Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2011 г. N 18АП-9451/11

г. Челябинск

02 ноября 2011 г.

N 18АП-9451/2011 Дело N А76-3820/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 ноября 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2011 по делу N А76-3820/2011 (судья Михайлова Е.А.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Воробей Н.С. (доверенность от 11.01.2011 N 5),

общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" - Калинин С.Н. (доверенность от 25.05.2011).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - ответчик, ООО "Меркурий") (определение от 10.05.2011, т. 3, л. д. 48) о взыскании с ответчика в пользу истца 1 050 222 руб. 70 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 за период с 23.03.2010 по 30.06.2011 в размере 885 253 руб., пеней, начисленных за период с 01.04.2010 (с учетом представленного истцом расчета, т. 3, л. д. 118) по 30.06.2011 в размере 164 969 руб. 70 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л. д. 114-115).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Компания Авто-Инвест" (далее - ООО "Компания Авто-Инвест") (определение от 12.07.2011, т. 3, л. д. 133-134).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.07.2011 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Меркурий" в пользу комитета основной долг в размере 540 670 руб. 35 коп. за период с 20.09.2010 по 30.06.2011, пени в размере 52 968 руб. 58 коп., начисленные за период с 01.10.2010 по 30.06.2011, всего 593 638 руб. 93 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что при определении периода взыскания арендной платы и пеней по договору аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 суд применил закон, не подлежащий применению. По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что обязанность ООО "Меркурий" по оплате арендных платежей возникла с даты государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 10.09.2010, а именно с 20.09.2010 является ошибочным и противоречит положениям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Комитет полагает, что в рассматриваемом случае ООО "Компания Авто-Инвест", выбыв из договора аренды земли в силу закона, распорядилось отсутствующим у него правом аренды, в связи с чем договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от 10.09.2010, заключенный между ООО "Меркурий" и ООО "Компания Авто-Инвест", не порождает обязательства для ООО "Меркурий". Кроме того, комитет в апелляционной жалобе указал, что суд не учел выводы, изложенные в решении Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-8296/2009, о том, что права по договору аренды перешли в соответствующих частях к приобретателям объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, с момента государственной регистрации прав на данные объекты.

От ООО "Меркурий", ООО "Компания Авто-Инвест" письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Определением от 29.09.2011 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 27.10.2011.

Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена в составе суда: судья Богдановская Г.Н. заменена на судью Ермолаеву Л.П. После замены в составе суда рассмотрение дела начато сначала.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 27.10.2011 извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ООО "Компания Авто-Инвест" не явился.

С учетом мнения представителей комитета и ООО "Меркурий" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ООО "Компания Авто-Инвест".

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО "Меркурий" в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о необходимости изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Азия-Авто" (далее - ООО "Азия-Авто") (арендатор) на основании постановления главы г. Челябинска от 15.11.2002 N 1776-п (т. 1, л. д. 18) заключен договор аренды земли от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 (далее - договор, т. 1, л. д. 8-13). По условиям договора ООО "Азия-Авто" был предоставлен в аренду земельный участок площадью 16 448 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016 для эксплуатации подъездных железнодорожных путей с западной стороны промплощадки завода им. Колющенко по ул. Доватора в Советском районе г. Челябинска (пункт 1.1.1 договора).

Срок действия договора определен сторонами в пункте 1.4 и составляет 20 (двадцать) лет.

Пунктом 2.1 договора определено, что размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 5.1.4 договора арендодатель имеет право вносить в договор необходимые изменения и дополнения в случае изменения соответствующих законодательных актов Российской Федерации, иных нормативных и правовых актов государственных органов или органов местного самоуправления.

Согласно пункту 6.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются в случае несоблюдения сторонами требований, определенных разделами I, II, III, IV, V настоящего договора, по соглашению сторон или в судебном порядке.

Договор аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 зарегистрирован в установленном законом порядке 28.02.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 28.02.2003 серии 74-АЕ N 080544 (т. 1, л. д. 19).

Земельный участок площадью 16 448 кв. м был поставлен на государственный кадастровый учет 24.12.2002 с кадастровым номером 74:36:0410001:16, что подтверждается представленной в материалы дела кадастровой выпиской о земельном участке от 29.12.2010 N 7436/234/10-273 (т. 1, л. д. 41-48). Разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации подъездных железнодорожных путей с западной стороны промплощадки завода им. Колющенко.

Дополнительным соглашением от 23.09.2003 N 1 (т. 1, л. д. 21-27), составленным на основании постановления главы г. Челябинска от 18.09.2003 N 1437-п "О разрешении проектирования и строительства административно-торгового комплекса на арендуемом земельном участке на пересечении ул. Доватора - ул. Федорова в Советском районе г. Челябинска ООО "Азия-Авто" (т. 1, л. д. 20), в договор внесены изменения, целевое назначение земельного участка дополнено целью - для эксплуатации с учетом проектирования и строительства в течение двух лет административно-торгового комплекса на арендуемом земельном участке (пункт 1.1.1 соглашения).

Пунктом 5.1.4 соглашения определено, что арендодатель имеет право вносить в договор необходимые изменения и дополнения в случае изменения соответствующих законодательных актов Российской Федерации, иных нормативных и правовых государственных или местных органов самоуправления.

В соответствии с пунктом 6.1 соглашения изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются в случае несоблюдения сторонами требований, определенных разделами I, II, III, IV, V настоящего договора, по соглашению сторон или в судебном порядке.

Согласно пункту 6.6 соглашения в случае продажи имеющихся на участке строений, арендатор обязуется вносить плату за аренду земли за весь участок земли до момента регистрации всех договоров на аренду земли всеми пользователями данного участка.

23 мая 2006 года между комитетом и ООО "Азия-Авто" на основании постановления главы г. Челябинска от 22.05.2006 N 445-п "О разрешении проектирования и строительства административно-торгово-производственного комплекса с автосервисом на арендуемом земельном участке на пересечении ул. Доватора и ул. Федорова в Советском районе г. Челябинска ООО "Азия-Авто" (т. 1, л. д. 30) было подписано дополнительное соглашение N 2 (т. 1, л. д. 31-37).

Указанным соглашением в договор внесены изменения, целевое назначение земельного участка дополнено целью - для эксплуатации подъездных железнодорожных путей, в том числе для проектирования и строительства административно-торгово-производственного комплекса с автосервисом (пункт 1.1.1 соглашения).

Пунктом 5.1.4 соглашения определено, что арендодатель имеет право вносить в договор необходимые изменения и дополнения, в случае изменения соответствующих законодательных актов Российской Федерации, иных нормативных и правовых государственных или местных органов самоуправления.

В соответствии с пунктом 6.1 соглашения изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются в случае несоблюдения сторонами требований, определенных разделами I, II, III, IV, V настоящего договора, по соглашению сторон или в судебном порядке.

Согласно пункту 6.5.3 соглашения в случае продажи имеющихся на участке строений, арендатор обязуется вносить плату за аренду земли за весь участок земли до момента регистрации всех договоров на аренду земли всеми пользователями данного участка.

Дополнительное соглашение от 23.05.2006 N 2 зарегистрировано 18.10.2006 (т. 2, л. д. 19, оборот).

Договором передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 23.11.2006 (т. 1, л. д. 38-40) ООО "Азия-Авто" переуступило ООО "Компания Авто-Инвест" право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016 общей площадью 16 448 кв. м.

Согласно пункту 2 договора ООО "Азия-Авто" передает, а ООО "Компания Авто-Инвест" полностью принимает на себя обязательства ООО "Азия-Авто" по договору аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что ООО "Компания Авто-Инвест" несет обязательства по оплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды, с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 06.12.2006, о чем имеется отметка на договоре (т. 1, л. д. 40).

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 03.04.2008 N 03/04 (т. 1, л. д. 60-62) ООО "Компания Авто-Инвест" (продавец) продало обществу с ограниченной ответственностью "Система развития" (далее - ООО "Система развития") (покупатель) объект недвижимости, незавершенный строительством, площадью 2172,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, пересечение ул. Доватора и ул. Федорова, на земельном участке площадью 11 728,93 кв. м, являющемся частью земельного участка площадью 16 448 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016 и необходимого для нормальной эксплуатации объекта (пункт 1.1 договора).

В пункте 2.2 договора указано, что согласно пункту 1 и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателю одновременно с передачей права собственности на объект передается право аренды земельного участка общей площадью 11 728,93 кв. м. Право аренды указанного земельного участка принадлежит продавцу на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 23.11.2006, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 06.12.2006.

В соответствии с пунктом 2.3 договора объект, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации от 17.01.2007 N 74-74-01/935/2006-145 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.01.2007 серии 74 АА N 001556 (т. 1, л. д. 124).

Право собственности ООО "Система развития" зарегистрировано 16.05.2008, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи (т. 1, л. д. 62).

В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 19.06.2008 N 16/06 (т. 1, л. д. 55-57) ООО "Компания Авто-Инвест" (продавец) продало обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИОН ЛЭНД" (далее - ООО "ЮНИОН ЛЭНД") (покупатель) объекты недвижимости, незавершенные строительством, площадью 105,8 кв. м и 28,1 кв. м (пункты 1.1, 1.2 договора), расположенные на земельном участке площадью 4718,27 кв. м, являющемся частью земельного участка площадью 16 448 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016 и необходимого для нормальной эксплуатации объектов.

Согласно пункту 1 и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателю одновременно с передачей права собственности на объект передается право аренды земельного участка общей площадью 4718,27 кв. м. Право аренды указанного земельного участка принадлежит продавцу на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 23.11.2006, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 06.12.2006 (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора объект, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, принадлежит продавцу на праве собственности, на основании постановления главы г. Челябинска от 22.05.2006 N 445-п, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 23.11.2006, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации от 17.01.2007 N 74-74-01/935/2006-146 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.01.2007 серии 74 АА N 001657 (т. 1, л. д. 122).

В соответствии с пунктом 2.4 договора объект, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, принадлежит продавцу на праве собственности, на основании постановления главы г. Челябинска от 22.05.2006 N 445-п, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 23.11.2006, о чем в ЕГРП сделана запись о регистрации от 17.01.2007 N 74-74-01/935/2006-144 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.01.2007 серии 74 АА N 001655 (т. 1, л. д. 123).

Право собственности ООО "ЮНИОН ЛЭНД" на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРП 05.07.2008, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи (т. 1, л. д. 57).

02 марта 2010 года между ООО "ЮНИОН ЛЭНД" (продавец) и ООО "Меркурий" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости N 02/03 (т. 2, л. д. 111-112). Объектом договора купли-продажи являются незавершенные строительством объекты, общей площадью 105,8 кв. м и 28,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, Советский район, пересечение ул. Доватора и ул. Федорова (пункты 1.1, 1.2 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателю одновременно с передачей права собственности на объект передается право аренды земельного участка общей площадью 4718,27 кв. м, необходимого для нормальной эксплуатации объектов. Право аренды указанного земельного участка принадлежит продавцу на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 23.11.2006, зарегистрированного 06.12.2006.

Право собственности ООО "Меркурий" на указанные объекты зарегистрировано 23.03.2010, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на договоре (т. 2, л. д. 112).

03 марта 2010 года между ООО "Система развития" (продавец) и ООО "Меркурий" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости N 03/03 (т. 2, л. д. 61-62). Объектом договора купли-продажи является незавершенный строительством объект, общей площадью 2172,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, пересечение ул. Доватора и ул. Федорова (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателю одновременно с передачей права собственности на объект передается право аренды земельного участка общей площадью 11 728,93 кв. м, необходимого для нормальной эксплуатации объекта. Право аренды указанного земельного участка принадлежит продавцу на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 23.11.2006, зарегистрированного 06.12.2006.

Право собственности ООО "Меркурий" на указанные объекты зарегистрировано 23.03.2010, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи (т. 2, л. д. 62).

Из материалов дела также следует, что 10.09.2010 между ООО "Компания Авто-Инвест" (сторона-1) и ООО "Меркурий" (сторона-2) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земли (т. 3, л. д. 79-82), согласно которому сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает право аренды на земельный участок, кадастровый номер 74:36:04 10 001:0016, площадью 16 448 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, западная сторона промплощадки завода им. Колющенко по ул. Доватора (для эксплуатации подъездных железнодорожных путей) (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 5 договора сторона-2 несет обязательства по оплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды земли от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 с момента государственной регистрации настоящего договора в ЕГРП. До момента государственной регистрации настоящего договора обязанность по оплате арендных платежей, предусмотренных договором от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 несет сторона-1.

Указанный договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земли зарегистрирован в ЕГРП 20.09.2010 (т. 3, л. д. 82).

Представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП от 31.03.2011 N 01/210/2011-163 (т. 2, л. д. 154) подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016, площадью 16 448 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Доватора, находится в аренде у ООО "Меркурий". Дата регистрации аренды - 20.09.2010, номер регистрации 74-74-01/384/2010-369, срок действия с 20.09.2010 по 15.11.2022.

По состоянию на 11.02.2011 объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Челябинск, Советский район, пересечение ул. Доватора и ул. Федорова: N 74-74-01/935/2006-145, площадью 2172,1 кв. м; N 74-74-01/935/2006-144, площадью 28,1 кв. м; N 74-74-01/935/2006-146, площадью 105,8 кв. м находятся в собственности ООО "Меркурий", что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРП (т. 2, л. д. 163, 164, 165).

Ненадлежащее исполнение условий договора аренды земли от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 в части оплаты арендной платы за период с 23.03.2010 по 30.06.2011 послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела исковым заявлением.

Удовлетворяя частично заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик обязан оплачивать арендные платежи за земельный участок с 20.09.2010, то есть с даты государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 10.09.2010. Соответственно, произведя самостоятельно расчет задолженности, суд пришел к выводу, что с ответчика подлежит взысканию арендная плата за период с 20.09.2010 по 30.06.2011 в размере 540 670 руб. 35 коп. Судом самостоятельно произведен расчет пеней, подлежащих взысканию с ответчика, за период с 01.10.2010 по 30.06.2011. Сумма неустойки, подлежащей взысканию, составила 52 968 руб. 58 коп. Суд не усмотрел предусмотренных законом бесспорных оснований для снижения суммы пеней согласно положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что арендные правоотношения между сторонами возникли из договора аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводом подателя жалобы о том, что обязанность ООО "Меркурий" по оплате арендных платежей возникла с даты государственной регистрации права собственности ООО "Меркурий" на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016, площадью 16 448 кв. м, расположенном по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Доватора.

Так, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.

В настоящем случае ответчик по договору купли-продажи от 02.03.2010 N 02/03 с ООО "ЮНИОН ЛЭНД" (т. 2, л. д. 111-112) приобрел незавершенные строительством объекты общей площадью 105,8 кв. м и 28,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, Советский район, пересечение ул. Доватора и ул. Федорова. При этом в пункте 2.2 названного договора предусмотрено, что покупателю (ООО "Меркурий") одновременно с передачей права собственности на объекты передается право аренды земельного участка общей площадью 4718,27 кв. м, необходимого для эксплуатации объектов.

Также ответчик по договору купли-продажи от 03.03.2010 N 03/03 с ООО "Система развития" (т. 2, л. д. 61-62) приобрел еще один незавершенный строительством объект общей площадью 2172,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Советский район, пересечение ул. Доватора и ул. Федорова. При этом в пункте 2.2 названного договора предусмотрено, что покупателю (ООО "Меркурий") одновременно с передачей права собственности на объект передается право аренды земельного участка общей площадью 11 728,93 кв. м, необходимого для эксплуатации объекта.

Право собственности ООО "Меркурий" на все три указанных в названных договорах купли-продажи объекта зарегистрировано в один день - 23.03.2010.

Таким образом, из указанных документов следует, что, приобретя по двум договорам купли-продажи все три объекта незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016, площадью 16 448 кв. м, расположенном по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Доватора, ООО "Меркурий" приобрел право пользования всем указанным земельным участком (4718,27 кв. м + 11 728,93 кв. м).

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ответчик при рассмотрении настоящего спора как в арбитражном суде первой инстанции, так и в арбитражном суде апелляционной инстанции соглашался с тем, что для эксплуатации приобретенных им указанных трех объектов незавершенного строительства необходим именно названный земельный участок с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016, площадью 16 448 кв. м.

Таким образом, с учетом указанной ранее правовой позиции с 23.03.2010 (дата государственной регистрации права собственности ООО "Меркурий" на приобретенные объекты незавершенного строительства) ответчику перешли все права и обязанности по договору аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002, в том числе и обязанность по уплате арендных платежей.

В связи с изложенным последующее (10.09.2010) заключение между ответчиком и ООО "Компания Авто-Инвест" договора передачи прав и обязанностей по указанному договору аренды земли и государственная регистрация данного договора в ЕГРП 20.09.2010 не имеют правового значения для определения момента, с которого ООО "Меркурий" стало обязанным вносить арендную плату по договору аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 за использование земельного участок с кадастровым номером 74:36:04 10 001:0016, площадью 16 448 кв. м.

Указание в пункте 5 договора передачи прав и обязанностей на то, что ООО "Меркурий" несет обязательства по оплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды земли от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002, только с момента государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей в ЕГРП, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, также не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Так, фактически указанное означает договоренность между ООО "Меркурий" и ООО "Компания Авто-Инвест" о том, что последнее определенный период времени будет оплачивать арендные платежи за ООО "Меркурий". Однако, указанная договоренность не может иметь правового значения и быть обязательной для арендодателя - истца по делу, не являющегося участником такого соглашения.

Приходя к выводу о том, что взыскание арендной платы с ответчика является правомерным с 23.03.2010 - даты государственной регистрации права собственности ООО "Меркурий" на приобретенные объекты незавершенного строительства, арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание указание ООО "Компания Авто-Инвест" в отзыве на исковое заявление (т. 3, л. д. 140) на то, что оплата арендных платежей в соответствии с условиями указанного договора передачи прав и обязанностей ООО "Компания Авто-Инвест" не производилась. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что ответчик при рассмотрении настоящего спора как в арбитражном суде первой инстанции, так и в арбитражном суде апелляционной инстанции соглашался с методикой расчета арендной платы истцом, возражения ООО "Меркурий" относились только к периоду взыскания.

Таким образом, с ООО "Меркурий" в пользу комитета подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 за период с 23.03.2010 по 30.06.2011 в размере 885 253 руб.

Вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что ответчик обязан оплачивать арендные платежи за земельный участок с 20.09.2010, то есть с даты государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 10.09.2010, является ошибочным, основан на неверном применении норм материального права.

Арбитражный суд первой инстанции в мотивировочной части решения ошибочно сослался на то, что указанная правовая позиция соответствует выводам, изложенным в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу N А76-8296/2009. В рамках указанного дела рассматривались правоотношения комитета с одним из предыдущих арендаторов земельного участка - ООО "Компания Авто-Инвест". При этом из судебных актов по делу N А76-8296/2009 не следует, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 перешли к ООО "Компания Авто-Инвест" в связи с переходом к последнему в собственность расположенных на земельном участке объектов недвижимости (что имело место в рамках настоящего спора).

Как указано выше, судом установлено, что к ООО "Меркурий" перешли права и обязанности, вытекающие из договора аренды земли от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002, следовательно, предъявление комитетом требования о взыскании неустойки, установленной указанным договором, правомерно.

Расчет неустойки, представленный в материалы дела комитетом (т. 3, л. д. 118), ООО "Меркурий" также не оспорен, контррасчет не представлен.

С учетом изложенного с ООО "Меркурий" в пользу комитета подлежат взысканию пени, начисленные за период с 01.04.2010 по 30.06.2011, в размере 164 969 руб. 70 коп.

Оснований для снижения суммы взыскиваемой неустойки и применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом апелляционной инстанции не усматривается.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению. Исковые требования комитета подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С ООО "Меркурий" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 23 502 руб. 23 коп., а также по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., всего 25 502 руб. 23 коп.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2011 по делу N А76-3820/2011 изменить, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате по договору аренды от 15.11.2002 УЗ N 003997-Д-2002 за период с 23.03.2010 по 30.06.2011 в размере 885 253 руб., а также пени за период с 01.04.2010 по 30.06.2011 в размере 164 969 руб. 70 коп., всего 1 050 222 руб. 70 коп.".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 23 502 руб. 23 коп., а также по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., всего 25 502 руб. 23 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева