Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2011 г. N 19АП-4564/11

20 сентября 2011 г.

Дело N А14-4972-2011

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Федорова В.И.,

судей Поротикова А.И.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кащеевой С.Ю.,

при участии:

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Алексеева Ю.В., представитель по доверенности N 170 от 01.09.2011, удостоверение N 031 от 24.07.2009,

от закрытого акционерного общества "Металл-Центр": Зенищев Ю.Ю., представитель по доверенности б/н от 26.05.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2011 по делу N А14-4972-2011 (судья Кораблева Г.Н.) по иску закрытого акционерного общества "Металл-Центр" к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, о признании частично недействительным договора купли-продажи, о применении последствий недействительности сделки.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Металл-Центр" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.10.2010 N 2253/10з земельного участка, находящегося по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 63 с кадастровым номером 36:34:0209020:166 в части установления в пункте 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере 2 527 382 руб. 98 коп., о применении последствий недействительности части сделки путем взыскания с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в пользу закрытого акционерного общества "Металл-Центр" 2 527 382 руб. 98 коп. излишне уплаченных денежных средств (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений истцом требований).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2011 требование удовлетворено - суд признал недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 27.10.2010 N 2253/10з земельного участка, находящегося по адресу: г. Воронеж, пр-т Труда, 63 с кадастровым номером 36:34:0209020:166 в части установления в пункте 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере 2 527 382 руб. 98 коп., применил последствия недействительности части сделки путем взыскания с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН - 1023601570904) в пользу закрытого акционерного общества "Металл-Центр" (ОГРН 1023601610867) 2 527 382 руб. 98 коп. излишне уплаченных денежных средств.

Указанное решение суда обжаловано Департаментом в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Заявитель считает обжалуемое решение суда незаконным и подлежащим отмене. При этом указывает, что расчет выкупной цены земельного участка соответствует Федеральному закону N 137-ФЗ от 25.10.2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", закону Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" и решению Воронежской городской Думы от 07.10.2005 N 162-П "О введении в действие земельного налога на территории городского округа город Воронеж".

В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Металл-Центр" считает доводы апелляционной жалобы необоснованными, просило оставить решение без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 07.09.2011 был объявлен перерыв до 14 час.15 мин. 14.09.2011 г..

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав представителей сторон по делу, судебная коллегия считает жалобу подлежащей удовлетворению, обжалуемое решение суда первой инстанции - отмене и принятию по делу нового судебного акта.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Металл-Центр" на основании договоров купли-продажи с фирмой "Металлоптторг" от 10.01.2003, 09.12.2009, актов приема-передачи от 10.01.2003, передаточного акта от 06.01.2000 приобрело в собственность здания и сооружения, находящиеся по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 63, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности ЗАО "Металл-Центр" на объекты недвижимости, расположенные по указанному адресу.

27.10.2010 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ЗАО "Металл-Центр" оформлен договор купли-продажи N 2253/10з земельного участка площадью 27059 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, д.63, фактически занимаемый складской базой, принадлежащей ЗАО "Металл-Центр". Согласно пункту 2.1 договора цена участка составляла 3 931 484 руб. 64 коп., которая была перечислена обществом платежным поручением от 01.11.2010 N 988 получателю - УФК по Воронежской области (Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области).

07.04.2011 управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области обществу выдано свидетельство серии 36-АГN 230836 о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок.

Ссылаясь на то, что расчет выкупной цены спорного земельного участка произведен Департаментом с нарушением действующего земельного законодательства и законодательства Воронежской области, предусматривающего в рассматриваемом случае выкупную цену земельного участка в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.10.2010 N 2253/10з и о применении последствий недействительности части сделки путем взыскания с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области излишне уплаченных денежных средств.

Удовлетворяя требование, суд первой инстанции исходил из положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в котором установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посчитав, что общество при приобретении земельного участка, на которых расположены принадлежащие ему здания, строения, сооружения имеет право приобрести земельный участок по цене устанавливаемой субъектами Российской Федерации в пределах 2,5 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с этим суд признал недействительным договор купли-продажи от 27.10.2010 N 2253/10з земельного участка, находящегося по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 63, с кадастровым номером 36:34:0209020:166, в части установления в пункте 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере 2 527 382 руб. 98 коп., применив последствия его недействительности как ничтожной сделки к стороне данной сделки - Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции неправильно применена норма статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в виде неправильного ее истолкования.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ, цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Согласно пунктам 1.1 и 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и не может превышать их кадастровую стоимость.

В данном случае судом по существу удовлетворено требование о признании недействительным условие договора купли-продажи земельного участка о цене в части ее несоответствия размеру, установленному вышеуказанным нормам кодекса и нормативным актам субъекта Российской Федерации и муниципального образования.

Между тем, завышенная цена продажи не является частью сделки в том понимании, которое следует из нормы статьи 180 ГК РФ, так как часть сделки, которая может быть признана недействительной, - это отдельная, самостоятельная сделка и только поэтому она может быть недействительной.

С учетом изложенного несоответствие цены договора купли-продажи земельного участка цене, установленной законом или иным нормативным актам, как это и имело место в данном случае, как сделка в целом является недействительной, а не в части суммы превышения цены продажи.

Такой вывод следует и из пункта 2 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, в котором недействительными являются лишь перечисленные в этом пункте условия договора купли-продажи земельного участка. Цена, не соответствующая размеру, установленному этим кодексом и нормативными актами субъекта Российской Федерации или муниципального образования, в этом пункте не указана.

В связи с этим с учетом содержания статьи 180 ГК РФ признание недействительным договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 36:34:0209020:166 по адресу: г. Воронеж проспект Труда, 63 как сделки в части размера цены этого объекта недвижимости невозможно, так как сделка не могла быть совершена без включения цены и в этой части.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поскольку условие о размере арендной платы в силу названных выше норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации является существенным и должно быть согласовано сторонами договора аренды земельного участка, применительно к данном договору признание недействительным оспариваемого условия исключает применение статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет недействительность договора в целом. Однако требование о недействительности сделки в целом предпринимателем не заявлялось.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора в части и о применении последствий его недействительности в части подлежит отмене, а требование по такому иску - отклонению.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2010 N 8467/10, суды на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должны самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению, неверная квалификация истцом правоотношений, полагающего, что они регулируются нормами о признании сделки недействительной и последствий ее недействительности, не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. В этом случае суд должен применить нормы права, подлежащие применению.

Таким образом, на основании указанной нормы суду надлежало установить и исследовать все значимые для данного дела обстоятельства.

Как считает апелляционный суд, в случае неверной цены договора купли-продажи земельного участка, сумма, не соответствующая размеру цены, установленному пунктами 1.1 и 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нормативными актами субъекта Российской Федерации или муниципального образования, подлежит возврату покупателю как неосновательное обогащение, на основании статей 1103 и 1103 п. 3 ГК РФ.

В связи с этим с ответчика в пользу истца подлежит взыскать 2527382,98 руб. неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя в виде госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.07.2011 по делу N А14-4972-2011 отменить.

В удовлетворении требования закрытого акционерного общества "Металл-Центр" о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 36:34:0209020:166 по адресу: г. Воронеж проспект Труда, 63 в части цены в сумме 2527382,98 руб. от 27.10.2010 N 2253/10з и о применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области 2527382,98 руб. неосновательного обогащения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

В.И. Федоров

Судьи

И.Б. Сухова А.И. Поротиков