Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2011 г. N 12АП-7143/11

г. Саратов

Дело N А12-7317/2011

"06" октября 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена "06" октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "06" октября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Кузьмичева С.А., Луговского Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фединой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Волгограда, г.Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 августа 2011 года по делу

N А12-7317/2011 (судья Буланков А.А.)

по иску Администрации Волгограда, г.Волгоград,

к обществу с ограниченной ответственностью "Трансавтосервис", г. Волгоград,

третье лицо: Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда, г. Волгоград,

о взыскании 2 258 482,19 руб., о понуждении к заключению изменения к договору аренды

земельного участка,

при участии в заседании представителей:

Администрации Волгограда - не явился, извещен,

ООО "Трансавтосервис" - не явился, извещен,

Комитета земельных ресурсов Администрации Волгограда - не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась Администрация Волгограда (далее - Администрация, Истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Трансавтосервис" (далее - ООО "Трансавтосервис", Общество, Ответчик) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании 1 572 387 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате за период с 1 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года, неустойки в размере 686 094 руб. 40 коп. за период с 26.03.2009 г. по 16.07.2010 г. по договору N 169 от 30.06.1994 г.. аренды земельного участка, о внесении изменений в п.1.3 договора аренды земельного участка N169 от 30.06.1994 г.., изложив в следующей редакции "Участок предоставлен для эксплуатации производственной базы", внесении изменения в п. 2.4 договора аренды земельного участка N 169 от 30.06.1994 г.., изложив в следующей редакции "Арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату в размере 1 284 265 руб. 74 коп.".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от "05" августа 2011 года заявленные Администрацией требования частично удовлетворены. Суд первой инстанции обязал изложить пункт 1.3. договора N 169 от 30.06.1994 г.. в следующей редакции "Участок предоставлен для размещения производственной базы"; пункт 2.4. договора N 169 от 30.06.1994 г.. изложить в следующей редакции "Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату в размере 550 399 руб. 60 коп."; с ООО "Трансавтосервис" в пользу Администрации Волгограда взысканы задолженность по арендной плате в размере 595 938 руб. 12 коп., пени в размере 80 000 руб. В остальной части иска отказано.

Кроме того, суд взыскал с ООО "Трансавтосервис" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 14 717 руб. 77 коп.

Администрация не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Администрация извещена о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовое уведомление N 81156 9 о вручении корреспонденции). Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

ООО "Трансавтосервис" извещено о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовое уведомление N 81157 6 о вручении корреспонденции). Общество явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда извещен о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (почтовое уведомление N 81159 0, N 81158 3 о вручении корреспонденции). Комитет явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ТОО ПФ "Трансавтосервис" (Арендатор) был заключен договор N 169 от 30.06.1994 г. аренды земельного участка (далее - Договор аренды), общей площадью 11 759 кв.м., расположенный по адресу: г.Волгоград, Дзержинский район, для станции техобслуживания автомобилей.

Срок действия договора на 49 лет (п. 2.1 Договора аренды).

Договор прошел государственную регистрацию 11.08.1999 г.., что подтверждается записью регистрации N 34-01/01-0213/1999-149 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изменением от 20.09.2000 г. к Договору аренды внесены изменения в части названия предприятия: слова "Производственная фирма "Трансавтосервис" заменены словами "Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Трансавтосервис".

Тем же изменением к Договору аренды размер арендной платы установлен в сумме 50 798, 88 руб.

Изменениями от 04.03.2009 г. к Договору аренды Администрацией предложено внести изменение в договор в части разрешенного вида использования земельного участка, установив - для эксплуатации производственной базы и внести изменения в части размера арендной платы размере 1 284 265 руб. 74 коп., определенного на основании порядка, утвержденного постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 г.. N 2033 "Об утверждении Порядка расчета аренной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области".

Годовая арендная плата в отношении земельного участка, арендуемого Ответчиком, Истцом рассчитывается следующим образом:

2 713,43 руб./кв. м. х 11 759 кв.м. х 0,0115 х 3,50 х 1 х 1 = 1 284 265,74 руб.

Истец применяет в своих расчетах коэффициент дифференциации 3,5 указывая на относимость Ответчика к п. 19.6 - Предназначенные для размещения других промышленных предприятий.

В соответствии с пунктом 2.2 Договора аренды Арендатор обязуется вносить ежегодно арендную плату.

Согласно пункту 2.4 Договора аренды Арендатор обязуется вносить ежегодно арендную плату в установленном размере.

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала (пункт 2.8 Договора аренды).

За период с 01.01.2009 г. по 16.07.2010 г. обязанность по уплате арендной платы арендатором надлежащим образом не исполнялась.

09 сентября 2010 г. в адрес ООО "Трансавтосервис" Истцом была направлена претензия о ненадлежащем исполнении условий Договора аренды с предложением погасить задолженность по арендной плате. Кроме того, Комитет сообщил о том, что 06.03.2009 г. представителем ООО "Трансавтосервис" получены три экземпляра изменения от 04.03.2009 г. к Договору аренды, которые необходимо оформить и вернуть один экземпляр указанного изменения. В связи с невыполнением Ответчиком указанных требований, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что к ООО "Трансавтосервис", являющемуся торгово-производственным предприятием, подлежит применению коэффициент дифференциации "1,5", задолженность в сумме 595 938,12 руб. за период с 1 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года Ответчиком не погашена. Кроме того, суд так же снизил пени за просрочку арендных платежей до 80 000 руб., применив статью 333 Гражданского кодекса РФ.

Суд апелляционной инстанции считает правомерными выводы суда первой инстанции.

С учетом того, что изменения в части разрешенного вида использования земельного участка, установив - "для эксплуатации производственной базы" заявлены на основании распоряжения председателя комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 03.03.2009 г.. N 109-рз принятого в связи с обращением арендатора и арендатор в данной части с исковыми требованиями согласен, суд первой иснтанции правомерно внес изменения в спорный договор: изложить пункт 1.3. договора N 169 от 30.06.1994 г.. в следующей редакции "Участок предоставлен для размещения производственной базы".

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

Расчет арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена производился истцом на основании порядка, утвержденного постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 г.. N 2033 "Об утверждении Порядка расчета аренной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области".

Стороны не оспаривают правомерность применения методологии определения размера арендной платы, определенной постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 г.. N 2033 (далее Порядок расчета арендой платы).

Размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов с 07.06.2008 г. рассчитывается по следующей формуле:

А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, (в ред. Постановления Главы Администрации Волгоградской обл. от 23.12.2008 г.. N 1758), где:

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

В соответствии с пунктом 1.5 Порядка расчета арендой платы коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, устанавливается нормативными правовыми актами муниципального района (городского округа) Волгоградской области по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 2 к настоящему Порядку и не может быть ниже 1.

Коэффициенты дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке, установлены Решением Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".

Согласно данному решению, значения коэффициентов дифференциации для вида использования земельных участков "Земли под промышленными объектами" установлены Дзержинском районе г. Волгограда в следующих размерах:

19.1. Предназначенные для размещения фабрик, заводов, комбинатов - 7,00;

19.2. Предназначенные для размещения производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов - 2,00;

19.3. Предназначенные для размещения типографий - 2,00;

19.4. Предназначенные для размещения пунктов приема лома и отходов черных и цветных металлов - 10,00;

19.5 Предназначенные для размещения хлебопекарен, хлебозаводов, мельниц - 1,00;

19.6. Предназначенные для размещения других промышленных предприятий - 3,50.

Администрация применяет в своих расчетах коэффициент дифференциации "3,5", указывая на относимость ответчика к п. 19.6.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что поскольку Общество является торгово-производственным предприятием, при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент дифференциации "1,5" (п.6.4 и п. 8.3 Решения N 3/84).

Законом Волгоградской области "О региональной промышленной политике и промышленной деятельности на территории Волгоградской области" N 286-ОД от 13.07.1999 г.. даны следующие понятия предприятий промышленности и промышленной деятельности:

промышленность - совокупность видов экономической деятельности, основывающихся на научно-технической и производственной деятельности в сфере материального производства;

промышленная деятельность - экономическая деятельность юридических лиц (независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности) и индивидуальных предпринимателей, направленная на разработку недр и добычу полезных ископаемых, переработку сырья, создание средств производства, промышленных товаров и предметов потребления, производство и распределение электроэнергии, газа и воды.

предприятие промышленности - имущественный комплекс, используемый субъектом промышленной деятельности для ее осуществления.

Как следует из материалов дела, согласно условиям Договора аренды, с учетом внесенных изменений, земельный участок предоставлен Обществу для эксплуатации производственной базы (п. 1.3 Договора аренды), на земельном участке находятся: двухэтажное кирпичное административно-производственное здание с пристройками, двухэтажное кирпичное производственное здание с пристройкой.

На основании Устава ООО "Трансавтосервис" основным видом экономической деятельности Общества является ремонт и техническое обслуживание автомобилей, оптовая и розничная торговля автомобилями (в том числе и комиссионная) и автомобильными запасными частями.

Осуществление данной деятельности на территории спорного земельного участка подтверждается актом осмотра земельного участка от 01.08.2011 г.., Истцом и Ответчиком не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 132 Гражданского кодекса РФ под предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 50 Гражданского кодекса РФ юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Как верно отметил суд первой инстанции, гражданское законодательство не содержит таких отдельных понятий (в том числе как вид организационно-правовой формы юридического лица) как фабрика, завод, концерн, комбинат, фирма, трест.

Таким образом, из содержания пункта 19 Решения N 3/84 следует, что законодатель установил коэффициенты дифференциации для предприятий в зависимости от вида их деятельности, а не их юридического статуса, определяемыми упомянутыми выше терминами.

На земельном участке, предоставленном ООО "Трансавтосервис", находится предприятие, которое можно отнести как к категории предприятий торговли, автосервиса, так и к категории производственного.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, указав, что к Обществу, являющемуся торгово-производственным предприятием, подлежит применению коэффициент дифференциации "1,5" (п.6.4 (земли, предоставленные для размещения постоянно действующих авторынков, салонов по продаже автомобилей) и п. 8.3 (земли, предоставленные для размещения предприятий автотехобслуживания) Решения N 3/84), в связи с чем размер годовой арендной платы в отношении земельного участка, арендуемого Ответчиком, рассчитывается следующим образом: 2 713,43 руб./кв. м. х 11 759 кв.м. х 0,0115 х 1,50 х 1 х 1 = 550 399 руб. 60 коп.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о внесении изменений в пункт 2.4. Договора Аренды путем изложения его в следующей редакции "Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату в размере 550 399 руб. 60 коп. ".

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно представленному Истцом расчету за период с 1 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года размер задолженности по арендной плате составляет 1 572 387 руб. 79 коп., пени в размере 686 094 руб. 40 коп. за период с 26.03.2009 г. по 16.07.2010 г.

Ответчиком представлен контрасчет, с учетом коэффициента дифференциации "1,5" и учетом произведенных платежей, задолженность по арендной плате за период с первого квартала 2009 по второй квартал 2010 составляет 595 938 руб. 12 коп.

Судом первой инстанции и апелляционной инстанции проверен представленный контррасчет и признан обоснованным.

С учетом того, что доказательства погашения Ответчиком задолженности по уплате арендной платы в материалах дела отсутствуют, у суда первой инстанции имелись законные основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 595 938 руб. 12 коп.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что пени за просрочку арендных платежей за период с 26.03.2009 г.. по 16.07.2010 г.. с учетом применения коэффициента дифференциации "1,5" составляют 241 648 руб. 61 коп. При этом суд применил статью 333 ГК РФ и снизил сумму пени до 80 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Таким образом, снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда по существу возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Следовательно, применяя статью 333 Гражданского кодекса РФ, суд должен установить реальное соотношение предъявленной неустойки и последствий невыполнения должником обязательства по договору, дабы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применение мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.

Как верно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом деле, сумма заявленной истцом неустойки, несоразмерна последствиям нарушения обязательств, в связи с чем снизил ее с учетом мнения истца до 80 000 руб.

Действия суда по уменьшению размера неустойки не противоречат позиции, отраженной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Апелляционная жалоба доводов относительно применения судом статьи 333 ГК РФ не содержит. Возражений Администрацией так же в суде апелляционной инстанции не представлено.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции законным и обоснованным. Апелляционную жалобу Администрации следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 августа 2011 года по делу N А12-7317/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Волгоградской области.

Председательствующий

Ю.А. Комнатная

Судьи

С.А. Кузьмичев Н.В. Луговской