Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2010 г. N 17АП-9817/10

г. Пермь

05 октября 2010 г.

Дело N А50-29823/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 октября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н. М.

судей Гуляковой Г.Н., Сафоновой С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.

при участии:

от истца Департамент имущественных отношений администрации г. Перми: не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика индивидуальный предприниматель Садыева Н. С.: Кадырова М.В. - представитель по доверенности от 07.06.2010 г..;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (истца по делу)

на решение Арбитражного суда Пермского края от 03 августа 2010 года

по делу N А50-29823/2009,

принятое судьей Султановой Ю.Т.

по иску Департамента имущественных отношений администрации г. Перми

к индивидуальному предпринимателю Садыевой Н. С.

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 595 944, 66 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 43 345, 41 руб., об изъятии у ответчика объекта нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале в 2-х этажном жилом доме, расположенным по адресу: город Пермь, улица Карпинского, 64, общей площадью 173, 00 кв.м.,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Перми (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю Садыевой Наталье Смагиловне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 595 944, 66 руб. за период с июня 2008 года по 15 июля 2010 года, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26 июня 2008 года по 15 июля 2010 года в размере 43 345, 41 руб. и изъятии у ответчика объекта нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале в двухэтажном жилом доме, общей площадью 173, 00 кв.м., расположенным по адресу: город Пермь, улица Карпинского, 64 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 03 августа 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (истец по делу) не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что до момента вступления решения суда в законную силу, право муниципальной собственности оспорено не было, следовательно, требование о взыскании арендной платы является правомерным; судом не исследовался вопрос о соответствии данного помещения по договору аренду и по делу N 2-1016/10.

Истец по делу о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил. На основании ст.ст.156,266 АПК РФ жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Индивидуальный предприниматель Садыева Н. С. (ответчик по делу) представила письменный отзыв на доводы апелляционной жалобы, в соответствии с которой просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает на то, что в соответствии с решением Индустриального районного суда от 15.05.2010 г.. (вступившего в законную силу) спорные нежилые подвальные помещения признаны общей собственностью собственников многоквартирного дома, признана недействительной регистрация права на указанные помещения за муниципальным образованием г.Пермь. Учитывая, что в силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента её совершения, следовательно, с момента заключения договора аренды от 13.04.2005 г.. у истца отсутствовало право сдачи имущества в аренду. Факт идентичности указанных помещений ни одна из сторон в судебном заседании суда первой инстанции не оспаривала.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 13 апреля 2005 года между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодателем), Муниципальным учреждением "Жилищная служба Индустриального района города Перми (балансодержателем), индивидуальным предпринимателем Садыевой Н. С. (арендатором) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1552-05И (л.д. 08-29).

Объект аренды - нежилой муниципальный фонд в виде встроенных нежилых помещений в подвале в двухэтажном жилом доме, расположенном в Индустриальном районе в городе Перми, улица Карпинского, дом 64. Площадь объекта аренды составила 173, 00 кв.м. (из них основной 173, 00 кв.м.), цель его использования - склад цветочной продукции (пункты 1.1. - 1.2).

Объект аренды принадлежит истцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 59-59-01/753/2005-541 от 22 марта 2006 года (л.д. 49).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что договор заключен на срок с 25 марта 2005 года по 25 марта 2010 года, зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем сделана запись регистрации N 59-59-01/753/2005-542 от 22 марта 2006 года (л.д. 51-52).

По договору стороны согласовали условия, устанавливающие способ расчета арендной платы. Арендная плата по договору является определяемой, а именно, способ расчета арендной платы может быть изменен в случае изменения базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы по решению уполномоченных органов местного самоуправления. Кроме того, ежегодно арендная плата по договору индексируется с учетом инфляции до 15 января. Основой для индексации служит ежегодный сводный индекс роста потребительских цен на все товары и услуги на основании прогноза значения индекса используемого при формировании бюджета предоставляемого департаментом финансов администрации города Перми (Раздел 4 договора).

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что об изменении способа расчета арендной платы истец направляет ответчику уведомление, которое является неотъемлемой частью договора. Арендатор вносит арендную плату не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартал на указанные в договоре расчетные счета Департамента финансов администрации города (пункт 4.5 договора).

В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором, за каждый день задержки внесения арендной платы налагается штраф в размере 0, 5 % от величины недоимки арендной платы за расчетный период (пункт 7. 2 договора).

25 марта 2005 года арендуемое имущество передано истцом ответчику по акту (л.д. 22).

09 августа 2005 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, на основании которого площадь арендуемого объекта составила 174, 40 кв.м. (л.д. 23-24).

05 июля 2005 года между сторонами составлены соответствующие акты (л.д. 30-31).

07 декабря 2007 года истец заявил отказ от договора, о чем направил ответчику предупреждение N 1552-05И, которое получено ответчиком 12 декабря 2007 года (л.д. 45, уведомление о вручении почтового отправления, л.д. 46).

За период с 01 января 2006 года по 01 января 2009 года размер арендной платы изменен, о чем истец направил ответчику соответствующие уведомления (л.д. 32-44).

В связи с тем, что ответчик не исполнил своих обязательств по договору надлежащим образом, истец предъявил иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 595 944, 66 руб. за период с июня 2008 года по 15 июля 2010 года, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26 июня 2008 года по 15 июля 2010 года в размере 43 345, 41 руб. и изъятия у ответчика объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале в двухэтажном жилом доме, общей площадью 173, 00 кв.м., расположенном по адресу: город Пермь, улица Карпинского, 64.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что предметом спорного договора аренды по настоящему делу является общее имущество собственников многоквартирного дома, а поскольку при заключении спорной сделки Департаментом не было получено согласие собственников помещений жилого дома, спорный договор является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 ГК РФ, так как противоречит ст. 246, 247 ГК РФ.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда, указывает, что до момента вступления решения суда в законную силу, право муниципальной собственности оспорено не было, следовательно, требование о взыскании арендной платы является правомерным.

Данный довод исследован судом апелляционной инстанции и подлежит отклонению в силу следующего.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, при этом арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела, определением арбитражного суда Пермского края от 24 ноября 2009 года производство по делу приостановлено до принятия и вступления в законную силу судебного акта - решения Индустриального районного суда г.Перми по делу N 2-1147/08.

Решением Индустриального районного суда города Перми от 17 мая 2010 года по делу N 2-1016/10 удовлетворены исковые требования Садыевой Н.С., Хасановой О.С., Хасанова Т.А., Иванова Л.Ф., Саидовой С.А., к Полежаеву С.Л., Департаменту имущественных отношений администрации города Перми, Федеральной регистрационной службе по Пермскому краю, признана недействительной государственная регистрация права собственности на встроенные помещения в подвале двухэтажного жилого дома площадью 174, 40 кв.м., расположенного по адресу: город Пермь, улица Карпинского, 64 за муниципальным образованием "Город Пермь", как противоречащая требованиям закона (ничтожная сделка), применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания названных выше встроенных нежилых помещений в подвале двухэтажного жилого дома общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (л.д. 87-89).

15 июля 2010 года Определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда решение Индустриального районного суда города Перми от 17 мая 2010 года по делу N 2-1016/10 оставлено в силе.

На основании части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Из анализа решения суда следует, что объект аренды по договору объекта муниципального нежилого фонда N 1552-05И от 13 апреля 2005 года - встроенные нежилые помещения в подвале двухэтажного жилого дома общей площадью 174, 40 кв.м., расположенные по адресу: город Пермь, улица Карпинского, дом 64 признан общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, так как отнесен к техническому подвалу, не имеющему самостоятельного назначения.

В соответствии со статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

Статьей 246, пунктом 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле, по решению собственников помещений, принятом на общем собрании, поскольку владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью на общее имущество многоквартирного дома осуществляется по соглашении всех ее участников.

Доказательства наличия у Департамента при заключении спорной сделки согласия собственников помещений жилого дома в материалах дела отсутствуют.

В случае признания спорных договоров аренды недействительными (ничтожными) в силу ст. 168 ГК РФ, следует иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на основании ничтожных договоров аренды у истца не возникло права распоряжения спорными объектами аренды, а у ответчика - обязанности по внесению арендной платы, уплате процентов и возврате имущества, полученного по недействительной сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, поскольку отсутствуют достаточные доказательства возникновения между сторонами правоотношений по аренде муниципального нежилого фонда и исполнения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1552-05И от 13.04.2005 г.., следовательно, данная сделка является ничтожной.

Ссылка заявителя жалобы на то, что судом не исследовался вопрос о соответствии данного помещения по договору аренду и по делу N 2-1016/10, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку факт идентичности указанных помещений в подвале в двухэтажном жилом доме, расположенных в Индустриальном районе в городе Перми, улица Карпинского, дом 64, площадью 173, 00 кв.м. (из них основной 173, 00 кв.м.) в суде первой инстанции не оспаривался, доводы и возражения не приведены, и сторонами не подвергался сомнению. Следовательно, у суда первой инстанции не было оснований принимать меры к установлению данного факта.

В нарушение ст. 65 АПК РФ, истцом по делу не доказано, что имеется иное помещение с аналогичной площадью, расположенное по тому же адресу, являющегося объектом по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1552-05И от 13.04.2005 г..

Из анализа договора аренды объекта муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале двухэтажного жилого дома, расположенном по адресу: г.Пермь, ул.Карпинского, 64, площадью 173 кв.м., акта передачи имущества, плана строения, также из содержания искового заявления о признании недействительной государственной регистрации права собственности на помещения в подвале двухэтажного дома площадью 174,40кв.м., расположенного по адресу: г.Пермь, ул.Карпинского, 64 за муниципальным образованием "Город Пермь" и судебных актов по делу N 2-1016/10 следует, что речь идет об одном и том же объекте недвижимости.

В результате изложенного решение суда от 03 августа 2010 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 03 августа 2010 года по делу N А50-29823/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Н. М. Савельева

Судьи

Г. Н. Гулякова С. Н. Сафонова