Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2011 г. N 09АП-19049/11

г. Москва

Дело N А40-148436/10-23-1220

N 09АП-19049/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "22" августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "29" августа 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Универ Строй Сервис"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "25" мая 2011 года,

принятое судьей Барановой И.В.

по делу N А40-148436/10-23-1220

по иску ООО "Универ Строй Сервис" (ИНН 7732508571, ОГРН 1067746564247)

к ОАО "Каширский Двор-Северянин" (ИНН 7706199246, ОГРН 1027739179775)

о возврате неосновательного денежного обогащения,

при участии в судебном заседании:

от истца: Иванов А.А. по доверенности от 27.12.2010 г., Корнеева Н.В. по доверенности от 15.08.2011 г., Соколова М.О. по доверенности от 11.08.2011 г.;

от ответчика: Юлина О.О. по доверенности от 24.01.2011 г.,

УСТАНОВИЛ:

К производству Арбитражного суда г. Москвы принят иск ООО "Универ Строй Сервис" (арендатор) к ОАО "Каширский Двор-Северянин" (арендодатель) о расторжении договора аренды от 12.04.2010 N 426/ОДА и возврате внесенных в обеспечение обязательств из указанного договор денежных средств в сумме 588910руб. 45коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от "25" мая 2011 года (Т. 2, л.д. 15-17) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 2, л.д. 46), мотивированная несоответствием изложенных в решении суда вывод обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, полагает судебный акт суда первой инстанции подлежащим отмене.

Установлено, что 12.04.2010 г. между Истцом (арендатор) и Ответчиком (арендодатель) заключен прошедший государственную регистрацию договор аренды N 426/ОДА-2010 (Т. 1, л.д. 11-54) о предоставлении арендатору за плату во временное владение и пользование на срок по 11.05.2020г. комнаты 318 общей площадью 24,4кв.м. помещения I этажа 4 в здании по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 211, корп. 2.

П. 6.1., 6.2., 6.4. установлена обязанность арендатора в обеспечение исполнения своих обязательств из указанного договора уплатить арендодателю денежные средства в сумме 14599,33 долларов США, которые, оставшиеся после получения последним удовлетворения своим требованиям, подлежат зачету в счет арендной платы за последние месяцы срока аренды (т.н. "обеспечительный платеж").

Установлено, что данная обязанность арендатором была выполнена уплатой арендодателю п/п от 16.04.2010 г. N 176 денежных средств в сумме 588910руб. 45коп.

П. 6.5., 6.6. договора установлена обязанность арендатора поддерживать определенную договором сумму обеспечительного платежа, т.е. осуществлять его пополнение при получении из него арендодателем удовлетворения своим требованиям, а при неисполнении данной обязанности в определенный договором срок - уплатить неустойку в сумме 100 долларов США за каждый день просрочки.

Установленный договором порядок получения арендодателем удовлетворения своих требований к арендатору из суммы обеспечительного платежа не требует выполнения им каких-либо разрешительных или уведомительных процедур.

Однако установленная договором обязанность арендатора пополнять обеспечительный платеж является не "безусловной", а именно: наступает только при условии реализации арендодателем "права" потребовать соответствующей доплаты.

Так, в п. 6.5. договора прямо установлено, что арендатор обязан в течение 5 банковских дней с даты получения письменного уведомления арендодателя о необходимости восстановления суммы обеспечительного депозита, выполнить соответствующее требование.

П. 7.5. "о" договора установлена обязанность арендатора компенсировать арендодателю расходы на производство и установку витрины в арендуемом помещении, а при неисполнении данной обязанности - уплатить неустойку в сумме 250 долларов США за каждый день просрочки.

Установлено, что арендатор просрочил на 18 дней выполнение обязанности по возмещению расходов арендодателя на производство и установку витрины, а именно: получив от арендодателя 02.06.2010 г. требование о выплате соответствующей компенсации (Т. 2, л.д. 52), должен был осуществить платеж 07.06.200г., а оплатил 26.06.2010 г.

П. 9.1., 9.2., 9.3., 9.4. договора установлена обязанность арендатора в определенный договором срок застраховать риск повреждения арендуемого помещения и риск наступления гражданской ответственности в связи с использованием арендуемого помещения и предоставить арендодателю копии соответствующих договоров страхования.

Установлено, что указанная обязанность арендатором выполнена не была.

П. 10.10. договора установлено, что за нарушение арендатором п. 9.1., 9.2., 9.3., 9.4. договора арендодатель "вправе" взыскать с него штраф в сумме 1000 долларов США и неустойку в сумме 100 долларов США за каждый день просрочки.

Указание в п. 10.10. договора на "право" арендодателя взыскать штраф/ неустойку, означает, что договором установлена не "безусловное" возникновение у арендатора обязанности уплатить штраф/ неустойку за неосуществление страхования, а только при условии реализации арендодателем "права" применить соответствующих мер ответственности, т.е. потребовать их уплаты.

П. 5.12. договора установлено, что арендодатель "вправе" отказать арендатору в допуске в арендуемое помещение до полного погашения последним недоимки по арендной плате, уплаты всех причитающихся по договору платежей, в т.ч. штрафа, неустойки.

Соответственно, в силу одного того обстоятельства, что арендатор не компенсировал арендодателю расходы по установке витрины, не застраховал объект аренды и гражданскую ответственность и представил копии договоров страхования, обязанности уплатить неустойку за неисполнение обязанности по страхованию и представлению копий договоров страхования, - у арендодателя право отказать арендатору в допуске в арендуемое помещение не возникает.

Право отказать арендатору в допуске в арендуемое помещение возникает у арендодателя только в связи с неисполнением арендатором требования арендодателя уплатить неустойку за неисполнение обязанности по компенсации расходов по установке витрины, или требования арендодателя уплатить неустойку за неисполнение обязанности по страхованию и представлению копий договоров страхования, или требования арендодателя пополнить обеспечительный депозит, или требования арендодателя уплатить неустойку за неисполнение обязанности по пополнению обеспечительного депозита.

П. 6.6. договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения, если арендатор по получении письменного требования арендодателя о пополнении обеспечительного платежа, не выполнит его по истечении 14 дней.

П. 11.2. договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения, если арендатор не устранит допущенное нарушение своих обязательств по договору в течение 15 дней после того, как арендодатель потребует от него в письменной форме устранения нарушения.

Соответственно в связи с неисполнением арендатором обязанности компенсировать арендодателю расходы по установке витрины, застраховать объект аренды и гражданскую ответственность и представить копии договоров страхования, - право отказаться от исполнения договора аренды возникает у арендодателя только в том случае, если:

- арендатором не будет выполнено его требование о пополнении обеспечительного депозита;

- арендатором не будет выполнено его повторное требование об уплате штрафа/ неустойки, т.к. получение арендатором первичного требования является условием, позволяющим считать арендатора нарушившим срок уплаты, а условием, позволяющим считать арендатора не устранившим допущенное нарушение срока уплаты, является получением арендатором вторичного требования.

Установлено, что с 31.10.2010 г. арендатор арендуемое помещение не использовал, поскольку арендодатель прекратил допускать его в указанное помещение.

Суд первой инстанции посчитал, что соответствующими действиями арендодатель реализовал предоставленное ему п. 5.12. договора право.

Установлено, что арендодатель письмом исх. от 09.12.2010 г. N 3127, полученным арендатором 22.12.2010 г., уведомил последнего об одностороннем отказе от исполнения договора.

Суд первой инстанции посчитал, что соответствующими действиями арендодатель реализовал предоставленное ему п. 11.2. договора право, в связи с чем права и обязанности сторон из договора аренды прекратились.

Также суд первой инстанции посчитал, что по прекращении договора аренды у арендодателя отсутствует обязанность возвратить арендатору обеспечительный платеж, поскольку он полностью был использован в погашение требований арендодателя о взыскании неустойки за неисполнение арендатором установленной п. 7.5. "о", 9.1., 9.2., 9.3., 9.4., т.е обязанности по компенсации расходов по установке витрины, по страхованию и представлению копий договоров страхования.

Суд апелляционной инстанции с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается.

Как обосновано выше, по условиям договора аренды арендодатель только тогда вправе отказать арендатору в допуске в арендуемое помещение, а также в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, когда наступили условия, позволяющие считать арендатора нарушившим обязанность по уплате неустойки за неосуществление возмещения расходов по установке витрины, обязанность по уплате неустойки за неосуществление страхования, обязанность по пополнению обеспечительного депозита, т.е. когда соответствующее требование арендодателя, оформленное письменно, было доведено до арендатора и не исполнено последним в определенный договором срок.

Между тем действиям арендодателя по прекращению с 31.10.2010 г. доступа арендатора в арендуемое помещение и уведомлению арендодателя исх. от 09.12.2010 г. N 3127 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, не предшествовало направление арендатору требования о необходимости уплатить неустойку за неосуществление возмещения расходов по установке витрины, за неосуществление страхования и о необходимости пополнить обеспечительный депозит.

Применение в порядке аналогии норм ст.ст. 153, 155, 535 ГК РФ позволяет прийти к выводу о том, что адресованное одной стороной обязательства другой стороне уведомление, выражающее волеизъявление считать соответствующее обязательство прекращенным (в том случае, когда в силу закона или договора такое сообщение создает гражданско-правовые последствия для другого лица, т.е. является юридически значимым), - создает соответствующие правовые последствия с момента его доставки адресату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

По настоящему делу договором аренды иной, нежели определяемый доставкой момент, когда юридически значимое действие считается совершенным, не определен.

По смыслу нормы ст. 10 ГК РФ, юридически значимое сообщение считается доставленным и в том случае, когда оно было направлено, но не было фактически получено адресатом по обстоятельствам, зависящим от него.

Между тем по настоящему делу суду не представлено доказательств того, что ранее 22.03.2011 г. арендатору доставлены или считаются доставленными письменные требования арендодателя об уплате установленных п. 10.10. договора штрафа/ неустойки, выраженные в письмах исх. от 28.10.2010 г. N N 2686/1, 2686/2 (Т. 1, л.д. 137-139).

Только после предъявления иска по настоящему делу в судебном заседании от 22.03.2011 г. арендодатель, представив соответствующие претензии в материалы дела, тем самым довел до арендатора содержащиеся в них требования об уплате штрафа/ неустойки.

Руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о снижении установленных п. 7.5. "о", 10.10. договора сумм штрафа/ неустойки до 6000руб. в связи с их явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание данные о размере установленных договором ставок штрафа/ неустойки; размере общей начисленной суммы штрафа/ неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, а также характер обеспеченных указанными мерами ответственности обязательств, неисполнение которых не привело к неосновательному получению или сбережению арендатора за счет арендодателя, т.е. отсутствуют основания для применения зачетной компенсирующей убытки неустойки, учитывая, что:

- обязательство по осуществлению страхования и представлению полиса носит нематериальный характер;

- обязательство по компенсации расходов по установке витрины, просроченное арендатором незначительно, на 18 дней, по сути представляет собой обязанность арендатора возместить арендодателю стоимость понесенных последним расходов на производство неотделимых улучшений принадлежащих самому арендодателю арендуемых помещений, т.е. обязанности арендатора предоставить арендодателю имущественное предоставление не корреспондирует обязанность арендодателя предоставить встречное имущественное предоставление.

Таким образом, как по состоянию на 31.10.2010 г., когда арендодатель прекратил доступ арендатора в арендуемое помещение, так и по состоянию на 10.12.2010 г., когда арендодатель направил арендатору письменное уведомление об отказе от исполнения договора аренды, выраженное в письме исх. от 09.12.2010 г. N 3127 (Т. 1, л.д. 133-136), - арендодатель соответствующими права не обладал, в связи с чем указанные сообщения арендодателя к возникновению соответствующих им правовых последствий не привели, а именно: действие договора аренды продолжалось.

Поскольку:

- арендодатель был обязан обеспечить арендатору возможность пользоваться арендуемым помещением, однако указанная обязанность им выполнена не была по обстоятельствам, зависящим от него, а именно: в связи с намеренным прекращением доступа арендатора в арендуемое помещение с 31.10.2010 г., и поскольку

- из содержания норм ст.ст. 606, 611, 612, 614, 620 ГК РФ следует, что обязательство арендодателя по предоставлению арендатору имущества в пользование является встречным применительно к ст. 328 ГК РФ по - отношению к обязательству арендатора по внесению платы за пользование объектом аренды, а именно: исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем обязательства по передаче арендатору в пользование объекта аренды, и поскольку

- согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, -

- то по причине непредоставления арендодателем с 31.10.2010 г. обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование у арендатора с 31.10.2010 г. возникло право:

- приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы;

- потребовать досрочного расторжения судом договора аренды.

Учитывая, что:

- арендатор до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом исх. б/н, б/д, доставленным арендодателю 01.11.2010 г. (Т. 2, л.д. 51), предупредил арендатора о необходимости исполнения в разумный срок обязательства по предоставлению являющегося объектом аренды помещения в пользование арендатору, с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения;

- арендодатель в разумный срок допущенное нарушения не устранил;

- нарушение существенно нарушают условия договора, учитывая продолжительность срока допущенных нарушений, -

- договор аренды подлежит расторжению судом по требованию арендатора.

Учитывая, что:

- обеспечительный платеж не являются ценой, подлежащей уплате взамен получения от другой стороны встречного предоставления, а являются способом обеспечения исполнения арендатором своих денежных обязательств из договора аренды, а именно: сумма обеспечительного платежа, оставшаяся после получения из нее арендодателем удовлетворения своих требований арендатору, подлежат возврату арендатору, т.к. по прекращении Договора аренды становится для арендодателя неосновательным обогащением;

- за пользование объектом аренды за период с 01.11.2010 г. у арендатора обязанности по уплате арендной платы не имеется, т.е. установленных п. 6.4. договора оснований для зачета 588910руб. 45коп. обеспечительного платежа в счет арендной платы за последние месяцы срока аренды также не имеется;

- из суммы обеспечительного платежа арендодатель вправе получить удовлетворение своим требованиям к арендатору об уплате 6000руб. установленных п. 7.5. "о", 10.10. договора сумм штрафа/ неустойки, -

- оставшаяся часть обеспечительного платежа в сумме 582910руб. 45коп. подлежит возврату арендодателем арендатору по установленным ст. 1102 ГК РФ основаниям.

На основании ст.ст. 333.21 НК РФ (в редакции ФЗ от 05.04.2010 г. N 41-ФЗ), 110 АПК РФ на Ответчика подлежит отнесению расходы Истца по уплате госпошлины при подаче искового заявления в сумме 18658руб. 11коп. и при подаче апелляционной жалобы в сумме 2000руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "25" мая 2011 года по делу N А40-148436/10-23-1220 отменить.

Расторгнуть заключенный между ООО "Универ Строй Сервис" и ОАО "Каширский Двор-Северянин" Договор аренды от 12.04.2010 N 426/ОДА.

Взыскать с ОАО "Каширский Двор-Северянин" (ИНН 7706199246, ОГРН 1027739179775) в пользу ООО "Универ Строй Сервис" (ИНН 7732508571, ОГРН 1067746564247) 582910руб. 45коп. неосновательного обогащения и 20658руб. 21коп. возмещения судебных расходов.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Я. Сумарокова