Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2011 г. N 13АП-14802/11

г. Санкт-Петербург

28 октября 2011 г.

Дело N А56-15300/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Аносовой Н.В., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-14802/2011, 13АП-15789/2011) Администрации МО "г. Сертолово" Ленинградской области, Администрации МО "Всеволожский Муниципальный район" Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2011 г.. по делу N А56-15300/2011 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску Администрации МО "г.Сертолово" Ленинградской области к ООО "Дачный мир" 3-е лицо: Администрация МО "Всеволожский Муниципальный район" Ленинградской области о взыскании задолженности

при участии:

от истца: Никитиной В.Б, (доверенность N 05-03-139/11-0-0 от 13.04.2011 г.., паспорт)

от ответчика: Козлова С.Ю, (доверенность б/н от 01.06.2011 г.., паспорт), Козлова А.А. (доверенность б/н от 01.06.2011 г.., паспорт)

от 3-го лица: Гулевской М.В. (удостоверение N 6 от 25.02.2010 г.., доверенность N 69/01-22 от 15.12.2010 г..)

установил:

Администрация муниципального образования г. Сертолово Ленинградской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дачный мир" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 463 578 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за IV квартал 2010 г.. по договору аренды N 204-14/V.02 от 01.04.2002 г.. земельного участка, 285 843,29 руб. пени за просрочку внесения арендных платежей за 2010 год, на основании пункта 4.2 договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Всеволожская администрация).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2011 г.. по делу N А56-15300/2011 в удовлетворении иска отказано.

На указанное решение Администрацией МО "г. Сертолово" Ленинградской области, Администрацией МО "Всеволожский Муниципальный район" Ленинградской области поданы апелляционные жалобы.

Администрация МО "Всеволожский Муниципальный район" Ленинградской области в апелляционной жалобе просит принятый по делу судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование своей позиции указывает, что участок площадью 500 кв.м., указанный судом первой инстанции при расчете арендной платы не может быть объектом гражданских правоотношений, ввиду отсутствия соответствующих материалов межевого дела, проекта согласованных границ. Представленный ответчиком и принятый судом расчет задолженности делит единый земельный участок на два самостоятельных объекта. Администрация МО "Всеволожский Муниципальный район" Ленинградской области полагает, что Администрацией г. Сертолово правомерно был применен Кфи участка равный 8 согласно пункту 5.1.2 Таблица 2 - Приложение к Постановлению Правительства Ленинградской области N 353.

Администрация МО "г. Сертолово" Ленинградской области в апелляционной жалобе ссылается на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить, заявленные требования удовлетворить. В апелляционной жалобе Администрация указывает, что договор аренды заключен с ООО "Дачный мир" в отношении земельного участка площадью 4445 кв.м. Земельный участок площадью 500 кв.м., указанный судом первой инстанции при расчете арендной платы не может быть объектом гражданских правоотношений. Податель жалобы полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о многофункциональном использовании ответчиком участка и применении при расчете арендной платы пункта 2.3 Порядка, утвержденного Постановлением Правительства Ленинградской области N 353 от 29.12.2007 г.. Вид разрешенного использования земельного участка - размещение торгового комплекса. Актом осмотра с фотофиксацией арендуемого Обществом земельного участка подтверждается, что единственной осуществляемой на участке деятельностью является смешанная торговля. Администрация считает, что при расчете арендной платы на 2010 г.. правильно применен Кфи равный 8. Арендные платежи по договору в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы на 2010 год за 1, 2, 3 кварталы 2010 г.. были произведены ответчиком полностью с учетом коэффициента 8.

Ответчик против удовлетворения апелляционных жалобы возражал, указав, что арендная плата уплачена им полностью, а сумма переплаты подлежит зачету в счет будущих платежей по арендной плате, поскольку при расчете арендной платы, подлежащей оплате ответчиком по договору аренды, Кфи, равный 8, подлежит применению к площади, на которой непосредственно осуществляется соответствующий вид деятельности (500 кв.м). К оставшейся части арендуемой площади, на которой ответчик осуществляется основной вид деятельности, либо хозяйственная деятельность не ведется, подлежит применению Кфи, равный 4.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2002 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Дачный мир" (арендатор) заключен договор аренды N 204-14/-V.02 земельного участка площадью 4445 кв.м., расположенного по адресу: 188650, Ленинградская область, г. Сертолово, ул. Молодцова, в районе д. 9, для размещения торгового комплекса "Дачный мир", что также подтверждается кадастровым планом земельного участка (л.д.12). Договор заключен на срок до 31.03.2027г.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 2 договора аренды, ответственность арендатора в виде пеней за несвоевременное и неполное внесение платежей - 0,15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки предусмотрена в пункте 4.2 договора.

Размер арендной платы за земельный участок площадью 4445 кв.м. определяется согласно прилагаемому расчету в общей сумме 89 611 руб. в год и взимается в порядке, предусмотренном пунктами 6.3 и 6.4 договора.

На момент заключения договора арендная плата взималась за земельный участок площадью 1135 кв.м. и составляла согласно расчета 22 882 руб. в год.

За земельный участок площадью 3310 кв.м. арендная плата взималась по мере окончания работ по благоустройству территории, предусмотренных соответствующей очередью (три очереди), согласно календарному плану, прилагаемому к договору, и являющемуся его неотъемлемой частью (пункт 2.3 договора).

Согласно пунктам 6.3 и 6.4 арендатор обязан выполнить три очереди благоустройства территории согласно прилагаемому календарному плану работ в соответствии с утвержденной градостроительной документацией. Площадь земельного участка, за пользование которым взимается арендная плата, увеличивается по мере выполнения работ по благоустройству соответствующей очереди. По завершении календарного плата работ по благоустройству территории, прилегающей к торговому комплексу "Дачный мир", арендатор обязан вносить арендую плату за земельный участок площадью 4445 кв.м. согласно прилагаемого расчета.

Приложением N 1 к договору установлен расчет размера арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: г. Сертолово Ленинградской области, ул. Молодцова, в районе д. 9.

10.01.2006 г.. между сторонами заключено дополнительное соглашение N 14/1-14/-II.06 к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 2.4 договора. Установлено, что годовая сумма арендной платы перечисляется арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября, соответственно, путем перечисления на указанный в соглашении счет.

Также сторонами дополнен пункт 6.4 договора: "За земельный участок площадью 1010 кв.м арендная плата за период с 01.01.2006 по 31.12.2008 вносится арендатором с рассрочкой платежей до 30.11.2008. Расчет арендной платы производится в соответствии с методиками определения арендной платы, действующими в указанном периоде. После 31.12.2008 арендная плата вносится без рассрочки платежа в порядке, установленном пунктом 2.4 договора.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатору за просрочку арендной платы начисляются пени в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Уведомлением от 18.02.2010 N 1420/01-16 Всеволожская администрация сообщила Обществу, что арендная плата по договору от 01.04.2002 N 204-14/-V.02 на 2010 составляет 1 853 313,18 руб., устанавливается с 01.01.2010.

Также Администрация сообщила Обществу, что по состоянию на 01.01.2010 по у него договору имеется задолженность по арендной плате за 2009 в размере 1 068 152,75 руб. и пени за несвоевременное внесение арендной платы за 4-й квартал 2007 года в размере 25 746,38 руб., 2-й квартал 2008 года - 33 107,91 руб., 3-й квартал 2008 - 24 763,64 руб., 4-й квартал 2008 года - 7 805,93 руб.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Суд первой инстанции, сославшись на Постановление Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 353 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области", а также учитывая, что основной вид деятельности ответчика - розничная торговля строительными материалами, указал, что коэффициент функционального использования для данного вида деятельности равен 4 (Таблица 2 Приложения 1 к Постановлению, пункт 5.1.2.1 "Розничная торговля: стационарная торговая сеть", пп. "Строительные материалы"). Часть здания торгового комплекса площадью 500 кв.м, расположенного на арендуемом земельном участке, используется для размещения магазина смешанной торговли, коэффициент функционального использования, применяемый к данному виду деятельности, равен 8. Доказательств того, что на иных площадях, кроме указанной части торгового комплекса, данный вид деятельности ведется, истцом в материалы дела не представлено.

Апелляционная инстанция считает указанные выводы суда первой инстанции ошибочными.

Между администрацией МО "г.Сертолово" и ООО "Дачный мир" был заключен договор аренды земельного участка N 204-14/-V.02, согласно которому в аренду был передан единый земельный участок площадью 4445 кв.м. Впоследствии площадь участка оставалась неизменной, о чем свидетельствуют данные кадастрового паспорта и выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах на участок. Вид разрешенного использования - размещение торгового комплекса "Дачный мир"; указанный вид использования сторонами не изменялся. Доказательства обращения арендатора в Комитет по данному вопросу отсутствуют.

Суд первой инстанции при оценке правильности и обоснованности расчета арендной платы по Договору определил площадь земельного участка самостоятельно, выделив из площади арендуемого по договору земельного участка (4445 кв.м.), участок площадью 500 кв.м.

Согласно нормам ГК РФ, ЗК РФ (ст. 11.1) объектом правоотношений (предметом сделки, в данном случае Договора аренды) может быть земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Площадь занимаемого и фактически используемого ответчиком земельного участка на сегодняшний день определена кадастровым паспортом и Договором аренды и составляет 4445 кв.м.

Участок площадью 500 кв.м., указанный в решении суда, и примененный при расчете арендной платы не может быть объектом гражданских (арендных) правоотношений, ввиду отсутствия соответствующих материалов межевого дела, проекта согласованных границ, утвержденной схемы расположения участка, под частью объекта. Доказательств раздела участка, переданного в аренду, образования новых участков путем выдела в порядке ст. 11.4, 11.5 ЗК РФ в материалы дела представлено не было.

Таким образом, расчет задолженности, представленный ответчиком и принятый судом, делит земельный участок на два самостоятельных в отсутствие соответствующей документации, что является нарушением норм земельного законодательства.

Согласно п.2.1 Порядка, формула расчета арендной платы включает в себя коэффициент функционального использования (Кфи), определяемый согласно Таблице (Приложение к Порядку, утвержд.Постановлением Правительства N 353). Коэффициент функционального использования определяется по Таблице на основании вида экономической деятельности и соответствующего ему виду разрешенного использования (назначения) земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту участка - вид разрешенного использования -размещение торгового комплекса. Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 13.03.2003 г., представленному в материалы дела, на участке расположено здание торгового павильона. Фактическое использование участка - вид деятельности на участке - нахождение в построенном здании торгового комплекса - магазина "Пятерочки", что подтверждается Актом осмотра участка с фототаблицей.

Данный документ подтверждает единственную фактически осуществляемую деятельность на участке - смешанную торговлю (магазин "Пятерочка").

Доказательств использования арендуемого участка в иных целях, в частности, с целью применения Кфи равного 4 - "Розничная торговля. Строительные материалы" ответчиком не представлено.

Таким образом, администрацией г.Сертолово правомерно был определен и применен Кфи участка равный 8 согласно п.5.1.2 ("Магазины и павильоны смешанной торговли" по разделу "Торговая, торгово-складская и складская деятельность: торговые многофункциональные комплексы, под которыми понимается совокупность торговых объектов и объектов, предназначенных для оказания услуг физическим и юридическим лицам..") Таблица 2 - Приложение к Постановлению Правительства Л О N 353. В свою очередь суд неправомерно сделал вывод о многофункциональном использовании участка с обоснованием применяемого ответчиком Кфи исключительно на основании Устава ООО.

Кроме того, ответчиком оплата по Договору аренды за предыдущие периоды, в том числе и за 1,2.3 кварталы 2011 г.. при применении Кфи равного 8, произведена была полностью. Ответчик о несогласии с примененным Кфи не заявлял, по начисляемым суммам не возражал.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция считает, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2011 г.. по делу N А56-15300/2011 отменить. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Дачный мир" (ОГРН 1034700562258, место нахождения Ленинградская область, Всеволожский район, Сертолово, 1 мкр., ул. Молодцова, дом 7, корпус 2) в пользу Администрации МО Сертолово 463 578 руб. 30 коп. задолженности, 285 843 руб. 29 коп. пени. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Дачный мир" в доход бюджета РФ 17 988 руб. 43 коп. госпошлины по иску и 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Н.В. Аносова О.Р. Старовойтова