Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2011 г. N 14АП-4398/11

г. Вологда

01 сентября 2011 г.

Дело N А05-20431/2009

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Моисеевой И.Н. и Смирнова В.И.

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Митрушиной Ю.Н.,

при участии от ответчика Квасниковой М.Л. по доверенности от 21.04.2011 N 01-1052,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "Котлас" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 мая 2011 года по делу N А05-20431/2009 (судья Макаревич И.А.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "Товары для детей" (ОГРН 1022901023221) (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию "Котлас" в лице Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества N 3, а именно: пункт 2.2 исключить из договора, пункты 1.1, 2.1 2.3, 2.4, 2.5 принять в редакции, изложенной в протоколе разногласий.

В судебном заседании 23.05.2011 Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило исковые требования, отказалось от иска в части требований об урегулировании разногласий по пунктам 1.1 и 2.1 договора, пункт 2.2 просит исключить из договора, пункты 2.3 и 2.4 договора - принять в его редакции: "2.3 Оплата стоимости приобретаемого Помещения осуществляется Покупателем в рассрочку ежемесячными равными платежами в течение 5 (пяти) лет с момента регистрации права собственности Покупателя на Помещения. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации - 10%, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, то есть на 13 октября 2009 года"; "2.4 Начисление процентов на сумму, по уплате которой предоставляется рассрочка (то есть неуплаченной суммы), производится ежемесячно со следующего дня после государственной регистрации права собственности на Помещение за Покупателем и заканчивается датой внесения последнего платежа (включительно)". Поскольку Общество согласилось с указанной Администрацией площадью приобретаемого помещения и его ценой, истец просит пункт 2.5 договора принять в следующей редакции: "Ежемесячный платеж, определенный исходя из стоимости приобретаемого помещения и срока рассрочки составляет 338 083 (триста тридцать восемь тысяч восемьдесят три) рубля 33 копейки (последний платеж - 338 084 (триста тридцать восемь тысяч восемьдесят четыре) рубля и уплачивается до 20 - го числа текущего месяца, начиная с месяца, следующего за датой регистрации права собственности Покупателя на Помещение". Уточнение исковых требований судом принято.

Определением суда от 12.01.2010 производство по настоящему делу приостановлено до разрешения дела N А05-18651/2009.

Определением суда от 04.08.2010 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 20.08.2010.

Определением суда от 13.09.2010 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилищник" (далее - ООО "Жилищник").

Решением суда от 23 мая 2011 года принят отказ от иска в части требований об урегулировании разногласий по пунктам 1.1 и 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества N 3, производство по делу в данной части прекращено.

Пункт 2.2. исключен из договора.

Пункт 2.3. договора принят в следующей редакции: "Оплата стоимости приобретаемого Помещения осуществляется Покупателем в рассрочку ежемесячными равными платежами в течение 5 лет с момента заключения договора. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 10%, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, то есть на 13 октября 2009 года".

Пункт 2.4. договора принят в редакции - "Начисление процентов на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка (неуплаченную сумму) производится ежемесячно со следующего дня после даты государственной регистрации права собственности на Помещение за Покупателем и заканчивается датой внесения последнего платежа (включительно)".

Пункт 2.5. договора принят в редакции - "Ежемесячный платеж, определенный исходя из стоимости приобретаемого Помещения и срока рассрочки составляет 338 083 (триста тридцать восемь тысяч восемьдесят три) руб. 33 коп. (последний платеж 338 084 (триста тридцать восемь тысяч восемьдесят четыре) руб.). Первоначальный взнос в сумме 338 083 (триста тридцать восемь тысяч восемьдесят три) руб. 33 коп. подлежит уплате Покупателем в десятидневный срок с даты заключения договора. Остальные платежи уплачиваются до 20 числа текущего месяца, начиная с месяца, следующего за датой регистрации права собственности Покупателя на Помещение".

Кроме того, с Администрации в пользу Общества взыскано 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить и производство по делу прекратить. Указывает, что в связи с необходимостью обеспечения доступа к тепловой магистрали, расположенной в подвальном помещении по адресу: город Котлас, проспект Мира, дом 21, решением собрания совета депутатов муниципального образования "Котлас" от 19.05.2011 нежилое помещение площадью 1598,1 кв.метра, расположенное по адресу: город Котлас, проспект Мира, дом 21, из плана приватизации исключено и включены в него помещения, площадью 529,8 кв.метра, расположенные по указанному адресу на первом этаже. Полагает, что в связи с данными обстоятельствами и отказом продавца от заключения договора, производство по настоящему делу подлежало прекращению. Считает, что вынесение арбитражным судом решения без учета положений решения собрания депутатов муниципального образования "Котлас" от 10.09.2009 N 37-92-р нарушает статью 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в соответствии с которой установление порядка оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, возложено на органы местного самоуправления. Кроме того, полагает, что решение арбитражным судом по оплате имущества без уплаты первоначального взноса принято с нарушением действующих нормативно-правовых актов и нарушает права ответчика.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просит решение суда отменить и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Общество и ООО "Жилищник" о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились и представителей своих не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласилось, считает, что выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Администрации, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Администрации - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Общество с 01.04.2005 по договору N 47, арендует встроенное нежилое помещение магазина и подвала, расположенных по адресу: город Котлас, проспект Мира, дом 21, являющееся муниципальной собственностью, общей площадью 1598,1 кв.метра.

Срок аренды в соответствии с пунктом 5.1 договора установлен с 01.04.2005 по 31.12.2014.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Администрацией 08.09.2010 издано постановление N 1775 "Об условиях приватизации объектов муниципальной собственности МО "Котлас", в приложении к которому указан перечень объектов, в том числе указано нежилое встроенное помещение магазина и подвала, расположенных по адресу: город Котлас, проспект Мира, дом 21, общей площадью 1598,1 кв.метра.

С письмом от 16.10.2009 N 01-2017 Администрация направила Обществу проект договора купли-продажи N 3 арендуемого муниципального имущества с предложением либо подписать его в течение 30 дней после получения, либо сообщить об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав при этом, что если по истечение 30-ти дней со дня получения данного проекта договора он не будет подписан, то Общество утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Общество подписало договор с протоколом разногласий по пунктам 1.1, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, касающимся площади приобретаемого помещения, его цены и порядка оплаты.

Письмом от 12.11.2009 N 01-2227 Администрация отклонила протокол разногласий.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны, на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Из положений статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным данной статьей критериям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Как разъяснено в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Согласно пункту 2 того же Информационного письма временное владение и (или) пользование имуществом может рассматриваться как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего договора при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Как определено в пункте 4 названного Информационного письма, договор аренды является основанием возникновения права на приобретение имущества.

Как следует из материалов дела, Общество согласилось с предложенными Администрацией условиями договора относительно площади приобретаемого помещения и его цены. Спорными остались пункты относительно порядка оплаты приобретаемого недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Частью 2 названной статьи субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Закон N 159-ФЗ не наделяет субъекта малого и среднего предпринимательства правом установления периодичности и размера подлежащих внесению платежей.

Названные нормы Закона N 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3 и 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Данный вывод основан на положениях части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные указанным законом, регулируются Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления (пункт 3 и 7 статьи 35 во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Как следует из материалов дела, порядок принятия решения об условиях приватизации муниципального имущества установлен в Положении о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Котлас", арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденного решением собрания депутатов от 10.09.2009 N 37-92-р (далее - Положение).

В соответствии с указанным Положением размер первоначального взноса по договору должен составлять 30% от суммы, подлежащей уплате по договору, рассчитанной без учета процентов, подлежащих уплате при выборе способа оплаты стоимости недвижимого имущества в рассрочку.

Общество обратилось в арбитражный суд за оспариванием указанного пункта Положения, и решением Арбитражного суда Архангельской области от 07.12.2009 по делу N А05-18651/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.01.2010, Обществу в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции, рассматривая настоящий спор, исходил из того, что заключение договора купли-продажи арендуемого имущества является для Администрации обязательным в силу положений Закона N 159-ФЗ, в связи с чем судом не может быть принята ссылка Администрации на отказ от заключения договора, заявленный в период рассмотрения дела.

Судом отмечено, что при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, муниципальные образования вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом, но вместе с тем, определяя условия этих договоров и включая порядок оплаты приватизируемого имущества, они не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

Следовательно, за разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд.

Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита субъективных прав, свобод и охраняемых законом интересов, что означает, с одной стороны, право гражданина обратиться за защитой в соответствующий суд, и, с другой стороны - обязанность суда рассмотреть обращение и принять по нему законное и обоснованное решение.

Суд первой инстанции, давая оценку предложению истца о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, разрешил вопрос исходя из системного толкования положений статьи 10 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора N 3 купли - продажи муниципального имущества цена приобретаемого Обществом помещения составляет 20 285 000 руб., размер первоначального взноса, подлежащего уплате в течение 10 дней после подписания договора - 6 085 500 руб.

Вместе с тем, как следует из представленной истцом налоговой декларации за 2010 год, он не располагает возможностью единовременной уплаты 6 085 500 руб., что исключает возможность реализации для него предусмотренного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Администрация представленные Обществом сведения о его имущественном положении не оспаривала, доказательств наличия у истца возможности уплаты взносов в размере, превышающем предложенного им, в материалах дела не имеется.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основании своих требований и возражений

Таким образом, судом первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ дана надлежащая правовая оценка представленным в материалы дела доказательствам, в связи с чем удовлетворено требование Общества о включении в договор условия об оплате стоимости приобретаемого помещения ежемесячными равными платежами, а пункт 2.2 договора, предусматривающий уплату первоначального взноса в размере 6 085 500 руб., исключен из договора.

При этом суд уточнил предложенную Обществом редакцию спорных условий договора в целях их приведения в соответствие с условиями договора, которые не были оспорены, в том числе с пунктом 4.1 договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в связи с продажей подвальных помещений будет ограничен доступ коммунальных служб к тепловым узлам, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку эти доводы носят исключительно предположительный характер.

Доводы Администрации об отказе от заключения договора в связи с тем, что возникла необходимость обеспечения доступа к тепловой магистрали, расположенной в подвальном помещении по адресу: город Котлас, проспект Мира, дом 21, и решением собрания совета депутатов муниципального образования "Котлас" от 19.05.2011 нежилое помещение площадью 1598,1 кв.метра, расположенное указанному адресу, из плана приватизации исключено и включены в него помещения, площадью 529,8 кв.метра, расположенные по данному адресу на первом этаже, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Как следует из материалов дела, Покупатель согласился с существенным условием договора купли-продажи в виде размера выкупной стоимости имущества, составившей 20 285 000 руб. в соответствии с отчетом от 25.09.2009 N 43/н-09, и площади приобретаемого помещения - 1581,1 кв.метра, а заключение договора купли-продажи арендуемого имущества является для Администрации обязательным в силу положений Закона N 159-ФЗ.

Иные доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы и не усматривает оснований для её удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.

Учитывая, что податель апелляционной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, вопрос о распределении судебных расходов за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 мая 2011 года по делу N А05-20431/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "Котлас" в лице администрации - без удовлетворения.

Председательствующий

О.К. Елагина

Судьи

И.Н. Моисеева В.И. Смирнов