Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2011 г. N 08АП-1610/2011

город Омск

26 апреля 2011 г.

Дело N А75-9417/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей Рожкова Д.Г., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мироновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1610/2011) общества с ограниченной ответственностью "Пириева" на решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 17.01.2011 по делу N А75-9417/2010 (судья Фёдоров А.Е.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Пириева" (ОГРН 1028601682636, ИНН 8617013653) к администрации Сургутского района (ОГРН 1028600615207, ИНН 8617011350) об обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии в качестве третьих лиц: Сургутского городского муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" (ОГРН 1058602161485, ИНН 8602005346), Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Пириева" - Пириев А.Б.о. (паспорт; доверенность от 18.04.2011, действительна до 31.12.2011); Орлова Н.И. паспорт; доверенность от 18.04.2011, действительна до 31.12.2011);

от администрации Сургутского района - представитель не явился, извещена;

от Сургутского городского муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" - представитель не явился, извещено;

от Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре - представитель не явился, извещено.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Пириева" (далее - ООО "Пириева", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к администрации Сургутского района об обязании заключить договор аренды земельного участка под незавершенным строительством объектом - подстанция 110/10 Кв "Солнечная", расположенная относительно ориентира: с.п. Солнечный, промзона, Сургутский район, Ханты-Мансийского автономный округ - Югра, Тюменская область.

Исковые требования основаны на статьях 10, 445, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы нарушением исключительного права общества на приобретение в аренду земельного участка для использования принадлежащего истцу объекта незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Сургутское городское муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" (далее - СГМУП "БТИ"), Сургутское отделение филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по ХМАО-Югре).

Решением от 17.01.2011 по делу N А75-9417/2010 Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в удовлетворении иска отказал.

Не соглашаясь с решением суда, ООО "Пириева" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.

Податель жалобы полагает, что право собственности на объект незавершенного строительства подтверждается решением арбитражного суда от 07.07.2008 по делу N А75-2878/2008, которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора. По мнению истца, действия администрации Сургутского района, выразившееся в отказе предоставить земельный участок в аренду, можно квалифицировать как злоупотребление правом в соответствии со статьей 10 ГК РФ. Администрация нарушает экономические интересы общества на использование принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства.

ООО "Пириева" считает, что суд необоснованно не применил к спору статью 552 ГК РФ, которая напрямую регулирует земельные правоотношения. В соответствии с указанной нормой при продаже недвижимости (объекты незаершенного строительства согласно статье 130 ГК РФ относятся к недвижимым вещам), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех условиях, что и продавец недвижимости. Аналогичные положения содержит и статья 35 ЗК РФ. В силу указанных норм, как полагает истец, у него есть право на получение земельного участка под принадлежащим ему объектом.

Филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по ХМАО-Югре в письменном отзыве на апелляционную жалобу пояснил, что в связи с непредставлением ООО "Пириева" правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства, а также документов, подтверждающих права на земельный участок, технический паспорт был выдан для обращения в суд.

Представители ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебное заседание не явились (уведомления о вручении заказных писем приобщены к материалам дела).

От СГМУП "БТИ" и Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по ХМАО-Югре поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Представитель ООО "Пириева" в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, заслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Пириева" на основании договора купли-продажи от 12.08.1997 (т.1, л.д.9-11) приобрело у АОЗТ "Обьтрубопроводстрой" незавершенный строительством объект - подстанция 110/10 Кв "Солнечная", расположенный относительно ориентира: с.п. Солнечный, промзона, Сургутский район, Ханты-Мансийского автономный округ - Югра, Тюменская область.

АОЗТ "Обьтрубопроводстрой" ликвидировано по решению суда и согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц прекратило существование в качестве юридического лица 16.02.2005.

ООО "Пириева" 25.10.2000 обратилось к Главе местного самоуправления Сургутского района с заявлением о предоставлении земельного участка под объект недвижимости в пользование (письмо вх. N 3934 от 25.10.2000 - т.1, л.д.12).

С письмом о предоставлении земельного участка на незаконченный строительством объект в аренду на один год общество обращалось к заместителю Главы Сургутского района председателю Комитета имущественных и земельных отношений 27.10.2008 (письмо исх. N 131 от 27.10.2008, вх. N 10173 от 20.11.2008 - т.1, л.д.19). В ответ получено письмо исх. N 11694 от 04.12.2008, в котором сообщалось, что для оформления права пользования земельным участком необходимо представить правоустанавливающие документы на незавершенный строительством объект, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством РФ (т.1, л.д.20).

11 августа 2010 года обществом в адрес Главы Сургутского района направлено письмо, в котором ООО "Пириева" просило заключить договор аренды земельного участка, сославшись при этом на то, что Департамент имущественных и земельных отношений администрации района в рамках искового заявления к ООО "Пириева" признал наличие в собственности общества незавершенного строительством объекта, в связи с чем требует оплаты за земельный участок под объектом (решение от 15.09.2010 по делу N А75-4822/2010).

На данное письмо администрация также ответила отказом (письмо исх. N 9251 от 10.09.2010 - т.1, л.д.18).

Отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка с ООО "Пириева" стал основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящем иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что иск правомерно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

То есть, основанием для обязания заключить договор является факт уклонения администрации от заключения договора и наличие у ООО "Пириева" права на получение земельного участка в аренду по этому договору.

Права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (часть 1 статьи 25, часть 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из указанных статей, для получения земельного участка лицо, претендующее на него, должно быть собственником здания, строения, сооружения на участке, к тому же прежнему владельцу здания, строения, сооружения участок должен принадлежать на каком-либо вещном или обязательственном праве.

Согласно материалам дела незавершенный строительством объект приобретен ООО "Пириева" на основании договора купли-продажи от 12.08.1997, заключенного с АОЗТ "Обьтрубопроводстрой" (продавец). В соответствии с техническим паспортом по состоянию на 20.03.2008 объект выстроен на 64 %.

Однако ни сведений, ни соответствующих доказательств того, что АОЗТ "Обьтрубопроводстрой" предоставлялся на каком-либо праве земельный участок, подателем жалобы в материалы дела не представлено.

Объекты незавершенного строительства в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона N 52-ФЗ от 30.11.1994 "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации (за исключением отдельных положений) была введена в действие с 01.01.1995, в связи с чем, суд делает вывод, что на момент приобретения истцом права на объект недвижимости обязательность государственной регистрации права собственности на недвижимые вещи уже существовала и осуществлялась органами технической инвентаризации до создания органов государственной регистрации.

Вместе с тем, документов, подтверждающих регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства за ООО "Пириева", в деле нет. Из содержания договора купли-продажи и иных документов, представленных сторонами, невозможно установить, на каком праве принадлежал АОЗТ "Обьтрубопроводстрой" земельный участок под проданным объектом.

Данные обстоятельства исключают возможность приобретения ООО "Пириева" права на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости. При этом несостоятельным является довод подателя апелляционной жалобы о том, что право собственности на объект незавершенного строительства подтверждается решением арбитражного суда от 07.07.2008 по делу N А75-2878/2008, которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора.

В рамках названного арбитражного дела рассматривался иск ООО "Пириева" к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района о признании права собственности на незавершенный строительством объект подстанцию 110/10 кВ "Солнечная" общей площадью 752,4 кв.м., инвентарный номер 71:126:001:001159090, кадастровый номер 86:03:000000:0000:71:126:001:001159090 (в составе литера А - двухэтажное строение общей площадью 278 кв.м.), расположенный по адресу: Тюменская обл., ХМАО - Югра, Сургутский район, с.п. Солнечный, п. Солнечный. Решением от 07.07.2008 суд отказал в удовлетворении иска (т.1, л.д.33-36), указав на то, что в соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В настоящем случае истцом в подтверждение возникшего у него права собственности на объект представлен лишь договор купли-продажи от 12.08.1997 с актом приема-передачи от 30.09.1997, однако данные документы не могут быть признаны подтверждающими право собственности, поскольку, во-первых, как указано выше, истцом не были соблюдены правила статей 131, 164 ГК РФ, а, во-вторых, отсутствуют документы, свидетельствующие о наличии права собственности на незавершенный строительством объект у продавца - АОЗТ "Обьтрубопроводстрой". В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику имущества. В данном случае наличие у продавца права собственности на объект не подтверждено, как не имеется сведений о законности пользования земельным участком под указанным объектом.

Статьей 29 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект не подтверждено, то у ООО "Пириева" отсутствуют права на получение земельного участка под объектом, в том числе и на основании статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, факт уклонения администрации от заключения договора аренды земельного участка не установлен, поскольку администрация не является обязанной стороной ввиду отсутствия у ООО "Пириева" права на получение земельного участка в аренду.

Взыскание денежных средств за пользование земельным участком по делу N А75-4822/2010, на которое податель жалобы также ссылается как на подтверждение права собственности, обусловлено реализацией органами местного самоуправления установленного законодательством принципа платности землепользования и фактом размещения на спорном земельном участке имущества истца. Однако указанные обстоятельства не порождают у администрации Сургутского района обязанности предоставить ООО "Пириева" в пользование земельный участок при отсутствии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (статья 36 ЗК РФ) и подтверждение наличия права пользования земельным участком у продавца недвижимости (статья 35 ЗК РФ).

При таких обстоятельствах несостоятельным суд апелляционной инстанции считает довод истца о том, что действия администрации Сургутского района, выразившееся в отказе предоставить земельный участок в аренду, можно квалифицировать как злоупотребление правом в соответствии со статьей 10 ГК РФ.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 17.01.2011 по делу N А75-9417/2010 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.

Апелляционная жалоба ООО "Пириева" удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 17.01.2011 по делу N А75-9417/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

Д.Г. Рожков Н.А. Шарова