Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 г. N 11АП-8328/11

25 октября 2011 г.

Дело N А72-8255/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бобылёвой А.А.

при участии в заседании:

от истца - Калита А.А., представитель по доверенности от 11.01.2011 г.,

от Мэрии города Ульяновска - не явились, извещены надлежащим образом,

от ООО "Росоптторг" - Насретдинов А.М., директор, протокол от 29.07.2009 г.., Краснов В.В., представитель по доверенности от 11.01.2011 г..,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 октября 2011 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг" (ОГРН 1027301571770), г. Ульяновск на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01 июня 2011 года по делу N А72-8255/2010 (судья Леонтьев Д.А.) по иску ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" (ОГРН 1067328019197), г. Ульяновск к 1. Мэрии города Ульяновска (ОГРН 1027301171446), г. Ульяновск, 2. обществу с ограниченной ответственностью "Росоптторг" (ОГРН 1027301571770), г. Ульяновск, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск о восстановлении нарушенного права и обязании ликвидировать последствия перепланировки, убрать оборудование, ограничивающее доступ к коммуникациям,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Мэрии города Ульяновска, ООО "Росоптторг" (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) о восстановлении нарушенного права ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" и обязании в солидарном порядке Мэрию города Ульяновск и ООО "Росоптторг" убрать оборудование, ограничивающее доступ к коммуникациям, в том числе короба, фальшстены и иные ограничивающие доступ вещи в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г. Ульяновск, пр-т Ульяновский, 2 (кадастровый номер 73:24:021003:0000:0188410001):

1. Теплоснабжение:

- в помещении с кадастровым номером 109300 (кафе) демонтировать подиум, закрывающий "П" образный компенсатор;

- в помещении с кадастровым номером 105000 (бильярдная) убрать обшивку стен и потолка из пластиковых панелей;

- в помещении с кадастровым номером 106300 (компьютерный зал) демонтировать обшивку из ГВЛ, препятствующую доступу к трубопроводу;

- в помещении с кадастровым номером 106600 (комната персонала) убрать деревянный щит, препятствующий доступу к трубопроводу;

- в помещении с кадастровым номером 106000 (видеозал) убрать обшивку стен ГВЛ;

- в помещении с кадастровым номером 110100 (кухня кафе) убрать декоративные короба, препятствующие доступу к магистралям и стоякам отопления с запорной арматурой;

- в помещении с кадастровым номером 105600 (кабинет) убрать декоративные короба, препятствующие доступу к магистралям и стоякам отопления с запорной арматурой;

- в помещениях с кадастровыми номерами 109600, 109700, 109800, 106500 убрать короба с обшивкой из ГВЛ, препятствующие доступу к горизонтальной проложенным трубопроводам.

2. Водоснабжение:

- в помещениях с кадастровыми номерами 109300 (кафе), 109400 (коридор),105500 (коридор) убрать подвесной короб в виде каркасной конструкции из металлических профилей и съемных плит "Амстронг", препятствующий доступу к магистралям водоснабжения и запорной арматуре;

- в помещениях с кадастровыми номерами 109600, 109700, 109800 (компьютерных залах) убрать подвесной короб в виде каркасной конструкции из металлических профилей и несъемных (закрепленных на саморезах) декоративных панелей, препятствующий доступу к магистралям водоснабжения и запорной арматуре;

- в помещениях с кадастровыми номерами 109900, 110000, 106300, 106500 убрать короб из ГВЛ, препятствующий доступу к магистралям водоснабжения и запорной арматуре;

-в помещениях с кадастровыми номерами 106600, 108000 убрать подвесной короб, обшитый ГВЛ, препятствующий доступу к магистралям водоснабжения и запорной арматуре.

3. Канализация:

- в помещении с кадастровым номером 104600 (туалет) убрать короб из ГВЛ, облицованный керамической плиткой, препятствующий доступу к стоякам и ревизиям;

- в помещениях с кадастровым номером 105000 (бильярдная) убрать стеновые пластиковые панели, препятствующие доступу к стояку и ревизии;

- в помещении с кадастровым номером 109600 (компьютерный зал) убрать декоративный короб, выполненный из ГВЛ, препятствующий доступу к канализационному трубопроводу и ревизии;

- в помещении с кадастровыми номерами 109700, 109800 (компьютерный зал) убрать короб из ГВЛ, препятствующие доступу к трубопроводу канализации и ревизии;

- в помещениях с кадастровыми номерами 106300, 106500, 109900, 101000 убрать декоративные короба из ГВЛ, препятствующие доступу к ревизии канализационного стояка.

4. Электроснабжение:

-в помещениях с кадастровыми номерами 108000, 109900, 110000, 109800, 109700, 109600, 105500, 109400, 109300 убрать короба, препятствующие доступу к электрокабелям.

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 22.11.2010, 21.12.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г.Ульяновск, Общество с ограниченной ответственностью "Росоптторг", г.Ульяновск.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 28.04.2011 Общество с ограниченной ответственностью "Росоптторг" исключено из числа третьих лиц по делу и привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 01.06.2011 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "Росоптторг" в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу устранить следующие последствия перепланировки в помещениях, расположенных по адресу: город Ульяновск, проспект Ульяновский, дом 2:

1. В части теплоснабжения:

- в помещении с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:109300 (кафе) демонтировать подиум, закрывающий "П" образный компенсатор;

- в помещении с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:105000 (бильярдная) убрать обшивку стен и потолка из пластиковых панелей;

- в помещении с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:106300 (компьютерный зал) демонтировать обшивку из ГВЛ, препятствующую доступу к трубопроводу;

- в помещении с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:106600 (комната персонала) убрать деревянный щит, препятствующий доступу к трубопроводу;

- в помещении с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:106000 (видеозал) убрать обшивку стен ГВЛ;

- в помещении с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:110100 (кухня кафе) убрать декоративные короба, препятствующие доступу к магистралям и стоякам отопления с запорной арматурой;

- в помещении с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:105600 (кабинет) убрать декоративные короба, препятствующие доступу к магистралям и стоякам отопления с запорной арматурой;

- в помещениях с кадастровыми номерами 73:24:021003:0000:0188410001:109600, 73:24:021003:0000:0188410001:109700,73:24:021003:0000:0188410001:109800, 73:24:021003:0000:0188410001:106500 убрать короба с обшивкой из ГВЛ, препятствующие доступ у к горизонтально проложенным трубопроводам.

2. В части водоснабжения:

- в помещениях с кадастровыми номерами 73:24:021003:0000:0188410001:109300 (кафе), 73:24:021003:0000:0188410001:109400 (коридор), 73:24:021003:0000:0188410001:105500 (коридор) убрать подвесной короб в виде каркасной конструкции из металлических профилей и съемных плит "Амстронг", препятствующий доступу к магистралям водоснабжения и запорной арматуре;

- в помещениях с кадастровыми номерами 73:24:021003:0000:0188410001:109600, 73:24:021003:0000:0188410001:109700,73:24:021003:0000:0188410001:109800 (компьютерных залах) убрать подвесной короб в виде каркасной конструкции из металлических профилей и несъемных (закрепленных на саморезах) декоративных панелей, препятствующий доступу к магистралям водоснабжения и запорной арматуре;

- в помещениях с кадастровыми номерами 73:24:021003:0000:0188410001:109900, 73:24:021003:0000:0188410001:110000,73:24:021003:0000:0188410001:106300, 73:24:021003:0000:0188410001:106500 убрать короб из ГВЛ, препятствующий доступу к магистралям водоснабжения и запорной арматуре;

- в помещениях с кадастровыми номерами 73:24:021003:0000:0188410001:106600, 73:24:021003:0000:0188410001:108000 убрать подвесной короб, обшитый ГВЛ, препятствующий доступу к магистралям водоснабжения.

3. В части канализации:

- в помещении с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:104600 (туалет) убрать короб из ГВЛ, облицованный керамической плиткой, препятствующий доступу к стоякам и ревизиям;

- в помещении с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:105000 (бильярдная) убрать стеновые пластиковые панели, препятствующие доступу к стояку и ревизии;

- в помещении с кадастровым номером 73:24:021003:0000:0188410001:109600 (компьютерный зал) убрать декоративный короб, выполненный из ГВЛ, препятствующий доступу к канализационному трубопроводу и ревизии;

- в помещении с кадастровыми номерами 73:24:021003:0000:0188410001:109700, 73:24:021003:0000:0188410001:109800 (компьютерный зал) убрать короб из ГВЛ, препятствующие доступу к трубопроводу канализации и ревизии.

4. В части электроснабжения:

- в помещениях с кадастровыми номерами 73:24:021003:0000:0188410001:108000, 73:24:021003:0000:0188410001:109900,73:24:021003:0000:0188410001:110000, 73:24:021003:0000:0188410001:109800, 73:24:021003:0000:0188410001:109700,

73:24:021003:0000:0188410001:109600, 73:24:021003:0000:0188410001:105500,

73:24:021003:0000:0188410001:109400,73:24:021003:0000:0188410001:109 300 убрать короба, препятствующие доступу к электрокабелям. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения. С Общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг" в пользу Товарищества собственников жилья "Ульяновский проспект N 2" взыскано 3 776 руб. 60 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 56 191 руб. 80 коп. - в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Росоптторг" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и как следствие, выводы сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители ответчика поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просили суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил суд оставить жалобу без удовлетворения, судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2011 года Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Пышкиной Н.Ю., судей Балакиревой Е.М., Лукьяновой Т.А. отложил судебное разбирательство по делу N А72-8255/20101 на 18 октября 2011 года на 12 часов 50 минут.

В связи с прекращением полномочий судьи Лукьяновой Т.А. и уходом в отпуск судьи Балакиревой Е.М. (приказ от 13.09.2011 N 254/к) участвовавших в составе суда, рассматривающего дело NА72-8255/2010 до отложения судебного разбирательства, определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Лукьяновой Т.А. на судью Терентьева Е.А. и замена судьи Балакиревой Е.М. на судью Романенко С.Ш., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.

Законность и обоснованность обжалуемого определения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела 14.06.2006 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ульяновск, Ульяновский проспект, 2 выбран способ управления многоквартирным домом- создание товарищества собственников жилья и утвержден Устав ТСЖ.

07.08.2006 ТСЖ "Ульяновский проспект 2" зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 73 N 001823377.

Согласно статье 138 ЖК РФ в обязанности ТСЖ, входит принятие мер, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

Истец считает, что ответчик в нарушение вышеперечисленного осуществил перепланировку без его согласия, закрыл облицовочными материалами все инженерные коммуникации, установил различное оборудование и перекрыл круглосуточный доступ к принадлежащему собственникам квартир имуществу. Своими действиями по перепланировке подвала и использованием его в коммерческих целях он фактически перекрыл доступ к общему имуществу, тем самым затрудняет содержание и обслуживание дома.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд восстановить нарушенное право ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" и обязать в солидарном порядке ответчиков убрать оборудование, ограничивающее доступ к коммуникациям.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд исходил из того, что в спорных помещениях имеются перепланировки, которые нарушают организацию технического обслуживания и ремонта инженерных систем здания, отсутствует круглосуточный доступ к инженерным коммуникациям, имеется неудобство доступа к запорной арматуре на трубопроводах отопления, водоснабжения, к ревизиям на стояках канализации, электрокабелям.

Принимая оспариваемый судебный акт, суд первой инстанции не учел следующего.

Как следует из материалов дела ООО "Росоптторг" на праве собственности принадлежат помещения, назначение: нежилое, общей площадью 421,7 кв.м., подвал, номера на поэтажном плане: 45,46,50,53,55,56,60,63,65,66,78,80,81,93-101, кадастровые номера: 73:24:021003:0000:0188410001:104500, 104600, 105000, 105300, 105500, 105600, 106000, 106300, 106500, 106600, 107800, 108000, 108100, 109300-110100, по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, просп. Ульяновский, д. 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.06.2011 серии 73-АА N 201282.

Документом- основанием для регистрации права послужил договор купли продажи недвижимого имущества от 17.05.2011 N 366, заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска и ООО "Росоптторг".

Через принадлежащие ООО "Росоптторг" нежилые помещения подвала проходят общие инженерные сети, что ответчиками не оспаривается.

На основании ст. 290 ГК РФ собственниками квартир в многоквартирном доме принадлежат на правах общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ "О товариществах собственников жилья" общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи, и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Таким образом, критерием отнесения помещений к общему имуществу является не расположение этого помещения на подвальном этаже, а цель использования этого помещения для обслуживания квартир и нежилых помещений дома.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 305 Кодекса установлено, что права, предусмотренные статьями 301-304, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо также имеет право на защиту своего владения против собственника.

Правом на негаторный иск обладает собственник, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться или распоряжаться ею. Ответчиком в данном случае является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности.

В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены документы, свидетельствующие о наличии у него вещных прав на спорные нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома N 2 по проспекту Ульяновский в городе Ульяновске.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Право собственности ООО "Росоптторг" на нежилые помещения общей площадью 421,7 кв. м., расположенные в подвале жилого дома N 2 по проспекту Ульяновский в городе Ульяновске, в установленном законом порядке не оспорено.

Особенности распределения обязанности доказывания по данному иску заключаются в том, что лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

ООО "Росоптторг" отрицает факт совершения с его стороны каких-либо препятствий в доступе истца к общедомовым инженерным коммуникациям.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Исследуя материалы дела, оценивая представленные истцом доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что истец фактически пытается установить право ограниченного пользования помещениями ООО "Росоптторг".

Истцом не представлено доказательств того, что использование спорных помещений ООО "Росоптторг" лишает истца возможности осуществлять техническое обслуживание и ремонт находящихся в этих помещениях общедомовых коммуникаций. Более того, как следует из договора купли-продажи от 17.05.2011 N 366, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска и ООО "Росоптторг", помещения, являющиеся предметом договора обременены обеспечением, в случае необходимости доступа представителей специальных служб либо собственников расположенных в здании помещений к общим инженерной структуре и инженерным сетям, находящимся в нежилых помещениях, правом беспрепятственного прохода в пользу иных собственников через помещения N 55, N 94 (в подвале), согласно кадастровому паспорту ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ Ульяновский филиал по состоянию на 10.07.2009 (п.3.2. договора).

