Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2011 г. N 05АП-6972/11

г. Владивосток

Дело

20 октября 2011 г.

N А51-414/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 20 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей И.Л. Яковенко, С.Б. Култышева

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Ткаченко

при участии

от Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ Приморского отделения N 8635: Нестреляев М.В., доверенность N 21-03/11-72 со специальными полномочиями,

от Открытого акционерного общества АКБ "Приморье": Алешина О.А., доверенность от 22.12.2009 со специальными полномочиями, от Общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Самотлор ДВ", истца: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточный центр недвижимого имущества"

апелляционное производство N 05АП-6972/2011

на решение от 16.08.2011

судьи А.В. Бурова

по делу N А51-414/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дальневосточный центр недвижимого имущества"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Самотлор ДВ", Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (ОАО) в лице Приморского отделения N 8635, Открытому акционерному обществу АКБ "Приморье"

о признании права собственности на долю, признании недействительным договора ипотеки

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дальневосточный центр недвижимого имущества" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Самотлор ДВ", акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (открытое акционерное общество) в лице Приморского отделения N 8635 (далее по тексу - Сбербанк РФ) о признании права собственности на долю в размере 1/3 в праве собственности на объект незавершенного строительства - административное здание, лит. А, назначение: нежилое, площадь застройки 702 кв.м., степень готовности 30 %, инв. N 05:401:002:000277460, адрес объекта Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 131б; признании недействительным договора ипотеки N 519/01 от 18.08.2008 в части передачи в залог объекта незавершенного строительства (административное здание, лит. А), назначение: нежилое, площадь застройки 702 кв.м., степень готовности 30 %, инв. N 05:401:002:000277460, адрес объекта Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 131б.

До принятия судом первой инстанции решения по делу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил помимо заявленных исковых требований признать недействительным договор ипотеки N 328/04 от 19.06.2009, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в лице Приморского отделения N 8635 и ООО "ТД Самотлор ДВ" в части передачи в залог объекта незавершенного строительства по адресу г. Владивосток, ул. Светланская, 131б, кроме того, признать недействительным Договор залога N 2873 от 10.08.2009 между ОАО АКБ "Приморье" и ООО "ТД Самотлор ДВ" в части передачи в залог объекта незавершенного строительства по адресу г. Владивосток, ул. Светланская 131б.

К участию в деле в качестве ответчика привлечено ОАО АКБ "Приморье".

Решением от 16.08.2011 Арбитражный суд Приморского края в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

Ссылаясь на ст. ст. 6, 7 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", полагает, что у истца возникло право собственности на объект незавершенного строительства в силу факта осуществления им капитальных вложений.

Сбербанк России, ОАО АКБ "Приморье" в письменных отзывах на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласились, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Полагают, что право собственности истца на долю в праве на объект незавершенного строительства не возникло ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Представители Общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Самотлор ДВ", истца в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Представитель Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ Приморского отделения N 8635 на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ОАО АКБ "Приморье" на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 08.08.2008 ООО "Торговый Дом Самотлор ДВ" (Сторона 1) и ООО "Дальневосточный центр недвижимого имущества" заключили Соглашение о прекращении обязательства новацией, согласно условиям которого стороны договорились о замене (новации) обязательств по Договору возмездного оказания услуг от 20.05.2006 путем заключения сторонами Договора инвестирования строительства административного здания в г. Владивостоке по ул. Светланская, д. 151б.

Пунктом 1.3. Соглашения предусмотрено, что новое обязательство Стороны 1 перед Стороной 2 заключается в замене обязанности Стороны 1 оплатить оказанные Стороной 2 услуги в размере 15368750 руб. обязательством по выполнению работ и совершению всех необходимых действий по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 131 по Договору инвестирования строительства административного здания по ул. Светланской г. Владивостока, который должен быть заключен сторонами в течение 3 дней со дня подписания настоящего соглашения.

08.08.2008 ООО "Торговый Дом Самотлор ДВ" (Заказчик) и ООО "Дальневосточный центр недвижимого имущества" (Инвестор) заключили Договор инвестирования строительства административного здания, в соответствии с условиями которого Заказчик принял на себя обязательства выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Объекта капитального строительства - административного здания компании "Дизайн класс" на земельном участке по адресу г. Владивосток в районе ул. Светланская, 131, а Инвестор - передать Заказчику денежные средства в сумме, установленной договором, для реализации Проекта.

Согласно п. 1.3. договора результатом инвестиционной деятельности Инвестора является приобретение 1/3 доли в праве собственности на административное здание по адресу: г. Владивосток, 131б (далее по тексту - спорный объект), строительство которого будет осуществляться в соответствии с Проектом, указанным в п. 1.2. договора.

10.06.2009 ООО "Торговый Дом Самотлор ДВ" (Сторона 1) и ООО "Дальневосточный центр недвижимого имущества" заключили Соглашение о прекращении обязательства новацией, согласно условиям которого стороны договорились о замене (новации) обязательств по Договору возмездного оказания услуг от 03.05.2008 путем заключения сторонами Дополнительного соглашения к Договору инвестирования строительства административного здания от 08.08.2008.

Пунктом 1.3. Соглашения предусмотрено, что новое обязательство Стороны 1 перед Стороной 2 заключается в замене обязанности Стороны 1 оплатить оказанные Стороной 2 услуги в размере 14912500 руб. обязательством по выполнению работ и совершению всех необходимых действий по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 131 по Договору инвестирования строительства административного здания от 08.08.2008, которое должно быть заключено сторонами в течение 3 дней со дня подписания настоящего соглашения.

Дополнительным соглашением от 10.06.2009 к Договору инвестирования строительства административного здания от 08.08.2008 стороны увеличили размер инвестиций по договору.

Объект незавершенного строительства (административно-жилое здание), назначение: нежилое, площадь застройки 702 кв.м., степень готовности 30 процентов (лит. А), расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 131б, а также право аренды на земельный участок для строительства и эксплуатации данного объекта были переданы Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Самотлор ДВ" в залог Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) по договору ипотеки N 519/01 от 18.08.2008 в обеспечение обязательств ООО "Торговый Дом Самотлор ДВ" на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N 519 от 18.08.2008.

Впоследствии указанный объект был передан в залог Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) по договору N 328/04, а также ОАО АКБ "Приморье" по договору залога N 2873.

Ссылаясь на то, что в результате инвестирования спорного объекта истец приобрел долю в праве собственности на объект и, соответственно, ООО "Торговый Дом Самотлор ДВ" не вправе был им распоряжаться, в том числе отдавая в залог, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

В то же время п. 2 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, нормы Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" не исключают положения императивных норм ст. 8 ГК РФ.

В п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Условие инвестиционного договора о том, что незавершенный строительством объект принадлежит сторонам такого договора на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке, порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13534/10, являющейся общеобязательной при рассмотрении аналогичных дел.

На момент заключения договора инвестирования от 08.08.2008 между истцом и ООО "Торговый Дом Самотлор ДВ" право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ООО "Торговый Дом Самотлор ДВ".

Пунктом 4.7. Договора инвестирования строительства административного здания от 08.08.2008 предусмотрено, что в случае осуществления заказчиком государственной регистрации объекта незавершенного строительства по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 131б, созданного на основании Проекта, указанного в п. 1.2. договора, Инвестор приобретает 1/3 долю в праве собственности на него.

Таким образом, поскольку право собственности на спорный объект (доля в размере 1/3) не было зарегистрировано за истцом, оно не возникло у него и не может быть признано.

Доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заявляя требования о признании недействительными договора ипотеки N 519/01 от 18.08.2008, а также заключенных впоследствии договора ипотеки N 328/04 от 19.06.2009 и договора залога N 2873 от 10.08.2009 в части передачи в залог спорного объекта незавершенного строительства, истец ссылается на несоответствие оспариваемых сделок ст. ст. 246, 247 ГК РФ, предусматривающим распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников.

Вместе с тем истец не доказал возникновение у него доли в праве собственности на спорный объект незавершенного строительства, в связи с чем отсутствуют основания для квалификации указанных сделок в качестве недействительных по основанию их несоответствия ст. ст. 246, 247 ГК РФ.

Иные основания для признания оспариваемых сделок недействительными истцом не заявлены.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 16.08.2011 по делу N А51-414/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

И.Л. Яковенко С.Б. Култышев