Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2011 г. N 05АП-5591/11

г. Владивосток

Дело

03 октября 2011 г.

N А51-1964/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 27 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С. Б. Култышев

судей Н.А. Скрипка, Т.А. Аппакова

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от истца: Шупик Ю.В. - паспорт 0503 558593, доверенность от 08.04.2011 со специальными полномочиями, Педорин С.Л. - паспорт 0507 400444, доверенность от 12.09.2011 со специальными полномочиями,

от ответчика не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Н-Д"

апелляционное производство N 05АП-5591/2011, 05АП-5591/2011

на решение от 11.07.2011 судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-1964/2010 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) ООО "Н-Д"

к ООО "Мико"

об обязании передать в собственность имущество

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Н-Д" (далее - ООО "Н-Д", истец) обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мико" (далее - ООО "Мико", ответчик) об обязании ответчика исполнить в натуре обязательство, предусмотренное п.3.10 договора аренды нежилых помещений N 3 от 13.12.2007 - передать в собственность истца неотделимые улучшения нежилых помещений общей площадью 1 161, 70 кв.м. (в здании с пристройкой (книгохранилище, лит. 1, пристройка - лит. 1А), номера на поэтажном плане: 1-3, 3а, 4-28, этаж: 3-лит.1, назначение: складское, административное, условный номер: 25-25-01/083/2007-039), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а, а именно: пешеходный трап с навесом, примыкающий к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проеме, и пандус - заездно-входную часть к вышеуказанному объекту, состоящую из бетона и брусчатки.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.04.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.05.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда от 06.09.2010 указанные судебные акты отменены, дело направлено рассмотрение в суд первой инстанции, при этом ФАС ДВО указал, что при новом рассмотрении суду следует определить, являются ли спорные объекты улучшениями имущества, переданного ответчику в аренду по договору от 13.12.2007 N 3; являются ли эти улучшения отделимыми либо не отделимыми от арендованного имущества; будет ли причинен вред арендованным помещениям в случае отделения от них спорных объектов.

При повторном рассмотрении дела до вынесения судом первой инстанции решения по делу истец заявил об изменении предмета заявленных исковых требований, просил признать произведенные ответчиком ООО "Мико" с согласия арендодателя ООО "Н-Д" в период действия договора аренды N 3 от 13.12.2007 улучшения арендованного имущества - нежилых помещений общей площадью 1 161,70 кв.м. (в здании с пристройкой (книгохранилище, лит.1, пристройка - лит.1А), номера на поэтажном плане:1-3,3а, 4-28, этаж:3-лит.1, назначение: складское, административное, условный номер:25-25-01/083/2007-039), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а, а именно: пешеходный трап с навесом, примыкающий к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проеме, и пандус - заездно-входную часть к вышеуказанному объекту, состоящую из бетона и брусчатки, неотделимыми без причинения вреда улучшениями арендованного имущества истца; обязать ответчика, ООО "Мико", исполнитель обязательство, предусмотренное п.3.10 Договора аренды нежилых помещений N 3 от 13.12.2007, передать по акту приема-передачи неотделимые улучшения помещений истца, в виде пешеходного трапа с навесом, примыкающего к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проеме, и пандус - заездно-входную часть к вышеуказанному объекту, состоящую из бетона и брусчатки, ООО "Н-Д" как собственнику недвижимого имущества.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство об уточнении требования в части обязания ответчика - ООО "Мико", исполнить обязательство, предусмотренное п.3.10 Договора аренды нежилых помещений N 3 от 13.12.2007, передать по акту приема-передачи неотделимые улучшения помещений истца, в виде пешеходного трапа с навесом, примыкающего к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проеме, и пандус - заездно-входную часть к вышеуказанному объекту, состоящую из бетона и брусчатки, ООО "Н-Д" как собственнику недвижимого имущества. В удовлетворении остальной части отказано, поскольку истцом заявлено новое требование.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.07.2011 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права, и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ссылается на то, что спорный объект (пешеходный трап с навесом, примыкающий к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проеме, пандус-заездно-входная часть к названному объекту) является улучшением имущества, переданного ООО "Мико" по договору аренды от 13.12.2007 N 3; произведённые ответчиком улучшения являются улучшением помещений, но так как помещения являются частью здания, то они являются и улучшениями всего здания. Указанное обстоятельство подтверждается письмом N 58 от 03.05.2011, пояснениями эксперта, данными в судебном заседании 23.06.2011, однако данные сведения необоснованно не приняты судом первой инстанции в качестве доказательств по делу. Полагает, что судом не принят во внимание вывод по второму вопросу экспертного заключения, что демонтаж спорной конструкции окажет отрицательное влияние на несущую способность фундаментов здания и его основания, нанесет ущерб зданию в целом, такой демонтаж невозможен без нанесения существенного и несоизмеримого вреда для арендуемых помещений и здания в целом. Возражает по поводу вывода суда, что способ обустройства неотделимых улучшений является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, с учетом сложившейся судебной практики. Спорный объект улучшает технические и коммерческие характеристики только помещений истца, не предназначен для прохода третьих лиц к иным помещениям, находящимся в здании.

Отмечает, что в ст. 623 ГК РФ не определен способ обустройства помещений и дальнейшая судьба улучшений после демонтажа, возможность их повторного использования. Ссылаясь на п. 2 Постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 N 64, считает необоснованным вывод суда об отнесении спорного объекта к общему имуществу здания, поскольку пешеходный трап с навесом, примыкающий к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проеме, и пандус-заездно-входная часть к названному объекту, являются конструктивным элементом помещений истца, предназначенным для обслуживания только его помещений.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, извещен надлежащим образом. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ), рассматривает дело в его отсутствие. Заявлений, ходатайств до начала рассмотрения апелляционной жалобы в канцелярию суда не поступало.

Представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В рассмотрении дела объявлялся перерыв до 27.09.2011 до 15 часов 45 минут в порядке ст. 163, 184, 185 АПК РФ. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.06 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей. Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представил материалы судебной практики, приобщенные судом к материалам дела.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

13.12.2007 ООО "Норд-Косметик" (Арендодатель) и ООО "Мико" (Арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений N 03, по которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 1 161,70 кв. м. в здании с пристройкой (книгохранилище, лит. 1, пристройка - лит. 1А), номера на поэтажном плане: 1-3, 3а, 4-28, этаж: 3 лит. 1, назначение: складское, административное, условный номер: 25-25-01/083/2007-039, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а.

Срок договора установлен с 13.12.2007 по 13.12.2017. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.10 договора арендатор обязан по истечении срока действия договора аренды, а также при досрочном его прекращении, передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкций помещений.

30.03.2009 ООО "Норд-Косметик" (Продавец) и ООО "Н-Д" (Покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец передает в собственность покупателю, принадлежащее ему нежилые помещения общей площадью 1 161,70 кв. м. в здании с пристройкой (книгохранилище, лит. 1, пристройка - лит. 1А), номера на поэтажном плане: 1-3, 3а, 4-28, этаж: 3 лит. 1, назначение: складское, административное, условный номер: 25-25-01/083/2007-039, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а. Переход права собственности на указанные помещения зарегистрирован в установленном порядке.

06.04.2009 ООО "Н-Д" направило в адрес ООО "Мико" письмо N 005, в котором сообщало, что с 06.04.2009 ООО "Н-Д" является правопреемником ООО "Норд-Косметик" в отношении договора аренды нежилых помещений N03 от 13.12.2007. 10.08.2009 между истцом и ответчиком было заключено и зарегистрировано в УФРС по Приморскому краю Дополнительное соглашение к Договору аренды нежилых помещений N3 от 13.12.2007, согласно которому истец был указан в качестве арендодателя нежилых помещений.

В период действия договора аренды ООО "Мико" с согласия арендодателя обустроило вместо окна вход/выход и установило трап с навесом (цельно-металлическая конструкция) с примыканием к этому входу-выходу и пандус (заездно-входная часть к вышеуказанному объекту, состоящая из бетона и брусчатки).

25.01.2010 ООО "Н-Д" (Арендодатель) и ООО "Мико" (Арендатор) заключили соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений N 03 от 13.12.2007, на основании которого акту приема-передачи от 0102.2010 ответчик передал истцу нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а, при этом ответчик отказался передать истцу трап с навесом и пандус, о чем сделана письменная отметка в указанном акте (л.д. 33, 34, т. 1).

ООО "Н-Д" полагая, что трап с навесом и пандус являются улучшениями арендованных помещений, неотделимыми от помещений без вреда для последних, обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края, полагая что ООО "Мико" неправомерно отказывается передать указанные улучшения истцу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что произведенные истцом улучшения являются улучшениями всего здания в целом, а не только улучшениями одного арендуемого помещения.

Однако при этом судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3.10 договора аренды от 13.12.2007 N 03 предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды, а также при досрочном его прекращении, арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведённые в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкций помещений.

В период действия договора аренды от 13.12.2007 N 03 ответчик в указанном помещении на основании согласия гендиректора ООО "Норд-Косметик" от 10.03.2008 в ответ на запрос о согласовании о проведении в арендованном помещении перепланировок и переустройств от 06.03.2008 N 16 (л.д. 100, т. 1) обустроил вместо окна вход-выход и установил трап с навесом (цельно-металлическую конструкцию) с примыканием к этому входу-выходу и пандус (заездно-входная часть к вышеуказанному объекту).

В соответствии с имеющимися в деле фотоматериалами (т. 1 л.д. 49-52, 92-99), пояснениями истца, актами экспертного исследования (т. 2 л.д. 49-51, т.3 л.д. 55-57, 85-96), письмом от 03.05.2011 N 58 (т. 3 л.д. 113-114) устроенный спорный объект (пешеходный трап с навесом, примыкающий к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проеме, пандус-заездно-входная часть к названному объекту), непосредственно предназначен для обслуживания переданных помещений ООО "Мико" по договору аренды от 13.12.2007 N 03, предназначается для транспортировки грузов в помещения склада и обратно, устроен для непосредственного доступа в помещения склада, удобен для транспортировки грузов, является непосредственным улучшением помещений "склада".

Согласно данных акта экспертного заключения (л.д. 85-97, т. 3), проведенного на основании определения суда первой инстанции от 23.11.2010, устроенное строение является недвижимым имуществом, затрагивает характеристики всего здания, обеспечивает доступность для крупногабаритных грузов, образует собой аварийный выход из здания, является улучшением всего здания.

В соответствии с актом экспертного исследования ГУ Приморская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ от 28.01.2011, выполненной по заявлению истца, спорное имущество является неотделимой конструкцией, необходимой по требованиям пожарной безопасности для нежилых помещений общей площадью 1161,7, расположенных на третьем этаже складского здания по ул. Фадеева, 45-а (л.д. 55-57, т. 3).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Апелляционной коллегией учитывается то обстоятельство, что в соответствии с содержанием запроса ответчика о согласовании перепланировок и переустройств от 06.03.2008 N 16, указанные действия согласовывались ответчиком к проведению именно в арендованном помещении (л.д. 100, т. 1), в связи с чем данный запрос был адресован для согласования непосредственно арендодателю как собственнику арендуемых помещений, а не всем иным собственникам помещений складского здания по ул. Фадеева, 45-а.

Изложенное позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что улучшения доступности для крупногабаритных грузов, повышение мобильности посещения для лиц с ограниченными возможностями, создание дополнительного пожарного выхода, повышающего уровень пожарной безопасности, увеличение уровня эстетической привлекательности, в первую очередь являются характеристиками улучшения именно арендованных помещений, расположенных на третьем этаже указанного здания.

Характеристика вышеупомянутых признаков в качестве улучшения здания в целом носит вторичный характер, производный от целей осуществления данных улучшений применительно к арендуемым помещениям. Действующее гражданское, градостроительное законодательство РФ не исключает оценки в качестве неотделимых улучшений помещений, с учетом целей их совершения, которые одновременно могут рассматриваться как улучшения в целом зданий, в которых находятся данные помещения, что само по себе не влияет на первичный характер отнесения соответствующих улучшений к улучшениям помещений.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что произведённые ответчиком улучшения являются улучшениями арендованного помещения; при этом улучшение арендованного нежилого помещения автоматически повлекло за собой улучшение здания в целом, что не противоречит действующему законодательству.

По смыслу статьи 623 ГК РФ отделимыми признаются улучшения, которые могут быть не только физически отделены от полученного в аренду имущества, но и отделены без причинения вреда этому имуществу.

Экспертными заключениями от 26.04.10 N 992/10 (т. 2 л.д. 49-51), от 28.01.2011 N 43/50 (т. 3 л.д. 55-57), от 04.04.2011 N 29/С-11 (т. 3 л.д. 85-96) подтверждается, что демонтаж конструкции спорного объекта (пешеходный трап с навесом, примыкающий к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проеме, пандус-заездно-входная часть к названному объекту) окажет отрицательное влияние на несущую способность фундаментов здания и его основания, таким образом, демонтаж данной конструкции перехода несет ущерб здания в целом, а в частности фундаментам и стенам здания, в связи с чем демонтаж без нанесения существенного и несоизмеримого вреда для здания в целом и арендуемых помещений невозможен.

Апелляционная коллегия находит ошибочными вывод суда первой инстанции о том, что определение того, являются ли улучшения имущества отделимыми или не отделимыми, зависит также от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений. Возможность отделения улучшений без вреда для арендованного помещения и здания в целом согласно материалам дела отсутствует, следовательно, выяснение вопроса об использовании помещений без этих улучшений не способствует правильному разрешению спора.

Изложенное позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что произведённые ООО "Мико" улучшения арендованного имущества являются неотделимыми.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Доказательств того, что спорный объект обслуживает более одного помещения в здании, в материалах дела не имеется. Тот факт, что спорные арендуемые нежилые помещения имеют общий со всеми этажами здания вход и лифт, сам по себе не свидетельствует об использовании обустроенного ответчиком входа-выхода иными собственниками помещений в здании.

Кроме того, судом апелляционной инстанции отмечается, что с учетом уточнения исковых требований от 27.06.2011, истцом не определяется правовое основание передачи спорной конструкции на том или ином вещном праве, помимо ссылки на договор аренды от 13.12.2007.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции признаёт требование истца об обязании ответчика передать по акту приёма-передачи неотделимые улучшения нежилых помещений истцу обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены решения суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В силу изложенного решение Арбитражного суда Приморского края от 11.07.2011 по делу N А51-1964/2010 подлежит отмене, заявленное исковое требование - удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного с ООО "Мико" в пользу ООО "Н-Д" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 2000 (две тысячи) рублей, а также по апелляционной жалобе в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.07.2011 по делу N А51-1964/2010 отменить.

Обязать ООО "Мико" передать ООО "Н-Д" по акту приёма-передачи неотделимые улучшения нежилых помещений общей площадью 1 161,70 кв. м. в здании с пристройкой (книгохранилище, лит. 1 пристройка - лит. 1А), номера на поэтажном плане: 1-3, 3а, 4-28, этаж: 3-лит. 1, назначение: складское, административное, условный номер: 25-25-01/083/2007-039, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 45-а, в виде пешеходного трапа с навесом, примыкающего к дополнительному входу-выходу, обустроенному в оконном проёме, и пандус - заездно-входную часть к вышеуказанному объекту, состоящую из бетона и брусчатки.

Взыскать с ООО "Мико" в пользу ООО "Н-Д" расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 2000 (две тысячи) рублей, по апелляционной жалобе в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова