Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2011 г. N 19АП-5065/11

17 октября 2011 г.

Дело N А14-5892/2011

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2011 г..

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2011 г..

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего

Поротикова А.И.

Судей

Мокроусовой Л.М.

Федорова В.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сергеевой Л.А.

при участии:

от ООО "Семейная аптека": Серединой С.И. генерального директора протокол N 13

от Администрации городского округа город Воронеж: Глушаковой Ю.Н. представителя по доверенности N 825 от 30.12.2010 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа город Воронеж и Общества с ограниченной ответственностью "Семейная аптека" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.08.2011 г.. по делу N А14-5892/2011 (судья Кривотулова Т.И.) по иску Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) к Обществу с ограниченной ответственностью "Семейная аптека" (ОГРН 1023601553700, ИНН 3662054814) о внесении изменений в договор аренды N6-716-01 от 24.08.2001,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Семейная аптека" (далее - ООО "Семейная аптека", ответчик) о внесении изменения в договор аренды N 6-716-01 от 24.08.2001 в следующей редакции: "На основании решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II, отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы N4685/09, выполненного по состоянию на 02.09.2009 ООО Центр независимой автоэкспертизы и оценки "Эксперт-сервис плюс" внести изменения п.1.1 раздела 1 "Общие условия" в части характеристик и размера: Виды нежилых помещений, сдаваемых в аренду: Пом. V лит А п. 1-8; площадь, кв.м. 108,1; арендная плата в месяц, руб. 219 797".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.08.2011 г.. по делу N А14-5892/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Администрация городского округа город Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.08.2011 г.. по делу N А14-5892/2011 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Кроме того, с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.08.2011 г.. по делу N А14-5892/2011 обратилось ООО "Семейная аптека", полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным в мотивировочной части, в связи с чем ответчик просил изменить названное решение в его мотивировочной части.

В судебном заседании апелляционного суда 11.10.2011 г.. представитель Администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы своей апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В отношении доводов апелляционной жалобы ООО "Семейная аптека" возражал.

Представитель ООО "Семейная аптека" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным в мотивировочной части, принятым с нарушением норм материального права, просил изменить его в указанной части, принять по делу новый судебный акт. В отношении доводов апелляционной жалобы Администрации городского округа город Воронеж возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Поскольку ответчик обжалует решение суда первой инстанции в его мотивировочной части, а истец просит отменить обжалуемое решение в полном объеме, суд апелляционной инстанции полагает необходимым проверить законность и обоснованность принятого судебного акта в полном объеме.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва ответчика на жалобу истца, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия апелляционного суда не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда Воронежской области от 03.08.2011 г.. по делу N А14-5892/2011 и удовлетворения апелляционных жалоб. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком (с учетом дополнительных соглашений) был заключен договор аренды нежилого помещения N 6-716-01 от 24.08.2001, по условиям которого арендодатель сдает арендатору в аренду нежилое помещение в г. Воронеже в

доме N 9 по площади Ленина, общей площадью 176,8 кв.м., для использования по аптечный пункт и склад медикаментов. Срок действия договора установлен с 25.08.2001 по 24.08.2011.

Размер и порядок внесения арендной платы установлены п. 1.1, 3.1 договора.

Согласно пункту 3.4 договора аренды размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в случаях изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления г. Воронежа; в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. Периодичность изменения ставок арендной платы устанавливается решениями органов местного самоуправления г. Воронежа. Изменение ставок арендной платы производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного п. 3.1, письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

По передаточному акту нежилого помещения в аренду арендованное имущество было передано арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.09.2001, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.06.2011 N 01/059/2011-778.

Письмом от 09.12.2009 N 09-03/8550 Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж сообщило ответчику о необходимости подписания дополнительного соглашения к спорному договору аренды и представления его в срок до 01.01.2010 в управление муниципальной собственности в связи с переходом на рыночный размер арендной платы на основании решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II "О сдаче в аренду муниципального имущества".

Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что в указанный срок соглашение не было подписано, а нормативные акты, на основании которых заключался договор аренды между Администрацией городского округа город Воронеж и ГУП Воронежской области "Воронежфармация", утратили силу, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием, полагая при этом, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

Проанализировав представленные материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований, в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 и пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Суд апелляционной инстанции полагает, что установление ставок арендной платы в размере рыночной стоимости в соответствии с Решением Воронежской городской Думы от 10.06.2009 г. N 156-II "О сдаче в аренду муниципального имущества" не является существенным изменением обстоятельств, являющихся условием для изменения спорного договора на основании статьи 451 ГК РФ.

Абзац второй пункта 1 названной статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Обжалуя принятое по делу решение, истец ссылается на то обстоятельство, что при заключении спорного договора аренды стороны не могли предвидеть, что вследствие принятия Решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009 г. N 156-II "О сдаче в аренду муниципального имущества" размер арендной платы при аренде муниципального имущества подлежит установлению по результатам проведения обязательной оценки.

Указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Стороной в спорном обязательстве выступает муниципальное образование городской округ город Воронеж, которое является собственником арендуемого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований действуют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Воронежская городская Дума, как следует из пункта 1 статьи 12 Устава городского округа город Воронеж, включена в структуру органов местного самоуправления городского округа.

Суд апелляционной инстанции полагает, что правовой акт органа муниципального образования, не может относиться к числу объективных и непредвиденных обстоятельств, подпадающих под признаки статьи 451 ГК РФ и не зависящих от воли самого муниципального образования, как стороны в спорном обязательстве.

Таким образом, доказательств, подтверждающих возникновение обстоятельств и условий, предусмотренных в п. п. 1 - 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ, истцом в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 данной статьи оснований - либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле не имеется.

В то же время суд апелляционной инстанции не разделяет выводы арбитражного суда области об изменении условия об арендной плате в одностороннем порядке.

По смыслу ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

В приложении N 3 к договору аренды от 24.08.2001 г. сторонами согласована методика определения размера годовой арендной платы по формуле Ап = Гс *S, где Ап - арендная плата в год, Гс - искомая годовая ставка арендной платы, S - общая площадь арендуемого помещения. При этом итоговая годовая ставка определялась с учетом базовой годовой ставки и ряда коэффициентов, учитывающих характеристики арендуемого имущества.

Исходя из содержания пункта 3.4 договора, арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы при изменении ставок арендной платы либо предоставления льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения ставок публичным собственником арендуемого имущества в силу статьи 450, пункта 3 статьи 614 ГК РФ не является изменением условий договора о размере арендных платежей, требующим письменного двустороннего соглашения сторон, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная позиция нашла отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07, от 26.01.2010 N 11487/09.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, которого добивается истец, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением порядка определения арендной платы, устанавливаемой не расчетным методом, а на основании отчета об оценке рыночной стоимости.

Между тем толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые при расчете арендных платежей, и не наделен правом вносить коррективы в способ их определения.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Воронежской городской Думой решения от 10.06.2009 г. N 156-II само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Следует учитывать также, что по пункту 2.6 решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009 г. N 156-II отчет об оценке рыночной стоимости учитывается для определения стартовой цены объекта аренды при проведении торгов на право заключить договор аренды. Тем самым, рассматриваемые правила, обязательные лишь для одной из сторон, не могут применяться к договорам, заключенным к моменту вступления в силу указанного нормативного акта, что соответствует пункту 2 статьи 4, пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решение Воронежской городской Думы от 10.06.2009 г. N 156-II, на которое ссылается истец, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие из договора аренды от 24.08.2001 г. и не будучи законом, не влечет изменение цены после заключения такого договора в порядке пункта 2 статьи 424 ГК РФ.

Таким образом, изменение порядка определения арендной платы произведено администрацией в нарушение условий договора 24.08.2001., что повлечет существенное увеличение размера арендной платы и, как следствие, нарушение разумного баланса частных и публичных интересов, а также принципа правовой определенности.

Данная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 г.. N 1709/11.

Исходя из анализа вышеназванных норм права, с учетом представленных сторонами доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции и не находит правовых оснований для его отмены.

Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на их заявителей и возврату либо возмещению не подлежат.

Администрация городского округа город Воронеж, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 03 августа 2011 г.. по делу N А14-5892/2011 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова В.И. Федоров