Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2010 г. N 17АП-12399/09

г. Пермь

18 января 2010 г.

Дело N А60-26633/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Усцова Л. А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Русановой Ю.С.,

при участии:

от истца - ООО "Урал Инвест Строй" - Лашин С.В. по доверенности от 19.05.2009 г.., паспорт,

от ответчика - ООО "Строительная компания "Третья столица" - представитель не явился,

от ответчика - ООО "Инвестлизинг" - Шалеев Д.Н. по доверенности от 20.02.2009 г.., паспорт,

от ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (УФРС по Свердловской области) - представитель не явился,

от третьего лица - ООО "АСком - холдинг" - представитель не явился,

от третьего лица - ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" (ОАО "УБРиР") - Шалеев Д.Н. по доверенности N 2068 от 29.12.2007 г.., паспорт,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

ООО "Урал Инвест Строй"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 26 октября 2009 года

по делу N А60-26633/2009,

принятое судьей Громовой Л.В.

по иску ООО "Урал Инвест Строй"

к ООО "Строительная компания "Третья столица", ООО "Инвестлизинг", УФРС по Свердловской области

третьи лица: ООО "АСком - холдинг", ОАО "Уральский банк реконструкции и развития",

о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

ООО "Урал Инвест Строй" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Строительная компания "Третья столица", ООО "Инвестлизинг" о применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязании УФРС по Белоярскому району Свердловской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременениях в пользу ООО "Инвестлизинг", внесенные на основании договора залога (ипотеки) 66Б N 339980 от 16.09.2008 г.., договора уступки права (требования) от 30.01.2009 г.., в отношении:

- объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 66-66-28/022/2007-098) - дома N 12, расположенного в мкр. Снегири п. Растущий в Белоярском районе Свердловской области;

- земельного участка (кадастровый номер 66:06:45 01 001:0198) площадью 90000 кв.м., расположенного в мкр. Снегири п. Растущий в Белоярском районе Свердловской области.

Определением арбитражного суда от 13.07.2009 г.. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "АСком - холдинг", ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В судебном заседании 24.08.2009 г.. истец поддержал ранее заявленное ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил признать недействительным (ничтожным) договор залога (ипотеки) 66Б N 339980 от 16.09.2008 г. (номер регистрации в УФРС по Свердловской области N 66-66-28/040/2008-069 от 06.10.2008 г.), заключенный между ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" и ООО "Строительная компания "Третья столица". Кроме этого, просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора залога N 339980 (ипотеки) 66Б N 339980 от 16.09.2008 г.. (номер регистрации в УФРС по Свердловской области N 66-66-28/040/2008-069 от 06.10.2008 г.), заключенного между ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" и ООО "Строительная компания "Третья столица", исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об обременениях права: номер регистрации N66-66-28/040/2008-069 от 06.10.2008 г. в отношении:

- объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 66-66-28/022/2007-098) - дома N 12, расположенного в мкр. Снегири, п. Растущий в Белоярском районе Свердловской области;

- земельного участка (кадастровый номер 66:06:45 01 001:0198) площадью 90000 кв.м., расположенного в мкр. Снегири, п. Растущий в Белоярском районе Свердловской области.

В этом же заседании истцом заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве ответчика - УФРС по Свердловской области.

Заявленные истцом ходатайства рассмотрены судом в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса РФ и удовлетворены определением от 27.08.2009 г..

Уточнение предмета иска судом принято в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Судом в соответствии со ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве ответчика привлечено - УФРС по Свердловской области

Решением арбитражного суда Свердловской области от 26 октября 2009 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные исковые требования удовлетворить. Заявитель не согласен с выводами суда об отсутствии нарушений прав ООО "Урал Инвест Строй" (дольщика) заключенным между ОАО "УБРиР" и ООО "СК "Третья столица" договора залога (ипотеки) 66Б N 339980 от 16.09.2008 г.. Ссылаясь на п. 2 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считает, что последующий залог при наличии договора о долевом участии в строительстве возможен только при получении согласия участников долевого строительства. Истец такого согласия не давал, в связи с чем оспариваемую сделку считает недействительной (ничтожной).

Кроме этого, ООО "Урал Инвест Строй" указывает на отсутствие в главе XI ФЗ "Об ипотеке" нормы, прямо содержащей положения о том, что "предметом спорного договора залога может быть принадлежащее залогодателю право аренды соответствующей части земельного участка, которая функционально обеспечивает, указанные в договоре залога объекты недвижимого имущества".

Представитель ООО "Инвестлизинг" и ОАО "УБРиР" устно пояснил, что доводы апелляционной жалобы считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.09.2008 г.. между ООО "СК "Третья столица" (залогодатель) и ОАО "УБРиР" (залогодержатель) в обеспечение исполнения обязательств ООО "АСком-холдинг" по кредитному договору N 64895 от 01.09.2008 г.., заключен договор залога недвижимости (договор ипотеки) 66Б N339980 (запись регистрации в ЕГРП N66-66-28/040/2008-069 от 06.10.2008 г.).

По условиям названного договора в залог ОАО "УБРиР" передано принадлежащие залогодателю двенадцать объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Свердловская область, Белоярский район, п. Растущий, мкр. Снегири, в том числе дом N 12, участником долевого строительства которого впоследствии стал истец, а также право аренды земельного участка, кадастровый номер 66:06:45 01 001:0198 (п.1.2.13 договора). Право собственности ООО "СК "Третья столица" на объекты незавершенного строительства подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2007 г.. серия 66 АГ N 004962, запись регистрации N 66-66-28/022/2007-098.

ОАО "УБРиР" на основании договора N 64895 уступки права требования (цессии) от 30.01.2009 г.., заключенного с ООО "Инвестлизинг", передал последнему права Банка как кредитора в основном и дополнительных (обеспечительных) обязательствах. Договор цессии зарегистрирован ГУ ФРС по Свердловской области 15.05.2009 г.. (запись регистрации 66-66-28/016/2009-386).

В свою очередь, ООО "СК "Третья столица" (застройщик) с ООО "Урал Инвест Строй" (участник) заключило и зарегистрировало в установленном законом порядке договоры участия в долевом строительстве жилых помещений в сблокированных домах (таунхаусах) N 3Б-1 от 26.12.2008 г.. (запись регистрации 66-66-28/031/2008-597), N 3Б-2 (запись регистрации 66-66-28/031/2008-598), N 3Б-3 (запись регистрации 66-66-28/031/2008-600), N 3Б-4 (запись регистрации 66-66-28/031/2008-595), а также договор N 1Д-5 от 24.07.2008 г.. (запись регистрации 66-66-28/027/2008-39).

На основании распоряжения Косулинской сельской управы N 117 от 20.07.2007 г.. почтовыми адресами четырехквартирных домов, расположенных по адресу: Свердловская область, Белоярский район, п. Растущий, мкр. Снегири, имеющих строительные номера 3Б и 1Д, являются соответственно: Свердловская область, Белоярский район, п. Растущий, мкр. Снегири дом N 12 и N 11.

ООО "Урал Инвест Строй" считает, что договор залога недвижимости (ипотеки) от 16.09.2008 г.. 66Б N 339980 заключен в нарушение ч. 7 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и нарушает его права как участника долевого строительства по договорам, заключенным в отношении жилых помещений, расположенных в домах по адресу: Свердловская область, Белоярский район, п. Растущий, мкр. Снегири дом N 12 и N 11.

Указанные истцом обстоятельства послужили основанием для обращения с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Арбитражный суд Свердловской области, оценив представленные доказательства и доводы сторон (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ) в удовлетворении заявленных требований отказал. При этом указал, что положенная истцом в обоснование иска ссылка на ч. 7 ст. 13 Закона "О долевом участии в строительстве" при рассмотрении данного спора не применима. Включение в предмет оспариваемого договора залога права аренды на весь земельный участок с кадастровым номером 66:06:45 01 001:0198 также не является основанием для признания его недействительным.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены (изменения).

В п. 6 ст.13 Закона "О долевом участии в строительстве" сказано, что если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого участия строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства возможно при соблюдении застройщиком условий предусмотренных п. 1-3 настоящей статьи.

Из материалов дела видно, что договоры долевого участия в строительстве заключенные между ООО "СК "Третья столица" и ООО "Урал Инвест Строй", заключены после регистрации права собственности застройщика на вышеуказанный объект незавершенного строительства и передачи его, а также права аренды земельного участка, на котором объект расположен, в залог ОАО "УБРиР" по договору от 16.09.2008 г.. 66Б N 339980.

ООО "Урал Инвест Строй" доказательств того, что строительство названного объекта (до оформления ипотеки) осуществлялось застройщиком за счет привлечения средств дольщиков, не представило (п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Довод заявителя жалобы о том, что при обращении взыскания на объект незавершенного строительства, арест будет наложен и на земельный участок, на котором он находится, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Как было указано выше, общество "Урал Инвест Строй" в соответствии с заключенными с ООО "СК"Третья столица" является участником долевого участия в строительстве жилых помещений в доме N 11 и N 12.

В силу п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В оспариваемом договоре залога в качестве предмета залога указан весь земельный участок с кадастровым номером 66:06:45 01 001:0198.

Вместе с тем, из материалов дела видно, что названный земельный участок является предметом залога и по ряду других договоров залога, в отношении иных объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, что свидетельствует о том, что предметом спорного договора залога является принадлежащее залогодателю право аренды соответствующей части земельного участка, которая функционально обеспечивает указанные в договоре залога объекты недвижимого имущества.

Жилые помещения, расположенные в доме N 11, являющиеся предметом договора долевого участия N 1Д-5 от 24.07.2008 г.., зарегистрированного до заключения оспариваемого договора залога, в предмет договора залога не входят.

Права истца, как участника долевого строительства жилых помещений, расположенных в доме N 11 и N 12, являющихся предметами договоров долевого участия, не нарушены.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда от 26.10.2009 г.. отмене не подлежит, госпошлина по апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 26 октября 2009 года по делу N А60-26633/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л. А. Усцов

Судьи

Л. Ф. Виноградова В. Ю. Дюкин