Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 января 2012 г. N Ф07-420/11 по делу N А56-74635/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Захаровой М.В.,

при участии от открытого акционерного общества "Кировский завод" Нагайбекова Р.А. (доверенность от 02.11.2011), Иванова Р.Г. (доверенность от 03.03.2011); от общества с ограниченной ответственностью "Волго-Балт" Слепченка К.В. (доверенность от 27.04.2011),

рассмотрев 10.01.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Кировский завод" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по делу N А56-74635/2010 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Серикова И.А.),

установил

Открытое акционерное общество "Кировский завод", место нахождения: 198097, Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 47, ОГРН 1027802712365 (далее - Завод), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Издательский дом "Волго-Балт" (далее - ИД "ВОЛГО-БАЛТ") о взыскании 11 311 381 руб. 71 коп. задолженности по договору аренды от 27.11.1998 N 231 за период с июня 2008 по январь 2010 года. Делу присвоен номер А56-50322/2009.

Определением от 14.01.2010 суд первой инстанции удовлетворил ходатайство истца и заменил ИД "ВОЛГО-БАЛТ" в связи с переименованием на общество с ограниченной ответственностью "Волго-Балт", место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, 5-я линия В.О., д. 32, ОГРН 1027800507261 (далее - Общество).

Решением от 01.04.2010 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.10.2010 решение от 01.04.2010 изменено. С Общества в пользу Завода взыскано 9 664 027 руб. 91 коп. долга. В остальной части в иске отказано (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.10.2010).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2011 решение от 01.04.2010 и постановление от 08.10.2010 отменены и дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Завод обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании 11 963 685 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате за период с марта по декабрь 2010 года на основании договора от 27.11.1998 N 231. Определением от 12.01.2011 исковое заявление принято к производству и делу присвоен номер А56-74635/2010.

Завод обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о расторжении договора аренды от 27.11.1998 N 231 и выселении ответчика из занимаемых помещений. Определением от 04.02.2011 исковое заявление принято к производству и делу присвоен номер А56-4035/2011.

В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по ходатайству истца определением от 11.04.2011 дела за N А56-50322/2009, А56-74635/2010 и А56-4035/2011 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением делу номера А56-74635/2010.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил требования и просил взыскать с ответчика 9 664 027 руб. 91 коп. задолженности за период с 17.07.2008 по январь 2010 года и 9 825 672 руб. 37 коп. за период с марта по декабрь 2010 года, а также расторгнуть договор аренды и выселить ответчика из занимаемых помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области (далее - ТУ ФАУГИ).

Решением от 06.05.2011 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.09.2011 решение от 06.05.2011 отменено. В иске отказано.

В кассационной жалобе Завод, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 27.09.2011, а решение от 06.05.2011 оставить в силе.

Как указывает податель жалобы, вывод апелляционного суда о том, что распоряжение ТУ ФАУГИ от 21.03.2005 N 31 "О применении методики определения арендной платы" (далее - Распоряжение N 31) неприменимо к спорным правоотношениям сторон, не соответствует установленным обстоятельствам и представленным в дело доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, считая ее доводы необоснованными.

В судебном заседании представитель Завода поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

ТУ ФАУГИ извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (далее - Леноблкомимущество, арендодатель) и правопредшественник Общества, общество с ограниченной ответственностью "Инномед" (далее - ООО "Инномед", арендатор), заключили договор от 27.11.1998 N 231 аренды комплекса зданий детской Балтийской клинической центральной бассейновой больницы: здание (литера "А") площадью 1506,4 кв.м, здания поликлиники (литера "Б") площадью 517 кв.м, здание лаборатории (литера "В") площадью 143,4 кв.м, здание гаража (литера "Г") площадью 134,4 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, В.О., 5-я линия, д. 32, сроком до 31.12.2023.

Как видно из договора, объекты недвижимости находились в федеральной собственности.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы за пользование объектом, выраженный в условных единицах (далее - у.е.).

Согласно пункту 3.3 договора в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

На момент заключения договора при определении размера арендной платы стороны руководствовались Методикой определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденной распоряжением Леноблкомимущества от 24.07.1998 N 109.

В соответствии с пунктом 5.1 договора вносимые в него дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая, предусмотренного пунктом 3.3 договора.

Из приложения N 2 к договору следует, что при расчете размера арендной платы стороны применили коэффициент типа деятельности арендатора (Ктд) 0,1; степень технического обустройства (Кто) 0,5.

Дополнительным соглашением от 22.02.2002 N 2 к договору аренды от 27.11.1998 N 231 внесены изменения в пункт 3.1 договора, установлен новый размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 20.08.2002 к названному договору внесены изменения в пункт 1.1 договора, а именно: здания передаются для использования под медицинские услуги и иные виды деятельности согласно уставу арендатора.

Пункт 2.6 изложен в следующей редакции: для использования объекта согласно целям своей деятельности арендатор имеет право произвести необходимые прокладки скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировку и переоборудование объекта; данные действия не должны искажать первоначальный вид и ухудшать состояние объекта.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2003 по делу N А56-31552/03 утверждено мировое соглашение между Обществом (правопреемником ООО "Инномед") и Леноблкомимуществом в связи с изменением в учредительных документах и изменением вида деятельности Общества; с 02.06.2003 новый размер арендной платы с учетом новых учредительных документов арендатора и применением коэффициента типа деятельности арендатора 0,6 составил 8 477,43 у.е. в месяц.

Завод на основании договора мены от 27.02.2008 N 17 приобрел объекты, арендуемые Обществом по названному договору, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.07.2008 N 533472, 533470, 533473 и 533471.

Письмом от 06.05.2009 N 96301-33 Завод сообщил Обществу об изменении размера арендной платы на основании пункта 3.3 договора, указав, что в Методику определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденную распоряжением Леноблкомимуществом от 10.01.1999 N 2 (далее - Методика), внесены изменения и дополнения: изменена формула расчета коэффициента износа; индексацией коэффициента территориальной зоны увеличен в 2,5 раза и коэффициент типа деятельности арендатора - в 1,5 раза. Новый размер арендной платы составил 37 496,27 у.е. в месяц.

Завод, ссылаясь на то, что Общество не вносило арендную плату в измененном размере, а также на передачу арендуемого имущества в субаренду, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив правильность расчета задолженности по Методике (с учетом Распоряжения N 31), удовлетворил иск в полном объеме.

Апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил и в иске отказал.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3.3 договора аренды в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

Таким образом, для определения размера арендной платы следует руководствоваться нормативными актами, регулирующими размер арендной платы по договорам аренды объектов недвижимости, которые являются федеральной собственностью.

В уведомлении от 06.05.2009 в качестве правового обоснования изменения размера арендной платы Завод сослался на Распоряжение N 31.

Пунктом 1.1 Распоряжения N 31 предусмотрено, что при определении величины арендной платы за владение и пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями, расположенными на территории Ленинградской области, а также иными зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, управление и распоряжение которыми осуществляет территориальное управление, применяется Методика с индексами, установленными в приложении 1 к Распоряжению N 31.

Таким образом, апелляционный суд пришел к правомерному выводу, что Распоряжение N 31 само по себе не вносит каких-либо изменений в Методику, а устанавливает ее применение для объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности и подведомственных ТУ ФАУГИ.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" утверждено Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), согласно которому Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.

В соответствии с приказом Росимущества от 30.12.2008 N 444 с 31.12.2008 и до момента открытия в соответствующем органе Федерального казначейства лицевых счетов ТУ ФАУГИ по Ленинградской области осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных в качестве юридического лица на территории Санкт-Петербурга, и иного федерального имущества, расположенного на территории Санкт-Петербурга, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Как следует из письма Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 24.07.2007 N ЛП-05/20645 "О некоторых вопросах, связанных с заключением договоров аренды федерального имущества", принимая во внимание положения пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", определение стартового размера арендной платы должно осуществляться на основании отчета об оценке объекта.

В материалы дела представлено письмо руководителя ТУ ФАУГИ, из которого следует, что начиная с 22.06.2005 и по настоящее время арендная плата определяется на основании оценки рыночной стоимости прав аренды, которая в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях передачи в аренду и Распоряжение N 31 не применялось с названной даты.

При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно отказал во взыскании задолженности по внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 упомянутого Кодекса. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Вместе с тем по смыслу части третьей названной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Пунктом 5.3.2 договора аренды предусмотрена возможность его расторжения по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной договором с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект (если оплата была произведена несвоевременно, по истечении 2 месяцев, и так более 2 раз подряд).

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 5.4 договора аренды арендодатель вправе обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора, если арендатор не устранит существенные недостатки в срок, указанный в письменном предупреждении.

Завод направил Обществу уведомление от 27.12.2010 N 20/333 с требованием устранить нарушения условий договора аренды.

Как установлено апелляционным судом, Общество не имело возможности внести арендную плату с 19.10.2010 по 31.01.2011 в связи с наложением ареста на денежные средства, находящиеся на расчетных счетах, на основании исполнительного листа, выданного по делу Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-50322/2009. После снятия ареста с расчетных счетов Общество платежными поручениями от 04.04.2011 N 48 и от 14.04.2011 N 63 полностью погасило задолженность по арендной плате в согласованном в договоре аренды размере.

В качестве одного из оснований расторжения договора Завод сослался на пункт 3 статьи 615 ГК РФ и пункт 1 части 1 статьи 619 ГК РФ, указав, что Общество сдает часть помещений в субаренду без согласия арендодателя. Однако предыдущий арендодатель - Леноблкомимущество распоряжением от 18.06.2002 N 254 разрешил Обществу использовать объект недвижимости в соответствии с уставными целями, в том числе сдавать в субаренду.

Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правильно применил нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемом постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для удовлетворения жалобы нет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по делу N А56-74635/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Кировский завод" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин