Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2011 г. N 11АП-8692/11

01 сентября 2011 г.

Дело N А55-1201/2011

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2011 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терентьева Е.А., судей Лукьяновой Т.А., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола Кузьминой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 - 25 августа 2011 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июня 2011 года, принятое по делу N А55-1201/2011, судья Шабанов А.Н.,

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г.Самара, ул.Самарская, 146 "а",

к обществу с ограниченной ответственностью "Александрит" (ОГРН 1026300899734), г.Самара, ул. Зеленая, д.4,

о взыскании долга 465 250 руб. 70 коп. и пени 211 848 руб. 79 коп.,

с участием:

от истца - Блинова М.В., представитель по доверенности от 16.06.2011 г.,

от ответчика - Черниговская Е.М., представитель по доверенности от 11.05.2011 г.,

установил:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Александрит" о взыскании долга за период с 30.09.2005 г. по 29.09.2008 г. в размере 465 250 руб. 70 коп. и пени за период с 30.09.2005 г. по 29.09.2008 г. в размере 211 848 руб. 79 коп. Кроме того истец просил о расторжении договора аренды земельного участка от 31.03.2008 г. N 167 и об обязании ООО "Александрит" освободить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0413010:0504 площадью 630,0 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул.Зеленая о передать его в освобожденном виде Министерству строительства и ЖКХ Самарской области по акту в месячный срок с момента вступления решения в законную силу, а если указанный акт в установленный срок ответчиком подписан не будет - считать представленный проект акта приема - передачи подписанным с даты вступления решения в законную силу.

В обоснование иска истец сослался на заключенный между сторонами договор аренды земельного участка от 31.03.2008 г. N 167, по условиям которого ответчик являлся арендатором земельного участка площадью 630,0 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул.Зеленая. Земельный участок ответчик был предоставлен под строительство кафе и условиями договора определено его применение к отношениям, возникшим между сторонами с 30.09.2005 г. Далее истец указал, что условия о внесении арендной платы ответчиком не исполнялось.

Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статей 330, 393, 450, 452, 614, 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

30.09.2005 г. Глава города Самары издал постановление N 2639, согласно которому утвержден акт о выборе земельного участка для строительства кафе по адресу: ул.Зеленая в Куйбышевском районе г. Самары и проект границ земельного участка, ООО "Александрит" предварительно согласовано место размещения кафе на земельном участке площадью 630,00 кв.м., относящемся к категории поселений, расположенном по указанному выше адресу. Указанный земельный участок предоставлен ООО "Александрит" в аренду сроком на три года. Обществу разрешено проектирование кафе на указанном земельном участке.

31.03.2008 г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО "Александрит" (арендатор) заключили договор N 167 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору для строительства кафе передан в аренду сроком до 29.09.2008 г. земельный участок с кадастровым номером 63:01:0413010:0504 площадью 630,0 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул.Зеленая.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.09.2005 г., а пунктом 3.3 - что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата начисляется с 30.09.2005 г.

Размер арендной платы определен расчетом (приложение N 2) и в силу пункта 4.3 договора может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно расчету арендной платы (приложение N 2 к договору) арендная плата начисляется по формуле: Ап = А x S, где Ап - размер арендной платы за земельный участок в год, А - размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год, S - площадь земельного участка (630,00 кв.м.).

Размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка в год рассчитывается по формуле:

А = Скад х Ка х Кс х Ки х Кв, где

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земельного участка (постановление Губернатора Самарской области от 03.07.2003 г. N 254) - 5305,38 руб.;

Ка - коэффициент категории арендатора = 1,0 (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74);

Кс - коэффициент сроков строительства = 0,7 (в период 30.09.2005 г. - 29.09.2007 г.), 1,0 (в период с 30.09.2007 г. - 29.09.2008 г.) (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74);

Ки - коэффициент инфляции - на 2005 г. - 1,324; на 2006 г. - 1,41; на 2007 г. - 1,504; на 2008 г. - 1,601; (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74, постановление Правительства Самарской области от 25.04.2007 г.);

Кв - коэффициент вида возводимых объектов на земельном участке - 0,05 (постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. N 74);

Обусловленный договором земельный участок передан арендодателем арендатору по акту б/д (л.д.16). При этом ООО "Александрит" не отрицает, что указанный акт был подписан 31.03.2008 г - при подписании договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 08.05.2008 г.

Ответчик ООО "Александрит" в отзыве на исковое заявление указал на свое несогласие с требованиями Министерства, обосновав данное обстоятельство, что акт об отводе границ земельного участка был подготовлен только 29.03.2006 г., а кадастровый паспорт на земельный участок был выдан 06.08.2007 г. В силу этого ответчик полагает, что не имеется оснований взыскивать арендную плату за земельный участок, который не был сформирован в натуре.

В дополнительном отзыве ответчик указал на ничтожность условий пунктов 3.1 и 4.1 договора в части распространения действия договора на период с 30.09.2005 г. и начисления арендной платы с 30.09.2005 г., поскольку в указанное время договор заключен не был. Кроме того ответчик полагает, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации - то есть с 08.05.2008 г. Против расторжения договора с 29.09.2008 г. ответчик не возражает.

Заявлением б/д (л.д.98) истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил взыскать с ООО "Александрит" в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области основной долг за период с 01.07.2006 г. по 29.09.2008 г. в сумме 465 250 руб. 70 коп. и пени за период с 11.05.2008 г. по 29.09.2008 г. в сумме 211 848 руб. 79 коп.

Заявлением б/д (л.д.104) ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 01.07.2006 г. по 21.12.2007 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 июня 2011 года иск удовлетворен частично: с ООО "Александрит" в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области взыскана неустойка в размере 8 971 руб. 47 коп. (за период с 11.05.2008 г. по 29.09.2008 г.), договор аренды земельного участка N 167 от 31.03.2008 г. расторгнут, на ООО "Александрит" возложена обязанность передать министерству земельный участок с кадастровым номером 63:01:0413010:0504 площадью 630,0 кв.м., расположенный по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул.Зеленая. В остальной части в удовлетворении иска - отказано.

При этом суд первой инстанции указал, что достижение сторонами в договоре соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им объекта аренды на условиях, предусмотренных договором аренды

Не согласившись с решением Арбитражного суда Самарской области, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные министерством требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование своей просьбы истец настаивает, что в соответствии с условиями договора арендные отношения между сторонами возникли с 30.09.2005 г., при этом по условиям договора не использование земельного участка не является основанием для освобождения арендатора от обязанности оплачивать арендную плату. Далее истец указывает на необоснованность применения судом первой инстанции положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца Блинова М.В. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в жалобе основаниям.

Представитель ответчика Черниговская Е.М. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает.

В судебном заседании 18.08.2011 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв 25.08.2011 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

Решение суда в части удовлетворения исковых требований истца о взыскании неустойки в размере 8 971 руб. 47 коп., расторжения договора аренды земельного участка N 167 от 31.03.2008 г. и обязании ООО "Александрит" возвратить арендованный земельный участок министерству строительства и ЖКХ Самарской области истцом не оспорено, ответчик возражений против рассмотрения дела судом апелляционной инстанции в пределах жалобы истца не высказал.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В силу указанного суд апелляционной инстанции применяет в рассматриваемом деле положения части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены обжалованного судебного решения и принятия по делу нового судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии с условиями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09 согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Отказывая в удовлетворении искового требования о взыскании суммы основного долга, суд первой инстанции согласился с возражениями ответчика о том, что поскольку в силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. с 31.03.2008 г.), то и условия об оплате арендных платежей для ответчика стало обязательным в указанный период - т.е. с 31.03.2008 г. и по 29.09.2008 г.

Однако указанный вывод суда является ошибочным и не соответствует материалам дела.

В соответствии с условиями договора (пункт 3.1 договора) определено, что его условия применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.09.2005 г.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Фактически при заключении договора стороны подтвердили, что между ними сложились фактические арендные отношения по поводу аренды земельного участка площадью 630,0 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Куйбышевский район, ул.Зеленая.

Между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка. Ответчик утверждает, что данный акт подписан при заключении договора 31.03.2008 г., истец относительно даты подписания акта дать пояснения затруднился. Сам акт даты передачи земельного участка не содержит.

Однако буквальное толкование условий заключенного договора и, в частности его пункта 3.1, позволяет сделать утвердительный вывод о том, что арендные отношения между сторонами фактически возникли с 30.09.2005 г.

Судом первой инстанции неверно истолковано разъяснение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В данном случае требование о взыскании неустойки заявлено истцом за период после заключения договора (за период с 11.05.2008 г. по 29.09.2008 г.).

Представленный истцом расчет задолженности по уплате арендных платежей ответчиком не оспорен,, а поэтому за период с 01.07.2006 г. по 29.09.2008 г. с ответчика надлежит взыскать долг по арендной плате в размере 465 250 руб. 70 коп.

При этом апелляционный суд признает правильным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности (применительно к требованиям о взыскании суммы долга за период с 01.07.2006 г. по 27.12.2007 г.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке в силу положений статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме.

Поскольку условие о неустойки сторонами было предусмотрено в договоре N 167 от 31.03.2008 г., иск о взыскании неустойки подлежал удовлетворению в полном размере.

В силу положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 13.01.2011 г. N 11680/10 уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Из материалов дела усматривается, что в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчик никаких возражений против заявленного искового требования не заявлял и просьб (ходатайств) о снижении размера неустойки и применении в деле положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации - не заявлял.

В силу этого применение судом первой инстанции положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии ходатайства ответчика об этом - противоречит части 2 статьи 7, части 3 статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий. Ответчик заявления о снижении размера неустойки в суде первой инстанции не подавал, а поэтому последствия указанного бездействия возлагаются только на него.

Снижение размера неустойки по инициативе суда не может быть признано обоснованными еще и потому, что неисполнение условий договора является надлежащим основанием к возложению на виновное лицо гражданско-правовой ответственности в виде взыскания пени (неустойки).

В силу изложенного суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции в обжалованное части изменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июня 2011 года, принятое по делу N А55-1201/2011, в обжалованной части изменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Александрит" (ОГРН 1026300899734, г.Самара) в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области:

- задолженность по арендной плате за период с 01.07.2006 г. по 29.09.2008 г. в размере 465 250 руб. 70 коп.;

- пени за период с 11.05.2008 г. по 29.09.2008 г. в размере 211 848 руб. 79 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Александрит" (ОГРН 1026300899734, г.Самара) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 12 741 руб. 98 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Т.А. Лукьянова Н.Ю. Пышкина