Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 ноября 2011 г. N 15АП-11512/11

город Ростов-на-Дону

01 ноября 2011 г.

дело N А53-11555/2011 15АП-11512/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г, Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от истца: представитель Кирпилянская Татьяна Ивановна (доверенность от 20.10.2010 N 25-Д/РФ),

от ответчика: представитель Сузимов Евгений Юрьевич (доверенность от 01.10.2009),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сузимова Александра Евгеньевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Смолькова А.В.) от 29 августа 2011 года по делу N А53-11555/2011

по иску открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания" в лице Ростовского филиала (ИНН 7708639622, ОГРН 5077746868403)

к индивидуальному предпринимателю Сузимову Александру Евгеньевичу (ОГРН 308236020500017),

об обязании освободить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" в лице Ростовского филиала (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с требованием к индивидуальному предпринимателю Сузимову Александру Евгеньевичу (далее - предприниматель) об обязании освободить занимаемое помещение - магазин N 192, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Тихорецк, ул. Октябрьская,1а.

Исковые требования мотивированы невозвращением предпринимателем спорного помещения после прекращения договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.08.2011 исковые требования удовлетворены в полом объеме.

Суд пришел к выводу о прекращении договора с 30.09.2009 и указал, что по условиям договора аренды спорного помещения арендодатель (общество) имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в случаях, когда арендатор (предприниматель) не выполняет обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд. Арендодатель направил в адрес арендатора уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, содержащее требование о возврате арендованного имущества и уплате имеющейся задолженности. Внесение арендной платы после одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды от 20.10.2008 N 193-ЖТК/08 не может служить основанием для продления арендных отношений в порядке части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы апеллянт указал, что произвел ремонт помещения за свой счет; задолженность по оплате арендных платежей у предпринимателя перед обществом отсутствует; уведомление о расторжении договора направлено не стороной по договору, а от имени Кавказского Торгового Центра.

Предприниматель также указал, что суд первой инстанции самостоятельно изменил мотивировку, обоснование по иску.

В отзыве на апелляционную жалобу общество указало на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали соответствующие доводы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20 октября 2008 года между открытым акционерным обществом "Железнодорожная торговая компания" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сузимовым Александром Евгеньевичем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 193-ЖТК/08 (далее - договор, договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - здание магазина N 192, расположенное по адресу: Краснодарский край, город Тихорецк, ул. Октябрьская, 1 а, общей площадью 21,5 кв.м. (далее - здание магазина).

20 октября 2008 года стороны заключили договор на оказание услуг (далее - договор по оплате коммунальных услуг), согласно которому предприниматель возмещает открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" коммунальные, эксплуатационные расходы по содержанию недвижимого имущества площадью 21,5 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Тихорецк, ул. Октябрьская, 1 а, магазин N 192 сданного в аренду по договору аренды недвижимого имущества от 20.10.2008 N193-ЖТК/08.

Срок аренды был установлен с момента подписания до 30.09.2009 (пункт 2.1 договора).

20 октября 2008 года по акту приема-передачи здание магазина передано предпринимателю.

В указанном акте в качестве представителя балансодержателя указан Кавказский торговый центр Краснодарского ТПО Ростовского филиала открытого акционерного общества "ЖТК" (далее - торговый центр).

В соответствии с соглашением сторон о размере годовой арендной платы за временное пользование недвижимым имуществом (приложение N 2 к договору), годовая арендная плата, с учетом НДС, принимается равной 43 248 рублям в год, в том числе НДС 18 % - 6 597 рублей.

Размер ежемесячной арендной платы с учетом НДС составил 3 604 рубля, в том числе НДС 18% - 550 рублей.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендная плата в полном объеме перечисляется на счет арендодателя. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.

Пунктами 3.2.15, 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в течение пяти дней с даты прекращения арендных отношений вернуть арендодателю арендуемое недвижимое имущество по акту приема-передачи.

Письмом от 14.09.2009 N 326 торговый центр уведомил предпринимателя о наличии задолженности по договорам аренды и оплате коммунальных услуг за период с мая по сентябрь 2009 года в размерах 8 515 рублей и 841 рубля 28 копеек соответственно, предложил погасить указанные задолженности, сообщил о прекращении договора аренды и просил предпринимателя освободить здание магазина в срок до 30.09.2009.

Уведомление получено предпринимателем 22.09.2009, о чем свидетельствует его подпись на почтовом уведомлении.

Уведомлениями от 20.10.2009 N 370, от 01.12.2009 N 440, от 03.02.2010 N 29, от 31.05.2011 N 727 предпринимателю неоднократно предлагалось в добровольном порядке освободить здание магазина и передать его в установленном порядке арендодателю.

Неисполнение договорных обязательств по возврату арендованного имущества послужило основанием для обращения в суд с требованием об обязании предпринимателя возвратить обществу спорное здание магазина.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены случае, при которых договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. К таким случаям, в том числе, относится невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

В пункте 9.3.3 договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Доказательств, опровергающих доводы истца о несвоевременной оплате предпринимателем арендных платежей за период с мая по сентябрь 2009 года, в материалы дела не представлено.

Учитывая указанные положения закона и договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о прекращении договора с 30.09.2009.

В соответствии с абзацем первым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата здания магазина обществу предприниматель не представил, таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Довод апеллянта о продлении срока действия договора в силу положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Указанный пункт связывает возможность пролонгации договора при условии отсутствия возражений со стороны арендодателя. В тоже время письмом от 14.09.2009 N 326 предприниматель был извещен об отказе общества от пролонгации договора.

Кроме того, согласно пункту 9.5 договора невыполнение или ненадлежащее исполнение арендатором условия договора является основанием для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок, а согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации применение положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок возможно только в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору.

Указанные обстоятельства также подтверждают правильность вывода суда первой инстанции и необоснованность доводов апеллянта.

Более того, в пункте 3.2.13 договора установлено, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока договора.

Доказательств уведомления общества в соответствии с вышеуказанным пунктом предпринимателем в материалы дела не представлено.

Указание на то, что предприниматель произвел ремонт помещения за свой счет не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска.

Ссылка на вышеуказанное обстоятельство могла быть принята судом только в случае обращения предпринимателя со встречным иском к обществу. Предпринимателем встречный иск заявлен не был. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не учел указанный довод ответчика. Вопрос о взыскании с общества стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, в настоящем деле не рассматривается.

Довод апеллянта о том, что уведомление о расторжении договора направлено не стороной по договору, а от имени Кавказского Торгового Центра, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Как было указано выше, акт приема-передачи здания магазина от 20 октября 2008 года содержит указание на балансодержателя здания магазина - Кавказский торговый центр Краснодарского ТПО Ростовского филиала открытого акционерного общества "ЖТК" (далее - торговый центр).

Из переписки, представленной в материалы дела, а также отзыва на исковое заявление явно следует, что предприниматель расценивал письма, направленные за подписью начальника торгового центра, как письма, направленные от имени общества.

Согласно уставу общества, последнее имеет несколько филиалов, в том числе Ростовский, которые действуют от имени общества. Согласно пояснению представителя истца в заседании суда апелляционной инстанции, директор Кавказского филиала также имеет доверенность от имени юридического лица и вправе действовать от его имени.

Кроме того, даже если договор аренды считался заключенным на неопределенный срок, в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе отказаться от него, уведомив об этом другую сторону. Согласно пункту 9.7 договора аренды срок такого предупреждения установлен в 1 месяц. Закон не установил форму доведения такой воли, достаточно, чтобы она была объективирована. Из материалов дела следует, что общество неоднократно сообщало предпринимателю о необходимости возвращения арендованного имущества, доводя до него свою волю.

Довод апеллянта об изменении судом первой инстанции мотивировки и обоснования иска отклоняется судом апелляционной инстанции.

В дополнительном правовом обосновании от 27.07.2011 N 1019 (т. 1, л.д. 92-93) истец, мотивируя заявленные требования, сослался на положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающиеся возврата имущества арендатором при прекращении договора аренды.

Кроме того, при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда.

На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 16.11.2010 N 8467/10).

Довод ответчика о нарушении судом первой инстанции процессуальных норм основано на неверном понимании заявителем норм процессуального права. Предпринимателю было представлено достаточно времени для предоставления мотивированного возражения на исковое заявление и доказательств в обоснование своей позиции.

Ссылка ответчика на постановление мирового судьи судебного участка города Тихорецка не может являться основанием для отмены решения арбитражного суда, поскольку постановление от 5 апреля 2011 года касается исключительно вопроса наличия в действиях Сузимова А.Е. состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 19.3 КоАП, а не определения наличия или отсутствия субъективных гражданских прав между предпринимателем и арендодателем.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29 августа 2011 года по делу N А53-11555/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе