Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2011 г. N 09АП-18034/11

г.Москва

Дело N А40-905/11-150-7

N 09АП-18034/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "20" сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "27" сентября 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных ресурсов г.Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от "31" мая 2011 года,

принятое судьей Коноваловой Е.В.

по делу N А40-905/11-150-7

по иску ЗАО "Ремстройтрест"

к Департаменту земельных ресурсов г.Москвы, Правительству Москвы,

с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Префектуры Юго-Западного административного округа г.Москвы,

об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании:

от истца: Вершинина И.А. по доверенности от 11.01.2011 г..; Минутка А.М. по доверенности от 12.09.2011 г..;

от ответчика: от ДЗР г.Москвы: Арутюнова Д.Г. по доверенности от 28.02.2011 г..; Правительства Москвы: Белкина А.Ю. по доверенности от 11.01.2011 г.., Пашкова М.Э. по доверенности от 28.02.2011 г..;

от третьего лица: неявка,

УСТАНОВИЛ:

К производству Арбитражного суда г.Москвы принят иск ЗАО "Ремстройтрест" к Департаменту земельных ресурсов г.Москвы (с учетом принятия судом частичного отказа от иска к Правительству Москвы), об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым N 77:06:0003013:1009 площадью 78581+/-18кв.м. по адресу: г.Москва, Обручевский р-н, кв. 38А Юго-Запада, на предложенных в оферте условиях.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "16" марта 2010 года (Т. 1, л.д. 149-151) иск в части требований к Департаменту земельных ресурсов г.Москвы удовлетворен; производство по делу в части требований к Правительству Москвы прекращено.

На состоявшееся Решение Департаментом земельных ресурсов г.Москвы подана апелляционная жалоба (Т. 19, л.д. 1-3), мотивированная несоответствием изложенных в решении суда выводов обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы и Правительство Москвы требования и доводы жалобы поддержали; Истец заявил о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в части требования об обязании заключить договор аренды.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на основании заключенного между Правительством Москвы и ЗАО "Ремстройтрест" Инвестиционного контракта от 28.12.2000 г.. N ДМЖ.00.ЮЗАО.00222 у города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г.Москвы возникла обязанность предоставить обществу "Ремстройтрест" для разработки проектной документации, строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов с инженерными коммуникациями (корпуса 1, 2, 3, 7, 8, 9, 9А, 10, 11) в аренду на срок 3 года земельный участок в границах квартала, реконструируемого в рамках инвестиционного контракта, а именно: с кадастровым N 77:06:0003013:1009 площадью 78581+/-18кв.м. по адресу: г.Москва, Обручевский р-н, кв. 38А Юго-Запада.

Суд апелляционной инстанции полагает недоказанным наличие у Истца права требовать передачи в аренду испрашиваемый земельный участок заявленной площади, в заявленных границах.

Условиями Инвестиционного контракта от 28.12.2000 г.. N ДМЖ.00.ЮЗАО.00222 согласовано осуществление городом Москвой и обществом "Ремстройтрест" действий по созданию на территории квартала 37-38 Юго-Запада жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объектов соцкультбыта на условиях внесения сторонами вкладов в совместную деятельность (городом Москвой - в виде права аренды земельного участка, необходимого для строительства и дальнейшей эксплуатации недвижимости, обществом "Ремстройтрест" - в виде имущества и профессиональных умений, необходимых для создания построек), на условиях возникновения у сторон права общей долевой собственности на созданное в результате их совместной деятельности недвижимое имущество.

Целью совместной деятельности согласовано создание в границах реконструируемого квартала нескольких самостоятельных объектов недвижимости, а не имущественного комплекса применительно к ст. 132 ГК РФ.

Условиями Инвестиционного контракта предусмотрена обязанность города Москвы в качестве вклада в совместную деятельность предоставить право аренды земельных участков в границах, необходимых для строительства/ использования каждого отдельного подлежащего застройке объекта недвижимости.

Т.е. условиями Инвестиционного контракта установлен "определяемый" размер площади подлежащих передаче в качестве вклада города Москвы в совместную деятельность земельных участков, а именно: определяемый характеристиками подлежащей застройке недвижимостью, т.е. включающий площадь, предназначенную для занятия объектом недвижимости и площадь, необходимую для его строительства/ использования.

Поскольку условиями Инвестиционного контракта не установлен механизм определения площади земельного участка, необходимого для строительства/ использования объекта недвижимости, соответствующая площадь подлежит определению в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Последующее поведение сторон подтверждает соответствующее толкование условий Инвестиционного контракта.

Так, на территории квартала 38А Юго-Запада участниками совместной деятельности предполагалось строительство 12-ти объектов недвижимости (корп. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 9А, 10, 11); из них уже осуществлено строительство 3-х объектов недвижимости: в порядке ст. 55 ГрадК РФ дано разрешение на ввод в эксплуатацию корп. 4 - 31.12.2010 г.., корп. 5 - 12.07.2007 г.., корп. 6 -29.10.2010 г.. (Т. 19, л.д. 134-135, 139-140, 145-148); при этом для строительства каждого из указанных 3-х объектов недвижимости Ответчик предоставил Истцу в аренду 3 (три) земельных участка по 3-м самостоятельным договорам аренды (Т. 3, л.д. 40-132), чему предшествовала подготовка исходно-разрешительной документации, в соответствии с которой затем уже были оформлены договоры аренды.

Для строительства оставшихся 9-ти объектов недвижимости (корп. 1, 2, 3, 7, 8, 9, 9А, 10, 11) Истец притязает на предоставление ему одного земельного участка с кадастровым N 77:06:0003013:1009 площадью 78581+/-18кв.м. по адресу: г.Москва, Обручевский р-н, кв. 38А Юго-Запада.

Соответственно Истце лежит обязанность доказать, что земельные участки, необходимые для строительства каждого из указанных объектов, определенные согласно установленных нормативов отвода земель для конкретных видов деятельности, согласно правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, образуют испрашиваемый Истцом земельный участок.

Однако Истцом таких доказательств не представлено.

В отношении только 5-ти из 9-ти объектов, для строительства которых Истец просит предоставить земельный участок с кадастровым N 77:06:0003013:1009, имеется утвержденная в установленном порядке исходно-разрешительная документация, в частности, проект строительства, о чем сам Истец пояснил суду (Т. 19, л.д. 59- оборот); к таковой документации не относится представленные Истцом проект "застройки" (Т. 17, л.д. 31), заключение по проекту "застройки" (Т. 1, л.д. 52-60, 72-77).

Таким образом, Истцом не доказано право требовать передачи ему для строительства корп. 1, 2, 3, 7, 8, 9, 9А, 10, 11 земельного участка с кадастровым N 77:06:0003013:1009.

Независимо от изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что у Истца отсутствует право требовать передачи в аренду испрашиваемого земельного участка также в силу следующего.

По смыслу норм главы 34 АПК РФ, право арендатора в отношении объекта аренды является исключительным (от владения и(или) пользования объектом аренды арендатор отстраняет в т.ч. собственника). При предоставлении арендатору имущества в пользование он приобретает права титульного владельца арендованного имущества и, соответственно, пользуется правомочиями, предоставленными ст. 305 ГК. В конструкции договора аренды содержатся вещно-правовые элементы; договор аренды порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц.

Между тем испрашиваемый Истцом земельный участок с кадастровым N 77:06:0003013:1009 застроен объектами недвижимости (Т. 2, л.д. 49), принадлежащими на праве собственности иным, нежели Истец и Ответчик, лицам, права которых в установленном законом порядке не прекращены (Т. 19, л.д. 39-40), а также занят существующей территорией общего пользования.

В указанной части испрашиваемый Истцом земельный участок заведомо не может быть предоставлен в пользование арендатору, поскольку у Ответчика отсутствует исключительное право использовать занятую чужой собственностью и предназначенную для общего использования территорию.

При таких обстоятельствах при заключении между Истцом и Ответчиком договора аренды земельного участка с кадастровым N 77:06:0003013:1009 будут нарушены требования ст.ст. 398, 608 ГК РФ.

Между тем по смыслу п. 4 ст. 445 ГК РФ, в судебном порядке нельзя понудить заключить договор, условия которого нарушают требования закона, т.е. договор, заведомо недействительный (ничтожный) полностью или в части.

Из Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г.. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что иск кредитора о понуждении должника к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи в порядке ст. 398 ГК РФ подлежит удовлетворению только в том случае, если спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Также Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г.. N 54 разъяснено, что в ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ; в то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Таким образом, иск об обязании стороны инвестиционного договора, обязавшейся внести вклад в общее дело в виде права аренды земельного участка, исполнить соответствующую обязанность, в т.ч. когда соответствующее требование сформулировано как требование об обязании заключить договор аренды соответствующего земельного участка, не подлежит удовлетворению в том случае, когда соответствующий земельный участок не находится во владении ответчика или право собственности ответчика на указанный земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП.

А поскольку по настоящему делу Ответчик не владеет земельным участком с кадастровым N 77:06:0003013:1009 в той его части, в которой указанный участок застроен объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности третьим лицам, иск об обязании заключить договор аренды соответствующего земельного участка удовлетворению не подлежит.

В связи с чем решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска об обязании заключить договор подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "31" мая 2011 года по делу N А40-905/11-150-7 отменить в части удовлетворения иска об обязании заключить договор.

В указанной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ЗАО "Ремстройтрест" в доход Федерального бюджета 2000руб. госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий:

Е.Е.Кузнецова

Судьи

Е.Н.Барановская Т.Я.Сумарокова