Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2010 г. N 04АП-143/10

г. Чита

Дело N А19-17405/2009

" _21_ " апреля 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 19.04.2010.

Полный текст постановления изготовлен 21.04.2010

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Куклина О.А., Даровских К.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красильниковой О.А.

без участия сторон,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Байгрантур Плюс", Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2009 года по делу N А19-17405/2009 по иску Администрации города Иркутска к обществу с ограниченной ответственностью "Байгрантур Плюс" о взыскании 4 505 464,44 руб.

суд первой инстанции: судья Ушакова О.В.

в деле объявлялся перерыв с 15 час.15 мин. 12.04.2010 до 15 час.30 мин. 19.04.2010

установил: Администрация города Иркутска обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Байгрантур Плюс" о расторжении договора аренды земельного участка N 3131 от 17.10.2005, заключенного между Администрацией города Иркутска и ООО "Байгрантур Плюс"; изъятии у ответчика земельного участка, площадью 58 986 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:0001, расположенный по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная и передать представителю Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска; взыскании с ответчика 5 776 048,25 руб. - основного долга по договору аренды земельного участка N 3131 от 17.10.2005 и пени в сумме 307 773,33 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил Арбитражный суд взыскать с ответчика сумму основного долга по договору аренды земельного участка N 3131 от 17.10.2005 за период с 01.01.2009 по 06.05.2009 в размере 4 334 678,18 руб. и пени за просрочку платежей за период с 01.01.2009 по 06.05.2009 в размере 170 786,26 руб., с учетом начисленных пени за просрочку платежей на 01.01.2009 в размере 10 311,36 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2009 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскана основная сумма долга в размере 1 292 216,51 руб. и пени в размере 143 583,43 руб.

На указанный судебный акт истцом и ответчиком поданы апелляционные жалобы.

Ответчик в обоснование доводов по апелляционной жалобе указал на то, что суд не учел, что на момент вынесения решения сумма основного долга была погашена. Данный факт подтвержден имеющимися в деле платежными поручениями. Кроме того, заявитель указывает на то, что размер арендной платы не был согласован по вине истца, поэтому оплата арендных платежей осуществлялась согласно расчету за 2008 год, а это в свою очередь свидетельствует о необоснованности взыскания с ответчика пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка. По мнению заявителя, суд первой инстанции нарушил нормы материального права и дал неправильную оценку всем обстоятельствам дела. Ответчик просит отменить решение суда в части взыскания основного долга в размере 1 292 216,51 руб. и пени в размере 143 583,43 руб., принять в этой части новый судебный акт. В остальной части решение оставить без изменения.

Истец в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. Заявитель жалобы указывает на то обстоятельство, что переданный ответчику по договору аренды земельный участок использовался не по назначению, а для продажи автомобилей, что является нарушением статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок предоставлялся ответчику для строительства выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей, каких-либо изменений вида пользования предоставленного ООО "Байгрантур плюс" земельного участка не было. Указанное обстоятельство свидетельствует о несоответствии действующему законодательству вывода суда относительно того, что использование обществом земельного участка в качестве "выставочной территории для продажи автомобилей" не противоречит целевому назначению земельного участка. Также заявитель указывает на то, что об изменении размера арендной платы ответчик был уведомлен письмом от 13.03.2009. Кроме того, заявитель выражает несогласие с выводом суда о необоснованности применения коэффициента 2 при расчете арендной платы за пользование земельным участком. Указанный коэффициент утвержден Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9. Земельный участок, предоставленный для целей строительства, должен быть освоен в течение трех лет с момента заключения договора аренды, в противном случае при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент Ку-2. данное обстоятельство соответствует положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Также заявитель указывает на необоснованность вывода суда об установлении тождественности между сроком строительства и сроком действия разрешения на строительство. По мнению заявителя, неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению, является достаточным основанием для расторжения договора аренды.

Представители сторон о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие представителей сторон в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель ответчика, участвовавший в судебном заседании до объявления перерыва, доводы апелляционной жалобы поддержал так, как они изложены. Указал на отсутствие основания для удовлетворения исковых требований, просил отменить решение в части взысканных сумм и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца, просил апелляционную жалобу рассмотреть в его отсутствие, настаивает на удовлетворении исковых требований, в обоснование своих доводов представил проект организации строительства выставочного комплекса, которым определен нормативный срок строительства комплекса - 11 месяцев, указывает на то, что ответчиком существенно нарушен срок строительства (не более 3-х лет), в связи с чем истцом обоснованно применен коэффициент 2 к арендной плате.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, изучив материалы настоящего дела, в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции, доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя ответчика, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 17.10.2005 Администрация г. Иркутска (Арендодатель) и ООО "Байгрантур Плюс" (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 3131 (л.д. 13-19), по условиям которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная, кадастровый номер 38:36:000018:0001, площадью 58986 кв.м., (в том числе под платную стоянку автомобилей S = 5250 кв.м.) из земель поселений, именуемый в дальнейшем "Объект" (п. 1.1. Договора).

Цель предоставления участка: под строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей (п. 1.5. Договора).

Согласно п. 1.6. договора, он действует с 02.09.05 по 02.09.30.

Договор аренды земельного участка N 3131 от 17.10.05 зарегистрирован в УФРС по Иркутской области и УОБАО 27.02.06 (л.д. 25).

По передаточному акту от 02.09.05 Арендодатель передал Арендатору предмет договора аренды N 3131 от 17.10.05 (л.д. 24).

Согласно кадастрового плана земельного участка от 13.10.05, кадастровый номер 38:36:000018:0001, площадью 58986 га, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентирам - г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная, земельный участок находится на землях поселений, разрешенное использование (назначение) - под строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей.

Стороны предусмотрели основания досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя в случаях предусмотренных п.п. 5.3, 5.4 договора: не внесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа (п.5.3.3.); использование Объекта участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным п.1.5. договора и принадлежностью к категории земель (п.5.4).

Администрация г.Иркутска (далее - Администрация) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ООО "БайгрантурПлюс" (далее - Ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 17.10.2005 N 3131 и об изъятии у ответчика земельного участка, площадью 58986 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:0001, расположенный по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная и передать представителям Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска;

Заявленные требования основаны на статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ч.2 ст.46 Земельного Кодекса РФ, условиях договора, изложенных в п.5.3.3., 5.4.1 и мотивированы тем, что ответчик не исполняет договорную обязанность по использованию арендуемого земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования, что является нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.

Решением от 30.11.2009 Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении иска в части требования о расторжении упомянутого договора и передачи земельного участка отказано.

При разрешении спора суд руководствуясь пунктами 19, 20, 21 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, пришел к выводу об отсутствии нарушений установленного срока строительства выставочного комплекса.

Между тем, при принятии решения судом первой инстанции не дана оценка соблюдению Истцом, установленного ч.3 ст.619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора.

Истец, указывая на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора представил в материалы дела письмо от 20.04.2009 N 505-70-4016/9, которым информировал Ответчика о наличии нарушений договора аренды в виде не использования земельного участка, предназначенного для строительства выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей в течение трех лет с момента заключения договора, невнесение арендной платы, предложив исполнить условия договора до 10.05.2009. При этом представил доказательства направления и вручения письма ответчику.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя и в том случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. При этом, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Письмо от 20.04.2009 N 505-70-4016/9, на которое ссылается истец в обоснование довода о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, является лишь письменным предупреждением арендодателя о необходимости исполнения арендатором договорного обязательства (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из содержания названного документа не следует, что арендодатель предлагал арендатору расторгнуть договор в случае неисполнения предупреждения (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Предупреждение за N 505-70-4764/9, содержащее предложение о расторжении договора в связи с нецелевым использованием земельного участка и нарушением условий по внесению арендной платы, направленное Администрацией в адрес Ответчика согласно реестру заказной корреспонденции 15.05.2009, содержит срок их устранения до 01.06.2009, то есть в течение 15 календарных дней, что не может отвечать критерию разумности.

Кроме того, Истцом не представлено доказательств получения арендатором данного предупреждения, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Такое предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Учитывая изложенное, исковое заявление Администрации г.Иркутска в части требования о расторжении упомянутого договора подлежит оставлению без рассмотрения. Оспариваемый договор аренды является действующим, в связи с чем оснований для удовлетворения требования об изъятии и передачи представителям комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска арендуемого земельного участка не имеется.

Удовлетворяя требования истца в части взыскания задолженности за пользование арендованным земельным участком суд первой инстанции, посчитав, что у ответчика образовалась задолженность с января по май 2009 в размере 1 292 216 руб.51 коп. пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, и в соответствии с п.4.4 договора посчитал подлежащей взысканию пени в размере 0,1% от суммы арендной платы, неуплаченной в срок за каждый просроченный день. Согласно расчету суда первой инстанции сумма пени составила 143 583 руб.43 коп. за период с 01.01.2009 по 06.05.2009.

Суд апелляционной инстанции, проверив произведенные расчеты суда первой инстанции, приходит к следующему.

Согласно расчету земельного платежа на 2008 год, согласованного сторонами, расчетные начисления по договору указаны следующим образом: на 15.03.2008 - 1 519 009 руб.26 коп; 15.06.2008 - 1 519 009 руб.26 коп; 15.08.2008 - 1 535 701 руб.67 коп. Таким образом, на момент подачи искового заявления ответчиком должно быть уплачено 4 573 720 руб.19 коп.

Платежными поручениями: N 4 от 14.01.2009, N17 от 28.01.2009, N19 от 04.02.09, N44 от 05.03.2009, N 60 от 23.03.09, N 64 от 25.03.2009, N 70 от 03.04.2009, N 78 от 14.04.2009, N 104 от 13.05.2009, N 110 от 20.05.2009, N 113 от 26.05.2009, N 116 от 03.06.09, N 127 от 11.06.09, N 128 от 15.06.2009, N 133 от 30.06.09, N 145 от 14.07.09, N 146 от 15.07.2009, N 168 от 11.08.09, N 170 от 18.08.09, N 171 от 26.08.09, N 174 от 07.09.09, N 175 от 14.09.2009, N 184 от 23.09.09, N 186 от 29.09.09, ответчиком произведена оплата за пользование земельным участком за рассматриваемый период в размере 4 576 000 руб., что не оспаривается Истцом.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии у ответчика задолженности перед истцом за рассматриваемый период по согласованным ценам за аренду земельного участка.

Поскольку истцом не подтверждена сумма задолженности, судом первой инстанции неправомерно взысканы и пени за просрочку платежей, в связи с чем обжалуемый судебный акт в данной части подлежит отмене.

Как следует из письменного пояснения представителя Истца задолженность по договору N 3131 у ООО "Байгрантур плюс" сложилась в период с 01.01.2009 в связи с применением коэффициента 2 согласно Приложения N 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "Город Иркутск", утвержденного Постановлением мэра г.Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9, которым установлено, что при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости и используемые с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет) применяется коэффициент 2 к арендной плате.

Ответчик, оспаривая применение повышающего коэффициента за нарушение сроков строительства (не более 3-х лет) приводит в обоснование своих доводов, выданное Администрацией города разрешение на строительство, которым определен срок строительства - до 31.12.2010.

Также указывает на то обстоятельство, что расчет арендной платы на 2009 год должен быть согласован сторонами в порядке, указанном в п.3.6 договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 3.6 договора стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке не более одного раза в год на основании нормативных актов РФ, Иркутской области, органов местного самоуправления г.Иркутска.

В соответствии с абз.5 п.3.6 договора в иных случаях размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон.

Считая, что Постановлением мэра г.Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9, изменен размер арендной платы за земельные участки, Истец 16.03.2009 направил ответчику расчет арендной платы на 2009 год с повышающим коэффициентом 2, без предложения об изменении порядка размера арендной платы и извещения об увеличении арендной платы.

Кроме того, истцом не учтено, что применение повышающего коэффициента к размеру арендной платы не является изменением арендной платы, а представляет собой изменение определенного сторонами в договоре порядка начисления арендной платы, то есть изменением условий договора.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны в договоре не согласовали условие о применении к размеру арендной платы повышающего коэффициента, установленного за нарушение сроков строительства.

Согласно п.4.3 договора за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной п.2.2.3 Договора (нецелевое использование земельного участка) сторонами предусмотрен штраф в размере 10% от годовой арендной платы. За неисполнение (ненадлежащее исполнение) иных обязательств по договору, в том числе обязательств, указанных в разделе "Особые условия" Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года (п.4.5).

Судебная коллегия считает, что возмещение ответчиком арендной платы по согласованным ценам 2008 года не является действием сторон по согласованию размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452, пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.6. договора от 17.10.2005 N 3131.

Следовательно, при таких данных у суда отсутствуют основания для вывода о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору аренды от 17.10.2005 N 3131, наличии задолженности по арендным платежам.

Оценив правовую позицию ответчика в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу ООО "Байгрантур плюс" подлежащей удовлетворению, а обжалуемый судебный акт отмене.

Доводы жалобы Администрации г.Иркутска апелляционным судом не приняты, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 1 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, возлагается на истца.

Руководствуясь п.2 ст.148 , статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2009 года по делу N А19-17405/2009 отменить.

Требование Администрации города Иркутска о расторжении договора аренды земельного участка N 3131 от 17.10.2005, заключенного между Администрацией города Иркутска и ООО "Байгрантур Плюс" оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации города Иркутска в пользу ООО "Байгрантур Плюс" 1000 рублей расходы, понесенные за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Л.В. Оширова

Судьи

О.А.Куклин К.Н. Даровских