Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2011 г. N 12АП-7386/11

г. Саратов

Дело N А12-8369/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В. Б.,

судей Бирченко А.Н., Тимаева Ф.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушнаренко Г.А.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "ЭТНА" - Пилюгина Людмила Игоревна доверенность от 16 мая 2011 года,

в отсутствии иных участников процесса, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 августа 2011 года по делу N А12-8369/2011, (судья Литвин С.Н.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭТНА"

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, администрации Волгограда, закрытому акционерному обществу "Отечество"

третьи лица - Волгоградская городская Дума, Департамент финансов администрации Волгограда

об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭТНА" (далее истец, ООО "ЭТНА") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, администрации г. Волгограда, закрытому акционерному обществу "Отечество" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной независимым оценщиком, о признании решения комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества незаконным в части, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 августа 2011 года была признана недостоверной величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 88,0 кв. м. (цокольный этаж) по ул. Рокоссовского, д. 60, г. Волгограда, определенная ЗАО "Отечество" в отчете об оценке за N 0 -1666/1 от 09.02.2011 г.. в размере 2 660 400,00 (без учета НДС).

Решение о предоставлении арендатору - ООО "Этна" преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения площадью 88,0 кв.м. ((цокольный этаж) по ул. Рокоссовского, д. 60, г. Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 18.03.2011 г.. признано незаконным в части указания цены продажи помещения.

Урегулированы разногласия, возникшие между Департаментов муниципального имущества администрации г. Волгограда и ООО "Этна" при заключении договора купли -продажи объекта муниципального имущества, пункты 3.1,3.2,7.1 изложены в следующей редакции:

- п. 3.1 "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 733 898,31 руб. (без учета НДС);

- п. 3.2 "Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течении установленного срока рассрочки, исчисляемого от даты заключения настоящего договора";

- п. 7.1 "Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами, а в случае возникновения разногласий при заключении договора и их передачи на рассмотрение арбитражного суда Волгоградской области в установленном гражданским законодательством РФ порядке - с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда. После государственной регистрации перехода права собственности на объект нежилого фонда обязанности Арендодателя по договору аренды от 13.01.2011 г.. N 3/2154-11 прекращаются", исключив приложение N 3 к договору.

Не согласившись с принятым решением, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы в связи с не заключением договора по истечении тридцати дней со дня получения истцом проекта договора, истец утратил преимущественное право выкупа спорного помещения.

Заявитель считает, что стоимость продажи спорного помещения - 2 660 400 рублей, определенная на основании отчета об оценке N 0-1666/1 от 09.02.2011 г., выполненного ЗАО "Отечество" была определена верно и основания для заключения договора купли - продажи указанного имущества по иной стоимости у Департамента отсутствовали, так как ЗАО "Отечество" в качестве оценщика приватизируемого объекта была определена в ходе проведения торгов в форме конкурса.

Заявитель жалобы также считает, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом либо органом управления юридическим лицом).

Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Департаментом муниципального имущества и ООО "Этна" 13.01.2011 г.. был заключен договор N 3/2154-11 на аренду помещения нежилого муниципального фонда, по условиям которого ДМИ, являющийся арендодателем, передавал ООО "Этна", являющемуся арендатором, во временное владение и пользование, на срок с 1 января по 30 декабря 2011 г., за плату встроенное нежилое помещение площадью 88,00 кв. м. (цокольный этаж), расположенное по ул. им. Рокоссовского, 60, в Центральном районе г. Волгограда.

Аналогичные договоры аренды в отношении указанного объекта недвижимости нежилого назначения заключались между муниципальным образованием - город Волгоград в лице ДМИ администрации Волгограда и ООО "Этна", и ранее (договор аренды от 1 января 2005 г. N /2154-05 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2005 г., договор аренды от 18 января 2006 г. N 3/2154-06 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2006 г., договор аренды от 1 января 2007 г. N 3/2154-07 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2007 г., договор аренды от 9 декабря 2007 г. N 3 2154-08 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2008 г., договор аренды от 22 января 2009 г. N 3/2154-09 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2009 г., договор аренды от 4 марта 2010 г. N 3/2154-10 со сроком действия с 1 января по 30 декабря 2010 г.).

Условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного муниципального имущества определены ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

18 марта 2011 г. на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества было принято решение о предоставлении арендатору - ООО "Этна", преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 88,0 кв. м. в цокольном этаже дома N 60 по ул. им. Рокоссовского в Центральном районе ограда по цене в размере 2 660 400 руб. (без учета НДС).

Как следует из материалов дела, истец в тридцатидневный срок выразил свое согласие на пользование преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, подписав проект договора купли-продажи с протоколом разногласий.

Возникшие разногласия касались определения цены отчуждения ранее арендованного муниципального имущества, которая должна быть равна его рыночной стоимости, в связи с чем истец, в предлагаемой к подписанию редакции пункта 1.3. "Договора купли-продажи объекта муниципального имущества" предлагал указать продажную цену имущества, равную его рыночной стоимости, в сумме 1 578 000 руб. (без учета НДС) и графика внесения периодических платежей в счет оплаты стоимости выкупаемого имущества, который в редакции ДМИ был определен от конкретной даты.

Истец предлагал п. 3.2 изложить в следующей редакции - Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течении установленного срока рассрочки, исчисляемого от даты заключения настоящего договора" - п. 7.1 "Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами, а в случае возникновения разногласий при заключении договора и их передачи на рассмотрение арбитражного суда Волгоградской области в установленном гражданским законодательством РФ порядке - с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда. После государственной регистрации перехода права собственности на объект нежилого фонда обязанности Арендодателя по договору аренды от 13.01.2011 г.. N 3/2154-11 прекращаются", исключив приложение N 3 к договору.

Департамент письмом от 26 апреля 2011 г. с исх. N 6290 отказался от подписи, что подтверждается материалами дела.

В материалы дела представлена, произведенная ЗАО "Отечество" оценка рыночной стоимости нежилого помещения, арендованного ООО "Этна", которая, по мнению истца не является достоверной, по тем основаниям, что фактически цена арендуемого ООО "Этна" нежилого помещения оценивалась четыре раза.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Из содержания экспертного заключения от 15.07.2011 г.. N 4733 -ЭЗ, составленного экспертом-оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" Ужвой Ю.В., по состоянию на 22.03.2011 г.. стоимость спорного помещения составляет 2 046 000 руб. (включая НДС), или 1 733 898,31 руб. (без НДС), отчет N О-1666/1 от 09.02.2011,Э составленный ЗАО "Отечество" не соответствует Федеральному закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

В соответствии со ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, если полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу 201 того же Кодекса суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решения незаконным, если установит, что оспариваемый ненормативный акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным необходимо в совокупности два условия: несоответствие оспариваемого акта закону или иному правовому акту и нарушение данным ненормативным актом прав и охраняемых законом интересов заявителя.

С учетом недостоверности произведенной ЗАО "Отечество" оценки рыночной стоимости нежилого помещения, арендованного ООО "Этна", нарушения прав истца на выкуп муниципального имущества по рыночной стоимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности решения комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 18 марта 2011 г. о предоставлении арендатору - ООО "Этна" преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения площадью 88,0 кв. м. (цокольный этаж) по ул. им. Рокоссовского, 60, г. Волгограда в части указания цены продажи помещения в размере 2 660 400 руб. (без учета НДС).

Однако, рассмотрев исковое требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной независимым оценщиком, по существу, суд первой инстанции не учел следующего.

Абзацем 4 п.1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно ч.1,2 ст.4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Аналогичная позиция выражена ВАС РФ в определении от 27.07.2011 N ВАС-2419/11.

Также возможность оспаривания достоверности результатов оценки может быть реализована субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика и в случае принятия решения об отмене решения о приватизации.

Аналогичная позиция выражена ВАС РФ в постановлении Президиума от 27.07.2011 N 2419/11.

С учетом того, что в настоящем споре комиссией по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества было принято решение об условиях приватизации муниципального объекта достоверность величины проведенной оценки могла быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорного спора, но не путем предъявления самостоятельного иска к оценщику.

В связи с чем, обжалуемый судебный акт в части признания недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 88,0 кв. м. (цокольный этаж) по ул. Рокоссовского, д. 60, г. Волгограда, определенной ЗАО "Отечество" в отчете об оценке за N 0-1666/1 от 09.02.2011 г. в размере 2 660 400 (без учета НДС) подлежит отмене.

В отмененной части производство по делу подлежит прекращению.

Вместе с тем, установив не соответствие отчета N О-1666/1 от 09.02.2011,Э составленный ЗАО "Отечество" Федеральному закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и установив рыночную стоимость объекта, суд первой инстанции правильно руководствовался установленной рыночной стоимостью объекта при урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

При этом неправильное определение процессуального статуса оценщика в качестве ответчика, а не третьего лица не привело к принятию неправильного решения в части урегулирования разногласий по спорным условиям.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в силу ст.4 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием проекта договора купли-продажи, основаны на ошибочном понимании норм действующего законодательства.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно абз.2п.2 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст.446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ст.3указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст.9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика заключение договора купли-продажи арендуемого истцом имущества является обязательным.

Истец воспользовался своим правом и подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права на приобретение имущества, а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о необоснованном удовлетворении иска в части исключения Приложения N 3 из содержания договора, в связи с чем, остались не определенными порядок и размеры платежей, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Оферта договора купли-продажи, направленная ответчиком истцу, содержала, в том числе, Приложение N 3 к договору - график внесения периодических платежей в счет оплаты стоимости выкупаемого имущества.

Указанные в графике размеры ежемесячных платежей в счет оплаты стоимости выкупаемого имущества и проценты, начисляемые за рассрочку платежа, были определены, исходя из указанной Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, стоимости выкупаемого имущества в размере 2660400 рублей (без НДС), то есть той оценки, которая в результате экспертного исследования была признана недостоверной.

В досудебном порядке урегулирования спора истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложил исключить из текста договора Приложение N 3 к договору -(график внесения периодических платежей), а редакцию п. 3.2 изложить в следующей редакции - "Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течении установленного срока рассрочки, исчисляемого от даты заключения настоящего договора", также исключив из п.3.2 договора указание на график платежей.

С аналогичными требованиями истец обратился в суд для урегулирования преддоговорного спора.

Установив, что указанные в графике размеры ежемесячных платежей в счет оплаты стоимости выкупаемого имущества и проценты, начисляемые за рассрочку платежа, были определены, исходя из указанной Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, стоимости выкупаемого имущества в размере 2660400 рублей (без НДС), то есть той оценки, которая в результате экспертного исследования была признана недостоверной, суд первой инстанции принял редакцию спорных условий, предлагаемых истцом.

Суд апелляционной инстанции считает, что в обжалуемой части судебный акт отмене или изменению не подлежит по следующим основаниям.

В досудебном порядке между сторонами не возникли разногласия по условиям договора, содержащимся в пунктах 3.1, 3.3,3.4,3.5,3.8,3.9 статьи 3, которые регулируют отношения сторон, в том числе, по следующим вопросам:

- общий период оплаты выкупаемого имущества (6 лет);

- размер процентов, начисляемых за рассрочку платежа (8% годовых);

- сроки уплаты ежемесячных платежей и процентов (не позднее 20-го числа текущего месяца);

- порядок уплаты платежей и процентов (путем безналичного перечисления средств со своего расчетного счета на указанный в тексте договора расчетный счет продавца);

- начисление процентов на сумму фактической задолженности по оплате стоимости приобретаемого объекта;

- принимаемое сторонами количество дней в году при расчете процентов и неустойки;

- очередность зачисления поступивших средств.

Таким образом, определение в п.1.3 договора рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 1733898,31 руб. (без учета НДС), определение в п.3.2 договора начального срока уплаты продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями исчисляемого от даты заключения настоящего договора, а также условия договора, содержащимся в пунктах 3.1, 3.3,3.4,3.5,3.8,3.9 статьи 3, по которым не возникли разногласия, позволяют определить цену товара, порядок, сроки и размеры платежей.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает наличие опечатки в обжалуемом судебном акте в части урегулирования разногласий фактически по пункту 1.3, а не 3.1 договора купли-продажи.

При указанных обстоятельствах обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части признания недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 88,0 кв. м. (цокольный этаж) по ул. Рокоссовского, д. 60, г. Волгограда, определенной ЗАО "Отечество" в отчете об оценке за N 0-1666/1 от 09.02.2011 г. в размере 2 660 400 (без учета НДС), а производство по делу в отмененной части подлежит прекращению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 16 августа 2011 года по делу N А12-8369/2011 в части признания недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 88,0 кв. м. (цокольный этаж) по ул. Рокоссовского, д. 60, г. Волгограда, определенной ЗАО "Отечество" в отчете об оценке за N 0-1666/1 от 09.02.2011 г. в размере 2 660 400 (без учета НДС) отменить.

В отмененной части производство по делу прекратить.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение 2 месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

А.Н. Бирченко Ф.И. Тимаев