Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2011 г. N 15АП-8747/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-28857/2010

29 сентября 2011 г.

15АП-8747/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Сергиенко О.И., доверенность от 09.03.2011 N 01-32/135;

от ответчика: представителя не направил, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования Белореченский район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.06.2011 по делу N А32-28857/2010 (судья Гладков В.А.)

по иску Администрации муниципального образования Белореченский район

к ответчику Гаражно-строительному кооперативу N 5

о взыскании 1 103 256,19 руб. и расторжении договора аренды земельного участка

установил:

Администрация муниципального образования Белореченский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к гаражно-строительному кооперативу N 5, ИНН 2303011541 (далее - ГСК N5, кооператив) о взыскании 1 103 256, 19 руб. и расторжении договора аренды земельного участка N3900000411 от 24.02.1998 года (N договора до 01.12.2002 - А2-П-158). Исковые требования мотивированы указанием на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору.

В отзыве на иск ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснил, что часть переданного в аренду земельного участка находится в собственности у членов кооператива, сумма долга завышена - л.д.57-58.

Решением арбитражного суда от 10 июня 2011 года исковые требования удовлетворены в части. С ГСК N 5 в пользу администрации взыскано 499 096,45 рублей оплаты за пользование, 100 000 рублей неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Суд установил факт использования ответчиком земельного участка площадью 19 350 кв.м. Суд указал на то, что переданный по договору аренды земельный участок прекратил свое существование в качестве объекта земельных отношений в контексте положений статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с момента государственной регистрации права собственности на образуемый из него земельный участок, прекращение существования земельного участка как предмета договора определяет статус такого договора как незаключенного, в связи с чем требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в расторжении договора, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части отказа в расторжении договора аренды, удовлетворить требование администрации о расторжении договора аренды. Указывает на постоянное нарушение кооперативом сроков оплаты арендных платежей, соблюдение администрацией досудебного порядка. Администрация полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о прекращении существования переданного в аренду земельного участка в качестве объекта гражданских прав. Администрация указывает на то, что фактическая площадь земельного участка, занимаемого ГСК N 5, составляет 20 652 кв.м, границы его не утверждены в установленном порядке, площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, составляет 1 302 кв.м, арендная плата, подлежащая уплате ГСК N 5, рассчитывалась исходя из площади 16 586 кв.м. Администрация также указывает на то, что судом взыскана в пользу администрации с ответчика неустойка, тем самым суд подтвердил наличие договорных обязательств.

В судебном заседании 31 августа 2011 г.. объявлялся перерыв до 05 сентября 2011 г.. до 17 час. 30 мин.

В целях представления сторонами пояснений по существу спора суд отложил рассмотрение апелляционной жалобы на 28 сентября 2011 года.

Суд предложил ответчику пояснить, оспаривает ли кооператив расчет истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы.

Ответчик извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Возражения по проверке судебного акта в соответствии с доводами апелляционной жалобы суду не представлено.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, не оспаривается сторонами, 24.02.1998 между администрацией (арендодателем) и ГСК N 5 (арендатором) подписан договор аренды N А2-П-158, в отношении земельного участка площадью 16 586 кв.м, расположенного в городе Белореченске, по ул. Автомобильной N 12, для размещения гаражей. Срок договора аренды, как следует из пункта 1.1 Договора, определен на 49 лет.

Договор зарегистрирован в Поземельной книге Белореченского объединенного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, что соответствовало нормативным предписаниям пункта 2 Указа Президента РФ N 2130 от 11.12.1993 г. "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (действовал до издания Указа Президента РФ от 25.01.1999 N 112).

Земельный участок описан в договоре аренды, к договору приложен план земельного участка с описанием смежеств, договор зарегистрирован в установленном порядке, стороны понимали, а каком именно земельном участке идет речь, поэтому договор не может быть признан незаключенным.

Суд первой инстанции сделал вывод, согласно которому договор аренды прекращен в связи с тем, что в границах переданного земельного участка выделены объекты земельных отношений, на которых зарегистрировано право собственности.

Действительно, из материалов дела, представленных свидетельств о государственной регистрации права следует, не оспаривается администрацией, что после заключения договора аренды ряд земельных участков, расположенных на территории участка ГСК N 5, переданы в собственность гражданам, договоры купли-продажи заключены в 2006-2009 годах - л.д. 104-118, 122 том1, ряд земельных участков, расположенных на территории участка ГСК N 5, переданы гражданам в аренду сроком на 20, 25 лет - л.д.119-121, 123-136 том1.

Исследование межевого плана земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 23:39:1101892:ЗУ1, г.Белореченск, ул.Автомобильная,2, в сопоставлении с планом земельного участка, предоставленного в аренду, показывает, что земельные участки для предоставления под отдельные гаражи образованы на территории земельного участка, предоставленного в аренду кооперативу - л.д.66-81 том 2.

Из межевого плана и ответа ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Краснодарскому краю, Белореченское отделение (л.д.94 том2) следует, что площадь земельного участка кооператива, с учетом площади подъездных дорог к блокам гаражей, за минусом площади участков, предоставленных под конкретные гаражи, составляет 19 350 кв.м.

Суд первой инстанции пришел к выводу, согласно которому переданный по договору аренды земельный участок прекратил свое существование в качестве объекта земельных отношений, поэтому договор является незаключенным.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.

При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Данная особенность земельных участков отмечена в практике Президиума ВАС РФ по конкретным делам, в частности, в постановлении от 22 апреля 2008 г.. N 16975/07, определении от 12 августа 2010 г.. N ВАС-6493/10.

То есть, гибель объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.

Буквальный текст положений п.4 и п. 6 ст.11.8 Земельного кодекса РФ также не устанавливает дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды.

Также сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась - данный вывод получил отражение в определении ВАС РФ от 12.08.2010 N ВАС-6493/10 по делу N А36-2080/2009.

Из пояснений обеих спорящих сторон следует, что стороны рассматривают договор аренды как действующий.

Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает не соответствующим обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды может рассматриваться как незаключенный либо прекращенный в связи с выделением земельных участков для эксплуатации конкретных гаражей.

Ответчик существенным образом нарушает свои обязанности арендатора по данному договору, в добровольном порядке арендную плату в надлежащем размере не уплачивает. На момент обращения с претензией от 28.05.2010 об исполнении договора аренды просрочка в оплате составила более 4 периодов (кварталов). На момент вынесения судом решения по делу ответчик не осуществил оплату за пользование практически за восемь кварталов, долг рассчитан с 27 сентября 2008 по 30 сентября 2010.

При расчете задолженности истцом учтены условия договора, по которым арендная плата определяется по расчету в соответствии с нормативными актами, также учтены положения ст. 65 Земельного кодекса РФ и ст. 454 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие нормативную цену пользования земельными участками.

Материалами дела установлено, что площадь земельного участка кооператива, с учетом площади подъездных дорог к блокам гаражей, за минусом площади участков, предоставленных под конкретные гаражи, составляет 19 350 кв.м. Расчет истца выполнен исходя из площади 16 586 кв.м, что интересы ответчика не нарушает.

Расчет администрации соответствует действующим в соответствующий период пользования нормативным актам, а именно постановлению главы Администрация Краснодарского края от 18 мая 2002 года N 529, решению Белореченского городского Совета депутатов N 3 от 05 сентября 2003 года, решению Белореченского городского Совета депутатов N 1 от 19 мая 2004 года, решению Совета муниципального образования Белореченский район N 146 от 13 февраля 2007 г.. Все ранее уплаченные суммы, а также все суммы, получившие отражение в судебных актах, истцом учтены. В отношении начисленной договорной неустойки судом применена ст. 333 ГК РФ, неустойка снижена в 6 раз, взысканный размер интересы ответчика не нарушает. В части взыскания задолженности по арендной платы и неустойке стороны судебный акт не оспорили, хотя в определении об отложении рассмотрения апелляционный суд предлагал ответчику представить свои пояснения в части расчета.

Таким образом, материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по уплате арендных платежей, неисправность ответчика по уплате арендных платежей, период просрочки свидетельствует о том, что допущенное ответчиком нарушение обязанностей по уплате арендный платежей является существенным.

Претензионный порядок истцом соблюден, ответчику направлены претензии с требованиями уплатить задолженность и предложение расторгнуть договор - л.д.10 том 1, л.д.41 том 2. Тот факт, что на второй претензии с требованием о расторжении договора от 28 июня 2010 года подпись председателя кооператива датирована 02.11.2010, не порочит соблюдения претензионного порядка. Во-первых, 02.06.2020 кооперативом получена претензия от 28.05.2010, во-вторых, кооператив не отрицает обсуждения вопроса о возможности расторжения договора, к материалам дела приобщен протокол собрания от 27 ноября 2010 года, на котором обсуждался вопрос о расторжении договора аренды, принято решение договор аренды не расторгать - л.д.14-15 том2, кроме того, спор рассматривается судами с октября 2010 года, отсутствие воли ответчика на расторжение договора в добровольном порядке и, одновременно, неисправность ответчика как арендатора материалами дела подтверждены, функциональное значение норм о претензионном порядке соблюдено.

При таких обстоятельствах интерес администрации в расторжении договора судебным актом, что обеспечит правовую определенность для администрации как арендодателя, является законным и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10 июня 2011 года по делу N А32-28857/2010 отменить в обжалованной части, а именно в части отказа в расторжения договора аренды.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 3900000411 от 24.02.1998 года (N договора до 01.12.2002 - А2-П-158).

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Гаражно-строительного кооператива N 5, г.Белореченск, ИНН 2303011541 в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов