Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2011 г. N 13АП-9936/11

г. Санкт-Петербург

27 сентября 2011 г.

Дело N А56-74635/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Я.В. Баркановой,

судей В.И. Желтянникова, И.А. Сериковой,

при ведении протокола судебного заседания: Я.Ю. Олехнович,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9936/2011) ООО "ВОЛГО-БАЛТ"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.11г. по делу N А56-74635/2010(судья Т.Г. Преснецова), принятое

по иску ОАО "Кировский завод"

к ООО "ВОЛГО-БАЛТ"

3-е лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области

о взыскании, расторжении договора и выселении,

при участии:

от истца: представителя Иванова Р.Г. по доверенности от 03.03.2011, Кужель П.О. по доверенности от 04.04.2011, Петровой Н.Ю. по доверенности от 04.02.2011,

от ответчика: представителя Тришина П.В. по доверенности от 14.02.2011,

от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,

установил:

ОАО "Кировский завод" (198097, Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 47; ОГРН 1027802712365) (далее - Завод, истец) обратилось в суд с иском к ООО "Издательский дом "Волго-Балт" (199004, Санкт-Петербург, 5-я линия В.О., д. 32; ОГРН 1027800507261) о взыскании 11 311 381 руб. 71 коп. задолженности по договору аренды нежилых помещений от 27.11.1998 N 231 за период с июня 2008 года по январь 2010 года.

Указанное дело было принято к производству арбитражного суда под N А56-50322/2009.

Определением суда от 14.01.2010 произведена замена названия ответчика в связи с переименованием на ООО "ВОЛГО-БАЛТ" (далее - Общество, ответчик).

Решением суда от 01.04.2010 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2010 данное решение изменено, с Общества в пользу Завода взыскано 9 664 027 руб. 91 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.10.2010).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Также Завод обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании 11 963 685 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате за период с марта по декабрь 2010 года на основании договора от 27.11.1998 N 231. Определением суда от 12.01.2011 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-74635/2010.

Кроме того, Завод обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о расторжении договора аренды от 27.11.1998 N 231 и выселении ответчика из занимаемых помещений. Определением суда от 04.02.2011 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А56-4035/2011.

В соответствии с положениями статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ по ходатайству истца определением суда от 11.04.2011 дела N N А56-50322/2009, А56-74635/2010, А56-4035/2011 были объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением делу номера А56-74635/2010.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец уточнил требования, просил взыскать с ответчика задолженность за период с 17.07.2008 по январь 2010 года в размере 9 664 027 руб. 91 коп., задолженность за период с марта 2010 года по декабрь 2010 года в размере 9 825 672 руб. 37 коп., а также расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из занимаемых помещений.

В соответствии с правилами статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ и с учетом указаний, содержащихся в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2011, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области (далее - ТУ ФАУГИ).

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2011 исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 19 489 700 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 128 448 руб., а также расторгнут договор аренды от 27.11.1998 N 231, ответчик выселен из нежилых зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Васильевский остров, 5-я линия, д. 32, лит. А,Б,В,Г.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении требований истца отказать, указывая на незаконность и необоснованность выводов суда первой инстанции о наличии у истца оснований для изменения арендной платы по договору аренды от 27.11.1998 N 231 в бесспорном одностороннем порядке, а также на необоснованность выводов о наличии у ответчика задолженности по арендной плате в размере 19 489 700 руб. и, соответственно, о наличии оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика из нежилых зданий.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда законным и обоснованным.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательств, в судебное заседание представителя не направило, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Правоотношения сторон в части пользования зданиями, расположенными по адресу: Санкт-Петербург, В.О., 5-я линия, д. 32, урегулированы договором аренды комплекса зданий 27.11.1998 N 231 (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды последний действует до 31.12.2023.

Первоначально договор аренды был заключен между Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель) (далее - Леноблкомимущество), Государственным федеральным учреждением здравоохранения "Балтийская клиническая компания" (далее - балансодержатель) и ООО "Инномед" (правопредшественником ответчика). На момент заключения упомянутого договора аренды здания, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Васильевский остров, 5-я линия, д. 32, лит. А,Б,В,Г., находились в федеральной собственности.

Пунктом 3.1. договора аренды установлен размер арендной платы за пользованием объектом, выраженный в условных единицах.

Пункт 3.3. договора аренды предусматривает, что в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Стороны договора для расчета арендной платы применяют Методику определения величины арендной платы, утвержденную распоряжением Леноблкомимущества от 10.01.1999 N 2 (далее - Методика).

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды вносимые в него дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашениями, кроме случая, предусмотренного пунктом 3.3 договора аренды.

Из приложения N 2 к договору аренды следует, что при расчете размера арендной платы стороны применили тип деятельности арендатора (Ктд) - 0,1; степень технического обустройства (Кто) - 0,5.

Дополнительным соглашением от 22.02.2002 N 2 к договору аренды внесены изменения в пункт 3.1 договора, установлен новый размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 20.08.2002 к названному договору внесены изменения в пункт 1.1 договора, а именно: здания передаются для использования под медицинские услуги и иные виды деятельности согласно уставу арендатора.

Пункт 2.3.6 договора аренды изложен в следующей редакции: для использования объекта согласно целям своей деятельности арендатор имеет право произвести необходимые прокладки скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировку и переоборудование объекта; данные действия не должны искажать первоначальный вид и ухудшать состояние объекта.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2003 по делу N А56-31552/03 утверждено мировое соглашение между ООО "ИД "Волго-Балт" и Леноблкомимуществом в связи с изменением в учредительных документах и изменением вида деятельности арендатора; с 02.06.2003 новый размер арендной платы с учетом применением коэффициента типа деятельности арендатора (0,6) составил 8 477,43 у.е. в месяц.

Истец на основании договора мены от 27.02.2008 N 17 приобрел арендуемые объекты, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.07.2008 N 533472, 533470, 533473 и 533471.

Полагая себя вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменить размер арендной платы в случае изменения соответствующей Методики, истец 06.05.2009 направил ответчику уведомление N 96301-33 об изменении с 14.05.2009 размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов.

В частности, уведомлением от 06.05.2009 истец сообщил правопредшественнику ответчика об изменении размера арендной платы на основании пункта 3.3 договора, сославшись на изменение Методики. Новый размер арендной платы по расчету истца составил 37 496,27 у.е. в месяц.

В качестве правового основания изменении арендной платы истец сослался на распоряжение Территориального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (далее - ТУ ФАУФИ) от 21.03.2005 N 31 "О применении методики определения арендной платы" (далее - "Распоряжение").

Отказ ответчика от внесения арендной платы в измененном размере послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Апелляционный суд считает решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца подлежащим отменен ввиду следующего.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункт 1.1. Распоряжения предусматривает, что при определении величины арендной платы за владение и пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями, расположенными на территории Ленинградской области, а также иными зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, управление и распоряжение которыми осуществляет территориальное управление, применяется Методика с индексами, установленными в приложении 1 к упомянутому Распоряжению.

В свою очередь, пункт 3.3. договора аренды предусматривает, что в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы.

По мнению апелляционного суда, Распоряжение не вносит каких-либо изменений в Методику, а лишь предусматривает применение Методики для объектов, находящихся в федеральной собственности и подведомственных территориальному управлению.

Исходя из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 3.3. договора, и учитывая то, что Методика не изменялась, истец не имел правовых оснований для изменения размера арендной платы в соответствии с условиями договора.

Кроме того, стороны договорились о применении Методики Леноблкомимущества, в то время как Распоряжение принято ТУ ФАУФИ.

В соответствии с Уставом Ленинградской области, Регламентом Правительства Ленинградской области, Положением о Леноблкомимуществе изменения и дополнения в нормативные и ненормативные акты Леноблкомимущества вправе вносить только орган, их принявший.

В материалы дела предоставлено письмо Леноблкомимущества от 08.02.2011 N 13-836/11-0-1, из которого следует, что Распоряжение не вносит каких-либо изменений в правовые акты Леноблкомимущества, в том числе в Методику.

Данная правовая позиция, указывающая на недопустимость одностороннего изменения расчетов по договору, в том числе с применением согласованной методики, нашла свое отражение в определении ВАС РФ от 03.02.2010 N ВАС-250/10.

Кроме того, в обжалуемом решении суд первой инстанции указал, что в соответствии с Соглашением от 11.11.2005 N 01/32/34-с полномочия собственника переданы Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

В соответствии с пунктом 1 предметом названного Соглашения является передача Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом Правительству Санкт-Петербурга осуществления части полномочий по управлению имуществом Российской Федерации, включая земельные участки, иные объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга, имущество федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, местом регистрации которых является Санкт-Петербург, за исключением случаев, когда указанные полномочия осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 1 раздела II Приказа ФАУФИ N 37 от 01.02.2005 г. ТУ ФАУФИ осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных в качестве юридического лица на территории Ленинградской области, и иного федерального имущества, расположенного на территории Ленинградской области, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам.

При таких условиях, полномочия собственника федерального имущества на территории Санкт-Петербурга были переданы КУГИ СПб, а полномочия собственника федерального имущества на территории Ленинградской области в соответствии с названным приказом были возложены на ТУ ФАУФИ. Поскольку полномочия КУГИ СПб и ТУ ФАУФИ разграничены законодателем, то ТУ ФАУФИ приняло распоряжение о применении Методики с повышающими коэффициентами, но его действие в соответствии с полномочиями ТУ ФАУФИ распространяется на имущество, находящееся в Ленинградской области, и не распространяется на имущество, находящееся в Санкт-Петербурге.

Таким образом, действие рассматриваемого Распоряжения не распространяется на имущество (здания), располагавшееся в Санкт-Петербурге и подведомственное КУГИ СПб.

Учитывая изложенное, по мнению апелляционного суда, Распоряжение не применимо к отношениям по рассматриваемому договору аренды, в связи с чем применение повышающих коэффициентов необоснованно.

Апелляционный суд учел также имеющиеся в материалах дела запрос истца в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области от 12.03.2010 г. N 20/052 на предмет наличия у названного управления полномочий по управлению и распоряжению объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности, расположенными на территории Санкт-Петербурга на дату издания Распоряжения, и ответ управления об отсутствии названных полномочий.

Кроме того, из письма управления от 08.02.2011 N 21-836/11-0-1 следует, что Распоряжение применялось при определении арендной платы за пользование зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, находящимися в федеральной собственности в период с 21.05.2005 по 21.06.2005, по состоянию на 17.06.2008 Распоряжение не применялось в связи с утратой его силы и применением Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон ФЗ "Об оценочной деятельности") проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Суд кассационной инстанции в постановлении от 21.02.2011 по настоящему делу указал, что при новом рассмотрении суду необходимо установить, на основании каких нормативных актов на момент направления истцом ответчику уведомления от 06.05.2009 определялся размер арендной платы по договору аренды объектов недвижимости, которые являются федеральной собственностью.

По мнению апелляционного суда, на момент направления истцом ответчику уведомления от 06.05.2009 размер арендной платы по договору аренды объектов недвижимости, которые являются федеральной собственностью, определялся на основании указанного закона.

Нормы данного закона являются императивными, поэтому вывод суда первой инстанции о том, что правила данного закона не подлежат применению, поскольку изменение арендной платы на основании рыночной оценки стоимости арендуемого имущества не было предусмотрено ни договором аренды, ни Методикой, ни Распоряжением, не соответствуют ГК РФ.

При таких условиях применение Распоряжения в данном деле противоречит императивным нормам Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поэтому нормы Распоряжения не подлежат применению в данном споре, а позиция истца о возможности одностороннего изменения размера арендной платы по договору и применении повышающих коэффициентов на основании Распоряжения не основана на законе.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора другой стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Пункт 5.3.2 договора аренды предусматривает, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной договором с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект (если оплата была произведена несвоевременно, по истечении 2-х месяцев, и так более 2-х раз подряд).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 5.4. договора аренды арендодатель вправе обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора, если арендатор не устранит существенные недостатки в срок, указанный в письменном предупреждении.

27.12.2010 истец направил ответчику уведомление N 20/333 с требованием устранить нарушения условий договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что ответчик не имел возможности произвести оплату арендной платы в период с 19.10.2010 по 31.01.2011, поскольку по обращению истца на основании постановления по делу А56-50322/2009 и выданного во исполнение данного постановления исполнительного листа на денежные средства, находящиеся на расчетных счетах ответчика судебным приставом был наложен арест. После отмены обеспечительных мер 30.03.2011 Ответчик получил возможность пользоваться расчетными счетами только, что подтверждается копией письма Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" N 13-17/543 от 05.04.2011. Платежными поручениями от 04.04.2011 N 48 и от 14.04.2011 N 63 ответчик полностью оплатил задолженность по арендной плате в согласованном в договоре аренды размере.

Суд принимает во внимание то, что арендная плата за июль и август 2008 г. оплачена ответчиком дважды. Первый раз платежными поручениями от 02.07.2008 N 172 г. и 04.08.2008 N 204 на счет ТУ ФАУГИ, поскольку истец уведомил ответчика о переходе права собственности на арендованное имущество только письмом от 26.08.2008, т.е. после осуществления названной оплаты. Вторично оплата была произведена на счет истца указанными выше платежными поручениями N 48 и N 63.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, ответчик не допустил нарушения условий договора аренды в части своевременного перечисления арендной платы, исходя из размера, установленного договором.

Пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" предусматривает, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку нарушения устранены в разумный срок, истец не понес ущерба и отсутствует просрочка оплаты по истечении двух месяцев, и так более двух раз, то требования в части расторжения договора и выселения удовлетворению не подлежат.

Истец в качестве основания расторжения договора сослался также на пункт 3 статьи 615 и пункт 1 части 1 статьи 619 ГК РФ, пояснив суду, что Ответчик пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора, а именно сдает часть помещений в субаренду без согласия истца. Суд первой инстанции названным доводам истца оценки не дал.

Вместе с тем, Распоряжением Леноблкомимущества N 254 от 18.06.2002 ответчику разрешено использовать объект недвижимости в соответствии с уставными целями, в том числе сдавать в субаренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку ответчику предыдущим арендодателем разрешено сдавать помещения в субаренду, данное разрешение оформлено в виде постановления, а истцом не предоставлено доказательств изменения сторонами данного условия договора, правовые основания для расторжения договора по указанным основаниям отсутствуют.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2011 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ОАО "Кировский завод" (198097, Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 47; ОГРН 1027802712365) в пользу ООО "ВОЛГО-БАЛТ" (199004, Санкт-Петербург г, 5-я линия, 32; ОГРН 1027800507261) 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционным и кассационной жалобам.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Серикова