Принимая во внимание совокупность имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что истец документально не подтвердил наличие препятствий со стороны ответчика в доступе работникам истца в помещения ответчика, при наличии необходимости.

Как следует из материалов дела, проектом застройщика, изготовленного Государственным комитетом по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое ССР ЦНИИЭП жилища, принятого к производству Управлением капитального строительства, решения Горисполкома от 03.12.1986, техпаспортов, в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Ульяновский проспект, 2 изначально предусматривались и фактически возведены встроенные помещения, предназначенные по проекту как административные и производственные помещения. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.05.2007 по делу N А72-445/07.

Довод истца о наличии у помещений статуса общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ввиду нахождения в них инженерных коммуникаций отклоняется судебной коллегией, поскольку в силу прямого указания норм Жилищного кодекса Российской Федерации (ст.36) право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Спорные нежилые помещения изначально имеют специальное назначение, с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию используются для нужд, не связанных с обслуживанием расположенных в них инженерных коммуникаций.

Из материалов дела следует, что спорные помещения на протяжении нескольких лет занимали различные организации, как то детская поликлиника, предприятие "Импульс", СЧП "Фирма "Росток", ООО "Росоптторг".

Как следует из вышеприведенных норм права, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

В этой связи следует, прежде всего, выяснять, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делам N N 12537/09 от 15 декабря 2009 года, 13391/09 от 02 марта 2010 года.

Судом установлено, что спорные подвальные помещения находятся с 14.06.2011 в собственности ООО "Росоптторг". Ранее они использовались в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома - для сдачи в аренду под нужды различных организаций.

Приватизация первого помещения в доме, расположенном по адресу: г.Ульяновск проспект Ульяновский, дом 2, состоялась 01 января 1997 года.

Из материалов дела следует, что спорный объект (часть подвала) был сформирован и использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на жилые помещения жильцов дома.

При таких обстоятельствах, спорные помещения не относятся к общему имуществу дома. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.08.2010 по делу N А72-1697/2010.

Оценивая заключение эксперта N э1344/11 от 18.03.2011, составленное ЗАО "Многопрофильный деловой центр" судебная коллегия приходит к выводу, что вопросов, требующих специальных знаний не имелось, и соответственно, отсутствовали основания для назначения экспертизы. Вопрос о соответствии спорных помещений статье 36 Жилищного кодекса РФ не может быть поставлен на разрешение экспертов, так как вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

При решении остальных вопросов поставленных на разрешение эксперта, суд должен был исходить из того, что в силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы и на помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Материалами дела установлено, что спорные помещения не относятся к указанным в ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного оснований для назначения строительно-технической экспертизы по указанным истцом вопросам не усматривалось.

Наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций не может служить доказательством того, что спорные помещения являются техническим подвалом поскольку коммуникации, являющиеся общим имуществом многоквартирного жилого дома, проходят через все подвальные помещения.

Оценивая изложенное выше, суд приходит к выводу, что предметом сделки, заключенной между ООО "Росоптторг" и Комитетом является право не на технический подвал, а, на нежилые помещения в подвальном этаже, состоящие из помещений N N 45,46,50,53,55,56,60,63,65,66,78,80,81,93-101, которые не относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 15.12.2009 г. по делу N 12537/09, из толкования во взаимосвязи положений статей 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. Таким образом, собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности.

Данная правовая позиция подлежит применению и к требованиям, заявленным истцом.

Для получения права на представление интересов собственников многоквартирного дома требуется решение собственников помещений в таком доме.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Поскольку решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по названному вопросу в деле отсутствует, у суда апелляционной инстанции нет оснований считать, что собственники наделили ТСЖ "Ульяновский проспектN 2" правом обращаться в суд с иском о восстановлении нарушенного права и обязании убрать оборудование, ограничивающее доступ к коммуникациям.

Представленный истцом в качестве доказательств передачи таких полномочий выписка из Протокола N 2 заседания Правления ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" от 07.11.2006 не может быть принят судебной коллегией, поскольку из указанного протокола следует, что решение принималось не общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а Правлением ТСЖ, и решение принято наделить председателя Правления Васильева В.П. правом подписывать от имени ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" заявления, исковые заявления, апелляционные и кассационные жалобы, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и предъявлять их в суд.

Таким образом, собственники помещений многоквартирного дома не наделяли истца полномочиями на предъявления иска в суд.

Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела и, в соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение подлежит отмене с вынесением нового судебного акта, об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на истца ТСЖ "Ульяновский проспект N 2".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01 июня 2011 года, принятое по делу N А72-8255/2010 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" отказать.

Взыскать с ТСЖ "Ульяновский проспект N 2" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Росоптторг" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев