Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2010 г. N 17АП-11611/10

г. Пермь

03 декабря 2010 г.

Дело N А60-24312/10

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гребенкиной Н.А.,

судей Зелениной Т.Л., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом: не явились,

от ответчика - Негосударственного образовательного учреждения школа "Юность": не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, Негосударственного образовательного учреждения школа "Юность",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 28 сентября 2010 года

по делу N А60-24312/2010,

принятое судьей Куклевой Е.А.

по иску Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом

к Негосударственному образовательному учреждению школа "Юность"

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, выселении из нежилого помещения,

установил:

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Негосударственному образовательному учреждению школа "Юность" (далее - НОУ школа "Юность") о взыскании 602 165 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2009 по 31.05.2010, 249 257 руб. 13 коп. пени за период с 11.12.2009 по 17.05.2010, а также о выселении НОУ школа "Юность" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Машинная, 33, литер А.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.09.2010 исковые требования удовлетворены частично. Арбитражный суд взыскал с НОУ школа "Юность" в пользу Комитета 602 165 руб. 10 коп. основного долга, 100 000 руб. неустойки. Арбитражный суд также обязал ответчика возвратить истцу нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинная, 33А, общей площадью 2303,4 кв.м, из них подвал - 135,3 кв.м (помещения по плану БТИ N N 1-5 в подвале, NN 1-22, 22а, 23-82 на первом этаже, NN 1-46 на втором этаже) по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части иска было отказать. Кроме того, в порядке распределения судебных расходов арбитражный суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 24 028 руб. 44 коп.

Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить и принять по делу новый судебный акт. Оспаривается вывод арбитражного суда о правомерности одностороннего изменения условий договора о размере арендной платы. По мнению ответчика, при принятии решения арбитражным судом не было учтено то обстоятельство, что при выселении НОУ школа "Юность" из арендуемого помещения затрагиваются интересы третьих лиц. Как считает ответчик, расчет арендной платы произведен Комитетом неверно, без учета того обстоятельства, что в здании по адресу ул. Машинная, 33 А отсутствует горячее водоснабжение. Ответчик полагает, что представленный истцом расчет неустойки также произведен неверно, поскольку произведен за рамками действия договора аренды. Апелляционная жалоба также содержит указание на необоснованность отклонения арбитражным судом первой инстанции ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу.

Комитет в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации направил в арбитражный суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Довод апелляционной жалобы о неправомерном начислении арендной платы противоположная сторона опровергает тем, что в материалах дела имеется кадастровый паспорт на здание, в котором отражено наличие системы горячего водоснабжения. Данная сторона указывает, что основанием для внесения изменений в договор аренды в части изменения и перерасчета арендной платы является изменение технических характеристик, доказательств чего истцом в материалы дела не представлено.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, объект недвижимого имущества - отдельно стоящее строение, литер А, общей площадью 2303,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинная, д. 33 а, принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию "город Екатеринбург" (свидетельство о государственной регистрации права от 03.09.2003, л.д. 25).

01.05.2005 Комитет (арендодатель) и НОУ школа "Юность" (арендатор) заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N 52530085 в редакции дополнительного соглашения от 17.09.2007 (далее - договор аренды) (л.д. 10-13), согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять в аренду объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинная, 33 А, общей площадью 2303,4 кв.м, из них подвал - 135,3 кв.м (помещения по плану БТИ NN 1-5 в подвале, NN 1-22, 22а, 23-82 на первом этаже, NN 1-46 на втором этаже), на срок с 01.05.2005 по 01.05.2010 (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).

Арендная плата за переданный объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету (пункт 4.1 договора аренды).

Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору) (пункт 4.2 договора аренды).

Арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступления денежных средств на счет арендодателя (пункт 4.3 договора аренды).

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что в случае нарушения обязательств по внесению арендной платы своевременно и в полном объеме (пункт 3.2.5 договора аренды), а также порядка перечисления арендной платы (пункт 4.3 договора аренды) арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5 процента от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного платежного периода.

Подпунктом 7.2.2 договора аренды предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут, в частности, в случае, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные договором.

При этом в соответствии с пунктом 7.4 договора аренды его расторжение по указанному выше основанию осуществляется на основании решения арендодателя и письменного уведомления им арендатора о расторжении договора; договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня отсылки арендодателем уведомления арендатору.

Договор аренды, а также дополнительное соглашение к нему от 17.09.2007 были зарегистрированы в установленном законом порядке (обороты л.д. 18, 19).

01.05.2005 указанное недвижимое имущество было передано арендатору по акту передачи (л.д. 14).

Ссылаясь на систематическое нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, 20.04.2010 Комитет направил в адрес НОУ школа "Юность" уведомление о прекращении договора аренды и необходимости оплатить задолженность по арендной плате в размере 1 688 383 руб. 91 коп., коммунальным платежам и сдать помещение по акту приема-передачи в срок до 01.05.2010 (л.д. 24).

Указанное уведомление было получено адресатом 27.04.2010 (оборот л.д. 24).

Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды, приведшее к образованию задолженности по арендной плате, а также неисполнение требования арендодателя по возврату переданного недвижимого имущества явились основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку предметом настоящего иска является выселение ответчика из занимаемого по договору аренды помещения, взыскание задолженности по арендной плате и договорной санкции за ненадлежащее исполнение обязательства по договору, суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность, факт передачи имущества арендатору) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств, а именно: наличие задолженности за конкретные расчетные периоды, размер задолженности, а также нарушение сроков внесения арендных платежей. Кроме того, при рассмотрении настоящего дела установлению подлежит момент прекращения действия указанного ранее договора аренды.

Оценив указанный договор на предмет соответствия положениям статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о его заключенности.

Рассматривая требование истца о взыскании задолженности по договору аренды, арбитражный суд, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 4.1, 4.2 договора аренды, верно указал, что в данном случае размер арендной платы мог быть изменен Комитетом в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления о перерасчете вместе с расчетом. При этом представленный Комитетом расчет суммы долга произведен в соответствии с постановлением Главы города Екатеринбурга от 21.08.2009 N 3547, согласно которому с 01.01.2009 на 5 лет НОУ школа "Юность" установлена арендная плата в размере 20 % от расчетной арендной платы (л.д. 20).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку факт просрочки внесения арендной платы арбитражным судом установлен, заинтересованной стороной не оспорен, требование о взыскании суммы долга по внесению арендной платы заявлено обоснованно.

Указание в апелляционной жалобе на то, что в соответствии с Постановлением Главы города Екатеринбурга от 02.05.2007 N 1874 арендная плата для НОУ школа "Юность" составляла 45 485 руб. 26 коп., а согласно Постановлению Главы города Екатеринбурга от 27.10.2008 N 4559 - 106 151 руб., не принимается во внимание. В рамках настоящего дела взыскивается задолженность по арендной плате за 2009-2010 годы. При этом, в указанный период размер арендной платы для ответчика установлен Постановлением Главы города Екатеринбурга от 21.08.2009 N 3647, которым для НОУ школа "Юность" установлена арендная плата в размере 20 % от расчетной платы. Применение данного документа при расчете арендной платы уменьшает размер платы за пользование помещением и является правомерным.

Довод НОУ школа "Юность" о необоснованном неприменении при расчете суммы долга корректирующего коэффициента при отсутствии горячего водоснабжения, содержащийся в апелляционной жалобе, был надлежащим образом оценен и судом первой инстанции. В данной части арбитражный суд правомерно исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих доводы ответчика при наличии в материалах дела доказательств, их опровергающих (л.д. 89-102). Так, из технического паспорта усматривается, что фактически здание школы к сетям горячего водоснабжения подключено. То обстоятельство, что в здание школы не производится поставка горячего водоснабжения, непосредственно к рассматриваемым арендным правоотношениям между истцом и ответчиком не относится.

Аналогичным образом арбитражный суд апелляционной инстанции оценивает ссылку ответчика на то, что при выселении НОУ школа "Юность" из арендуемого помещения будут затронуты права третьих лиц. Обязательства НОУ школа "Юность" перед третьими лицами на рассматриваемые арендные правоотношения не влияют. При этом, гарантийное письмо Комитета от 12.02.2009 N 02.09.2-23-1601 (л.д. 63) арбитражный суд апелляционной инстанции расценивает лишь как выражение намерения уполномоченного органа на возобновление договорных арендных отношений с НОУ школа "Юность" после окончания срока его действия. Это письмо не свидетельствует о возобновлении между сторонами арендных отношений в установленном законом порядке. Более того, указанное письмо адресовано не ответчику, а министру общего и профессионального образования Свердловской области.

При таких обстоятельствах исковое требование о взыскании суммы задолженности по арендной плате удовлетворено судом правомерно.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика сумму пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.12.2009 по 17.05.2010 в размере 249 257 руб. 13 коп.

Удовлетворяя исковое требование о взыскании суммы пени, арбитражный суд первой инстанции признал произведенный истцом расчет верным. Вместе с тем, суд в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер неустойки до 100 000 руб., признав подлежащую уплате сумму неустойки явно несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательства. При этом арбитражный суд исходил из того, что размер неустойки - 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, является завышенным, поскольку значительно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Между тем, по мнению суда апелляционной инстанции, представленный истцом расчет неустойки является неверным. В данной части суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что арендные отношения, урегулированные договором аренды, прекратились между сторонами со 02.05.2010 с учетом установленного договором срока его действия до 01.05.2010 (пункт 1.2 договора аренды).

В связи с указанным исковое требование Комитета о взыскании с НОУ школа "Юность" неустойки за период с 11.12.2009 по 17.05.2010 суд апелляционной инстанции считает необходимым удовлетворить частично - в размере 209 933 руб. 09 коп., насчитав договорную неустойку за указанный период на задолженность по арендным платежам, образовавшуюся в период действия договора, и отказав во взыскании неустойки, насчитанной на задолженность после прекращения действия договора аренды, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Из изложенных норм следует, что соглашение о неустойке имеет исключительно договорную природу.

В силу того, что условие об уплате неустойки в пункте 5.2 договора аренды достигнуто сторонами исключительно в отношении несвоевременного перечисления арендных платежей по договору аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности начисления договорной неустойки на задолженность по уплате арендных платежей за период после прекращения действия договора - 01.05.2010. Учитывая установленный сторонами порядок уплаты арендных платежей, представленный истцом расчет пеней, возражения ответчика по представленному истцом расчету и изложенные выше выводы, пени, подлежащие взысканию с ответчика в пользу истца, исчислены судом апелляционной инстанции в следующем порядке:

Период	Просрочка	Количество дней просроч ки	Сумма, на которую начисляется неустойка	Процент неустойки	Сумма неустойки
01.12.2009-31.12.2009	11.12.2009 -16.03.2010 17.03.2010-17.05.2010	96 46	106 151,81 92 592,49	0,5 % 0,5 %	50 952,87 21 296,27
01.01.2010-31.01.2010	11.01.2010-08.04.2010 09.04.2010-01.05.2010	88 23	106 151,81 84 965,37	0,5 % 0,5 %	46 706,80 9 771,02
01.02.2010-28.02.2010	11.02.2010-01.05.2010	80	106 151,81	0,5 %	42 460,72
01.03.2010-31.03.2010	11.03.2010-01.05.2010	52	106 151,81	0,5 %	27 599,47
01.04.2010-30.04.2010	11.04.2010-01.05.2010	21	106 151,81	0,5 %	11 145,94
Итого:					209 933,09

Таким образом, по расчету суда апелляционной инстанции, сумма неустойки за период с 11.12.2009 по 01.05.2010 составляет 209 933 руб. 09 коп.

Между тем, поскольку при рассмотрении требования о взыскании неустойки арбитражный суд, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил требование истца в размере 100 000 руб., что арбитражным судом апелляционной инстанции признается допустимым, решение суда первой инстанции в указанной части следует оставить без изменения.

Истцом также было заявлено требование о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Машинная, 33, литер А.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По правилам статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Данное правило относится и к договорам аренды нежилых помещений.

Удовлетворяя указанное требование истца и обязывая противоположную сторону передать данное помещение Комитету по акту приема-приема, арбитражный суд правомерно указал на отсутствие правовых оснований для нахождения НОУ школа "Юность" в переданном по акту приема-передачи от 01.05.2005 помещении.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих решение суда в указанной части.

Неправомерным признается и указание в апелляционной желобе на необоснованное отклонение арбитражным судом первой инстанции ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу в связи с тем, что НОУ школа "Юность"N 05.08.2010 направило в Арбитражный суд Свердловской области для рассмотрения заявление о признании недействительным ненормативного правового акта Главы города Екатеринбурга.

Основания для приостановления производства по делу установлены статьями 143 и 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Между тем, как верно указал суд первой инстанции, таких оснований для приостановления производства по настоящему делу не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции по существу заявленных требований подлежит оставлению без изменения.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вместе с тем, с учетом изложенного, решение суда первой инстанции в части распределения судебных расходов следует изменить.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем сумма подлежащей уплаты государственной пошлины взыскивается с противоположной стороны.

Так, поскольку арбитражный суд признал обоснованным взыскание с ответчика суммы долга и пени в размере 812 098 руб. 19 коп. (без учета снижения судом размера неустойки), сумма подлежащей уплате государственной пошлины по имущественным требованиям составляет 19 241 руб. 96 коп. Кроме того, истцом было заявлено неимущественное требование - о выселении ответчика из нежилого помещения, сумма государственной пошлины по которому составляет 4 000 руб. Следовательно, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину по иску в размере 23 241 руб. 96 коп.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 сентября 2010 года по делу N А60-24312/2010 изменить.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Негосударственного образовательного учреждения школа "Юность" (ИНН 6662025463, ОГРН 1036604381406) в пользу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) 602 165 (шестьсот две тысячи сто шестьдесят пять) руб. 10 коп. основного долга, 100 000 (сто тысяч) руб. неустойки.

Обязать Негосударственное образовательное учреждение школа "Юность" (ИНН 6662025463, ОГРН 1036604381406) возвратить Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Машинная, 33А, общей площадью 2303,4 кв.м, из них подвал - 135,3 кв.м (помещения по плану БТИ N N 1-5 в подвале, NN 1-22, 22а, 23-82 на первом этаже, NN 1-46 на втором этаже) по акту приема-передачи.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Негосударственного образовательного учреждения школа "Юность" (ИНН 6662025463, ОГРН 1036604381406) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 23 241 (двадцать три тысячи двести сорок один) руб. 96 коп.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н.А. Гребенкина

Судьи

Т.Л. Зеленина Л.А. Усцов