Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2011 г. N 09АП-23104/10

г.Москва

Дело N А40-22994/10-155-188

N 09АП-14750/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "23" августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "30" августа 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Северо-Запад"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "21" апреля 2011 года,

принятое судьей Беспаловой Ю.Н.

по делу N А40-22994/10-155-188

по иску ЗАО "Северо-Запад" (ИНН 5024052462, ОГРН 1025002878526)

к ООО "Проминдустрия" (ИНН 7713507396, ОГРН 1037739864799)

о возврате неосновательного денежного обогащения,

при участии в судебном заседании:

от истца: Давыдова А.А. по доверенности от 05.08.2011 г..;

от ответчика: Карпенко Л.В. по доверенности от 01.03.2011 г.., Филиппова Е.В. по доверенности от 01.03.2011 г..,

УСТАНОВИЛ:

К производству Арбитражного суда г.Москвы принят иск ЗАО "Северо-Запад" (арендатор) к ООО "Проминдустрия" (арендодатель) о взыскании:

- денежных средств, внесенных в качестве способа обеспечения исполнения обязательств из Предварительного договора, - подлежащих возврату по причине незаключения Основного договора до прекращения обязательств из Предварительного договора;

- процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "21" апреля 2011 года (Т. 3, л.д. 139-140) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 4, л.д. 1-2), мотивированная несоответствием изложенных в решении суда выводов обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчик заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, полагает судебный акт суда первой инстанции подлежащим отмене.

Установлено, что 15.10.2007 г.. между Истцом (лицо, обязавшееся заключить основной договор в качестве арендатора) и Ответчиком (лицо, обязавшееся заключить основной договор в качестве арендодателя) заключен Договор (Т. 1, л.д. 8-102) в редакции Дополнительного соглашения от 24.03.2008 г.. (Т. 1, л.д. 103-106), предусматривающий обязательство сторон в будущем заключить Основной договор аренды нежилых помещений общей площадью 1262кв.м. на 7-м этаже и парковочных мест для автотранспорта в количестве 7ед. на подземной автостоянки в строящемся здании по адресу: г.Москва, ул.Земляной вал, д. 9.

В указанной части Договор от 15.10.2007 г.. является предварительным применительно к п. 1 ст. 429 ГК РФ.

Гл. 34 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров аренды будущей недвижимой вещи (предметом договора аренды может быть как имеющаяся в наличии у арендодателя в момент заключения договора недвижимость, так и та, которая будет создана или приобретена им в будущем); в силу ст. 131 ГК РФ необходимо, чтобы арендодатель обладал правом собственности на объект аренды на момент осуществления государственной регистрации заключенного на срок не менее года договора аренды (ст. 131 ГК РФ); поэтому отсутствие у арендодателя в момент заключения основного договора аренды недвижимости права собственности на объект аренды само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным; соответственно, отсутствие у арендодателя в момент, когда по условиям предварительного договора должен быть заключен основной договор аренды недвижимости, права собственности на предполагаемый объект аренды, само по себе не исключает удовлетворение иска о понуждении к заключению основного договора в порядке п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ (аналогичная практика применительно к договорам купли-продажи будущей недвижимости определена Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г.. N 54).

Однако по настоящему делу Предварительный договор, как следует из сформулированных в п. 1.1., 1.7., 2.1.3., 2.1.4. договора условий, заключен под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), в силу которого возникновение обязанности заключить Основной договор поставлено в зависимость от обстоятельства осуществления предполагаемым арендодателем в будущем, но не позднее 30.03.2009 г.., государственной регистрации возникновения у него права собственности на предполагаемый к передаче в аренду объект недвижимости.

Т.е. по настоящему делу обстоятельство отсутствия у арендодателя в срок, когда должен быть заключен Основной договор, права собственности на предполагаемый объект аренды, исключает возможность исполнения Предварительного договора.

Установлено, что в определенный Предварительным договором срок для заключения Основного договора право собственности предполагаемого арендодателя на нежилые помещения и парковочные места, обязательство по предоставлению которых в аренду должно было возникнуть из Основного договора, зарегистрировано не было (государственная регистрация соответствующего права в ЕГРП была осуществлена только 21.04.2009 г..); Основной договор сторонами заключен не был.

Договор от 15.10.2007 г.. заключен на условиях обязанности предполагаемого арендатора уплатить предполагаемому арендодателю в обеспечение исполнения своих обязательств денежные средства в сумме 7552567руб. 82коп. (т.н. "обеспечительный платеж").

В указанной части Договор от 15.10.2007 г.. является соглашением о применении способа обеспечения исполнения обязательства применительно к п. 1 ст. 329 ГК РФ, причем обязательства, которое еще не возникло, но может возникнуть в будущем при наступлении согласованного отлагательного условия.

П. 5.6. договора установлено, что "обеспечительный платеж" подлежит возврату, если государственная регистрация возникновения у предполагаемого арендодателя права собственности на предполагаемый объект аренды не будет осуществлена до истечения установленного для заключения Основного договора срока.

Т.о. "обеспечительный платеж" подлежит возврату, если Основной договор не будет заключен по обстоятельствам, за которые предполагаемый арендатор не отвечает.

Соответствующая сумма обеспечительного платежа была внесена Истцом 23.10.2007 г.. (Т. 1, л.д. 107).

Также в Договоре от 15.10.2007 г.. сторонами определена цена, по которой предполагаемый арендатора обязан оплачивать предполагаемому арендодателю стоимость фактического пользования нежилыми помещениями и парковочными местами, обязательство по предоставлению которых в аренду должно было возникнуть из Основного договора, до заключения Основного договора.

В этой части соответствующее условие Договора от 15.10.2007 г.. имеет доказательственное значение в смысле п. 2 ст. 70 ГК РФ, а именно: как признанное сторонами в результате достигнутого между ними соглашения и не требующего дальнейшего доказывания обстоятельство о цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, подлежащей определению в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ для целей возмещения лицом, неосновательно временно пользовавшимся чужим имуществом, потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

По настоящему делу предполагаемый арендатор фактически пользовался нежилыми помещениями и парковочными местами, обязательство по предоставлению которых в аренду должно было возникнуть из Основного договора, а именно:

- Решением Арбитражного суда г.Москвы от 31.08.2009 г.. по делу N А40-32458/09-85-269 (Т. 3, л.д. 46-48) установлено, что общество "Северо-Запад" приступило к использованию нежилых помещений и шести парковочных мест со IIкв. 2008 года, седьмого машиноместа - с августа 2008 года;

- Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2011 г.. по делу N А40-113850/10-82-984 (Т. 4, л.д. 54-57) установлено, что использование обществом "Северо-Запад" соответствующего имущества было прекращено 31.03.2009 г..

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2011 г.. по делу N А40-113850/10-82-984 также установлено, что:

- в связи с осуществлением обществом "Северо-Запад" в период с 01.01.2009 г.. по 30.03.2009 г.. включительно пользования указанным имуществом оно неосновательно обогатилось за счет общества "Проминдустрия" на сумму 105888,17 Евро, рассчитанную по правилам ст. 1105 ГК РФ исходя из той цены, по которой сами стороны определили стоимость пользования посредством указания соответствующей ставки арендной платы в Предварительном договоре;

- соответствующая сумма неосновательного обогащения обществом "Северо-Запад" обществу "Проминдустрия" возмещена не была.

П. 5.2.1. Предварительного договора установлено, что при просрочке свыше 20 календарных дней в оплате фактического пользования нежилыми помещениями и парковочными местами, обязательство по предоставлению которых в аренду должно было возникнуть из Основного договора, Ответчик в одностороннем внесудебном порядке вправе отказаться от исполнения Предварительного договора; в таком случае "обеспечительный платеж" возврату не подлежит.

Поскольку по состоянию на 30.03.2009 г.. оплата за использование обществом "Северо-Запад" принадлежащего обществу "Проминдустрия" имущества внесена не была, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Ответчик правомерно, по установленным п. 5.2.1. Предварительного договора основаниям, отказался от его исполнения в одностороннем порядке посредством направления Истцу 30.03.2009 г.. соответствующих уведомлений, выраженных в письмах исх. от 26.03.2009 г.. N N 1/26/03/09, 2/26/03/09 (Т. 2, л.д. 96-100).

Суд апелляционной инстанции с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается.

Из толкования условий Договора от 15.10.2007 г.. по правилам ст. 431 ГК РФ, в сопоставлении друг с другом и смыслом договора в целом, следует, что лишь в том случае, когда предполагаемый арендодатель будет иметь реальную возможность исполнить Предварительный договор постольку, поскольку обеспечит государственную регистрацию возникновения права собственности на предполагаемый объект аренды, у него может возникнуть право отказаться от его исполнения на таких условиях, которые предполагают обращение в его пользу внесенного другой стороной "обеспечительного платежа".

П. 5.3. Предварительного договора установлено, что предполагаемый арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения, если предполагаемый арендатор, после получения уведомления о государственной регистрации возникновения у предполагаемого арендодателя права собственности на имущество, обязательство по предоставлению которого в аренду должно было возникнуть из Основного договора, уклонится от заключения Основного договора; в таком случае "обеспечительный платеж" возврату не подлежит.

С одной стороны в п. 5.2.1., 5.3. Предварительного договора определены различные основания, в силу которых у предполагаемого арендодателя может возникнуть право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения, а именно:

- в первом случае - уклонение предполагаемого арендатора от обязанности заключить Основной договор;

- во втором случае - уклонение предполагаемого арендатора от оплаты стоимости фактического использования предполагаемого объекта аренды.

Но, с другой стороны, в п. 5.3. договора определено условие, при наличии которого у предполагаемого арендодателя, в случае реализации им права на односторонний отказ от исполнения Предварительного договора, может возникнуть право одновременно обратить в свою пользу внесенный предполагаемым арендатором "обеспечительный платеж" в сумме, оставшейся неизрасходованной в счет встречного однородного требования предполагаемого арендодателя оплатить фактическое пользование предполагаемым объектом аренды, а именно: таким условием является осуществление государственной регистрации возникновения у предполагаемого арендодателя права собственности на имущество, обязательство по предоставлению которого в аренду должно было возникнуть из Основного договора.

Только при наличии определенного п. 5.3. Предварительного договора условия возникновения у предполагаемого арендодателя права на отказ от исполнения договора (наличие зарегистрированного права собственности на предполагаемый объект аренды), у него может возникнуть право при отказе от исполнения договора по установленным п. 5.2.1., 5.3. договора основаниям (уклонение от заключения Основного договора, уклонение от оплаты пользования предполагаемым объектом аренды) обратить в свою пользу незачтенную в счет оплаты пользования сумму обеспечительного платежа.

Такой вывод следует также из сопоставления сформулированного в п. 5.3. договора условия с другими условиями, в частности, п. в п. 5.6. договора, которым установлено, что "обеспечительный платеж" подлежит возврату, если государственная регистрация возникновения у предполагаемого арендодателя права собственности на предполагаемый объект аренды не будет осуществлена до истечения установленного для заключения Основного договора срока.

Такой вывод следует также из сопоставления сформулированного в п. 5.3. договора условия с другими условиями, в частности, п. 1.7. договора, которым обстоятельство государственной регистрации права собственности на предполагаемый объект аренды определено в качестве отлагательного условия, влекущего возникновение обязанности заключить Основной договор, хотя и в рамках установленного п. 1.1 договора срока.

Таким образом, Договор от 15.10.2007 г.. заключен на условиях, позволяющих предполагаемому арендодателю отказаться от исполнения Предварительного договора и удержать незаченный в счет оплаты пользования предполагаемым объектом аренды обеспечительный платеж в связи с допущенной предполагаемым арендатором просрочкой в оплате пользования, только если самим предполагаемым арендатором к этому времени выполнено условие государственной регистрации возникновения у него права собственности на предполагаемый объект аренды.

Поскольку отказ от исполнения обязательства возможен при наличии обязательства, а по состоянию на 30.03.2009 г.. отлагательное условие, влекущее возникновение обязанности из Предварительного договора заключить в будущем основной договор аренды недвижимости, не возникло, т.к. государственная регистрация возникновения у предполагаемого арендодателя права собственности на предполагаемый объект аренды осуществлена не была, то, таким образом, определенное п. 5.3. Предварительного договора условие, позволяющее предполагаемому арендодателю обратить в свою пользу незачтенную в счет оплаты пользования сумму обеспечительного платежа не наступило.

Кроме того, праву предполагаемого арендодателя удержать незаченный в счет оплаты пользования предполагаемым объектом аренды обеспечительный платеж, даже если предположить возникновение у него такого права, не может быть предоставлена судебная защита в силу следующего.

Условие договора о праве кредитора и при отсутствии задолженности обратить в свою "собственность", а не возвратить должнику имущество последнего, изначально переданное лишь в качестве способа обеспечения исполнения основного обязательства, - означает обогащение одной стороной за счет другой, "неосновательное" в том смысле, что:

- получившая имущество сторона не предоставила другой стороне встречное имущественное предоставление;

- утратившее имущество сторона предоставила его другой стороне не в качестве меры ответственности за нарушение обязательства;

- утратившее имущество сторона предоставила его другой стороне не в качестве отступного за досрочное прекращение обязательства.

Действующее гражданское законодательство (гл.гл. 23, 25, 26, 32) допускает заключение соглашения, предусматривающего возникновение у одной стороны обязательства, являющейся коммерческой организацией, права получить от другой стороны имущество без возникновения у нее обязанности оплатить это имуществ или предоставить иное встречное предоставление, - только в том случае, когда получение "обогащения", которому не корреспондирует обязанность его "возместить" встречным исполнением, обусловлено:

- представляет собой применение меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, т.е. когда предоставление чужого имущества "извиняет" за неисполнение обязательства в прошлом, или

- представляет собой способ освободиться от исполнения обязательства в натуре предоставлением отступного, т.е. когда предоставление чужого имущества "извиняет" за неисполнение обязательства в будущем.

Однако по настоящему делу соответствующих условий на стороне предполагаемого арендодателя, самого являющегося неисправной стороной обязательства из Предварительного договора, не имеется.

Поскольку в Договоре от 15.10.2007 г.. обязательств по внесению "обеспечительного платежа" является акцессорным, призванным обеспечить исполнение основного обязательства, а именно: из Предварительного договора, то при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что основное обязательство не будет выполнено, а именно: Основной договор не будет заключен, по обстоятельствам, за которые отвечает предполагаемый арендодатель, не обеспечивший своевременной государственной регистрации возникновения у него права собственности на предполагаемый объект аренды, - то в таком случае предоставление такой неисправной стороне основного обязательства права отказаться от его исполнения на условиях неосновательного обогащения за счет другой стороны, противоречило бы требованиям ст. 10 ГК РФ.

Явное злоупотреблением правом представляют действия одной стороны по досрочному отказу от исполнения договора, совершенные в целях получить прибавление в своей имущественной сфере за счет другой стороны при том, что отказавшаяся от обязательства сторона обнаруживала свою явную неспособность его выполнить, тогда как допущенное другой стороной нарушение относилось к совершенного иному обязательству.

При таких, учитывая, что Основной договор сторонами заключен не был, установленные сделкой основания удержания Ответчиком "обеспечительного платежа" отпали, в связи с чем дальнейшее пользование Ответчиком соответствующей суммой денежных средств приобрело для него характер подлежащего возврату Истцу неосновательного обогащения.

Поскольку Ответчик требования оплаты пользования Истцом предполагаемым объектом аренды оформил не встречным иском, а предъявил в общем порядке, и поскольку соответствующие требования были рассмотрены судом (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2011 г.. по делу N А40-113850/10-82-984), то в рамках настоящего дела заявленная Истцом ко взысканию сумма обеспечительного платежа не подлежит уменьшению на уже присужденные в пользу Ответчика суммы оплаты пользования Истцом предполагаемым объектом аренды, а именно: с Ответчика в пользу Истца подлежит взысканию обеспечительный платеж в сумме 7552567руб. 82коп. и начисленные на него проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 579554руб. 63коп.

Размер взыскиваемых сумм подтверждаются представленным Истцом расчетом, правильность которого проверена судом.

На основании ст.ст. 333.21 НК РФ, 110 АПК РФ на Ответчика подлежит отнесению расходы Истца по уплате госпошлины при подаче искового заявления в сумме 63660руб. 61коп. и при подаче апелляционной жалобы в сумме 2000руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "21" апреля 2011 года по делу N А40-22994/10-155-188 отменить.

Взыскать с ООО "Проминдустрия" в пользу ЗАО "Северо-Запад" 7552567руб. 82коп. неосновательного обогащения, 579554руб. 63коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 65660руб. 61коп. возмещения судебных расходов.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Е.Е.Кузнецова

Судьи

Е.Н.Барановская Т.Я.Сумарокова