Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2010 г. N 17АП-11576/10

г. Пермь

29 ноября 2010 г.

Дело N А60-25024/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Усцова Л. А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Гребенкиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца - ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" (далее - ОАО "УБРиР"): Маркелов А.Ю. по доверенности N 1947 от 22.12.2009, паспорт,

от ответчика - ООО "Огонек": Бабенко В.А. по доверенности от 27.09.2010, паспорт,

от ответчика - индивидуального предпринимателя Гарновой Анны Сергеевны (далее - ИП Гарнова А.С.): Бабенко В.А. по доверенности от 18.08.2010, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

ОАО "Уральский банк реконструкции и развития"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 08 октября 2010 года

по делу N А60-25024/2010,

принятое судьей Ваниным П.Б.

по иску ОАО "Уральский банк реконструкции и развития"

к индивидуальному предпринимателю Гарновой Анне Сергеевне, ООО "Огонек"

о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ОАО "УБРиР" обратилось в арбитражный суд Свердловской области (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании солидарно с ИП Гарновой А.С., ООО "Огонек" 1 181 056 руб. 57 коп. долга, 228 711 руб. 25 коп. процентов, 208 072 руб. 40 коп. пени по кредитному договору N 0510202 от 25.03.2008 и обращении взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки (залога недвижимости) от 27.03.2008.

Решением арбитражного суда Свердловской области от 08 октября 2010 года исковые требования удовлетворены частично: с ответчиков в пользу истца солидарно взыскано 1 181 056 руб. 57 коп. долга, 102 964 руб. 29 коп. процентов, 104 036 руб. 20 коп. неустойки (ст. 333 ГК РФ). В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

ОАО "УБРиР" не согласно с решением в части отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество. Считает, что решение вынесено с нарушением норм материального права, без учета всех обстоятельств, имеющих отношение для дела. Свои доводы мотивирует ссылкой на ст. 26 Земельного кодекса РФ, ст. 5 Федерального залога "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90. Считает выводы суда о недействительности (ничтожности) договора ипотеки не соответствующими нормам действующего закона и современной судебной практике. Поясняет, что ипотека на земельный участок не оформлялась, поскольку участок был у прежнего собственника объекта недвижимости в краткосрочной аренде, на том же праве перешел и к ИП Гарновой А.С. Государственная регистрация краткосрочной (менее года) аренды не требуется.

ИП Гарнова А.С. свои возражения на апелляционную жалобу изложила в отзыве. Обращает внимание суда, что истец, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, не указывает каким образом выражено это нарушение. Полагает, что ипотека здания должна быть произведена одновременно с ипотекой земельного участка независимо от наличия либо отсутствия государственной регистрации аренды. Подтверждает, что право аренды земельного участка перешло к ИП Гарновой А.С. от продавца магазина в порядке ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Ответчик, ООО "Огонек", доводы предпринимателя Гарновой А.С. поддержал.

Представитель ответчиков в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела следующих документов: выписки из постановления Главы г. Нижний Тагил от 01.12.2003 N 1217, договора аренды земельного участка N1842 от 18.12.2003, дополнительных соглашения к нему от 17.11.2004, N2 от 22.11.2005 (2 экз.), N4 от 05.12.2006. По мнению представителя, названные документы подтверждают право аренды предпринимателя Гарновой А.С. земельным участком.

Представитель истца против заявленного ходатайства не возражал.

Судом ходатайство ответчиков рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено, так как документы представлены для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со ст. 262 АПК РФ (абз. 3 п. 2 ст. 268 названного кодекса).

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, во исполнение заключенного 25.03.2008 между ОАО "УБРиР" (кредитор) и предпринимателем Гарновой А.С. (заемщик) кредитного договора N 0510202, заемщику предоставлен кредит в размере 1 500 000 руб., под 17,5% годовых, сроком возврата 25.03.2013.

Кредитный договор N 0510202 отвечает требованиям главы 42 ГК РФ.

Порядок уплаты основного долга и процентов за пользование кредитом установлен сторонами в разделе 2 кредитного договора, должен осуществляться по частям в соответствии с графиком (приложение N 1 к договору).

В пункте 3.2 договора установлена ответственность заемщика за нарушение сроков уплаты процентов в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Исполнение обязательств по кредитному договору N 0510202 от 25.03.2008 обеспечено договором поручительства N 0510202/п2 от 22.04.2008, заключенным между Банком (кредитор) и ООО "Огонек" (поручитель), по условиям которого поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Банком солидарно в полном объеме за исполнение заемщиком условий кредитного договора.

Факт предоставления кредита, подтвержден мемориальным ордером N 13 от 13.03.2008 на сумму 1 500 000 руб.

Ненадлежащее исполнение заемщиком условий кредитного договора послужило основанием для обращения Банка в арбитражный суд с требованием о досрочном возврате кредита, уплате процентов, неустойки (п. 2.3.6 кредитного договора).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, в частности ст. 810, 819 ГК РФ.

Исковые требования кредитором предъявлены с учетом солидарной обязанности (ответственности) поручителей (ст.ст. 322, 323 ГК РФ).

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в их совокупности (ст. 71 АПК РФ), удовлетворил заявленные требования частично, взыскав с ответчиков солидарно 1 388 057 руб. 06 коп. долга, процентов, неустойки.

Расчет взыскиваемых истцом процентов по кредиту за период с 30.04.2008 по 05.10.2010 судом первой инстанции скорректирован, ввиду отсутствия доказательств направления заемщику уведомления об изменении процентной ставки. Последнее обстоятельство сторонами не оспорено.

Снижая размер договорной неустойки, арбитражный суд Свердловской области, принял во внимание соответствующее ходатайство ответчиков, собственно размер неустойки (0,2% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки), посчитав его достаточно высоким по сравнению с процентной ставкой ЦБ РФ, счел возможным уменьшить неустойку до 104 036 руб. 20 коп. (ст. 333 ГК РФ).

В указанной части решение арбитражного суда Свердловской области также не оспорено.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Помимо договора поручительства, ИП Гарновой А.С. во исполнение условий договора ипотеки от 27.03.2008 в залог Банку передано недвижимое имущество - здание магазина, общей площадью 79,7 кв.м., назначение - торговое, литер: А, А1, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Гастелло, д. 4а. Залоговая стоимость имущества оценена сторонами в 2 032 350 руб. (п. 1.3).

В соответствии со ст. 131 ГК РФ договор ипотеки зарегистрирован в Управлении ФРС по Свердловской области 29.04.2008, запись регистрации 66-66-02/048/2008-588.

Как следует из договора ипотеки, в залог Банку передано имущество в обеспечение исполнения обязательств заемщика - предпринимателя Гарновой А.С. по кредитному договору N 0510202 от 25.03.2008, что не противоречит ст. 329, 334 ГК РФ.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество отказал, указав, что поскольку договор ипотеки заключен в отсутствие соответствующего оформления прав на земельный участок, такой договор является ничтожным, так как заключен с нарушением требований ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

С последним выводом, суд апелляционной инстанции согласиться не может.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на объекты недвижимости, которые находятся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абз. 2 п. 14 Постановления ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Правила п. 3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в залог право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке N 102-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

Отсутствие прав на земельный участок у залогодателя на момент заключения договора ипотеки от 27.03.2008 подтверждено справкой, выданной Управлением ФРС по Свердловской области от 25.03.2008 N 02/074/2008-11 (п. 1.2 названного договора, л.д. 36, 46).

Кроме этого, анализируя договор купли-продажи от 15.05.2007, судом первой инстанции было установлено, что магазин, предмет ипотеки, расположен на земельном участке, используемом продавцом недвижимости по краткосрочным (менее одного года) договорам аренды, не подлежащим государственной регистрации в силу закона.

Поименованные в договоре купли-продажи от 15.05.2007: договор аренды земельного участка N 1842 от 18.12.2003, дополнительные соглашения к нему (от 17.11.2004, N 2 от 22.11.2005, N 4 от 05.12.2006), приобщены к материалам дела в качестве основания возникновения права пользования залогодателем земельным участком, на котором расположено здание магазина ИП Гарновой А.С.

Информация, содержащаяся в уведомлении от 08.10.2010 N 02/266/2010-012 Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, приложенная к апелляционной жалобе, об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сведений о правах на земельный участок, расположенный по ул. Гастелло, 4а в г. Нижний Тагил повторяет ту же информацию, датированную мартом 2008 года (л.д.46) и на выводы апелляционного суда не влияет.

Принимая во внимание установленные арбитражным судом Свердловской области обстоятельства пользования предпринимателем Гарновой А.С. земельным участком, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии у залогодателя возможности и, главное, обязанности с соблюдением требований закона передать в ипотеку земельный участок или права аренды на него одновременно с передачей в ипотеку объекта недвижимости - магазина.

Между тем, последнее обстоятельство, само по себе, не влечет недействительности договора ипотеки здания.

В отсутствие доказательств исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению (ч. 1 ст. 348 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В силу п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодержателем в остальных случаях.

Банк, обращаясь с иском, просил установить начальную продажную цену имущества, заложенного по договору залога от 27.03.2008 в размере 2 032 350 руб., согласованном сторонами в п. 1.3 названного договора.

Суд апелляционной инстанции, считает указанное требование подлежащим удовлетворению, поскольку оно не противоречит закону, не нарушает баланса интересов сторон, соответствует объему предъявленных ко взысканию материальных требований.

Начальная продажная цена заложенного по договору залога от 27.03.2008 имущества, подлежащего реализации с публичных торгов, устанавливается судом апелляционной инстанции в размере 2 032 350 руб., то есть цене, первоначально установленной сторонами в договоре залога.

С учетом изложенного, обжалуемое решение следует изменить.

Госпошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит распределению в соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 08 октября 2010 года по делу N А60-25024/2010 изменить в обжалуемой части:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя Гарновой Анны Сергеевны 15.06.1978 года рождения (ОГРНИП 307662305000042) и ООО "Огонек" (ИНН 6623033799) в пользу ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" (ИНН 6608008004) 1 181 056 (одни миллион сто восемьдесят одну тысячу пятьдесят шесть) руб. 57 коп. основного долга, 102 964 (сто две тысячи девятьсот шестьдесят четыре) руб. 29 коп. процентов за пользование кредитом, 104 036 (сто четыре тысячи тридцать шесть) руб. 20 коп. неустойки.

Обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки (залога недвижимости) от 27.03.2008, принадлежащее индивидуальному предпринимателю Гарновой Анне Сергеевне (ОГРНИП 307662305000042) на праве собственности - здание магазина, общей площадью 79,7 кв.м., назначение - торговое, литер: А, А1, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Гастелло, д. 4а. Начальную продажную цену имущества установить в размере 2 032 350 (два миллиона тридцать две тысячи триста пятьдесят) руб.

Реализацию имущества произвести с публичных торгов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гарновой Анны Сергеевны 15.06.1978 года рождения (ОГРНИП 307662305000042) в пользу ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" (ИНН 6608008004) 16 589 (шестнадцать тысяч пятьсот восемьдесят девять) руб. 20 коп. госпошлины по иску и 1000 (одну тысячу) руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать ООО "Огонек" (ИНН 6623033799) в пользу ОАО "Уральский банк реконструкции и развития" (ИНН 6608008004) 16 589 (шестнадцать тысяч пятьсот восемьдесят девять) руб. 20 коп. госпошлины по иску и 1000 (одну тысячу) руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Л.А. Усцов

Судьи

Л.Ф. Виноградова Н.А. Гребенкина