Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2011 г. N 17АП-10193/10

г. Пермь

27 сентября 2011 г.

Дело N А60-23929/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Г.Л. Паньковой,

судей Л.Ф. Виноградовой, Т.Л. Зелениной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Капитанова Валерия Анатольевича (ОГРНИП 305661708800102, ИНН 661401012874): не явились,

от ответчика - Комитета по управлению имуществом Волчанского городского округа: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

индивидуального предпринимателя Капитанова Валерия Анатольевича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 25 августа 2010 года

по делу N А60-23929/2010,

принятое судьей И.В. Липиной,

по иску индивидуального предпринимателя Капитанова Валерия Анатольевича

к Комитету по управлению имуществом Волчанского городского округа

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи,

установил:

Индивидуальный предприниматель Капитанов Валерий Анатольевич обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Волчанского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества (нежилого помещения) от 23.04.2010 N 13/159-ФЗ/2010.

Решением от 25 августа 2010 года исковые требования удовлетворены частично. Пункт 2.1 договора N 13/159-ФЗ/2010 от 23.04.2010 изложен в редакции Комитета по управлению имуществом Волчанского городского округа: "Цена Объекта, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 563 730 рублей (пятьсот шестьдесят три тысячи семьсот тридцать рублей) без учета НДС, которая определена ИП Чудиновым И.А. в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости от 28.02.2010 N 987-10". Пункт 3.6 договора N 13/159-ФЗ/2010 от 23.04.2010 изложен в редакции индивидуального предпринимателя Капитанова Валерия Анатольевича: "За просрочку платежа по настоящему договору, установленного п. 3.2.1 и графиком платежей (приложение N 1 к Договору), Покупатель уплачивает Продавцу пеню из расчета 1/300 ставки Центрального Банка РФ от суммы просроченного платежа, подлежащую уплате за соответствующий период за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа". Пункт 4.5 договора N 13/159-ФЗ/2010 от 23.04.2010 изложен в редакции Комитета по управлению имуществом Волчанского городского округа: "Расходы на государственную регистрацию возлагаются на Покупателя". Пункт 7.2 договора N 13/159-ФЗ/2010 от 23.04.2010 изложен в следующей редакции: "В случае неисполнения Покупателем платежных обязательств по оплате Объекта в сроки, установленные п. 3.2.1 и п. 3.2.2, обращается взыскание на имущество, которое является предметом купли-продажи по настоящему договору, в порядке, установленном законодательством". Пункт 7.3 исключен из текста договора N 13/159-ФЗ/2010 от 23.04.2010. Пункт 9.7 договора N 13/159-ФЗ/2010 от 23.04.2010 изложен в редакции индивидуального предпринимателя Капитанова Валерия Анатольевича: "В случае расторжения договора по вине Покупателя сумма денежных средств, перечисленная Покупателем в оплату стоимости объекта, возвращается Продавцом Покупателю за минусом арендной платы".

Истец с решением суда от 25.08.2010 не согласен в части по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. В апелляционной жалобе истец указал на то, что решение суда в части пункта 2.1 договора купли - продажи от 23.04.2010 в редакции Комитета по управлению имуществом Волчанского городского округа является незаконным. Отчет, на основании которого определена цена реализуемого объекта недвижимости, является недостоверным, так как составлен с нарушением требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требований Федеральных стандартов. По мнению истца, арбитражным судом должен быть принят во внимание отчет об оценке от 30.04.2010, составленный ИП Чубуковой М.А., в отношении которого ответчиком не было выражено претензий по недостоверности, и согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет всего 403 000 руб.

В апелляционной жалобе истец просил решение суда в части принятия (изложения) п. 2.1 договора N 13/159-ФЗ/2010 от 23.04.2010 в редакции Комитета по управлению имуществом Волчанского городского округа: "Цена Объекта, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 563 730 руб. (пятьсот шестьдесят три тысячи семьсот тридцать рублей) без учета НДС, которая определена ИП Чудиновым И.А. в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости от 28.02.2010 N 987-10" отменить, принять в данной части новое решение об изложении пункта 2.1 договора N 13/159-ФЗ/2010 от 23.04.2010 в редакции индивидуального предпринимателя Капитанова Валерия Анатольевича: "Цена Объекта, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 403 000 руб. (четыреста три тысячи) рублей, в том числе НДС в размере 61 474 руб. 58 коп. (шестьдесят одна тысяча четыреста семьдесят четыре рубля 58 копеек), которая определена ИП Чубуковой М.А. в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается отчетом N 30-2010 от 30.04.2010 "Об оценке стоимости нежилого помещения N 7, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Волчанск, ул. Карпинского, 3".

Определением от 22.09.2010 Семнадцатый арбитражный апелляционный суд принял к производству апелляционную жалобу истца и назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании на 14.10.2010.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указал на то, что представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости арендуемого имущества не может являться основанием для определения цены, по которой отчуждается имущество. Обязанность по проведению оценки при продаже имущества возлагается на уполномоченный орган местного самоуправления. В Волчанском городском округе полномочия на совершение сделок с муниципальным имуществом возложены на Комитет по управлению имуществом Волчанского городского округа. Недостоверность отчета, составленного ИП Чудиновым И.А., не доказана и не установлена судом.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определением от 14.10.2010 Семнадцатый арбитражный апелляционный суд приостановил производство по делу N А60-23929/2010 до вступления в законную силу судебного акта по делу Арбитражного суда Свердловской области N А60-33461/2010.

При рассмотрении апелляционной жалобы истец уточнил требования и со ссылкой на пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации просил изложить п. 2.1 договора N 13/159-ФЗ/2010 от 23.04.2010 в редакции индивидуального предпринимателя Капитанова Валерия Анатольевича: "2.1 Цена Объекта, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 341 525 руб. 42 коп. (триста сорок одна тысяча пятьсот двадцать пять рублей 42 копейки), которая определена ИП Чубуковой М.А. в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается отчетом N 30-2010 от 30.04.2010 "Об оценке стоимости нежилого помещения N 7, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Волчанск, ул. Карпинского, 3".

Определением от 08.06.2011 Семнадцатый арбитражный апелляционный суд возобновил производство по делу N А60-23929/2010. Отложил судебное разбирательство по делу и назначил судебное заседание для решения вопроса о назначении по делу экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения на 30.06.2011.

Определением от 06.07.2011 удовлетворены ходатайства истца и ответчика о назначении экспертизы. По делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения N 7, общей площадью 92,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Волчанск, ул. Карпинского, 3, по состоянию на 18.02.2010.

Определением от 06.07.2011 приостановлено производство по делу до окончания срока проведения судебной экспертизы.

Определением от 10.08.2011 назначено судебное заседание для решения вопроса о возобновлении производства по делу и проведения в этом же заседании судебного разбирательства по существу спора на 20.09.2011.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, представителей не направили.

Определением от 20.09.2011 возобновлено производство по делу. Семнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению апелляционной жалобы истца на решение арбитражного суда от 25.08.2010.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, по условиям спорного договора Комитет по управлению имуществом Волчанского городского округа (продавец) продает, а ИП Капитанов В.А. приобретает в собственность нежилое помещение N 7, состоящее из помещений N 1 - 6, расположенное на первом этаже 3-х этажного здания по адресу: 624940, Свердловская обл., г. Волчанск, ул. Карпинского, д. 3, общей площадью 92,6 кв. м (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора стоимость нежилого помещения - 563 730 руб. (без учета НДС).

На основании Федерального закона N 159 от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Комитет по управлению муниципальным имуществом Волчанского городского округа письмом N 200 от 26.03.2010 направил ИП Капитанову В.А. предложение заключить договор N 13/159-ФЗ/2010 от 23.04.2010 купли-продажи нежилого помещения N 7, состоящее из помещений N 1 - 6, расположенного на первом этаже 3-х этажного здания по адресу: 624940, Свердловская обл., г. Волчанск, ул. Карпинского, д. 3, общей площадью 92,6 кв. м (п. 1.1 договора).

Истец, возражая против стоимости объекта в сумме 563 730 руб., определенной собственником имущества на основании отчета N 987-10 от 28.02.2010 об оценке рыночной стоимости объекта (оценщик Чудинов И.А.) и полагая, что условие о цене подлежит определению на основании отчета от 12.04.2010 N 30-2010, составленного ИП Чубуковой М.А., в размере 403 000 руб., а также оспаривая другие условия договора, отказался от его подписания в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий, изложив в нем свою редакцию пунктов 2.1, 3.2.1, 3.6, 4.5, 6.3, 6.4, 7.2, 7.3, 9.7. указанного договора (л. д. 58).

Ответчиком 21.05.2010 был оформлен протокол согласования разногласий пунктов, относительно которых возникли разногласия (л. д. 50).

Из материалов дела следует, что неурегулированными остались разногласия по пунктам 2.1, 3.6, 4.5,7.2, 7.3, 9.7 договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд считает решение суда в оспариваемой части подлежащим изменению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Решением Волчанской городской Думы от 18.03.2010 N 18 "О внесении дополнений в план (перечень) приватизации объектов муниципальной собственности на 2010 год" были утверждены условия приватизации объекта, расположенного по адресу: г. Волчанск, ул. Карпинского, д. 3.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, и иным правовым актам, действующим в момент его заключения.

Положения ст. 217 ГК РФ устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.

В силу ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно положениям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то есть проведение оценки уполномоченным органом обязательно, а определенная величина оценки является обязательной для сторон сделки.

Из материалов дела усматривается, что, получив заявление предпринимателя о реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества, уполномоченный орган - комитет по управлению имуществом - заключил с оценщиком - ИП Чудиновым И.А. муниципальный контракт от 18.02.2010 N 2-3К на выполнение работ по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Во исполнение контракта оценщиком проведена оценка рыночной стоимости отчуждаемого объекта, результаты которой отражены в отчете от 28.02.2010 N 987-10. Согласно отчету оценщика рыночная стоимость составляет 563 730 руб.

Пункт 2.1 договора предложен ответчиком в следующей редакции: "Цена Объекта, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 563 730 рублей (пятьсот шестьдесят три тысячи семьсот тридцать рублей) без учета НДС, которая определена ИП Чудиновым И.А. в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости от 28.02.2010 N 987-10".

Истец в протоколе согласования разногласий от 21.05.2010 предлагает изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта, являющегося предметом настоящего Договора, составляет 403 000 (четыреста три тысячи) рублей, в том числе НДС 18% 61 475 рублей, которая определена ИП Чубуковой М.А., в соответствии с действующим законодательством, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости от 12.04.2010 N 30-2010".

Таким образом, содержательная часть разногласий сторон по пункту 2.1 договора сводится к различиям в подходах к оценке стоимости отчуждаемого объекта.

Истец полагая, что отчет об определении рыночной стоимости от 28.02.2010 N 987-10 составлен оценщиком ИП Чудиновым И.А. с нарушением нормативных требований к оценочной деятельности, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", указанная в нем рыночная цена объекта недвижимости явно завышена, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ИП Чудинову И.А. о признании недействительным отчета об оценке, где в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Волчанского городского округа.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.02.2011 по делу N А60-33461/2010, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2011, исковые требования Капитанова В.А. удовлетворены. Признан недостоверным отчет N 987-10 от 28.02.2010 "Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 7, общей площадью 92,6 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Волчанск, ул. Карпинского, 3", составленный ИП Чудиновым И.А.

При рассмотрении названного дела судами установлено, что составленный ИП Чудиновым И.А. отчет содержит существенное количество недочетов, которые были выявлены экспертом в ходе проведения судебной экспертизы, данный отчет не может быть использован для определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта, так как неоднозначное толкование стоимости объекта в силу ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является недопустимым.

В соответствии ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обстоятельства, установленные арбитражным судом при рассмотрении названного дела, имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора.

В порядке ст. 82 АПК РФ Семнадцатым арбитражным апелляционным судом по ходатайству лиц, участвующих в деле, была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения N 7, общей площадью 92,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Волчанск, ул. Карпинского, 3, по состоянию на 18.02.2010.

При проведении судебной экспертизы эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта на дату оценки 18.02.2010 с учетом НДС, округленно составляет 406 000 руб. В том числе НДС: 61 932 руб. 20 коп.

Таким образом, решение суда в оспариваемой части следует изменить, определив цену спорного объекта с учетом отчета ООО "Эксперт" N 08-06 от 04.08.2011 - Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волчанск, ул. Карпинского, д. 3, по состоянию на 18.02.2010.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта в остальной части не проверяются апелляционным судом на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ.

Учитывая изложенное, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 10 000 руб. относятся на ответчика на основании ст. 110 АПК РФ.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб. относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25.08.2010 по делу N А60-23929/2010 изменить в обжалуемой части.

Пункт 2.1 договора от 23.04.2010 N 13/159-ФЗ/2010 изложить в редакции: "Цена объекта, являющегося предметом настоящего Договора составляет 406 000 (четыреста шесть тысяч) рублей, в том числе НДС 61 932 (шестьдесят одна тысяча девятьсот тридцать два) рубля 20 копеек, которая определена в соответствии с Отчетом оценки рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения N 08-06 от 04.08.2011, составленным ООО "Эксперт".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Волчанского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Капитанова Валерия Анатольевича (ОГРНИП 305661708800102, ИНН 661401012874) в возмещение судебных расходов по оплате экспертизы 10 000 (десять тысяч) рублей, в возмещение судебных расходов по апелляционной жалобе 1 000 (одну тысячу) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Л. Панькова

Судьи

Л.Ф. Виноградова Т.Л. Зеленина