в соответствии со ст. 395 ГК РФ, правомерно не удовлетворено судом первой инстанции.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы МУП БОН "Смена" не обоснованными в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы ИП Нгуен З.Р. об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме следует признать обоснованными

В силу изложенного, решение суда первой инстанции в части удовлетворенных судом первой инстанции требований истца подлежит изменению по основаниям п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела).

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами нас основании ст. 110 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей государственная пошлина будет составлять 7 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 200 000 рублей.

При сумме иска в размере 288 909 руб. 05 коп. государственная пошлина составляет 8778 руб. 18 коп.

Согласно представленному в материалы дела платежному поручению от 30.12.2008 N 275 истцом при обращении в суд с исковым заявлением уплачена государственная пошлина в размере 6346 руб. 20 коп. В ходе судебного заседания в суде первой инстанции истец неоднократно изменял заявленные требования.

Учитывая изложенное, в связи с отказом истцу в удовлетворении требований в полном объеме, с истца подлежит взысканию недостающая сумма государственной пошлины в размере 2431 руб. 98 коп. в доход федерального бюджета.

В связи с отказом истцу в удовлетворении апелляционной жалобы и удовлетворением апелляционной жалобы ответчика, расходы ИП Нгуен З.Р. за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 руб. возлагаются на МУП БОН "Смена", расходы последнего за рассмотрение апелляционной жалобы в той же сумме возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2011 по делу N А07-21557/2010 изменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нгуен Зульфии Равильевны удовлетворить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"В удовлетворении исковых требований Муниципального унитарного предприятия бытового обслуживания населения "Смена" о взыскании с индивидуального предпринимателя Нгуен Зульфии Равильевны 288 909 руб. 05 коп., в том числе: арендной платы в сумме 102 312 руб. 29 коп., арендной платы, неуплаченной вследствие неосновательного обогащения в сумме 58 600 руб. 27 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по арендной плате и неосновательного обогащения по арендной плате в сумме 16 225 руб. 95 коп., суммы неосновательного обогащения в связи с неуплатой за содержание мест общего пользования в сумме 69 847 руб. 68 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности по содержанию МОП в сумме 6094 руб. 10 коп., суммы неосновательного обогащения в виде задолженности за пользование земельным участком в сумме 12 052 руб. 28 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности за пользование земельным участком в сумме 1154 руб. 16 коп., неосновательного обогащения в виде задолженности по отоплению в сумме 21 458 руб. 07 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами от задолженности по отоплению в сумме 1164 руб. 25 коп., отказать.

Взыскать с Муниципального унитарного предприятия бытового обслуживания населения "Смена" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2431 руб. 98 коп.".

Апелляционную жалобу Муниципального унитарного предприятия бытового обслуживания населения "Смена" оставить без удовлетворения.

Взыскать с Муниципального унитарного предприятия бытового обслуживания населения "Смена" в пользу индивидуального предпринимателя Нгуен Зульфии Равильевны расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб., уплаченной по квитанции СБ8598/0197 от 15.07.2011.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева