"Россия" меж двух судов. Комментарий Постановления ВАС РФ (О. Плешанова, "Закон", N 4, апрель 2007 г.)

"Россия" меж двух судов.
Комментарий Постановления ВАС РФ

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда по делу N 14140/06 от 23 января 2007 г. (далее - Постановление) частично удовлетворен иск ЗАО "Монаб". Недействительными признаны торги-конкурс по выбору девелопера-инвестора для реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия". В этой части отменены решение Арбитражного суда Москвы по делу N А40-75012/05-53-646, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Московского округа. В части применения последствий недействительности конкурса дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

ЗАО "Монаб" оспорило конкурс, проведенный 29 ноября 2004 г. Комитетом города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов. Победителем конкурса было признано ООО "СТ-Девелопмент"; участвовавшее в нем ЗАО "Монаб" проиграло. Иск был заявлен о признании конкурса недействительным и применении последствий его недействительности. Это уже второй иск ЗАО "Монаб" по поводу конкурса: первым оспаривалось решение конкурсной комиссии по выбору победителя. Дело по первому иску N А40-8725/05-79-70 Президиум ВАС РФ рассмотрел 24 октября 2006 г. Постановлением Президиума ВАС РФ N 16916/05 судебные акты, принятые по данному делу, были отменены, решение конкурсной комиссии по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия" признано недействительным. В Постановлении Президиума ВАС РФ N 14140/06 сказано, что иски по обоим делам, "заявленные по разным правовым основаниям, связаны общим предметом доказывания в части правомерности проведения самих торгов".

Главным основанием для признания конкурса недействительным, указанным в постановлениях Президиума ВАС РФ по двум делам, стало нарушение норм земельного законодательства. "На момент проведения торгов организатором не урегулированы в установленном порядке вопросы предоставления земельного участка для строительства нового многофункционального комплекса зданий", - говорится в Постановлении. Президиум ВАС РФ ссылается на нарушение ст. 30 Земельного кодекса РФ, предусматривающей проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Нарушение порядка предоставления незастроенных земельных участков под строительство (а в результате сноса здания гостиницы "Россия" участок переходит в категорию незастроенных), по мнению судей, создает условия для приобретения девелопером-инвестором застроенного на условиях конкурса земельного участка в собственность или в аренду на льготных условиях. Эти условия предусмотрены п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ для собственников зданий, строений и сооружений, уже находящихся на земельном участке.

Наиболее сложным стал вопрос о применении последствий недействительности конкурса. В этой части Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Москвы. В ходе заседания Президиума ВАС РФ было установлено, что с победителем конкурса заключены три договора: соглашение об обязанности ООО "СТ-Девелопмент" урегулировать отношения с собственниками и арендаторами гостиницы "Россия"; инвестиционный контракт, определяющий перераспределение права собственности на вновь созданный объект между Москвой и девелопером-инвестором в пропорции 49:51; договор аренды земельного участка. При этом представители Комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов, являющегося в деле ответчиком, на заседании Президиума ВАС РФ 23 января утверждали, что по итогам конкурса заключался только первый договор. Право заключить инвестиционный контракт, по их словам, возникало после выполнения победителем обязанности урегулировать отношения с собственниками и арендаторами гостиницы.

Президиум ВАС РФ в Постановлении указал, что "обязанность урегулирования имущественных отношений со всеми заинтересованными лицами возложена на победителя конкурса необоснованно, поскольку последний в каких-либо правоотношениях с этими лицами не состоит". Само же "проведение конкурса в отношении объекта, имеющего нескольких собственников, без соответствующего волеизъявления всех собственников спорного объекта незаконно". Тем самым Президиум ВАС РФ создал предпосылки для того, чтобы первый договор, заключенный с победителем конкурса, был признан недействительным при новом рассмотрении дела. Обязательные указания суду первой инстанции, содержащиеся в Постановлении, требуют установить, "не является ли сделка с победителем конкурса притворной, прикрывающей иную незаконную сделку по передаче девелоперу-инвестору прав на спорный объект недвижимости, минуя установленный законом порядок".

В Постановлении содержится ссылка на п. 2 ст. 449 ГК РФ о последствиях недействительности конкурса. "Признание конкурса недействительным влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а также инвестиционного контракта и договора аренды земельного участка, предусмотренных конкурсной документацией. Такие договоры связаны общей целью и подлежат заключению с победителем конкурса по одному и тому же правовому основанию: по итогам данного конкурса", - говорится в Постановлении.

Таким образом, Президиум ВАС РФ сделал вывод о том, что все три договора, заключенные с ООО "СТ-Девелопмент", непосредственно связаны с конкурсом и его итогами. На новое рассмотрение дело направлено с целью установить, "какие еще сделки заключены по итогам конкурса с его победителем", и определить их юридические последствия. Арбитражному суду Москвы даны обязательные указания исследовать вопрос о возможной притворности сделки, заключенной с победителем непосредственно по итогам конкурса. Эта сделка, как установил Президиум ВАС, необоснованно возложила на победителя обязанность урегулировать отношения с собственниками и арендаторами гостиницы "Россия".

Постановление, по сути, создало предпосылки для признания недействительным инвестиционного контракта с ООО "СТ-Девелопмент", который формально не был заключен по итогам конкурса. Опровергать вывод Президиума ВАС РФ о связи инвестиционного контракта с конкурсом (например, путем дополнения цепочки из трех договоров промежуточными сделками) становится бессмысленно. Договор, обязывающий "СТ-Девелопмент" урегулировать отношения с собственниками и арендаторами гостиницы "Россия", с большой долей вероятности будет признан притворной сделкой, поскольку возложение таких обязанностей на победителя конкурса Президиум ВАС уже признал необоснованным. Притворность сделки будет означать ее ничтожность. Единственно возможный вывод состоит в том, что притворная сделка прикрывала заключение с победителем торгов инвестиционного контракта, а признание торгов недействительными влечет согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ недействительность этого контракта.

О. Плешанова,

магистр частного права

"Закон", N 4, апрель 2007 г.