Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2011 г. N 18АП-8348/11

г. Челябинск

05 сентября 2011 г.

N 18АП-8348/2011 Дело N А47-2608/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Марковой И.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2011 по делу N А47-2608/2011 (судья Федоренко А.Г.),

В заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Ростелеком" в лице Оренбургского филиала - Харламова Т.Н. (доверенность от 28.03.2011);

открытое акционерное общество "Ростелеком" (далее - истец, ОАО "Ростелеком", общество) в лице Оренбургского филиала обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Бузулукский район" (далее - ответчик, Администрация) о взыскании 442 193 руб. 16 коп., задолженности по договору аренды N 164 от 26.06.2007, за период с июня 2008 года по июль 2009 года.

Решением арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2011 (резолютивная часть объявлена 28.06.2011) исковые требования удовлетворены. С администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области взыскана в пользу ОАО "Ростелеком" задолженность по арендной плате в сумме 442 193 руб.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, вынести новый судебный акт.

Апеллянт ссылается на недействительность договора аренды в части включения в предмет договора аренды одного из гаражей, который является собственностью муниципального образования. В подтверждение данного довода указал на осуществление 25.12.2009 государственной регистрации права собственности на гараж площадью 79,7 кв.м.

От ОАО "Ростелеком" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы. В отзыве общество ссылается на то, что предметом договора аренды являлись гаражи, имеющие литер "ВВ3", тогда как право муниципальной собственности зарегистрировано на гараж имеющий литер "Г". Указывает на наличие у ОАО "Ростелеком" права собственности в отношении арендуемого ответчиком имущества, в связи с его приватизацией.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В судебное заседание представитель ответчика не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Оренбургской области и территориального агентства Государственного имущества Российской Федерации от 31.05.1994 N 212-р о преобразовании государственного предприятия связи и информатики "Россвязьинформ" (ГПСИ "Россвязьинформ") Оренбургской области в акционерное общество открытого типа "Электросвязь Оренбургской области", был утвержден план приватизации и акты оценки стоимости имущества ГПСИ "Россвязьинформ" (т. 1, л. д. 38).

В соответствии с актом оценки стоимости зданий и сооружений ГПСИ "Россвязьинформ" по состоянию на 01.07.1992, в состав выкупаемого акционерным обществом имущества Бузулукского РУС, вошли здания и сооружения, расположенные по адресу: г. Бузулук, ул. Чапаева, 8.

В соответствии с удостоверением от 02.04.1997, выданным Бузулукским государственным предприятием "Техническая инвентаризация", расположенные по адресу: г. Бузулук, ул. Чапаева,8 литеры В, В1, В2, В3 (в числе других) зарегистрированы на праве собственности за ОАО "Электросвязь Оренбургской области" (т. 1, л. д. 58).

26.06.2007 между ОАО "Волга Телеком (правопредшественник истца) и муниципальным образованием "Бузулукский район", в лице главы муниципального образования (арендатор), был заключен договор аренды нежилого помещения N 164 (т. 1, л. д. 26-29).

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора, нежилое помещение, общей площадью 115,8 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Бузулук, ул. Чапаева, д. 8, в соответствии со схемой, являющейся приложением N 1 к договору.

Согласно указанному приложению N 1, представляющему из себя поэтажный план строения литер ВВ3, расположенного по адресу: г. Бузулук, ул. Чапаева, д. 8, указанными нежилыми помещениями, является помещение N 2, общей площадью 33 кв. м. и обособленное от него помещение N 16 общей площадью 82, 8 кв. м. (т. 1, л. д. 30).

Согласно пункту 2.2 договора, он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31.10.2007, при этом, стороны распространили срок действия договора на правоотношения, возникшие с 01.12.2006.

В соответствии с пунктом 2.3 договора, договор считается заключенным вновь на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления действия договора за месяц до окончания срока его действия.

Стороны также согласовали расчет стоимости аренды в размере 32 930 рублей 63 копейки в месяц без НДС и расчет возмещения стоимости коммунальных платежей 1 666 рублей 37 копеек в месяц (т. 1, л. д. 31-33).

Помещение передано по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 34).

28.03.2008 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение, согласно которому, с 01.02.2008 размер стоимости возмещения коммунальных услуг стал составлять 2 235 рублей 29 копеек (т. 1, л. д. 36-37).

В соответствии с пунктами 3.3.3 и 4.3 договора, арендатор обязан вносить арендную плату и возмещать стоимость коммунальных услуг, не позднее 10 числа текущего месяца.

Обстоятельство фактического использования помещения ответчиком в период с июня 2008 года по июль 2009 года, спорным не является.

Указывая, что, начиная с июня 2008 года по июль 2009 года, ответчик не вносил арендную плату и не возмещал стоимость коммунальных услуг, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из наличия в собственности ОАО "Ростелеком" гаражей, использование которых осуществляется муниципальным образованием на основании договора аренды, заключенного сроком до 31.10.2007 и продленного на неопределенный срок. Установив неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. Судом признаны необоснованными доводы Администрации о принадлежности одного из арендованных гаражей к собственности муниципального образования. Названный вывод сделан на основании того, что предметом аренды являлись гаражи, имеющие литер "ВВ3", тогда как право муниципальной собственности зарегистрировано на гараж имеющий литер "Г", идентичность которых судом не установлена.

Оценив, совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Факт согласования предмета аренды следует из условий пункта 1.2 договора, содержащего определение местонахождения помещений, их площадь, прилагаемого к договору поэтажного плана. Учитывая обстоятельства исполнения договора сторонами, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2.2 договора срок аренды установлен менее одного календарного года, следовательно, в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды не подлежал обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Такой порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 4 договора аренды.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать анализируемый договор незаключенным.

По общему правилу, предусмотренному статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Сделка несоответствующая закону, является недействительной (ничтожной), независимо от признания ее таковой судом. Недействительная сделка не влечет правовых последствий для сторон, за исключением связанных с ее недействительностью (статьи 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного и существа спорных отношений сторон, наличие обязательств ответчика связано с установлением вопроса о праве собственности ОАО "Ростелеком" в отношении имущества, предоставленного муниципальному образованию в аренду.

При оценке названного обстоятельства суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии тождественности объектов недвижимости - гаражей, принадлежащих истцу и ответчику.

Из содержания свидетельства о праве собственности, выданного муниципальному образованию Бузулукский район в подтверждение права на нежилое помещение-гараж, литер "Г" общей площадью 79,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Бузулук, ул. Чапаева, 8, следует, что основаниями возникновения права явились решение Совета депутатов Бузулукского района от 20.12.2007 N 6, постановление Администрации Оренбургской области от 26.03.2001 N 40-п, распоряжение Администрации Бузулукского района от 23.04.2001 N 366 (т. 2, л. д. 126). Государственная регистрация права собственности произведена 21.05.2009.

В апелляционной жалобе Администрацией приведены доводы о принадлежности гаража с момента его строительства, согласно Решению исполнительного комитета Бузулукского городского Совета народных депутатов Оренбургской области от 20.03.1985 N 115 "О разрешении Бузулукскому районному Совету народных депутатов строительства служебного гаража к существующим зданиям РУС-4 по ул. Чапаева, 8 (т. 4, л. д. 60). Вместе с тем, из технического паспорта объекта лит "Г", выданного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" усматривается, что годом постройки здания является 1974 год (т. 2, л. д. 137).

Из генерального плана участка, расположенного по адресу: ул. Чапаева, 8, усматривается, что в пределах участка имеется строение, имеющее литер "Г", однако оно не является пристроенным к зданию литера "В, В3" (т. 3, л. д. 2).

Поскольку индивидуализация строений, расположенных по одному адресу, осуществляется органами технической инвентаризации путем присвоения строениям литер, принадлежащие истцу и ответчику, строения являются самостоятельными. Доказательств изменения литеры зданий суду не представлено.

Из материалов технической инвентаризации домовладения, расположенного по адресу: ул. Чапаева, 8, следует, что строение литера "В, В3" 1979 года постройки, представляет собой строение, состоящее из 16 помещений (гаражей и мастерских), при этом помещения N 2 и N 16 являются гаражами площадью соответственно33 кв. м. и 82,8 кв. м.

Общая площадь указанных помещений (33 кв. м. + 82,8 кв. м. =115, 8 кв. м.), соответствует площади нежилого помещения, указанного в договоре аренды. Прилагаемый к договору аренды план переданных в аренду помещений полностью совпадает с поэтажным планом строения В, В3 по техническому паспорту (т. 3, л. д. 3-8).

Учитывая различие в значениях площадей и времени постройки объекта, описание спорного гаража различными организациями технической инвентаризации, не означает совершение таких действий в отношении одного и того же объекта.

Ходатайств, связанных с проведением экспертных исследований по данному вопросу, ответчиком заявлено не было. В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса риски наступления неблагоприятных последствий совершения (несовершения) процессуальных действий, в том числе предоставления доказательств и заявления ходатайств о назначении экспертизы, относятся на сторону. В силу принципа состязательности сторон в арбитражном процессе, назначение экспертизы по вопросу установления тождественности спорных объектов недвижимости по инициативе суда, положениями пункта 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах, довод Администрации о принадлежности арендуемого объекта, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан.

Напротив, материалами дела подтверждена принадлежность предоставленного в аренду имущества истцу.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

В соответствии с Инструкцией "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденной Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968 N 83 регистрация всех строений, в целях учета их принадлежности осуществлялось бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных советов депутатов трудящихся. Статьей 6 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

С учетом изложенного, истец обладал полномочиями по предоставлению здания гаража в аренду. Соответствие договора аренды закону влечет, в силу статей 614,621, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникновение обязательств Администрации по внесению арендной платы.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы. Взыскание государственной пошлины в доход федерального бюджета не производится, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2011 по делу N А47-2608/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова