Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 декабря 2011 г. N Ф07-77/11 по делу N А05-20431/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Товары для детей" Королева Е.В. (доверенность от 07.11.2011),

рассмотрев 14.12.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2011 (судья Макаревич И.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2011 (судьи Елагина О.К., Моисеева И.Н., Смирнов В.И.) по делу N А05-20431/2009,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Товары для детей", место нахождения: 165300, Архангельская обл., г. Котлас, пр. Мира, д. 21, ОГРН 1022901023221 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас", место нахождения: 165300, Архангельская обл., г. Котлас, пл. Советов, д. 3, ОГРН 1032901360304 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения магазина и подвала общей площадью 1598,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Котлас, пр. Мира, д. 21, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), - исключении пункта 2.2 из проекта договора купли-продажи и принятии пунктов 1.1, 2.1, 2.3, 2.4, 2.5 в редакции истца согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи.

Определением от 13.09.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилищник".

Решением от 23.05.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.09.2011, прекращено производство по делу в части требования об урегулировании разногласий по пунктам 1.1, 2.1 договора; пункт 2.2 исключен из договора; пункты 2.3, 2.4, 2.5 договора приняты в следующей редакции:

пункт 2.3: "Оплата стоимости приобретаемого Помещения осуществляется Покупателем в рассрочку ежемесячными равными платежами в течение 5 лет с момента заключения договора. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 10%, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, то есть на 13 октября 2009 года";

пункт 2.4: "Начисление процентов на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка (неуплаченную сумму), производится ежемесячно со следующего дня после даты государственной регистрации права собственности на Помещение за Покупателем и заканчивается датой внесения последнего платежа (включительно)";

пункт 2.5: "Ежемесячный платеж, определенный исходя из стоимости приобретаемого Помещения и срока рассрочки составляет 338 083 (триста тридцать восемь тысяч восемьдесят три) руб. 33 коп. (последний платеж 338 084 (триста тридцать восемь тысяч восемьдесят четыре) руб. Первоначальный взнос в сумме 338 083 (триста тридцать восемь тысяч восемьдесят три) руб. 33 коп. подлежит уплате Покупателем в десятидневный срок с даты заключения договора. Остальные платежи уплачиваются до 20 числа текущего месяца начиная с месяца, следующего за датой регистрации права собственности Покупателя на Помещение".

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, в иске отказать.

По мнению подателя жалобы, судебные акты приняты без учета решения собрания депутатов муниципального образования "Котлас" от 10.09.2009 N 37-92-р, а также с нарушением требований Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и Закона N 159-ФЗ, в соответствии с которыми определение условий приватизации имущества относится к компетенции органов местного самоуправления; решением собрания депутатов муниципального образования "Котлас" от 19.05.2011 спорное нежилое помещение исключено из Прогнозного плана (Программы) приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования "Котлас" на 2009-2010 годы, утвержденного решением собрания депутатов муниципального образования "Котлас" от 10.09.2009 N 38-93-р, в связи с тем, что в подвальном помещении названного дома проходит магистральная тепловая сеть, а также имеются тепловые узлы, являющиеся общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого дома.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте его слушания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Ходатайство Комитета об отложении рассмотрения кассационной жалобы в связи с подачей товариществом собственников жилья "Мира-21" иска к Комитету о признании помещений теплоузлов, расположенных в спорном доме, общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого дома отклонено кассационной инстанцией на основании статьи 158 АПК РФ.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество с 01.04.2005 арендует у муниципального образования "Котлас" встроенное нежилое помещение магазина и подвала общей площадью 1598,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Котлас, пр. Мира, д. 21.

Постановлением администрации муниципального образования "Котлас" (далее - Администрация) от 08.10.2009 N 1775 в соответствии с Законом N 178-ФЗ, Законом N 159-ФЗ, Положением о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Котлас" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденного решением собрания депутатов муниципального образования "Котлас" от 10.09.2009 N 37-92-р (далее - Положение), решением собрания депутатов муниципального образования "Котлас" от 10.09.2009 N 38-93-р определены условия приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования "Котлас"; утвержден перечень объектов, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства и подлежащих продаже. Под пунктом 3 в названный перечень включено арендуемое Обществом нежилое помещение, рыночная стоимость которого составила 20 285 000 руб. и подлежит оплате в рассрочку на пять лет с размером первоначального взноса в сумме 6 085 500 руб.

Комитет 16.10.2009 направил в адрес Общества проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условиями об оплате, соответствующими указанным в приложении к постановлению Администрации от 08.10.2009 N 1775.

Согласно пункту 2.1 договора в редакции Комитета цена приобретаемого истцом спорного помещения равна рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), и составляет 20 285 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 25.09.2009 N 43/Н-09. Первоначальный взнос в размере 6 085 500 руб. подлежит уплате в десятидневный срок с даты подписания договора (пункт 2.2 договора). На оставшуюся после уплаты первоначального взноса сумму в размере 14 199 500 руб. предоставляется рассрочка на пять лет и производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации - 10%, действующей по состоянию на 13.10.2009 (пункт 2.3 договора). В соответствии с пунктом 2.4 договора начисление процентов на оставшуюся после уплаты первоначального взноса сумму денежных средств производится со следующего дня после даты государственной регистрации права собственности на помещение за покупателем и заканчивается датой внесения последнего платежа (включительно). Пунктом 2.5 договора установлено, что ежемесячный платеж, определенный исходя из суммы денежных средств, оставшихся после уплаты первоначального взноса, и срока рассрочки, составляет 236 658 руб. (последний платеж - 236 678 руб.) и уплачивается до 20-го числа текущего месяца начиная с месяца, следующего за датой регистрации права собственности покупателя на помещение.

Общество возвратило проект договора с протоколом разногласий, касающихся площади помещения, цены и порядка оплаты (пункты 1.1, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5). В последующем истец согласился с указанной площадью приобретаемого помещения и его ценой (пункты 1.1, 2.1 договора).

Согласно предложенной истцом редакции пункт 2.2 договора о первоначальном взносе следует исключить и предоставить ему рассрочку платежа сроком на пять лет с момента регистрации права собственности покупателя на помещение с внесением денежных средств ежемесячно равными платежами (пункт 2.3 договора).

Пунктом 2.4 в редакции истца предусмотрено, что начисление процентов на сумму, по уплате которой предоставляется рассрочка (неуплаченную сумму), производится ежемесячно со следующего дня после даты государственной регистрации права собственности на помещение за покупателем и заканчивается датой внесения последнего платежа (включительно). Ежемесячный платеж, определенный исходя из стоимости приобретаемого помещения и срока рассрочки составляет 338 083 руб. 33 коп. (последний платеж - 338 084 руб.) и уплачивается до 20-го числа текущего месяца начиная с месяца, следующего за датой регистрации права собственности покупателя на помещение (пункт 2.5 договора).

Комитет письмом от 12.11.2009 N 01-2227 отклонил протокол разногласий со ссылкой на то, что условие о размере первоначального взноса установлено Положением.

Общество в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды не нашли противоречия между условиями договора в редакции муниципального образования "Котлас" и действующим законодательством, однако пришли к выводу, что истец не располагает возможностью единовременной уплаты первоначального взноса в размере 6 085 500 руб., что исключает возможность реализации для него предусмотренного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем удовлетворили иск.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Законом N 159-ФЗ признано преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" нормы Закона N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона N 178-ФЗ; специальные правила касаются, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

В силу части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты такого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Законом Архангельской области от 26.11.2008 N 621-31-ОЗ "Об отдельных условиях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" предельный срок рассрочки оплаты арендуемого имущества установлен в пять лет.

На основании части 2 статьи 5 названного Закона субъекту малого или среднего предпринимательства принадлежит право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку названные нормы Закона N 159-ФЗ не содержат положений, наделяющих субъекта малого или среднего предпринимательства исключительным правом устанавливать периодичность и размер подлежащих внесению платежей, то в таком случае при разрешении спора подлежат применению пункты 3 и 7 статьи 35 Закона N 178-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Законом N 178-ФЗ.

Согласно содержанию и смыслу названных пунктов статьи 35 Закона N 178-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 того же Закона порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, определяется органами местного самоуправления.

Такая правовая позиция подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2468/10.

Судами обеих инстанций установлено, что решением собрания депутатов муниципального образования "Котлас" от 10.09.2009 N 38-93-р утверждено Положение, которое принято органом местного самоуправления в пределах предоставленных ему Законом N 178-ФЗ полномочий.

В соответствии с пунктом 16 Положения право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Размер первоначального взноса по договору купли-продажи арендуемого недвижимого имущества должен составлять 30% от суммы, подлежащей уплате по этому договору, рассчитанной без учета процентов, подлежащих уплате при выборе способа оплаты стоимости недвижимого имущества в рассрочку.

Вопрос о законности пункта 16 Положения являлся предметом рассмотрения в рамках дела N А05-18651/2009. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 06.07.2010 N 2468/10 признал обоснованными выводы судов о том, что абзац второй пункта 16 Положения соответствует законодательству и не нарушает прав и законных интересов субъектов малого и среднего предпринимательства, которые в порядке и на условиях, предусмотренных Законом N 159-ФЗ, реализуют преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Вместе с тем при применении Закона N 159-ФЗ необходимо иметь в виду, что он принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счет нарушения баланса публичных и частных интересов, которые для муниципального образования заключаются в пополнении казны за счет денежных средств, поступающих от приватизации муниципального имущества. На обеспечение такого баланса может быть направлено предоставление одной стороне права выбора срока рассрочки, а другой - разумного размера первого взноса.

Определением от 08.02.2011 N 130-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отказал в принятии к рассмотрению жалобы Общества, указав, что часть 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, предоставляющая субъектам малого и среднего предпринимательства право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах и тем самым направленная на создание им максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи, сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права, указанные в жалобе Общества.

В названном определении Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении конкретного спора по урегулированию разногласий, возникших при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, арбитражный суд, давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), в частности, исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм, - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе налоговую декларацию Общества за 2010 год, справку о доходах и расходах Общества за месяц от 30.04.2011, а также справку открытого акционерного общества "Сбербанк России" об остатке денежных средств на расчетном счете и оборотах по счету от 22.04.2011, суды пришли к выводу, что Общество не располагает возможностью единовременной уплаты 6 085 500 руб., в связи с чем не сможет реализовать предусмотренное Законом N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах суды исключили из договора пункт 2.2, касающийся первоначального взноса и его уплаты покупателем в десятидневный срок с момента подписания договора, и уточнили предложенную Обществом редакцию спорных пунктов договора.

Ссылка Комитета на отказ от заключения договора в связи с необходимостью обеспечить доступ к тепловой магистрали, расположенной в подвальном помещении дома N 21 по проспекту Мира в городе Котласе, и, как следствие, на решение собрания депутатов муниципального образования "Котлас" от 19.05.2011 об исключении спорного помещения из Прогнозного плана не может быть принята кассационной инстанцией в качестве основания для удовлетворения жалобы, поскольку такой отказ противоречит действующему законодательству.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2011 по делу N А05-20431/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева