Аренда и приобретение квартир для проживания командированных (Д.В. Кислов, "Российский налоговый курьер", N 13-14, июль 2007 г.)

Аренда и приобретение квартир для проживания командированных

Как правило, командированные сотрудники проживают в гостиницах. Однако иногда организации выгоднее арендовать или даже приобрести квартиру в городе, куда сотрудники неоднократно направляются в командировку. Каков порядок налогообложения и бухгалтерского учета затрат на проживание и содержание квартиры?

Каждая фирма стремится снизить расходы. Ведь целью создания любой коммерческой организации является получение прибыли, а затраты некоммерческой организации должны вписаться в смету доходов и расходов.

Организации, которые часто направляют сотрудников в командировки в другие города, несут значительные расходы на оплату услуг гостиниц. Для оптимизации таких затрат организация может приобрести или арендовать для проживания квартиру в городе, куда сотрудники постоянно командируются. До заключения договора купли-продажи или аренды квартиры необходимо рассчитать, действительно ли уменьшатся расходы на проживание командированных сотрудников, и только после этого принимать конкретное решение.

Аренда квартиры

Организация может получить жилое помещение от собственника в пользование на основании договора аренды или иного договора. Юридическое лицо вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан. Так сказано в пункте 2 статьи 671 Гражданского кодекса. Если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, договор независимо от срока его действия должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды квартиры на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На это указано в пункте 2 статьи 609 и пункте 2 статьи 651 ГК РФ.

Чтобы подтвердить существование арендных правоотношений, достаточно договора аренды и акта приема-передачи арендуемой квартиры. То есть нет необходимости ежемесячно составлять акты сдачи-приемки услуг по аренде. Аналогичная позиция изложена в письме Минфина России от 09.11.2006 N 03-03-04/1/742.

Действующее законодательство не содержит требования об оформлении организационно-распорядительных документов при принятии решения об аренде квартиры для командированных сотрудников. Однако, по мнению автора, такие документы будут нелишними. Они помогут доказать производственный характер расходов.

Пример 1

Работники ООО "Платежная система", расположенного во Владимире, часто бывают в командировках в Москве. Согласно справке бухгалтерии расходы организации на проживание сотрудников в московской гостинице за последние 6 месяцев в среднем составляли 30 000 руб. в месяц. Организация имеет возможность арендовать в Москве квартиру за 17 500 руб. в месяц.

Финансовый отдел ООО "Платежная система" разработал план снижения расходов, в котором, в частности, содержится предложение снимать квартиру в Москве для проживания командированных сотрудников. Руководитель ООО "Платежная система" принял решение арендовать с 1 июля 2007 года квартиру для указанных целей, которое было оформлено приказом (см. образец приказа на с. 104).

Налоговый учет арендных платежей и коммунальных расходов

В подпункте 12 пункта 1 статьи 264 НК РФ предусмотрено включение в состав расходов на командировки такого вида затрат, как расходы на наем жилого помещения. Расходы должны быть подтверждены документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные затраты (в том числе приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Такая норма зафиксирована в пункте 1 статьи 252 НК РФ.

Затраты по аренде квартиры могут быть включены в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль только на основании документов, косвенно подтверждающих факт проживания в ней командированных работников. Это командировочное удостоверение, проездные документы до места командировки и др.

Отметим, что приведенная редакция пункта 1 статьи 252 Кодекса действует с 1 января 2006 года (Федеральный закон от 06.06.2005 N 58-ФЗ). Исходя из норм этого пункта, действующих до 2006 года, расходы, оформленные только косвенно подтверждающими их документами, не учитывались для целей налогообложения прибыли. В этом случае документально подтвердить факт проживания командированных работников в арендованной квартире не представлялось возможным. И соответственно до 1 января 2006 года расходы по аренде квартиры не относились к расходам на командировки и не учитывались при налогообложении прибыли. Аналогичная позиция приведена в письме Минфина России от 01.08.2005 N 03-03-04/1/112.

Расходы по аренде квартиры принимаются к налоговому учету в той доле, в которой данное помещение использовалось для проживания командированных работников. Оплата жилья за время, когда квартира пустовала, экономически неоправданна и не может быть признана расходом в целях налогообложения прибыли. На это Минфин России указал в письме от 25.01.2006 N 03-03-04/1/58.

Может ли организация-арендатор включить в состав расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль, затраты по оплате коммунальных услуг и услуг связи? Минфин России в письме от 07.12.2005 N 03-03-04/1/416 разъяснил следующее. Если в договоре аренды предусмотрено возмещение данных расходов, арендатор вправе их учесть в целях налогообложения прибыли. Но только при наличии счетов арендодателя, которые составлены на основании аналогичных документов, выставленных снабжающими организациями. Расходы на коммунальные платежи принимаются к налоговому учету также пропорционально времени проживания в арендованной квартире.

Налог на доходы физических лиц

Должна ли организация-арендатор удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, если арендодатель - физическое лицо?

Доходы физических лиц, полученные от сдачи в аренду имущества, являются объектом налогообложения по НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Согласно пункту 1 статьи 224 Кодекса такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%.

Организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, облагаемые НДФЛ, признаются налоговыми агентами. Они обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму налога. Так установлено в статье 226 НК РФ.

Организация-арендатор удерживает начисленную сумму налога при фактической выплате арендной платы собственнику квартиры (п. 4 ст. 226 НК РФ). Перечислить в бюджет сумму НДФЛ надо не позднее следующего дня после ее удержания. Данная норма зафиксирована в абзаце 2 пункта 6 статьи 226 НК РФ.

Доходы, выплаченные физическому лицу в соответствии с договором аренды, организация отражает в справке по форме 2-НДФЛ, которая утверждена приказом ФНС России от 13.10.2006 N САЭ-3-04/706@. Такая справка представляется в налоговую инспекцию по месту учета организации не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Иногда договор аренды заключается от имени командированного сотрудника. Тогда владелец квартиры самостоятельно уплачивает НДФЛ в бюджет. Основание - подпункт 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ.

Обратите внимание: стоимость расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, возмещенных организацией арендодателю - физическому лицу, является его доходом. Это касается услуг, размер которых зависит не от их фактического использования, а от других показателей (в частности, от площади квартиры). Такой доход облагается НДФЛ на общих основаниях по ставке 13%. Оплата же части расходов, размер которых зависит от их фактического потребления (например, электроэнергии), не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгоды и не облагается НДФЛ у арендодателя. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 20.06.2006 N 03-05-01-04/165.

ООО "Платежная система"

Приказ
N 43 от 21.05.07

В рамках выполнения утвержденного финансового плана по снижению затрат организации

приказываю

1. В целях снижения величины расходов на проживание командировочных работников организации в гостиницах Москвы провести работу по поиску квартиры в Москве, подходящей для проживания командировочных работников организации.

2. Указанную в п. 1 работу выполнить и проект договора аренды квартиры представить на утверждение до 1 июня 2007 года.

3. Ответственным за исполнение данного приказа назначить начальника коммерческой службы П.Я. Тихонова.

      Генеральный директор  А.Л. Петухов               Петухов

                                                 --------------------

Приложения:

- выписка из финансового плана по снижению затрат организации;

- справка бухгалтерии о величине расходов на проживание в гостиницах Москвы за период с ноября 2006 года по апрель 2007 года.

Иногда организация не возмещает, а самостоятельно оплачивает за арендодателя - физическое лицо коммунальные и эксплуатационные услуги, размер платы за которые не зависит от их фактического использования. В таком случае стоимость оплаченных услуг является доходом арендодателя в натуральной форме.

Бухгалтерский учет операций по договору аренды

В бухгалтерском учете затраты на аренду квартир и коммунальные платежи относятся к расходам по обычным видам деятельности и отражаются ежемесячно (п. 5, 7, 16 и 18 ПБУ 10/99). Арендная плата и коммунальные расходы учитываются по дебету счетов учета затрат на производство или расходов на продажу.

Важно, чтобы в договоре была указана стоимость квартиры. Дело в том, что стоимость полученного в аренду имущества должна учитываться у арендатора на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре аренды.

Рассмотрим порядок налогообложения и бухгалтерского учета операций по аренде квартиры для проживания командированных сотрудников.

Пример 2

ООО "Регата", расположенное в Смоленске, с июня 2007 года арендовало в Москве у гражданина А.Р. Никанорова квартиру для проживания командированных работников. Сумма арендной платы составляет 8 000 руб. в месяц. Стоимость квартиры, согласованная сторонами в договоре аренды, - 999 999 руб.

По договору арендатор возмещает арендодателю коммунальные платежи.

В соответствии с приказом руководителя ООО "Регата" специалист основного производства Р.М. Иванов в июне 2007 года находился в служебной командировке в Москве и проживал в указанной квартире 10 календарных дней.

Арендодатель представил организации копии счетов и квитанций на оплату коммунальных расходов. Коммунальные платежи по арендованной квартире за июнь 2007 года составили 2 550 руб., из них за электроэнергию оплачено 550 руб., за услуги, размер оплаты которых не зависит от их фактического потребления, - 2 000 руб.

Суммы арендной платы за июнь 2007 года и компенсации коммунальных расходов были выплачены арендодателю 26 июня.

В июне 2007 года ООО "Регата" в налоговом учете имеет право включить в расходы:

- арендную плату в размере 2 667 руб. (8 000 руб. : 30 дн. х 10 дн.);

- коммунальные платежи в сумме 850 руб. (2 550 руб. : : 30 дн. х 10 дн.).

Доходы арендодателя в виде арендной платы и коммунальных платежей, размер оплаты которых не зависит от их фактического потребления, облагаются НДФЛ. ООО "Регата" в качестве налогового агента удержит у А.Р. Никанорова НДФЛ и уплатит его в бюджет не позднее 27 июня 2007 года. Сумма налога составит 1 300 руб. ((2 000 руб. + 8 000 руб.) х 13%).

В бухгалтерском учете ООО "Регата" в июне 2007 года были сделаны такие записи:

Дебет 001

- 999 999 руб. - стоимость арендуемой квартиры отражена на забалансовом счете;

Дебет 20 Кредит 76

- 8 000 руб. - начислена арендная плата за июнь;

Дебет 20 Кредит 76

- 2 550 руб. - компенсация коммунальных платежей за июнь списана в расходы по обычным видам деятельности;

Дебет 76 Кредит 68

- 1 300 руб. - удержан НДФЛ с суммы арендной платы и возмещения коммунальных расходов, выплаченных А.Р. Никанорову;

Дебет 76 Кредит 50

- 9 250 руб. (8 000 руб. + 2 550 руб. - 1 300 руб.) - перечислена арендная плата и возмещены коммунальные платежи А.Р. Никанорову за минусом удержанного НДФЛ;

Дебет 68 Кредит 51

- 1 300 руб. - перечислен НДФЛ в бюджет.

Приобретение квартиры в собственность

Бывает, что организации не арендуют, а приобретают квартиру в собственность по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он считается заключенным с момента регистрации (ст. 550 и п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно статье 556 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю также подлежит государственной регистрации и происходит после такой регистрации. Это следует из пункта 2 статьи 223 и пункта 1 статьи 551 ГК РФ.

Налоговый учет приобретенных квартир

Как и аренда, приобретение квартиры для проживания сотрудников, направленных в командировку, оформляется приказом (распоряжением) руководителя организации. Исходя из норм пункта 1 статьи 257 НК РФ, такая квартира в налоговом учете признается амортизируемым имуществом. Ее первоначальная стоимость определяется как сумма расходов на приобретение, сооружение, изготовление и доведение до состояния, в котором она пригодна для использования. В стоимость не включаются суммы НДС и акцизов (кроме случаев, предусмотренных Налоговым кодексом). Основание - пункт 1 статьи 257 НК РФ.

Кстати.
Если квартиру снимает сотрудник

Работник, находясь в командировке, может арендовать квартиру от своего имени и за свой счет. После возвращения из командировки и представления авансового отчета организация возмещает ему стоимость арендных платежей.

Облагается ли НДФЛ и ЕСН компенсация расходов по найму жилого помещения, которая выплачивается командированному работнику?

Обратимся к пункту 3 статьи 217 НК РФ. В нем сказано следующее. При оплате работодателем налогоплательщику расходов на командировку в доход, облагаемый НДФЛ, не включаются фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по найму жилого помещения. Если документы, подтверждающие оплату затрат по найму жилья, отсутствуют, то суммы такой оплаты освобождаются от обложения НДФЛ только в пределах норм, установленных действующим законодательством.

В аналогичном порядке компенсация расходов по найму жилого помещения включается и в налоговую базу по ЕСН. Это следует из подпункта 2 пункта 1 статьи 238 НК РФ.

Действующим законодательством норма возмещения расходов по найму жилого помещения при отсутствии подтверждающих документов установлена только для работников бюджетных организаций и составляет 12 руб. в сутки.

Значит, если затраты на наем жилья не подтверждены документально, сумма компенсации этих расходов сотруднику включается в налоговую базу по НДФЛ. Конечно, если организация, производящая выплату, не финансируется за счет средств федерального бюджета.

По поводу включения в налоговую базу по ЕСН компенсации не подтвержденных документально расходов на наем квартиры отметим следующее.

Объектом налогообложения по ЕСН не признаются выплаты, которые не отнесены к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль в текущем отчетном (налоговом) периоде (п. 3 ст. 236 НК РФ). Согласно пункту 1 статьи 252 Налогового кодекса для того, чтобы расходы учитывались для целей налогообложения прибыли, они должны быть подтверждены документально. Если возмещенные сотруднику затраты на аренду жилья не оформлены документами, то они не уменьшают налогооблагаемую прибыль. И соответственно такие выплаты не включаются в налоговую базу по ЕСН.

Приобретенная квартира может оказаться непригодной для проживания. Тогда перед введением в эксплуатацию организация делает в ней ремонт. В этом случае затраты на оплату ремонтных работ включаются в первоначальную стоимость квартиры.

По общему правилу, изложенному в пункте 2 статьи 259 НК РФ, основные средства амортизируются начиная с месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию. Однако стоимость объектов, права на которые подлежат госрегистрации, включается в состав соответствующей амортизационной группы с момента подтвержденного факта подачи документов на регистрацию права собственности (п. 8 ст. 258 НК РФ). Таким образом, для начала начисления амортизации по квартире необходимо выполнение двух условий. А именно: использование квартиры для извлечения дохода и получение расписки должностного лица регистрирующего органа о принятии документов на государственную регистрацию. Об этом говорится в письмах Минфина России от 17.11.2004 N 03-03-01-04/1/111 и от 11.01.2005 N 03-03-01-04/1/1.

Амортизация начисляется с месяца, когда документы поданы на госрегистрацию, если квартира введена в эксплуатацию в месяцы, предшествующие подаче документов. Если организация начинает использовать помещение для извлечения дохода после представления документов на регистрацию права собственности, амортизация начисляется с месяца, следующего за месяцем ввода его в эксплуатацию. Если документы по квартире, в которой проводится капитальный ремонт, переданы на госрегистрацию, стоимость данного помещения амортизируется с месяца, следующего за месяцем окончания капитального ремонта и ввода квартиры в эксплуатацию.

Срок полезного использования объектов основных средств определяется на дату ввода их в эксплуатацию с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1. Об этом сказано в пункте 1 статьи 258 НК РФ. Жилища по этой классификации отнесены к десятой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 30 лет (код ОКОФ 130000000).

Суммы начисленной амортизации и коммунальные платежи по квартире, предназначенной для проживания в ней командированных сотрудников, включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией, как расходы на командировки (подп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом затраты принимаются к учету в той доле, в которой квартира использовалась для проживания в ней командированных работников. Конечно, при наличии документов, косвенно подтверждающих факт пребывания в ней работников во время командировки (командировочного удостоверения, проездных документов до места командировки и др.). Это следует из письма Минфина России от 20.06.2006 N 03-03-04/1/533. Сказанное не относится к коммунальным платежам, произведенным организацией до включения квартиры в состав амортизируемого имущества. По мнению автора, эти расходы формируют первоначальную стоимость квартиры.

Как уже отмечалось, затраты на содержание квартиры для командированных сотрудников, осуществленные до 1 января 2006 года, когда пункт 1 статьи 252 Налогового кодекса действовал в прежней редакции, в расходы для целей исчисления налога на прибыль не включаются.

Нужно ли исполнять обязанности налогового агента по НДФЛ?

Доходы от реализации квартиры, находящейся на территории России, включаются в доход физического лица, облагаемый НДФЛ. Это следует из подпункта 5 пункта 1 статьи 208, пункта 1 статьи 209 и пункта 1 статьи 210 НК РФ. Физические лица, которые получают доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, исчисляют и уплачивают налог самостоятельно. При этом они исходят из сумм таких доходов (п. 2 ст. 226 и подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Организация, выплатившая доход, налоговым агентом не признается. Таким образом, в рассматриваемой ситуации организация не обязана подавать в налоговый орган сведения о доходах физического лица и предупреждать продавца о возникновении налоговых обязательств. Об этом говорится в письме Минфина России от 16.01.2007 N 03-04-06-01/6.

Бухучет и налог на имущество организаций

Приобретенные для проживания командированных сотрудников квартиры предназначены для использования в управленческих целях организации в течение периода свыше 12 месяцев (а не для продажи) и способны приносить экономические выгоды. А значит, соблюдены критерии отнесения квартир к объектам основных средств, перечисленные в пункте 4 ПБУ 6/01.

В пункте 52 Методических указаний по учету основных средств установлено, в какой момент недвижимое имущество включается в состав объектов основных средств. Фактически эксплуатируемые квартиры, по которым закончены капитальные вложения, оформлены акты приема-передачи и документы переданы на госрегистрацию, принимаются к бухучету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете счета 01. До момента выполнения всех перечисленных условий квартиры относятся к незавершенным капитальным вложениям, а их стоимость учитывается на счете 08.

В таком порядке должна быть принята к бухучету квартира, приобретенная у физического лица.

Если квартира покупается у юридического лица, то согласно пункту 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации" продавец не может признать выручку от реализации недвижимого имущества в бухучете и списать его стоимость с баланса до перехода прав на данный объект. Поэтому для перевода покупателем в состав основных средств приобретенного объекта недвижимого имущества, первоначальная стоимость которого сформирована, основанием является факт государственной регистрации.

Аналогичное мнение изложено в письме Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35.

Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Это сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основного средства, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов, кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ (п. 8 ПБУ 6/01).

До 1 января 2006 года объекты жилищного фонда, включая квартиры, не амортизировались. В конце года по ним начислялся износ по установленным нормам амортизационных отчислений. Он учитывался на отдельном забалансовом счете 010 "Износ основных средств".

Согласно поправкам, внесенным в ПБУ 6/01 приказом Минфина России от 12.12.2005 N 147н, с 2006 года амортизация по объектам жилищного фонда начисляется в общем порядке. Данное правило применяется к имуществу, принятому к бухучету в качестве объектов основных средств после 1 января 2006 года.

Начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия квартиры к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости объекта либо его списания с бухучета (п. 21 ПБУ 6/01). Срок полезного использования основного средства определяется в порядке, установленном в пункте 20 ПБУ 6/01.

Суммы амортизации ежемесячно включаются в состав расходов по обычным видам деятельности. Основание - пункт 24 ПБУ 6/01 и пункт 5 ПБУ 10/99. Затраты на коммунальные платежи по приобретенной квартире также относятся к данному виду расходов.

Порядок бухгалтерского учета объектов жилищного фонда, приобретенных до 1 января 2006 года, не изменился: по ним на забалансовом счете ежегодно должен учитываться износ. На это указывается в письме Минфина России от 07.06.2006 N 03-06-01-04/129.

Для исчисления налога на имущество организаций используются данные бухгалтерского учета.

Объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). Налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Приобретенная и фактически эксплуатируемая квартира, по которой документы переданы на государственную регистрацию права собственности (или уже зарегистрированы в случае покупки квартиры у юридического лица), является объектом основных средств и облагается налогом на имущество организаций.

Обратите внимание: использование в производственных целях или для управленческих нужд квартир, права на которые длительное время не регистрируются, считается уклонением от налогообложения (см. письмо Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35).

При формировании налоговой базы имущество учитывается по его остаточной стоимости, рассчитанной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Это правило зафиксировано в абзаце 2 пункта 1 статьи 375 Налогового кодекса и действует в отношении квартир, приобретенных после 1 января 2006 года. Объекты жилищного фонда, которые введены в эксплуатацию до этой даты, в бухгалтерском учете не амортизируются. В отношении этих объектов действует особый порядок. А именно: при исчислении налоговой базы их стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и величиной начисленного износа. Это определено в абзаце 3 пункта 1 статьи 375 Налогового кодекса.

Пример 3

ООО "Ключ", расположенное в г. Карачеве, заключило с О.П. Симоновым договор купли-продажи квартиры в Орле и получило помещение по передаточному акту 23 апреля 2007 года. Квартира предназначена для проживания командированных работников организации. Стоимость помещения по договору - 1 200 000 руб. Эта сумма была выплачена продавцу в апреле 2007 года.

За регистрацию права собственности на квартиру ООО "Ключ" уплатило госпошлину 7 500 руб. Документы на государственную регистрацию были поданы 3 мая 2007 года.

Квартира введена в эксплуатацию в середине мая 2007 года. Организация установила срок полезного использования квартиры 30 лет и 1 месяц (361 месяц). Амортизацию по объектам основных средств ООО "Ключ" начисляет линейным методом.

В мае 2007 года сотрудники аппарата управления организации находились в командировке в Орле и проживали в указанной квартире 14 календарных дней. В июне командированные сотрудники пользовались квартирой в течение всего месяца, то есть 30 календарных дней.

Право собственности на квартиру зарегистрировано в июне 2007 года.

Сумма коммунальных платежей, оплаченных организацией, составила: за май 2007 года - 1 504 руб., за июнь - 1 932 руб. Коммунальные услуги за апрель 2007 года продавец оплатил до передачи квартиры.

В налоговом учете первоначальная стоимость квартиры складывается из цены по договору купли-продажи и суммы уплаченной госпошлины и равняется 1 207 500 руб. (1 200 000 руб. + 7 500 руб.).

Амортизация начисляется с месяца, следующего за месяцем ввода квартиры в эксплуатацию, и после передачи документов на регистрацию - с июня 2007 года.

Ежемесячные амортизационные отчисления составят 3345 руб. (1 207 500 руб. : 361 мес.).

Коммунальные платежи и амортизация по квартире включаются в расходы для целей налогообложения прибыли в той доле, в которой данное помещение использовалось для проживания командированных сотрудников. В расходы включаются:

- в мае 2007 года - коммунальные платежи в размере 679 руб. (1 504 руб. : 31 дн. х 14 дн.);

- июне 2007 года - амортизация по квартире - 3 345 руб., а также выплаты коммунальным службам - 1 932 руб.

Сумма, полученная О.П. Симоновым по договору купли-продажи квартиры, облагается НДФЛ. Поскольку ООО "Ключ" не является налоговым агентом по НДФЛ, налог с полученного дохода продавец уплачивает самостоятельно.

В бухгалтерском учете ООО "Ключ" указанные операции отражаются такими записями:

апрель 2007 года

Дебет 76 Кредит 51

- 1 200 000 руб. - перечислены денежные средства продавцу квартиры;

Дебет 08 Кредит 76

- 1 200 000 руб. - на дату подписания передаточного акта отражены капитальные вложения ООО "Ключ" в квартиру;

май 2007 года

Дебет 68 Кредит 51

- 7 500 руб. - уплачена госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру;

Дебет 08 Кредит 68

- 7 500 руб. - сумма госпошлины включена в состав капвложений, связанных с приобретением квартиры;

Дебет 01 субсчет "ОС, право собственности на которые не зарегистрировано" Кредит 08

- 1 207 500 руб. (1 200 000 руб. + 7 500 руб.) - квартира принята к учету в составе основных средств;

Дебет 26 Кредит 76

- 1 504 руб. - коммунальные платежи за май признаны в расходах по обычным видам деятельности;

июнь 2007 года

Дебет 01 субсчет "ОС, право собственности на которые зарегистрировано" Кредит 01 субсчет "ОС, право собственности на которые не зарегистрировано"

- 1 207 500 руб. - на дату регистрации права собственности квартира принята к учету в составе соответствующей группы основных средств;

Дебет 26 Кредит 02

- 3 345 руб. (1 207 500 руб. : 361 мес.) - начислена амортизация по приобретенной квартире за июнь;

Дебет 26 Кредит 76

- 1 932 руб. - коммунальные платежи за июнь признаны в составе расходов по обычным видам деятельности.

Стоимость квартиры включается в расчет среднегодовой стоимости имущества для целей исчисления налога на имущество организаций начиная с расчета за полугодие 2007 года по состоянию на 1 июня и 1 июля.

Обратите внимание.
Выплаты собственнику квартиры и ЕСН

Выплаты, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественных прав), а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав), не являются объектом обложения ЕСН (п. 1 ст. 236 НК РФ).

Таким образом, выплачиваемое физическому лицу вознаграждение по договору купли-продажи или аренды квартиры не облагается этим налогом. Не включается в налоговую базу по ЕСН и компенсация организацией арендодателю - физическому лицу коммунальных и эксплуатационных услуг по арендуемой квартире.

Публикация подготовлена при участии специалистов Управления администрирования налога на прибыль, Управления администрирования косвенных налогов и Управления администрирования налогов физических лиц ФНС России

Д.В. Кислов,

эксперт журнала "Российский налоговый курьер"

"Российский налоговый курьер", N 13-14, июль 2007 г.