Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2011 г. N 11АП-8214/11

02 сентября 2011 г.

Дело N А55-16915/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2011 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терентьева Е.А., судей Балакиревой Е.М., Лукьяновой Т.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 августа - 01 сентября 2011 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2011 года, принятое по делу N А55-16915/2009, судья Пономарева О.Н.,

по иску Мэрии городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054), Самарская область, г.Тольятти, ул.Комсомольская, д.88

к обществу с ограниченной ответственностью "Средневолжская Химическая Компания" ("СВХК") (ОГРН 1036301076217), Самарская область, г.Тольятти, ул. Новозаводская, д. 2 "а",

о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами,

с участием:

от истца - Воронин Д.А., представитель по доверенности от 19.01.2011 г. (до перерыва), после перерыва - не явились, извещены,

от ответчика - Васильева Н.Ю., представитель по доверенности от 17.08.2011 г.,

установил:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СВХК" о взыскании 1 813 556 руб. 99 коп., в т.ч. задолженности по арендной плате 1 287 944 руб. 14 коп. и пени за просрочку платежей 525 612 руб. 85 коп.

Требование истца основано на неисполнении ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 1730/99 от 05.02.2008 г.

Правовыми обоснованиями исковых требований истец указал положения статей 11, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 ЗК РФ.

ООО "СВХК" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 18/И/06 от 12.09.2006 г. является собственником объекта недвижимости - здания цеха технической фосфорной кислоты - площадью 9283,0 кв.м., этажность 5, литера А72А73, инвентарный номер 0006993, адрес объекта - Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 2 "А", строение 72. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 4.10.2006 г.

Постановлением Мэра городского округа Тольятти от 3.12.2007 г. N 3925-1/П ООО "АКОМ-Инвест", ООО "СВХК" и Клюевой Л.В. предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет неделимый земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302053:0061 площадью 1862064 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 2 "А", для эксплуатации зданий и сооружений.

Во исполнение постановления 05.02.2008 г. Мэрия г.о. Тольятти (арендодатель) с одной стороны и ООО "АКОМ-Инвест", ООО "СВХК" и Клюева Л.В. (арендаторы) с другой стороны подписали договор аренды земельного участка N 1730, по условиям которого арендодатель передал, а арендаторы приняли в аренду сроком на 49 лет земельный участок из числа земель населенных пунктов с кадастровым номером 63:09:0302053:0061 площадью 1862064 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 2 "А", для эксплуатации зданий и сооружений.

В соответствии с п. 2.2 базовый размер арендной платы за 1 кв.м. земельного участка определяется по действующей на момент подписания договора методике, утвержденной исполнительным органом местного самоуправления и составляет для производственных видов деятельности - 30,75 руб. (исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земли за 1 кв.м. в год 1025,04 кв.м., величины процента от удельного показателя кадастровой стоимости земли 3,00%, коэффициента за вид разрешенного использования земельного участка - 1,00.

Пунктом 2.3 договора определено, что начальной датой начисления арендной платы является 24.07.2007 г. (дата прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Фосфор".

В силу пункта 2.5 в случае изменения нормативных правовых актов РФ либо органом местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы за земельный участок, арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке.

Пунктом 2.8 определено, что арендная плата исчисляется пропорционально площади помещений, принадлежащих конкретному арендатору.

Государственная регистрация договора осуществлена 17.03.2008 г.

Во исполнение подписанного договора 05.02.2008 г. Мэрия г.о. Тольятти (арендодатель) с одной стороны и ООО "АКОМ-Инвест", ООО "СВХК" и Клюева Л.В. (арендаторы) подписали акт приема - передачи земельного участка.

Из кадастрового плана земельного участка от 31.12.2009 г. усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:03 02 053:61 имеет местоположение - Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 2 "А", разрешенное использование (назначение) - для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, подъездных, автомобильных и железных дорог, площадь 1862064 +/- 296 кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка 1 908 690 082,56 руб.

На данном земельном участке находится 219 строений (260 литеров) общей площадью зданий - 437696,8 кв.м., площадь сооружений 128946,1 кв.м. (26 литеров), железнодорожные пути протяженностью 39879,86 кв.м., площадь автодороги 14715,40 кв.м.

Заявлением от 28.10.2009 г. Мэрия городского округа Тольятти в соответствии со статьей 49 АПК РФ заявило об изменении исковых требований и просило взыскать долг по арендной плате за период с 18.03.2008 г. по 17.08.2009 г. в размере 1 340 859 руб. 77 коп. и пени за период с 24.07.2007 г. по 05.08.2009 г. в размере 535 508 руб. 09 коп.

Заявлением от 01.04.2010 г. Мэрия городского округа Тольятти в соответствии со статьей 49 АПК РФ заявило об изменении исковых требований и просило взыскать долг по арендной плате за период с 24.07.2007 г. по 17.03.2008 г. в размере 356 045 руб. 82 коп. и пени за период с 24.07.2007 г. по 17.08.2009 г. в размере 364 444 руб. 53 коп.

В отзыве на иск ООО "СВХК" исковые требования истца не признало, указав, что при подписании договора стороны не согласовали существенное условие договора аренды - размер арендной платы. Указанное обстоятельство ответчик обосновывает тем, что в договоре отсутствуют сведения об общей площади зданий, находящихся на земельном участке, а также отсутствует расчет арендной платы для каждого из арендаторов отдельно. В силу этого ответчик считает договор аренды незаключенным. Кроме того, ответчик указал, что предоставленный земельный участок является делимым. Далее ответчик сослался на то, что в связи с нахождением на спорном земельном участке объектов, находящихся в федеральной собственности Мэрия г.о. Тольятти была не вправе распоряжаться указанным земельным участком.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 мая 2010 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 г. в удовлетворении иска - отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.12.2010 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 21 мая 2010 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2010 г. отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявлением от 30.03.2011 г. Мэрия городского округа Тольятти в соответствии со статьей 49 АПК РФ заявило об изменении исковых требований и просило взыскать долг по арендной плате за период с 27.07.2007 г. по 17.08.2009 г. в размере 301 684 руб. 40 коп. и пени за период с 24.07.2007 г. по 17.08.2009 г. по состоянию на 30.03.2011 г. в размере 529 546 руб. 54 коп.

В новом отзыве на исковое заявление при повторном рассмотрении дела, ООО "СВХК", наряду с ранее высказанными возражениями против иска, указало, что поскольку предшествующий правообладатель спорного земельного участка ОАО "Фосфор" обладал земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, ответчик при переходе права собственности на объект недвижимости приобрел право пользования земельным участком на том же праве, что и предыдущий собственник объекта недвижимости. В связи с этим ответчик полагает себя обязанным платить налог на землю, а не арендные платежи.

При повторном рассмотрении дела ответчиком представлены платежные поручения от 28.03.2011 г., подтверждающие уплату ответчиком земельного налога за 2007 - 2009 годы.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2011 года в удовлетворении иска - отказано.

При этом суд первой инстанции счел незаключенным договор аренды от 05.02.2008 г. N 1730 ввиду не согласования сторонами существенного условия - размера арендной платы, применил в деле правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 г. N 11401/09, указав, что ответчик является плательщиком земельного налога и указанный налог им оплачен.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным решением, Мэрия городского округа Тольятти обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, а исковые требования истца удовлетворить в полном объеме.

В обоснование своей просьбы истец в жалобе выразил несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды N 1730 от 05.02.2008 г. является незаключенным, кроме того истец полагает, что поскольку ответчик обратился к истцу с просьбой о заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, то следует прийти к выводу, что он реализовал свое право, как правопреемника лица, имевшего право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка, на переоформление земельного участка с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Кроме того, истец указывает, что общество не зарегистрировало свое право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, а поэтому не может являться плательщиком земельного налога за указанный участок.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Воронин Д.А., представитель заявителя апелляционной жалобы, на ее удовлетворении настаивает по указанным в жалобе основаниям.

Представитель ответчика Васильева Н.Ю. против удовлетворения жалобы возражает.

В суде апелляционной инстанции к материалам дела были приобщены дополнительные доказательства:

- свидетельство о государственной регистрации права от 08.12.2000 г., подтверждающее, что ОАО "Фосфор" на основании постановления Мэра г.Тольятти N 3204-1/11-00 от 21.11.2000 г. обладало правом постоянного бессрочного пользования в отношении земельного участка, предоставленного для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, подъездных, автомобильных и железных дорог, площадью 1862064 кв.м., адрес земельного участка - Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 2 "А", кадастровый номер - 63:09:03 02 053:61;

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.10.2003 г., согласно которому ОАО "Фосфор" продало ООО "Строй-МИР" здание (лит. А72А73) - цех технической фосфорной кислоты площадью 9283,00 кв.м., адрес объекта - Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 2 "А";

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2003 г., согласно которому ООО "Строй-МИР" продало ООО "АРС" здание (лит. А72А73) - цех технической фосфорной кислоты площадью 9283,00 кв.м., адрес объекта - Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 2 "А";

- договор купли - продажи недвижимого имущества от 12.09.2006 г., согласно которому ООО "АРС" продало ООО "СВХК" здание (лит. А72А73) - цех технической фосфорной кислоты площадью 9283,00 кв.м., адрес объекта - Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 2 "А".

В судебном заседании 25.08.2011 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 01.09.2011 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

После перерыва рассмотрение дела было продолжено в прежнем составе суда, с участием ответчика и в отсутствие истца.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия которых названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды N 1730 от 05.02.2008 г. (на котором истец основывает свои исковые требования) арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, и перечисляет ее в соответствии с пунктами настоящего договора. Согласно п. 2.8 вышеуказанного договора арендная плата исчисляется пропорционально площади помещений, принадлежащих конкретному лицу на стороне арендатора к общей площади зданий посредством умножения на площадь земельного участка и базовый размер арендной платы. Данные об общей площади зданий, расположенных на арендуемом земельном участке договор не содержит, как не содержит и расчет арендной платы на момент заключения договора, долю участия арендатора в оплате арендной плате.

Из указанных обстоятельств суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что в силу отсутствия необходимых данных, позволявших бы ответчику самостоятельно рассчитать размер арендной платы - считать условие о размере арендной платы согласованным оснований не имеется. Таким образом, при подписании договора аренды N 1730 от 05.02.2008 г. стороны не согласовали существенное условие - размер арендной платы, поэтому данный договор является незаключенным.

Поскольку договор аренды между сторонами не заключен, он не порождает правовых последствий.

Из материалов дела следует, что на арендуемом земельном участке находятся здания, принадлежащие ООО "СВХК" и третьим лицам.

ОАО "Фосфор", являвшийся продавцом строения, расположенного на земельном участке по адресу: г.Тольятти, ул. Новозаводская, 2а, в период владения этими строениями на праве собственности до продажи их ответчику, пользовался земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и привлекался к исполнению соответствующих налоговых обязанностей по земельному налогу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Следовательно, к ответчику, как приобретателю объекта недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего собственника объекта недвижимости ОАО "Фосфор".

Представленными доказательствами ответчик подтвердил факт оплаты земельного налога за спорный период (2007-2009 г.г.).

Таким образом, ответчик исполнил свою обязанность и использовал спорный земельный участок за плату, выразившуюся в земельном налоге.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Таким образом, несмотря на то, что общество приобрело в силу закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оно ввиду отсутствия в спорный период государственной регистрации его прав на этот участок не могло для цели взимания земельного налога являться плательщиком данного налога, и утверждения истца об этом в апелляционной жалобе являются верными.

Однако, ввиду незаключенности договора аренды, ответчик может быть обязан оплате пользования земли лишь по основаниям неосновательного обогащения. Между тем, поскольку неосновательного обогащения у ответчика не возникло ввиду уплаты им земельного налога в спорном периоде, в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано обоснованно.

В силу этого апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2011 года, принятое по делу N А55-16915/2009, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева Т.А. Лукьянова