Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2011 г. N 15АП-10317/11

город Ростов-на-Дону

28 октября 2011 г.

дело N А53-7763/2011 15АП-10317/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от ответчиков:

от ОАО "Российские железные дороги": представителя Дудникова А.С. по доверенности от 27.09.2010 N НЮ-10/505,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Сальского района Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21 июля 2011 года по делу N А53-7763/2011

по иску администрации Сальского района Ростовской области

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Южное кадастровое агентство недвижимости", открытому акционерному обществу "Российские железные дороги"

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

принятое в составе судьи Меленчука И.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация Сальского района Ростовской области (далее - истец, администрация) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Южное кадастровое агентство недвижимости" (далее - ответчик, ООО "Южное кадастровое агентство недвижимости") и открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - ответчик, ОАО "РЖД") о признании недействительным договора N ЦРИ/4/КП/4049/09/000008 от 11.12.2009 купли-продажи земельного участка и применении последствий его недействительности (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования - л.д. 105 том 1).

Требования мотивированы тем, что ОАО "РЖД" (продавец) произвело отчуждение принадлежащего ему на праве собственности земельного участка ООО "Южное кадастровое агентство недвижимости" (покупатель) без продажи находящегося на нем объекта недвижимости, что противоречит закону. На момент заключения договора земельный участок находился у ОАО "РЖД" в аренде на основании договора, заключенного с администрацией, что препятствовало распоряжению обществом земельным участком.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21 июля 2011 года администрации в удовлетворении иска отказано.

Решение суда мотивировано тем, что спорный земельный участок при приватизации был включен в уставный капитал ОАО "РЖД", общество было вправе им распорядиться. На момент заключения договора спорный земельный участок был свободен от объектов и мог отчуждаться самостоятельно.

Администрация обжаловала решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами: выводы суда об отсутствии на спорном земельном участке строения на момент отчуждения земельного участка и законности возникновения права собственности ОАО "РЖД" на спорный участок доказательствами не подтверждены и являются неверными.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "РЖД" указало, что находившееся ранее на спорном земельном участке здание магазина было в 2007 году списано и демонтировано, регистрация права собственности не была прекращена ввиду отсутствия финансирования Ростовского Дорожного центра рабочего снабжения Северо-Кавказской железной дороги Министерства путей сообщений Российской Федерации - филиала ОАО "РЖД". Земельный участок был включен в состав приватизируемого имущества железнодорожного транспорта, зарегистрированное за ОАО "РЖД" право собственности на него в установленном законом порядке не было оспорено.

В судебном заседании представители ОАО "РЖД" поддержали изложенные в отзыве доводы, просили решение оставить без изменения.

Администрация и ООО "Южное кадастровое агентство недвижимости" явку представителей в судебное не обеспечили, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ОАО "РЖД", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.03.2011 ООО "Южное кадастровое агентство недвижимости" обратилось в администрацию Сальского района Ростовской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство торгового павильона по адресу: г. Сальск, ул. Коломийцева, 27/8. К указанному заявлению в качестве доказательств принадлежности земельного участка обществом в администрацию был представлен договор N ЦРИ/4/КП/4049/09/000008 от 11.12.2009 купли-продажи земельного участка площадью 231 кв.м. с кадастровым номером 61:57:0010537:88, расположенного по адресу: г. Сальск, ул. Коломийцева, 27/8, заключенный между ответчиками - ОАО "РЖД" (продавец) и ООО "Южное кадастровое агентство недвижимости" (покупатель), а также свидетельство от 27.02.2010 о государственной регистрации права собственности ООО "Южное кадастровое агентство недвижимости" на спорный земельный участок.

Полагая, что заключенный между ответчиками договор не соответствует закону, администрация обратилась с иском по настоящему делу.

Согласно доводам администрации на спорном земельном участке расположено здание магазина N 496, находившееся в ведении Сальского отделения Северо-Кавказской железной дороги Министерства путей сообщений Российской Федерации, а именно Сальского торгово-производственного дочернего предприятия ГУП Дорожного центра рабочего снабжения Северо-Кавказской железной дороги Министерства путей сообщений Российской Федерации. Право собственности ОАО "РЖД" на спорное здание магазина подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.03.2004 и выпиской из ЕГРП от 12.04.2011. Исходя из этого администрацией сделан вывод о том, что на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи на земельном участке располагался объект недвижимости, между тем земельный участок был отчужден без находящегося на нем строения, что является нарушением пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация также полагает, что при наличии действующего договора аренды в отношении земельного участка, он не мог быть приватизирован путем внесения в уставной капитал ОАО "РЖД". Согласно доводам администрации спорный земельный участок ранее по договору от 02.03.1998 был предоставлен в аренду Сальскому торгово-производственному дочернему предприятию ГУП Дорожного центра рабочего снабжения Северо-Кавказской железной дороги Министерства путей сообщений Российской Федерации сроком на 10 лет. Данный договор аренды был расторгнут по соглашению сторон только 01.06.2007. Внесение земельного участка в уставный капитал ОАО "РЖД" является нарушением прав муниципального образования, к ведению которого в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2011 N 137-ФЗ отнесен спорный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно материалам дела на момент совершения сделки с земельным участком с кадастровым номером 61:57:010537:88, право собственности на него зарегистрировано за ОАО "РЖД", что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 61-АД N 462004 от 26.01.2009 (л.д. 16).

Основанием регистрации права собственности на земельный участок за ОАО "РЖД" указано распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Федеральной энергетической комиссии Российской Федерации, Министерства путей сообщения Российской Федерации N 4557-р/6/884р от 30.09.2003.

Согласно Федеральному закону от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", произведена приватизация имущества федерального железнодорожного транспорта. В процессе приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта создан единый хозяйствующий субъект (ОАО "РЖД") путем изъятия имущества у организаций федерального железнодорожного транспорта и внесения его в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта (статья 3 Закона).

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 18.09.2003 N 585 "О создании открытого акционерного общества "Российские железные дороги" создано ОАО "РЖД", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 23.09.2003 внесена запись за номером 1037739877295. Пунктом 2 указанного постановления предусмотрено, что оплата акций осуществляется путем внесения в уставный капитал ОАО "РЖД" имущества и имущественных комплексов организаций федерального железнодорожного транспорта, включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2003 год в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 11.08.2003 N 1111-р "О внесении изменений в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2003 год, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 20.08.2002 N 1155-р".

Правительством Российской Федерации издано распоряжение от 30.06.2003 N 882-р "О перечне организаций федерального железнодорожного транспорта, имущество которых предлагается к внесению в уставный капитал единого хозяйствующего субъекта на железнодорожном транспорте". Согласно указанному распоряжению Сальское торгово-производственное дочернее предприятие ГУП Дорожного центра рабочего снабжения Северо-Кавказской железной дороги Министерства путей сообщений Российской Федерации вошло в этот перечень (пункт 61). Опубликование данного перечня является для кредиторов и должников уведомлением о внесении имущества соответствующих организаций в уставный капитал ОАО "РЖД" (подпункт 2 пункта 6 статьи 4 ФЗ-29 от 27.02.2003).

В соответствии со сводным передаточным актом, утвержденным распоряжением Минимущества России, ФЭК России и МПС России от 30.09.2003 N 4557-р/6-р/884р Российская Федерация в качестве вклада в уставный капитал ОАО "РЖД" передала имущество организаций федерального железнодорожного транспорта, включая земельные участки, согласно передаточным актам (приложения N N 1-987 к сводному передаточному акту).

Согласно приложению N 369 к передаточному акту имущество Сальского торгово-производственного дочернего предприятия ГУП Дорожного центра рабочего снабжения Северо-Кавказской железной дороги Министерства путей сообщений Российской Федерации внесено в уставный капитал ОАО "РЖД" (л.д. 16-17).

Согласно приложениям 1 и 2 части 2 (форма 17.3) в состав подлежащего передаче в уставный капитал ОАО "РЖД" имущественного комплекса Сальского торгово-производственного дочернего предприятия ГУП Дорожного центра рабочего снабжения СКЖД МПС РФ включены земельный участок площадью 231 кв.м. с кадастровым номером 61:57:010537:88, расположенный по адресу: г. Сальск, ул. Коломийцева, 27/8, и здание магазина N 496 (л.д. 18-20).

Право собственности ОАО "РЖД" на здание магазина N 496 площадью 172,1 кв.м. зарегистрировано 26.03.2004, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:57:010537:88 зарегистрировано 26.01.2009 (л.д. 71-72).

Как правильно установил суд первой инстанции, спорный земельный участок был приватизирован путем внесения в качестве вклада в уставный капитал ОАО "РЖД", что свидетельствует о разграничении государственной собственности на спорный земельный участок и распоряжении им Российской Федерацией как собственником. С момента совершения Российской Федерацией действий по распоряжению спорным земельным участком администрация Сальского района Ростовской области утратила право ведения в отношении этого земельного участка

Сделка по приватизации земельного участка с кадастровым номером 61:57:010537:88 в установленном законом порядке никем не была оспорена, право на оспаривание зарегистрированного права собственности ОАО "РЖД" на земельный участок администрацией не реализовано, поэтому доводы о незаконной приватизации земельного участка с кадастровым номером 61:57:010537:88 судом в рамках рассмотрения настоящего дела не могут быть приняты.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Довод о нахождении на спорном земельном участке на момент заключения ответчиками договора N ЦРИ/4/КП/4049/09/000008 от 11.12.2009 купли-продажи здания магазина администрация основывает со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации права собственности ОАО "РЖД" на здание магазина от 26.03.2004, выписку из ЕГРП от 12.04.2011 а также план земельного участка по адресу: г. Сальск, Коломийцева, 27, изготовленный Сальским филиалом ГУПТИ РО по состоянию на 02.09.2009 (л.д. 86).

Между тем, ОАО "РЖД" представлены доказательства списания основных средств от 13.03.2007 N 00000000047, согласно которым здание магазина N 496 списано и демонтировано. Демонтаж проведен силами Сальского торгового центра Ростовского дорожного центра рабочего снабжения.

На основании приказа президента ОАО "РЖД" от 25.06.2007 N 85 "О мероприятиях по прекращению хозяйственной деятельности филиалов ОАО "РЖД" деятельность Ростовского дорожного центра рабочего снабжения - филиала ОАО "РЖД" прекращена, а филиал ликвидирован. Земельный участок с кадастровым номером 61:57:010537:88 передан на баланс Северо-Кавказской железной дороги - филиала ОАО "РЖД".

Указанные документы свидетельствуют о факте демонтажа здания магазина N 469 до передачи земельного участка филиалу ОАО "РЖД" - Северо-Кавказской железной дороге.

Доказательством отсутствия на спорном земельном участке магазина N 496 на момент продажи земельного участка является также отчет ООО "Компания ВЕА-КОН - АрсГор" от 18.09.2009 N 145/3 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 61:57:01 05 37:88 площадью 231 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, ул. Коломийцева, участок 27/8 (л.д. 113-122).

В указанном отчете экспертом дано определение понятию "улучшения земельного участка" для целей составления отчета. Согласно пункту 5 отчета под улучшениями земельного участка экспертом понимаются здания, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка. В пункте 10 отчета отражено, что оцениваемый земельный участок в качестве улучшений имеет только асфальтобетонное покрытие. В отчете отсутствует указание на наличие на исследуемом земельном участке зданий, строений, сооружений либо иных улучшений. Фотографии, являющиеся составной часть отчета, подтверждают отсутствие на земельном участке здания магазина.

Суд первой инстанции, дав оценку представленному администрацией в качестве доказательства плану земельного участка по адресу: г. Сальск, Коломийцева, 27, изготовленному Сальским филиалом ГУПТИ РО по состоянию на 02.09.2009 (л.д. 86), установил, что план составлен в отношении иного земельного участка, а именно участка по адресу: г. Сальск, Коломийцева, 27, тогда как спорный участок имеет адрес: ул. Коломийцева, 27/8.

Согласно справке Сальского филиала ГУП ТИ РО от 21.10.2011 план земельного участка по состоянию на 02.09.2009 был составлен по заявке на иные объекты недвижимости, расположенные на территории рынка, без обследования всех имеющихся на участке объектов. Заявки на обследование объекта литер "Ш" не поступало, данные об иных объектах наносились по архивным данным без производства съемки, а техническая инвентаризация здания магазина N 496 литер "Ш" производилась 27.10.2000 (л.д. 163).

Факт сохранения в ЕГРП записи о праве собственности ОАО "РЖД" на здание магазина N 496 сам по себе не является достаточным доказательством, объективно подтверждающим наличие объекта. Иные собранные по настоящему делу доказательства в их совокупности свидетельствуют об отсутствии на земельном участке какого-либо строения на момент продажи земельного участка.

Несвоевременное обращение в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи о праве собственности на здание магазина ОАО "РЖД" объясняет отсутствием финансирования Ростовского ДЦРС - филиала ОАО "РЖД".

На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции имелись доказательства обращения ОАО "РЖД" в Управление Росреестра по РО с заявлением о погашении записи о регистрации права собственности ОАО "РЖД" на здание магазина N 496 (л.д. 171). Справкой Сальского филиала ГУПТИ Ростовской области от 14.07.2011 подтверждается снос здания магазина (л.д. 112).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по РО N 40/109/2011-65 от 21.10.2011 в ЕГРП отсутствует сведения о регистрации права собственности на здание магазина N 496, расположенного по адресу: г. Сальск, ул. Коломийцева, дом 27/8 (л.д. 162).

Исходя из изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушения норм процессуального права, влекущие безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судом при рассмотрении дела не допущено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе суд относит на заявителя жалобы, который в силу закона освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21 июля 2011 года по делу N А53-7763/2011 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина